論《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)制度的新發(fā)展

張志義

(華北水利水電學(xué)院思想政治教育學(xué)院，河南鄭州450011)

論《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)制度的新發(fā)展

張志義

(華北水利水電學(xué)院思想政治教育學(xué)院，河南鄭州450011)

不動(dòng)產(chǎn)制度是實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本制度，一方面牽扯著國(guó)家的土地制度，另一方面牽扯著我國(guó)廣大老百姓的重要利益，它在當(dāng)今社會(huì)的重要性是不言而喻的。通過(guò)對(duì)新舊不動(dòng)產(chǎn)制度的分析比較來(lái)論述我國(guó)物權(quán)法中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)制度的新發(fā)展。

物權(quán)法;不動(dòng)產(chǎn);善意取得;不動(dòng)產(chǎn)登記

《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)制度方面的改變和發(fā)展，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度得到了進(jìn)一步的完善，也使不動(dòng)產(chǎn)制度更加適應(yīng)了當(dāng)今社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的趨勢(shì)。這些變化對(duì)我國(guó)公民保護(hù)自己的不動(dòng)產(chǎn)起到了積極作用，讓廣大老百姓手中多了一把保護(hù)傘。

一、不動(dòng)產(chǎn)概念上的新發(fā)展

我國(guó)在物權(quán)法制定之前不動(dòng)產(chǎn)的概念主要來(lái)自于擔(dān)保法的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)的范圍也以擔(dān)保法中的規(guī)定為準(zhǔn)，即不動(dòng)產(chǎn)包括土地以及房屋和林木等地上定著物。而現(xiàn)今我國(guó)《物權(quán)法》中不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物［1］(P399)。通過(guò)兩者在概念上的比較，我國(guó)物權(quán)法中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所作的定義更明確、清晰、完整，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的范圍和調(diào)整對(duì)象一目了然。這一新變化使老百姓更加明確地認(rèn)識(shí)了不動(dòng)產(chǎn)的范圍以及不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)之間的界限，對(duì)現(xiàn)今拆遷過(guò)程中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的劃分起到了化解政府和公民、開(kāi)發(fā)商和老百姓之間的矛盾的作用，對(duì)和諧社會(huì)的良好發(fā)展和我國(guó)法治建設(shè)也起到了積極的推動(dòng)作用。

二、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)在轉(zhuǎn)移方面上的新發(fā)展

我國(guó)在物權(quán)法未制定實(shí)施之前，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在轉(zhuǎn)移方面沒(méi)有做出過(guò)明確具體的規(guī)定，只有一些操作性規(guī)范。而《物權(quán)法》在第一編總則第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅中用一章的篇幅共23個(gè)法條來(lái)規(guī)定物權(quán)變動(dòng)制度。特別是《物權(quán)法》第九條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，才能發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外［2］。這條規(guī)定具有顛覆性的影響，它結(jié)束了實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力無(wú)法可依的狀況。首先，明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得要依法經(jīng)過(guò)登記;其次，明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力之間的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記了才生效，不登記物權(quán)不發(fā)生效力，采用登記要件主義。這一實(shí)質(zhì)性的發(fā)展基本杜絕了不動(dòng)產(chǎn)在現(xiàn)實(shí)交易中所帶來(lái)的一些重大問(wèn)題，使不動(dòng)產(chǎn)的交易更加安全，讓老百姓在面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)更加放心。

三、不動(dòng)產(chǎn)在登記方面上的新發(fā)展

不動(dòng)產(chǎn)，因其對(duì)社會(huì)、團(tuán)體和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)意義、政治意義巨大，故不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，當(dāng)然是物權(quán)法的重點(diǎn)。而不動(dòng)產(chǎn)在物權(quán)法中的重要地位，與嚴(yán)格的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有著緊密的聯(lián)系。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律意義在于，不動(dòng)產(chǎn)登記或者稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是法律行為的物權(quán)變動(dòng)的生效要件，也是物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的基本依據(jù)［3］。

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記具體是指權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。由于不動(dòng)產(chǎn)是重要的社會(huì)生產(chǎn)和生活資料，物權(quán)又具有排他性、絕對(duì)性等強(qiáng)大的效力，這就需要在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，通過(guò)登記予以公示使得當(dāng)事人和第三人都可以通過(guò)這一程序?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)明晰地記載于登記簿上，向公眾公示以確立和保護(hù)物權(quán)的存在以及保護(hù)交易的安全。在物權(quán)法制定之前，我們一直將登記作為一種行政管理措施而不是作為一種公示制度來(lái)對(duì)待，登記完全成為一種行政職責(zé)，與部門(mén)利益密切結(jié)合在一起，造成了登記機(jī)關(guān)多頭管理的局面，且依據(jù)的法律各不相同，這不僅給當(dāng)事人進(jìn)行登記和查詢(xún)登記的信息造成極大不便，而且造成登記混亂，尤其是登記機(jī)關(guān)采取的是形式審查，對(duì)登記內(nèi)容的真實(shí)性不承擔(dān)任何責(zé)任，造成了登記內(nèi)容常常失真，給當(dāng)事人從事交易行為造成了極大的妨害。因此，為了彌補(bǔ)在不動(dòng)產(chǎn)登記這一方面的缺陷，物權(quán)法明確規(guī)定，一是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度;登記機(jī)構(gòu)不得再對(duì)不動(dòng)產(chǎn)要求以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取。二是明確了登記當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任［4］。物權(quán)法的這兩點(diǎn)新規(guī)定不僅大大減少了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且防止了登記機(jī)關(guān)利用登記多收費(fèi)用，也使多部門(mén)登記和分級(jí)登記的弊端得到了有效解決，使不動(dòng)產(chǎn)交易往往因登記機(jī)關(guān)的部門(mén)利益原因而不能實(shí)現(xiàn)快捷又安全的運(yùn)作得以解除，使登記效率得到了很大的提高。更有意義的是，確立了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)責(zé)任制，一方面防止了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作人員不嚴(yán)肅、不謹(jǐn)慎、無(wú)責(zé)任心的工作之風(fēng)，另一方面解除了老百姓在登記機(jī)構(gòu)造成錯(cuò)誤登記之后“告狀無(wú)門(mén)”、“尋償無(wú)果”的后顧之憂(yōu)。

針對(duì)不正確登記的補(bǔ)救制度，《物權(quán)法》正式規(guī)定了更正登記和異議登記制度。為防止不動(dòng)產(chǎn)交易中出賣(mài)人的“一物二賣(mài)”，保護(hù)買(mǎi)受人的合理期待，《物權(quán)法》還規(guī)定了預(yù)告登記制度，這一新穎的登記制度是我國(guó)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)制度發(fā)展的最大亮點(diǎn)，它填補(bǔ)了不動(dòng)產(chǎn)登記的很多空白。以上三類(lèi)特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，為適應(yīng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易的市場(chǎng)需要，解決不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議起到了積極的作用。其一，《物權(quán)法》規(guī)定的更正登記和異議登記制度使權(quán)利人和利害關(guān)系人在認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，可以申請(qǐng)更正登記。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時(shí)，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。異議登記有阻斷登記公信力的作用，這保護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人合法利益。其二，物權(quán)法還規(guī)定了預(yù)告登記制度。這一新發(fā)展就是為了防止不動(dòng)產(chǎn)交易中出賣(mài)人“一物二賣(mài)”損害買(mǎi)受人的合理期待而專(zhuān)門(mén)創(chuàng)設(shè)的。預(yù)告登記是指房屋買(mǎi)賣(mài)或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易協(xié)議的當(dāng)事方，可以約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，辦理預(yù)告登記后，賣(mài)方未經(jīng)買(mǎi)方同意再向第三方出售不動(dòng)產(chǎn)或者進(jìn)行其他處分不動(dòng)產(chǎn)的行為，第三方均不能取得所有權(quán)或者其他物權(quán)。預(yù)告登記制度將以前通行的商品房預(yù)售合同鑒證登記制度發(fā)展成為使用于全部不動(dòng)產(chǎn)交易合同的登記制度，并且明確了預(yù)告登記對(duì)抗第三人的法律效力，從而更加有力地保護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的權(quán)益，為當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，保障將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，起到了劃時(shí)代的意義。

四、不動(dòng)產(chǎn)在善意取得上的新變化

善意取得，是指無(wú)權(quán)處分他人物的占有人，在不法將物轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該物時(shí)出于善意，即可以依法取得該物所有權(quán)的法律制度。受讓人在取得物的所有權(quán)以后，原所有人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，而只能請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人(占有人)賠償損失。

說(shuō)起善意取得，很多人首先想到的是動(dòng)產(chǎn)的善意取得，而且普遍認(rèn)為善意取得制度只對(duì)動(dòng)產(chǎn)適用，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)卻不能夠適用。但在我國(guó)《物權(quán)法》制定以后，物權(quán)法中不再?gòu)?qiáng)調(diào)只有動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度，而且規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)也可以適用善意取得制度。我國(guó)《物權(quán)法》中不動(dòng)產(chǎn)制度的此項(xiàng)新發(fā)展是不動(dòng)產(chǎn)制度的一大突破。不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得，滿(mǎn)足它的構(gòu)成條件，這在認(rèn)定取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的取得是否構(gòu)成善意取得具有重大的意義。第一，善意取得不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)應(yīng)是信賴(lài)公示原則。不動(dòng)產(chǎn)善意取得必須基于產(chǎn)權(quán)登記的公信力。如果沒(méi)有具有公信力的登記，那么買(mǎi)方的取得行為就不能成為善意取得。第二，名義登記人實(shí)施的是無(wú)權(quán)處分的行為。名義上的登記人實(shí)際上并不享有或不完全享有不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，其是在無(wú)權(quán)處分的情況下對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了處分。如果登記人完全享有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，該處分權(quán)并不存在瑕疵，第三人就不存在是否善意的問(wèn)題。因此，只有在名義登記人實(shí)施的是無(wú)權(quán)處分的情況下，才會(huì)有善意取得的存在。第三，支付合理的對(duì)價(jià)。第三人取得不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成善意取得，需要支付與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值大體相當(dāng)?shù)暮侠韺?duì)價(jià)。沒(méi)有支付對(duì)價(jià)或支付明顯低于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的對(duì)價(jià)均不能構(gòu)成善意取得。這是因?yàn)樯埔馊〉弥贫鹊牧⒎ū疽饩褪潜Ｗo(hù)自由交易的安全，如果交易本身就存在著不合理、不公平，在權(quán)利義務(wù)上不對(duì)等，那么善意取得制度保護(hù)交易安全的初衷就無(wú)從說(shuō)起。第四，取得行為屬于善意。善意取得，顧名思義要求取得人是善意的，即不知道名義登記人是無(wú)權(quán)處分人。只要取得人不知道名義登記人的處分行為存在瑕疵，而該瑕疵又無(wú)法通過(guò)表面特征被人所知曉，那么基于對(duì)登記公信力的信賴(lài)，在自愿協(xié)商達(dá)成協(xié)議，并支付對(duì)價(jià)之后，就取得了不動(dòng)產(chǎn)，即可認(rèn)為是善意。第五，進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記。作為不動(dòng)產(chǎn)交易的成立要件，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，即過(guò)戶(hù)登記是第三人取得所有權(quán)的必要要件。登記解決的不是善意問(wèn)題，而是取得的問(wèn)題。不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，就還沒(méi)有取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，自然就不能構(gòu)成善意取得。不動(dòng)產(chǎn)只有在滿(mǎn)足了以上五個(gè)條件后才會(huì)構(gòu)成善意取得。不動(dòng)產(chǎn)在善意取得上的新發(fā)展在現(xiàn)實(shí)生活中既保護(hù)了善意取得第三人的合法權(quán)益，保障了不動(dòng)產(chǎn)的動(dòng)態(tài)交易安全，也進(jìn)一步維護(hù)了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常秩序，促進(jìn)了依法治國(guó)和和諧社會(huì)的健康發(fā)展。

五、小結(jié)

通過(guò)總結(jié)物權(quán)法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)制度的立法內(nèi)容，分析比較與物權(quán)法制定實(shí)施之前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度，歸納出了不動(dòng)產(chǎn)制度在以上幾方面的新發(fā)展。這些不動(dòng)產(chǎn)制度的新發(fā)展和新變化給我國(guó)民法以及司法帶來(lái)了積極的影響。在堅(jiān)持和完善國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，實(shí)現(xiàn)和維護(hù)廣大人民的根本利益等方面起到了積極作用，同時(shí)也填補(bǔ)了我國(guó)法律的空白，使我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)制度得到了進(jìn)一步的發(fā)展和完善。在現(xiàn)實(shí)生活中，物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)制度的新發(fā)展一方面給人民群眾帶來(lái)了極大的便利，減輕了人民群眾的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且使得我國(guó)公民傳統(tǒng)的在糾紛發(fā)生以后被動(dòng)訴訟的局面轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)維護(hù)自身合法權(quán)益，促進(jìn)和增強(qiáng)了公民的法律意識(shí)。另一方面制約了不動(dòng)產(chǎn)辦事機(jī)構(gòu)的權(quán)力，督促不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)完善登記程序，認(rèn)真執(zhí)行實(shí)質(zhì)審查功能，提高不動(dòng)產(chǎn)交易的穩(wěn)定和安全?？傊?，物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)制度的這些新發(fā)展，適應(yīng)了現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對(duì)我國(guó)行政法治建設(shè)起到了重要的推動(dòng)作用。

［1］王利明．物權(quán)法研究［M］．北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002．

［2］馬俊駒，梅夏英．論物權(quán)法的發(fā)展與我國(guó)物權(quán)法體系的完善［J］．武漢大學(xué)學(xué)報(bào)(哲社版)，1996，(2)

［3］王利明．物權(quán)法立法的若干問(wèn)題探討［J］．政法論壇，2001，(4)．

［4］梁慧星．中國(guó)物權(quán)法的起草［J］．山西大學(xué)學(xué)報(bào)(哲社版)，2002，(2)

On the New Development of Real Estate System in Property Law

ZHANG Zhi-yi
(School of Ideological and Political Education，North China Institute of Water Conservancy and Hydroelectric Power，Zhengzhou450011，China)

Real estate is a basic system on implementing the socialist market economic system．On the one hand，it is concerned with national land system，on the other hand，it is involed in the important interest of people．So it is very important to social development．This paper discuss the development of real estate system in property law through comparing new with old real estate system．

Property Law;Real estate;Acquisition in good faith;Real estate registration

DF521

A

1008—4444(2011)06—0128—03

2011－10－18

張志義(1984—)，男，回族，甘肅臨潭人，華北水利水電學(xué)院思想政治教育學(xué)院碩士研究生。

(責(zé)任編輯:宋孝忠)