中國房價波動的福利效應(yīng)研究進展

陳 科， 袁 楓

(1.重慶交通大學(xué)，重慶400074;2.重慶三峽職業(yè)學(xué)院，重慶404155)

中國房價波動的福利效應(yīng)研究進展

陳 科1， 袁 楓2

(1.重慶交通大學(xué)，重慶400074;2.重慶三峽職業(yè)學(xué)院，重慶404155)

近年來房價上漲與居住福利的關(guān)系備受關(guān)注，雖然國內(nèi)研究不如國外深入，但一些切合中國實際的研究應(yīng)積極推進。綜合來看，國內(nèi)主要采用古典度量法、計量經(jīng)濟模型法和效用函數(shù)法來測度福利變化，其實證結(jié)論有三種傾向——不顯著、正向或負(fù)向影響，但大多數(shù)文獻認(rèn)為高房價造成了居民福利損失，經(jīng)濟適用房政策有待改進。

房價波動; 福利效應(yīng); 消費者剩余; 消費者效應(yīng); 財富效應(yīng)

近年來，房價上漲是否帶來福利效應(yīng)備受關(guān)注。西方學(xué)術(shù)界對此已有深入的研究，主要有房地產(chǎn)的消費品屬性、投資品屬性和綜合兩種屬性三種視角。然而，國內(nèi)研究房價波動福利效應(yīng)的文獻相對較少，一般采用古典度量法、計量經(jīng)濟模型法和效用函數(shù)法分別測度各視角下的福利大小。除測度總體福利或財富效應(yīng)外，國內(nèi)學(xué)者還討論壟斷市場定價與限價情形下的福利、高收入者與低收入者之間的福利擠出效應(yīng)等，為相關(guān)房價調(diào)控提供了一定的理論與實證依據(jù)。雖然這些研究不如國外同類研究深入，但比較切合中國實際，應(yīng)積極推進。本文擬梳理近期國內(nèi)學(xué)者對中國房價波動的福利效應(yīng)研究成果，明晰房價波動的福利效應(yīng)測度問題，以促進對中國房價福利問題的研究。

一、以消費者剩余衡量房價波動福利

以消費者剩余測度房價波動福利是福利變化的古典度量法，可見于不少文獻中。經(jīng)濟學(xué)理論解釋，消費者剩余是指消費者對某種物品所愿意付出的價格超過他實際付出價格的剩余部分。需先確定需求函數(shù)，然后在效用函數(shù)擬線性下才能精確測度福利變化，因此實證分析難度較大。但該方法清楚簡單，容易推廣到區(qū)分房地產(chǎn)市場競爭狀態(tài)、房價管制情況、購房者類型的房價波動福利研究，從理論上對比分析不同條件下的福利變動，以確定房價波動對社會福利的影響。

(一)壟斷市場的福利效應(yīng)

中國房地產(chǎn)市場競爭不充分，存在區(qū)域性壟斷現(xiàn)象，消費者只能被動接受市場供給方制定的房價。房地產(chǎn)開發(fā)商的定價必然高于完全競爭狀態(tài)下消費者所能夠承受的水平，并以犧牲消費者的福利為代價獲取高利潤，造成社會福利的凈損失［1～2］。易曉文在擬線性需求和供給函數(shù)假設(shè)下，從開發(fā)商利用住房需求價格彈性預(yù)測壟斷價格出發(fā)，依次導(dǎo)出完全競爭條件下的均衡價格和銷售量，并由住房供給函數(shù)確定完全競爭條件下壟斷銷量所對應(yīng)的銷售價格;然后以住房實際成交價格為開發(fā)商的最優(yōu)價，住房實際銷售量為壟斷銷售量，中國住房需求價格彈性和供給彈性分別為－0.442和1.058①，測算出1992～2006年消費者剩余轉(zhuǎn)移和社會福利實際總損失［3］。

(二)需求擠出效應(yīng)下的社會福利波動

理論上講，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲的原因較多，其中比較典型的觀點是:短期內(nèi)住房供給曲線不變，則房價持續(xù)上漲的動力來自消費需求曲線的改變②。王三興認(rèn)為推動房價持續(xù)上漲的需求事實上可劃分為中低收入群體的消費需求和高收入群體的投機需求，并給定5個假設(shè)，分析僅存在消費需求和同時存在消費與投機需求兩種情況下的房市均衡，發(fā)現(xiàn):無論是短期還是長期內(nèi)，高收入群體的投機需求對中低收入群體的消費需求都有“擠出效應(yīng)”③，但短期的可能大于長期的;盡管短期內(nèi)投機需求的加入增加了整個社會福利水平，但投機需求推高了房價，在擠出效應(yīng)作用下減少了普通消費者剩余，同時創(chuàng)造出高收入群體的消費者剩余，開發(fā)商則可獲得兩方的消費者剩余［4］。

(三)房價管制的福利效應(yīng)

從經(jīng)濟學(xué)理論角度同樣可以用消費者剩余來度量住房限價條件下的社會福利損失，其分析過程類似于壟斷價格的福利分析。已有的研究表明，對商品價格的管制會因為供給不足而造成社會福利凈損失，對房價的管制也不例外。陳杰和張興瑞研究還發(fā)現(xiàn)，房價管制下的分配過程也會造成社會福利的損失，即“倒號”從某種角度反映了排隊分配的租金損耗(福利損失)，而“抽簽搖號”導(dǎo)致錯配以及限價房品質(zhì)異化形成了額外的福利損失，并用圖示說明了限價后消費者剩余、生產(chǎn)者剩余、社會福利等的變化［5］。

二、以消費者效用測度房價波動福利

以消費者效用測度房價波動福利通常有兩種做法:一是直接比較兩種不同價格下的消費者效用，以兩種效用的差異測度福利的變化，常用于定性分析房價歧視、經(jīng)濟適用房或限價房的福利變化。二是假設(shè)房價變化前后的消費者效用不變，則在房價變化之前取出消費者一定量貨幣，或在房價變化之后補償消費者一定量貨幣，就可反映房價波動的福利量，即以等價變量或補償變量測度福利變化，多用于定量研究商品房價波動的福利效應(yīng)。消費者效用值的具體計算由效用函數(shù)決定，多采用擬線性效用函數(shù)，計算比較復(fù)雜，應(yīng)用有一定難度，存在實證結(jié)論不一致的現(xiàn)象，目前只有少數(shù)學(xué)者采用此方法。

(一)經(jīng)濟適用房的福利效應(yīng)

王望珍假設(shè)市場只有高收入和中低收入兩類消費群體，在擬線性效用函數(shù)下，導(dǎo)出不同產(chǎn)量下的社會福利差及在初始價格為不變壟斷價格條件下房價歧視的福利約束式，得出:若房價歧視不能增加總產(chǎn)出，則社會福利將下降;在嚴(yán)格限制高收入家庭進入經(jīng)濟適用房市場條件下，房價歧視才能有效地改善住房的社會福利［6］。李宏瑾和蔡鍵還構(gòu)建了一個嚴(yán)格區(qū)分高低收入兩類群體假設(shè)下的經(jīng)濟適用房理論模型，專門討論轉(zhuǎn)移支付與補貼開發(fā)商來提供經(jīng)濟適用房的社會福利變化，得出:理論上前一政策下福利沒發(fā)生變化，而后一政策的福利效應(yīng)不確定。但其實證結(jié)果表明現(xiàn)有的補貼開發(fā)商的經(jīng)濟適用房政策造成了社會福利損失［7］。

(二)商品住房的福利效應(yīng)

趙曉泊和李雙杰借鑒以消費者序數(shù)效用函數(shù)建立的等價收入模型，來獲取在相同的參考價格和預(yù)算約束下達(dá)到相同效用的收入水平，即居民消費福利分?jǐn)?shù)［8］。其實證研究表明，北京市總體居住福利分?jǐn)?shù)存在逐步上升的趨勢，但上升速度低于家庭可支配收入的上升速度，由此推斷短期內(nèi)居住福利可能會增長，但長期來看居住福利水平會有所下降，且下降的速度會逐漸變大。王斌和高波借鑒單個家庭福利計量模型，單個家庭在存續(xù)期的期望效用現(xiàn)值不變的假設(shè)下，以貨幣補償量衡量房價上漲帶給家庭的福利損失，其實證研究表明:由于中國房地產(chǎn)市場還是增量市場，房價上漲給居民造成的福利凈損失較大，呈快速增長態(tài)勢［9］。雖然兩文獻采用的效用函數(shù)形式、福利水平測度變量、研究樣本等不同，但其研究結(jié)論都暗示:在地方與全國房地產(chǎn)市場發(fā)展背景、政策、趨勢等趨同情況下，時間跨度越大，房價持續(xù)上漲對居住福利影響越大，且長期會導(dǎo)致居住福利下降及下降速度加快。

三、房價上漲的財富效應(yīng)

按哈伯勒、庇古、帕廷金等提出的財富效應(yīng)思想，在生命周期模型或永久收入假說的基礎(chǔ)上，可通過房價與居民消費之間的關(guān)系來分析房價上漲的財富效應(yīng)。目前國內(nèi)在這方面的研究文獻相對較多，有不存在或存在微弱財富效應(yīng)、存在正向財富效應(yīng)和存在負(fù)向財富效應(yīng)三類結(jié)論之爭。

(一)來自時間序列或面板數(shù)據(jù)的研究證據(jù)

李成武依據(jù)地區(qū)季度數(shù)據(jù)，以居民居住價格指數(shù)代表住房資產(chǎn)，構(gòu)建面板數(shù)據(jù)的混合效應(yīng)模型進行實證分析，得出經(jīng)濟越發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)負(fù)向財富效應(yīng)影響系數(shù)越大，而全國及中西部的財富效應(yīng)不明顯;并認(rèn)為明顯的流動性約束、土地稀缺和預(yù)算約束，及中國傳統(tǒng)家庭觀念和消費觀念的延續(xù)致使房產(chǎn)成為有生之年不可變現(xiàn)的財富［10］。李亞明和佟仁城利用月度數(shù)據(jù)構(gòu)建誤差修正模型，得出中國的財富效應(yīng)在一定范圍內(nèi)是存在的，且長期看多數(shù)為正向效應(yīng);但各地短期效應(yīng)的存在形式明顯不同［11］。此外，王子龍等利用全國房地產(chǎn)價格等季度數(shù)據(jù)，運用向量誤差修正模型研究還發(fā)現(xiàn):無論從長期還是短期看，中國房價變動都會給居民消費帶來財富效應(yīng)［12］。而魏鋒利用住房價值等月度數(shù)據(jù)的研究也表明:長短期內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場(住宅市場)的財富效應(yīng)是擴張的財富效應(yīng)［13］。

(二)來自微觀調(diào)查數(shù)據(jù)的研究證據(jù)

黃靜和屠梅曾首次利用由美國北卡羅來納大學(xué)和中國預(yù)防科學(xué)醫(yī)學(xué)院聯(lián)合調(diào)查和創(chuàng)建的“中國健康與營養(yǎng)調(diào)查”數(shù)據(jù)庫，選擇房改后的2000、2004和2006年3次調(diào)查數(shù)據(jù)研究財富效應(yīng)［14］。他們構(gòu)建了帶有年份虛擬變量和所控制的家庭人口學(xué)特征、收入不確定性和支出不確定性指標(biāo)的經(jīng)典線性回歸方程，研究家庭住房價值對消費的影響，得出:3次調(diào)查的房地產(chǎn)財富效應(yīng)彈性系數(shù)接近駱祚炎(2007)利用宏觀數(shù)據(jù)得出消費彈性，且彈性系數(shù)隨時間變化有降低趨勢，說明房改后城鎮(zhèn)房價上漲雖導(dǎo)致家庭房地產(chǎn)財富的普遍上漲，但房價上漲并沒有增強房地產(chǎn)財富效應(yīng)。

四、結(jié)論與展望

綜合國內(nèi)對房價波動的福利效應(yīng)研究結(jié)論，可以發(fā)現(xiàn):第一，僅考慮房地產(chǎn)的消費品屬性，房價上漲或者高房價只能導(dǎo)致消費者福利損失;僅考慮房地產(chǎn)的投資品屬性，或兩種屬性都考慮，房價上漲的長短期福利效應(yīng)則沒有趨于一致的結(jié)論。究其原因，主要源于研究角度、研究對象、研究方法、研究數(shù)據(jù)類型、樣本容量的不同。從近期實證研究文獻看，同時考慮兩種屬性及依據(jù)低頻次數(shù)據(jù)或大量微觀調(diào)查數(shù)據(jù)的研究結(jié)論更可靠，但考慮兩種屬性的實證研究難度較大。第二，由于現(xiàn)實中存在高收入群體進入經(jīng)濟適用房或限價房市場現(xiàn)象，以及經(jīng)濟適用房或限價房在分配過程中還存在尋租、“倒號”等現(xiàn)象，導(dǎo)致低收入群體福利受損，即經(jīng)濟適用房政策造成了社會福利損失。這類研究具有中國特色，但因缺少統(tǒng)計數(shù)據(jù)或受限于研究方法，多數(shù)文獻只給出了定性研究結(jié)論。

因此，可從3個方面推進上述研究:一是利用家庭層面的微觀數(shù)據(jù)，研究房價上漲對各種群體福利變化的影響。尤其是選取更多關(guān)鍵控制變量進一步細(xì)分中低收入群體，研究經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房政策對各類群體的福利影響。二是充分考慮中國區(qū)域經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡狀態(tài)，從房地產(chǎn)的兩種屬性視角深入探討房價上漲對居住福利的影響。三是改進研究方法，比如引入博弈論方法、動態(tài)分析法等，獲取更有效、更可靠的房價波動福利效應(yīng)的實證研究結(jié)論。

注釋:

①王金明，高鐵梅.對我國房地產(chǎn)市場需求和供給函數(shù)的動態(tài)分析［J］.中國軟科學(xué)，2004，(6):69～74.

②陳科，鄭小平.需求驅(qū)動的商品房價上漲實證分析［J］.重慶三峽學(xué)院學(xué)報，2010，(1):53 ～58.

③由凱恩斯理論可知，“擠出效應(yīng)”是因高收入階層投機需求的進入而使得中低收入群體不得不放棄的那部分購房需求。

［1］苗天青.我國房地產(chǎn)業(yè)的實際利潤率及其福利效應(yīng)分析［J］.經(jīng)濟問題探索，2004，(12):115 ～117.

［2］鐘曉明.我國房地產(chǎn)市場開發(fā)商的行為分析［D］.南京:南京財經(jīng)大學(xué)，2007.48 ～50.

［3］易曉文.我國住房價格波動的作用機制與福利效應(yīng)研究［D］.廈門:廈門大學(xué)，2008.99 ～115.

［4］王三興.房地產(chǎn)市場中兩種需求的經(jīng)濟效應(yīng)分析［J］.云南財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2007，(1):110 ～113.

［5］陳杰，張興瑞.住房價格管制的福利經(jīng)濟學(xué)分析［J］.探索與爭鳴，2009，(8):51 ～55.

［6］王望珍.我國住房市場劃分中的價格歧視與福利效應(yīng)［J］.商業(yè)時代(理論版)，2005，(32):60 ～61.

［7］李宏瑾，蔡鍵.公平目標(biāo)、社會福利與經(jīng)濟適用房建設(shè)——一個關(guān)于經(jīng)濟適用房的理論模型［J］.南方金融，2009，(1):9 ～14.

［8］趙曉泊，李雙杰.北京市住宅價格上漲與居民福利變化［J］.統(tǒng)計與決策，2007，(4):77 ～79.

［9］王斌，高波.房價上漲與我國居民福利效應(yīng)的實證分析［J］.當(dāng)代財經(jīng)，2008，(1):15 ～18，22.

［10］李成武.中國房地產(chǎn)財富效應(yīng)地區(qū)差異分析［J］.財經(jīng)問題研究，2010，(2):124 ～129.

［11］李亞明，佟仁城.中國房地產(chǎn)財富效應(yīng)的協(xié)整分析和誤差修正模型［J］.系統(tǒng)工程理論與實踐，2007，(11):1 ～6，33.

［12］王子龍，許簫迪，徐浩然.中國房地產(chǎn)財富效應(yīng)測度的實證研究［J］.財貿(mào)研究，2009，(2):24 ～31，89.

［13］魏鋒.中國股票市場和房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)［J］.重慶大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版)，2007，(2):153～157.

［14］黃靜，屠梅曾.房地產(chǎn)財富與消費:來自于家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)的證據(jù)［J］.管理世界，2009，(7):35～45.

Reviews on Welfare Effect Studies of Price Fluctuations in China

CHEN Ke1，YUAN Feng2
(1.Chongqing Jiaotong University，Chongqing，400074，China;2.Chongqing Three Gorges Polytechnic College，Chongqing 404155，China)

In recent years the relationship between housing prices and housing welfare is given to more and more attention.Although the foreign researches have more contributions than the domestic，some researches under Chinese conditions should be promoted.On the whole，there are three major methods used in welfare effect studies of price fluctuations in China such as classical measurement method，econometric model and the utility function.And their empirical studies show three kinds of conclusions:insignificant，positive or negative effects.But most of the literatures suggest that higher housing prices may lead to the welfare losses of the residents，and the affordable housing policy in China should be improved.

price fluctuations;welfare effect;consumer surplus;consumer effects;wealth effect

F832

A

1674－0297(2011)04－0054－03

2011－03－22

重慶市軟科學(xué)研究計劃項目“重慶市商品房價格波動的福利效應(yīng)及評價研究”(編號:CSTC.2010CE0130)的成果之一。

陳 科(1969－)，女，四川達(dá)縣人，重慶交通大學(xué)副教授，上海大學(xué)博士生，主要從事應(yīng)用數(shù)量經(jīng)濟研究。

(責(zé)任編輯:張 璠)