給力2011房屋租賃的春天
——有關(guān)新《商品房屋租賃管理辦法》實施推行的幾點看法

魏靜

（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局租賃處）

給力2011房屋租賃的春天
——有關(guān)新《商品房屋租賃管理辦法》實施推行的幾點看法

魏靜

（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局租賃處）

2010年歲末之際，國家住建部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》歷經(jīng)千呼萬喚終于在期盼中出臺了，在原建設(shè)部于1995年5月9日發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號）廢止的同時，新《商品房屋租賃管理辦法》(以下簡稱《辦法》)已于2011年2月1日起開始實施。

新《辦法》的出臺實施，無疑給苦苦守望的房屋租賃管理者以雪中送炭和“好雨知時節(jié)”之感。新《辦法》明確規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，并本著鼓勵房屋出租的原則，對房屋不得出租的情形作了重新規(guī)定。同時還規(guī)定了直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門要定期并分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息，此外，還要求其建立完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)等等。和老規(guī)定相比，新《辦法》更側(cè)重于科學(xué)規(guī)范市場秩序，從租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)范，制定相關(guān)規(guī)定來維護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，同時也采取了有效措施來保護(hù)承租人的基本利益，建立和諧的租賃關(guān)系，變化多多，意義重大。

一、新《辦法》對租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)范

房屋的租賃行為屬于民事行為，作為民事行為其就要進(jìn)行必要的規(guī)范、引導(dǎo)，否則容易引發(fā)糾紛。新《辦法》的實施不僅給租賃雙方的當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)都進(jìn)行了明確的規(guī)范，同時也采取了有關(guān)措施來有效維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。其規(guī)定如下：一方面，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平；另一方面，承租人在房屋租賃合同期內(nèi)轉(zhuǎn)租房屋，必須要經(jīng)出租人給予書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。城市房屋租賃管理部門既是管理單位同時也是服務(wù)主體，因此，在執(zhí)行中管理部門還有必要進(jìn)一步引導(dǎo)當(dāng)事雙方簽署明確、規(guī)范的合同，明確彼此的責(zé)任和義務(wù)，以避免不必要的糾紛。

新《辦法》對承租人的優(yōu)先購買權(quán)以及買賣不破租賃等法律原則的相關(guān)規(guī)定也作了進(jìn)一步細(xì)化，這些方面都從一定角度來反映了新《辦法》在實施過程中都本著構(gòu)建和諧社會，以人性化為主體的宗旨的思想。

二、新《辦法》解決了租賃市場突出問題

新《辦法》不僅規(guī)范了租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，而且進(jìn)一步規(guī)范了商品房屋的租賃行為，因此其有效地解決了租賃市場的突出問題。新《辦法》中條款明確規(guī)定，出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，且廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室儲藏室不得出租供人員居住。

同時，新《辦法》還將原來在《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定的九種不得出租情形，減少為現(xiàn)今的四種情形。分別是屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；以及法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。這也在一定程度上鼓勵了房屋的出租活動。

此外，在租賃管理方面制定了相應(yīng)條款來加強租賃行政管理的力度，特別增加了罰則部分，并明確了處罰標(biāo)準(zhǔn)。其中，對不符合出租要求的房屋進(jìn)行租賃的出租人，處以五千元以下罰款；對有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下，但不得超過三萬元的罰款。對廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下室、儲藏室不得出租用于居住或出租住房的人均面積未達(dá)到政府規(guī)定的最小面積的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。對租賃行為不登記備案的，責(zé)令限期改正，個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的,處以一千元以上一萬元以下罰款。這些條款都從執(zhí)法角度規(guī)范了出租方的責(zé)任和義務(wù)，進(jìn)一步保護(hù)了承租人的合法權(quán)益。

由上可以看出，新《辦法》對于房屋租賃市場現(xiàn)存的突出問題都做了相應(yīng)有效的引導(dǎo)性規(guī)定或制定了明確條款，進(jìn)而對解決當(dāng)今市場的突出問題、減少房屋租賃雙方當(dāng)事人之間的矛盾沖突起到了積極作用。

三、要營造新《辦法》實施、推行的良好氛圍

加強商品房屋的租賃管理工作，進(jìn)一步完善房屋租賃登記的備案制度，是房屋租賃管理工作的基礎(chǔ)和核心。房屋租賃登記備案是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及新《辦法》的重要內(nèi)容和基本制度，因此，房屋租賃管理單位在實施賃管理工作時要全面、準(zhǔn)確地把握并領(lǐng)悟新《辦法》的精神實質(zhì)，熟練掌握新《辦法》的主要內(nèi)容和各項規(guī)定，并且嚴(yán)格要求其工作人員在服務(wù)過程中本著鼓勵房屋出租、便民、高效的原則，耐心為民服務(wù)。同時還應(yīng)積極的通過報紙、電臺、電視、網(wǎng)絡(luò)等各種途徑宣傳新《辦法》的內(nèi)容和實施，讓社會了解鼓勵房屋出租的立法精神、對租賃當(dāng)事人特別是承租人權(quán)利保護(hù)的立法原則、房屋租賃登記備案制度及其他各項規(guī)定，進(jìn)一步提高房屋租賃管理和房屋租賃服務(wù)水平，讓社會公眾深入了解房屋租賃的作用，使房屋租賃登記備案意識深入人心，營造新《辦法》實施的良好氛圍。同時，還需要相應(yīng)房屋租賃管理的工作人員在工作過程中用創(chuàng)新批判的精神來看待新《辦法》的基本內(nèi)容，以提出更完美更完善的條款和措施。

四、新《辦法》實施過程中的思考

新《辦法》從其頒布到如今實施已有將近2個月的時間了，但目前仍有不少出租單位以及個人在對房屋租賃登記備案的重要性的認(rèn)識上存在不足，不主動不積極登記備案、隱租瞞價、變相租賃，私下黑市租賃、逃避管理、逃避稅費，其行為嚴(yán)重干擾阻礙了租賃市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。房管部門雖然早已把房屋租賃納入到管理范圍，但相關(guān)業(yè)務(wù)范圍僅為公房管理。怎樣開展私房、集體土地上房屋租賃管理，逐步將城鄉(xiāng)結(jié)合部納入管理范圍，擴(kuò)大房屋租賃管理覆蓋面，減少稅、費流失，是當(dāng)前急需引發(fā)我們高度關(guān)注的重要問題，也是新辦法實施過程中必須存在的思考。

針對上述問題，以往工作中我們所能依據(jù)的法律是《房地產(chǎn)管理法》、《合同法》及最高人民法院關(guān)于《房屋租賃司法解釋》，適用最多的是建設(shè)部第42號令，里面其中的一些規(guī)定已經(jīng)不適合目前市場現(xiàn)狀的要求。如今的房地產(chǎn)市場房價飛漲，租金也是讓人瞠目結(jié)舌，大致除08年下降，其它每年都是正常上漲的速度，買房不起，租房又成問題，這無疑給中低收入階層、無房戶和城市打工族造成了極大影響，去年兩會也提出此問題，國務(wù)院也出臺了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，盡快出臺《房屋租賃管理辦法》。歷經(jīng)九九八十一難經(jīng)過多次研討、調(diào)研、修改、新《辦法》終于和大家見面了，新《辦法》的出臺有亮點也有遺憾，遺憾的是新《辦法》中沒有明確提出對集體土地上房屋租賃行為的規(guī)范，使具體管理者仍感到在實施過程中存在著種種疑惑，一方面痛感規(guī)費流失而無章可循，另一方面對管理前景也倍感焦慮。集體土地上的房屋是客觀存在的，并不斷擴(kuò)大，問題也尤為突出，我們期盼著《房地產(chǎn)管理法》再次修定時，能對上述問題出臺更為積極、更具針對性的措施。

給力房屋租賃市場的春天，給力房屋租賃者的春天，新《辦法》帶給我們無限遐思，赍著希望，懷著期待，辛勤耕耘，默默收獲，我們有理由相信，隨著市場經(jīng)濟(jì)條件下租賃市場的進(jìn)一步招展，無章可循將會有法可依，束手無策也會變成多措并舉，讓我們共同努力，為營建租賃市場的新秩序、構(gòu)建和諧租賃關(guān)系而奮斗不息。

[1] 國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部. 《商品房屋租賃管理辦法》. 2010.12

[2] 錢宏根.薛劍春.戴敬瑞. 房屋租賃稅收的實踐與探索. 2009.05.

[3] 刁培嫻. 城市房屋租賃管理必須運用法律手段. 蘭州學(xué)刊. 2006.04.

[4] 何方. 對城市地區(qū)推行房屋租賃管理的建議. 現(xiàn)代物業(yè). 2008.08.

[5] 李波. 房屋租賃管理的新形勢分析. 財經(jīng)界(學(xué)術(shù)). 2010.04.

TU684

1674-3954（2011）03-0434-01