假個(gè)貸泛濫的思考

昌蓉

(建設(shè)銀行重慶分行渝中支行，重慶 400010)

假個(gè)貸泛濫的思考

昌蓉

(建設(shè)銀行重慶分行渝中支行，重慶 400010)

加息、限購(gòu)、信貸緊縮都觸動(dòng)著開發(fā)商最緊張的神經(jīng)，隨之而來(lái)的是個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)中“假個(gè)貸”風(fēng)險(xiǎn)隱患日益加大。對(duì)假個(gè)貸泛濫，要分析背景，剖析成因，有的放矢，綜合治理。

一、假個(gè)貸的分類與表現(xiàn)形式

目前個(gè)人住房信貸的“假個(gè)貸”，無(wú)論在理論界還是實(shí)務(wù)界都沒有統(tǒng)一的定義。為引起有關(guān)方面重視，筆者根據(jù)自己的感受將假個(gè)貸分為狹義和廣義兩種。

狹義假個(gè)貸一般僅指一手房按揭過(guò)程中不以真實(shí)購(gòu)買住房為目的，通過(guò)虛構(gòu)住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實(shí)意識(shí)表示向銀行提出住房按揭申請(qǐng)，騙取銀行信貸資金的行為。其表現(xiàn)形式包括:

1)從借款(購(gòu)房)人看，一般為開發(fā)商的關(guān)聯(lián)人、關(guān)系人，如股東、親屬、雇員及其與之關(guān)聯(lián)的建筑商、材料供應(yīng)商、老鄉(xiāng)、朋友等，一般無(wú)借款記錄或資信狀況良好。借款人可能知曉，也可能根本不知曉，或被開發(fā)商誘惑，或被開發(fā)商脅迫，或與開發(fā)商串通，或是開發(fā)商杜撰。電話核實(shí)往往對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)的價(jià)格、結(jié)構(gòu)、戶型、房屋質(zhì)量、交房日期、物業(yè)管理、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、交通、房?jī)r(jià)之外的費(fèi)用等情況了解不清，不同客戶有的電話竟然相同，實(shí)為開發(fā)商預(yù)留的電話。

2)從購(gòu)房合同看，標(biāo)的房屋有的是沒有賣出的，有的是已賣出的重復(fù)按揭，合同內(nèi)容可能填寫不全，缺乏要素，交易價(jià)格大多高于市場(chǎng)價(jià)格，有的購(gòu)房合同因?yàn)椴荒軅浒付苯訉⒁褌浒傅暮贤M(jìn)行涂改。

3)從首付款情況看，與個(gè)人用現(xiàn)金或POS劃款不同，一般采取從公司賬戶轉(zhuǎn)賬，不同借款人付款公司賬戶可能相同。

4)從收入證明看，收入證明普遍高于實(shí)際水平或市場(chǎng)水平，表面看，收入負(fù)債比較低，償債能力很強(qiáng)。

5)從借款金額看，金額高，動(dòng)輒幾十萬(wàn)，有的上百萬(wàn)，但一般不會(huì)達(dá)到銀行會(huì)議審批的額度。

6)從抵押看，都是期房抵押，以前有見收件單放款的情況，銀行個(gè)貸專營(yíng)中心成立前開發(fā)商代辦抵押現(xiàn)象較多，可能存在抵押懸空的惡劣情況。

7)從還款情況看，在還款時(shí)間和拖欠時(shí)間上往往一致，開發(fā)商定期集中將資金劃轉(zhuǎn)到若干個(gè)指定還款賬戶，有的甚至利用銀行的代收代付系統(tǒng)功能，當(dāng)開發(fā)商資金斷裂時(shí)就會(huì)造成批量逾期。

廣義假個(gè)貸除此之外還包括個(gè)貸業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中其他可能給銀行貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失的假的因素或成分，包括:

1)假商業(yè)用房按揭。開發(fā)商有存量商業(yè)用房，或不想賣，或賣不出，但需要資金，于是找關(guān)聯(lián)人、關(guān)系人購(gòu)房，期房抵押，不過(guò)戶。

2)假收入證明。為了達(dá)到規(guī)定的收入負(fù)債比，杜撰假的工作單位、職務(wù)，虛開高額的收入證明。

3)假單身、未婚證明。為隱瞞配偶、規(guī)避個(gè)人住房差別化信貸政策的制約，杜撰假單身、未婚證明。

4)假收入負(fù)債比。一人多筆貸款或關(guān)聯(lián)人多筆貸款，綜合起來(lái)收入負(fù)債比高，還款能力不足，于是化整為零，降低收入負(fù)債比，逃避會(huì)議審批。

5)假用途。以貸款購(gòu)房掩蓋其他經(jīng)營(yíng)用途［1］。

二、假個(gè)貸的危害

在住房金融的發(fā)展過(guò)程中，很多銀行都經(jīng)歷過(guò)“假個(gè)貸”之痛。假個(gè)貸和真?zhèn)€貸混在一起，以假亂真，看不出有什么不同，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，貸款及時(shí)歸還，假的就變成真的;開發(fā)商資金斷裂，貸款歸還出現(xiàn)問(wèn)題，真的才裸為假的。雖然假個(gè)貸要經(jīng)過(guò)近十個(gè)環(huán)節(jié)的“嚴(yán)格審查”，但開發(fā)商、銀行、房交所等各個(gè)環(huán)節(jié)都在各自的“原則”和容忍度下心照不宣的操作，不大影響假個(gè)貸業(yè)務(wù)的順利辦理。假個(gè)貸對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)的開展有著致命的危害，表現(xiàn)在:

1)加劇了房地產(chǎn)業(yè)泡沫。假個(gè)貸使銀行信貸資金以開發(fā)貸款之外的形式注入房地產(chǎn)業(yè)，一定程度上造成房地產(chǎn)業(yè)虛假繁榮，從而進(jìn)一步誘導(dǎo)社會(huì)上大量住房建設(shè)、住房消費(fèi)和住房投資資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成惡性膨脹，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生劇烈振蕩，泡沫破滅。

2)蠶食了銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)質(zhì)量。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快及居民購(gòu)房消費(fèi)需求的增強(qiáng)，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)正逐步成為商業(yè)銀行大力發(fā)展的戰(zhàn)略支柱業(yè)務(wù)，不符合大數(shù)定律的群發(fā)性假個(gè)貸猶如一顆“老鼠屎”，攪壞了銀行這塊低風(fēng)險(xiǎn)、高成長(zhǎng)性和厚利性的“一鍋粥”。

3)沖擊了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的“底線”。真實(shí)性是銀行“三鐵”的基本要素，也是信貸業(yè)務(wù)的基石，假個(gè)貸的泛濫蒙蔽了銀行人的雙眼，影響了銀行內(nèi)各部門對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確把握和判斷。

4)貽害了銀行信貸人員。房地產(chǎn)業(yè)的泡沫和開發(fā)商的虛張聲勢(shì)，往往造成少數(shù)銀行客戶經(jīng)理的短視和錯(cuò)覺，僥幸的心理促使他們接受開發(fā)商的“安排”而滑落到不能自拔的深淵，“叛徒”的出現(xiàn)極大地稀釋了銀行隊(duì)伍的純潔性。

三、假個(gè)貸泛濫的成因

與任何事物一樣，“假個(gè)貸”有其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫是誘發(fā)假個(gè)貸大量泛濫的經(jīng)濟(jì)社會(huì)原因，開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、銀行等經(jīng)濟(jì)主體為追逐各自利益，為假個(gè)貸大開方便之門，各方面資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，制造了房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮，也必然增加各自的博弈風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫擠壓或破滅時(shí)，假個(gè)貸也必然暴露出自己的本來(lái)面目。假個(gè)貸的出現(xiàn)一方面的原因是房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)鉆營(yíng)，另一方面主要的原因來(lái)自于銀行內(nèi)部。下面僅從銀行內(nèi)部方面進(jìn)行一些剖析。

1)放松警惕，個(gè)貸業(yè)務(wù)有抵押、風(fēng)險(xiǎn)低的麻痹態(tài)度是假個(gè)貸泛濫的思想根源。由于目前個(gè)貸業(yè)務(wù)不良貸款額和不良貸款率遠(yuǎn)低于銀行平均水平，絕大部分貸款都有前階段市場(chǎng)價(jià)值不斷上升的房屋作抵押，因此很多銀行經(jīng)營(yíng)管理人員，沒有把個(gè)貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范提上議事日程，使個(gè)貸業(yè)務(wù)難以逃脫“粗放發(fā)展——不良或案件上升——整治規(guī)范——再有序發(fā)展”的怪圈。假個(gè)貸早已出現(xiàn)，但是屢禁不止。

2)個(gè)貸業(yè)務(wù)超常規(guī)發(fā)展，某些單位、部門、個(gè)人的短期利益驅(qū)動(dòng)是假個(gè)貸滋生泛濫的土壤。個(gè)貸業(yè)務(wù)近幾年來(lái)呈加速發(fā)展之勢(shì)，可謂聲勢(shì)浩大，一年一個(gè)臺(tái)階，由于儲(chǔ)備的樓盤不是很多，指標(biāo)又壓人，基層人員為了完成指標(biāo)，追求績(jī)效，只得使出渾身解數(shù)，惡性競(jìng)爭(zhēng)，放松條件，包裝過(guò)關(guān)，唯開發(fā)商事從，鉆政策制度空子，做假成風(fēng)，遇假不怪，做假未出事的僥幸心理更是助長(zhǎng)了繼續(xù)做假，在做假人理直氣壯，打假人底氣不足的生態(tài)環(huán)境里，假個(gè)貸不可能不肆虐泛濫。

3)個(gè)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度滯后，重業(yè)務(wù)發(fā)展輕風(fēng)險(xiǎn)防范是假個(gè)貸泛濫的重要原因。在超常規(guī)發(fā)展的環(huán)境下，業(yè)務(wù)部門出臺(tái)的管理制度帶上了濃重的重業(yè)務(wù)輕管理的烙印，差異化服務(wù)、綠色通道、免準(zhǔn)入免擔(dān)保減手續(xù)減材料等各種措施層出不窮，與此相反卻是管理的弱化和退讓，風(fēng)險(xiǎn)管理部門還沒有真正把個(gè)貸納入全面風(fēng)險(xiǎn)管理，重對(duì)公管理輕對(duì)私管理，缺少有針對(duì)性的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)控制制度。審批作為風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，囿于發(fā)展的氛圍，只能是材料合規(guī)審批，即使是發(fā)現(xiàn)疑似假個(gè)貸，由于理屈詞窮，無(wú)據(jù)無(wú)理無(wú)武器，在不對(duì)真實(shí)性負(fù)責(zé)、各管一段的“警察”心理安慰下只能無(wú)能為力。

4)個(gè)貸業(yè)務(wù)管理體制不順是假個(gè)貸泛濫的內(nèi)在原因。個(gè)貸業(yè)務(wù)管理體制經(jīng)歷了支行分散管理和個(gè)貸中心集中管理階段。在分散管理階段，由于存在開發(fā)商代客戶經(jīng)理辦理抵押的違規(guī)現(xiàn)象，為開發(fā)商制造假個(gè)貸大開了方便之門，滋生了大部分假個(gè)貸，甚至出現(xiàn)了重復(fù)抵押、抵押懸空等極端假個(gè)貸現(xiàn)象。為促進(jìn)個(gè)貸業(yè)務(wù)集約化管理，很多銀行開始由分散管理向集中管理過(guò)渡，實(shí)行個(gè)貸中心管理體制。應(yīng)該說(shuō)，個(gè)貸中心在遏制假個(gè)貸方面可發(fā)揮積極作用，至少在抵押環(huán)節(jié)能有效防止極端假個(gè)貸的發(fā)生，但由于初期階段在厘清個(gè)貸中心與支行的職責(zé)和關(guān)系、同步提高效率和質(zhì)量等方面有一定難度，管理體制尚未理順，個(gè)貸中心與支行之間、個(gè)貸中心內(nèi)部崗位之間尚需磨合，許多細(xì)節(jié)尚需規(guī)范，管理職能尚需進(jìn)一步調(diào)整，防范假個(gè)貸的措施不多，致使假個(gè)貸依然難以根除。

5)個(gè)貸客戶經(jīng)理素質(zhì)參差不齊是假個(gè)貸泛濫的必然結(jié)果。由于個(gè)貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，客戶經(jīng)理數(shù)量和業(yè)務(wù)能力跟不上業(yè)務(wù)發(fā)展要求，大部分未經(jīng)系統(tǒng)專業(yè)培訓(xùn)，大多邊干邊學(xué)，素質(zhì)參差不齊，客觀上給假個(gè)貸的侵入創(chuàng)造了條件，不排除極少數(shù)客戶經(jīng)理串通客戶套取銀行資金的案件，加上問(wèn)責(zé)機(jī)制不健全、不長(zhǎng)效，客戶經(jīng)理防范風(fēng)險(xiǎn)的“前沿陣地”作用、“對(duì)真實(shí)性負(fù)責(zé)”的關(guān)口作用難以有效發(fā)揮。

四、治理假個(gè)貸的對(duì)策

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受全球金融危機(jī)以及自身經(jīng)濟(jì)周期影響已步入調(diào)整階段，不少開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難，以套取資金轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)為目的而繼續(xù)制造假個(gè)貸的動(dòng)力十分強(qiáng)勁，對(duì)此作為銀行個(gè)貸工作人員來(lái)說(shuō)必須要有清醒認(rèn)識(shí)。對(duì)假個(gè)貸而言，如果說(shuō)以前繁榮階段還有一些僥幸的話，現(xiàn)在則到了堅(jiān)決打假、拒假于行門之外的時(shí)候了，否則帶來(lái)的將不再是潛在風(fēng)險(xiǎn)而是損失了。

1)全面清理假個(gè)貸，深入開展打假和整風(fēng)活動(dòng)，強(qiáng)化細(xì)化假個(gè)貸問(wèn)責(zé)制度，加大對(duì)新發(fā)現(xiàn)假個(gè)貸的懲處力度，切實(shí)整頓片面追求業(yè)績(jī)而惡意競(jìng)爭(zhēng)放棄職業(yè)操守的浮躁作風(fēng)，對(duì)指導(dǎo)做假、協(xié)同做假、遇假不問(wèn)、見假不否的“變節(jié)”份子嚴(yán)肅處理，發(fā)現(xiàn)一起處理一起，堅(jiān)決清除出個(gè)貸隊(duì)伍，長(zhǎng)正氣，樹新風(fēng)，打假歸真，為個(gè)貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境。

2)結(jié)合實(shí)際深入開展學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，樹立正確的發(fā)展觀念，正確對(duì)待業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系，完善個(gè)貸業(yè)務(wù)考核體系，實(shí)現(xiàn)又好又快的發(fā)展。業(yè)務(wù)增長(zhǎng)指標(biāo)的制定要堅(jiān)持“公開公平”“上下結(jié)合”“跳起來(lái)摘桃子”等原則，在充分進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮樓盤、網(wǎng)點(diǎn)人員、客戶群體等現(xiàn)有資源狀況以及存量還款等因素科學(xué)合理確定。要切實(shí)改變單一的業(yè)務(wù)發(fā)展指標(biāo)考核機(jī)制，硬化貸款質(zhì)量的考核，對(duì)經(jīng)辦假個(gè)貸的客戶經(jīng)理加大經(jīng)濟(jì)處罰力度，使之養(yǎng)成拒絕假客戶的習(xí)慣。

3)切實(shí)推進(jìn)全面風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)施嚴(yán)密的過(guò)程控制，構(gòu)筑堵截假個(gè)貸的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。一是要將個(gè)貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范提上議事日程，強(qiáng)化落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)審批部門對(duì)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的管理職責(zé)，增加個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理崗位，動(dòng)態(tài)管理個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn);二是統(tǒng)一風(fēng)險(xiǎn)偏好，建立業(yè)務(wù)部門、風(fēng)險(xiǎn)審批部門協(xié)作機(jī)制，完善防范假個(gè)貸的有關(guān)制度，特別是要根據(jù)實(shí)際操作中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，從細(xì)節(jié)入手及時(shí)快速地、有針對(duì)性地制定有關(guān)操作性強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，做到統(tǒng)一、明確、銜接、穩(wěn)定;三是突出“五個(gè)關(guān)口”的控制:對(duì)現(xiàn)有樓盤進(jìn)行清理，加強(qiáng)開發(fā)商資信審查，對(duì)項(xiàng)目資金缺口較大、存在較大不確定性的樓盤適時(shí)退出，停止辦理按揭，對(duì)發(fā)現(xiàn)假個(gè)貸的樓盤一票否決，把住樓盤準(zhǔn)入關(guān);采取促進(jìn)面談制度落實(shí)的有效措施，歸納提高假個(gè)貸的識(shí)別技巧和面談?wù){(diào)查技巧，獎(jiǎng)勵(lì)堵截假個(gè)貸的有功人員，把住貸前調(diào)查關(guān);改善環(huán)境，舒緩壓力，排除影響審批人判斷和獨(dú)立決策的一切因素，把住貸款審批關(guān);建立健全監(jiān)督監(jiān)控報(bào)告制度，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況和資金使用狀況的監(jiān)督，強(qiáng)化個(gè)貸還款記錄、還款來(lái)源、還款方式的監(jiān)控，把住貸后管理關(guān);嚴(yán)格個(gè)貸中心抵押崗辦理抵押的有關(guān)制度，堅(jiān)決杜絕開發(fā)商或客戶代辦抵押現(xiàn)象，高度關(guān)注、定期檢驗(yàn)收件單放款的抵押有效性，探討建立對(duì)客戶長(zhǎng)期期房抵押進(jìn)行定期回訪的制度以及與房產(chǎn)部門定期不定期核實(shí)核對(duì)抵押狀況的制度，把住抵押登記關(guān)。

2011－03－26

昌蓉(1971—)，女，湖北人，會(huì)計(jì)師，研究方向:商業(yè)銀行管理等。

(責(zé)任編輯 范義臣)