防范房地產(chǎn)泡沫的思路及策略研究

李寄

（太極集團(tuán)有限公司，重慶，401147）

防范房地產(chǎn)泡沫的思路及策略研究

李寄

（太極集團(tuán)有限公司，重慶，401147）

當(dāng)前，我國(guó)住房問題正在從一個(gè)純粹的經(jīng)濟(jì)問題，逐漸演化成為社會(huì)問題，甚至在一定程度上演化為表現(xiàn)出政治特征的政治問題。積極防范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫刻不容緩，本文對(duì)防范房地產(chǎn)泡沫的思路及策略進(jìn)行了探討。

房地產(chǎn)泡沫；防范；策略

近幾年，拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的三架馬車為投資、出口與消費(fèi)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步擴(kuò)大，近幾年來房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)屬于一個(gè)比較特殊的產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品既是消費(fèi)品，也是重要的投資品。因此，房地產(chǎn)泡沫從某種意義上講，可以視為是一種比較特殊的金融泡沫。

一、合理引導(dǎo)投資行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，抑制過度投機(jī)

首先，因?yàn)橥恋鼐哂邢∪毙?，我?guó)土地資源相對(duì)匱乏，有限的土地資源會(huì)因社會(huì)資本的不斷競(jìng)爭(zhēng)而使地價(jià)開始脫離土地的實(shí)際價(jià)值此產(chǎn)生泡沫。因此，我們應(yīng)該從土地市場(chǎng)這個(gè)源頭入手，規(guī)范土地市場(chǎng)。應(yīng)該通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，防止朝令夕改、急功近利，保證土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展莫定基礎(chǔ)。加快建設(shè)有形的土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)交易的公正、公開、公平。嚴(yán)格控制城市土地供應(yīng)，完善土地的招標(biāo)拍賣制度。

其次，政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控。應(yīng)在金融機(jī)構(gòu)或政府部門設(shè)立房地產(chǎn)投資分析系統(tǒng)，研究當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的投資狀況，分析投資是否過度并適時(shí)發(fā)出警告，通過各種方式公告有關(guān)市場(chǎng)的信息，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)參與者的風(fēng)險(xiǎn)教育，引導(dǎo)投資者合理預(yù)期，提高房地產(chǎn)持有者的利益收益，盡力化解集體的盲目和非理性的投機(jī)行為。除此之外，政府部門還應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)管理力度，在房地產(chǎn)發(fā)展過熱時(shí)期，管理部門可以控制土地使用權(quán)出讓額，對(duì)已出讓的土地可以控制發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可證、城市建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，來限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供大于求。

再次，政府應(yīng)采取積極措施，努力提高居民的住房購(gòu)買能力。目前，大多數(shù)企業(yè)、公司實(shí)行的都是職工住房公積金制度，即每月從職工的工資中扣除一部分，公司和國(guó)家再支付一部分，形成職工將來購(gòu)房的資金。另外，住房公積金可以區(qū)別對(duì)待，對(duì)已經(jīng)有住房的家庭可以適當(dāng)降低或者取消住房公積金；對(duì)尚沒有住房的職工進(jìn)行一定的照顧，以提高他們的住房購(gòu)買能力。

二、規(guī)范政府行為，杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)的腐敗行為

我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存在較為嚴(yán)重的政府干預(yù)現(xiàn)象，其中官員與開發(fā)商勾結(jié)，共同牟取暴利的腐敗行為是推動(dòng)房地產(chǎn)投機(jī)高漲的重要原因，間接地推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成。我們可以看到，新加坡在房地產(chǎn)泡沫中受損較小的一個(gè)重要原因就是因?yàn)樾录悠率且粋€(gè)非常注重法治的國(guó)家。新加坡的法律嚴(yán)厲程度是世界有名的，對(duì)貪官污吏的懲治毫不留情，正是這個(gè)原因使得新加坡房地產(chǎn)業(yè)中的以權(quán)謀私現(xiàn)象相對(duì)較少，而當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的相對(duì)透明，使市場(chǎng)活動(dòng)的參與者能夠獲得充分的信息，減少了投資的風(fēng)險(xiǎn)，減少了投機(jī)。而東南亞其他一些國(guó)家之所以在房地產(chǎn)泡沫中受到重創(chuàng)，就是因?yàn)閲?guó)家政體缺乏對(duì)權(quán)力的監(jiān)督和監(jiān)管的透明度，導(dǎo)致特權(quán)經(jīng)濟(jì)橫行，貪污賄賂成風(fēng)，間接促使了泡沫的形成。

因此，我國(guó)政府應(yīng)該下大力氣治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的腐敗問題，還房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)公開、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境。首先，要從源頭上防止腐敗，堅(jiān)決鏟除政策設(shè)計(jì)中的“尋租點(diǎn)”；其次要從監(jiān)管制度上防止腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生，“腐敗是最怕陽光的”，政務(wù)公開、陽光行政，是制度約束防止腐敗最好的方法。

三、健全我國(guó)房地產(chǎn)稅制

稅收是國(guó)家控制各個(gè)行業(yè)發(fā)展的重要杠桿。在房地產(chǎn)業(yè)中，我們也應(yīng)該設(shè)計(jì)出合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。

1、征收土地空(閑)置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本。如臺(tái)灣對(duì)可利用而逾期還未利用或只作低度利用的私有建筑地征收空地稅；對(duì)低度利用或末利用的私有農(nóng)地征收荒地稅；對(duì)地主不在的土地征收不在地出稅，這樣使得土地能夠流轉(zhuǎn)到真正需要用地的人手中。

2、征收土地增值稅。土地增值稅分為兩種：對(duì)土地轉(zhuǎn)移時(shí)的增值部分(資本收益)征稅和對(duì)土地保有時(shí)期地價(jià)的增值部分征稅(即在土地持有期間每隔一定時(shí)間評(píng)估地價(jià)，對(duì)增加的地價(jià)征稅)。土地增值稅能夠有效地抑制土地投機(jī)，且可以將由社會(huì)引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還社會(huì)，體現(xiàn)社會(huì)公正。但過高的土地轉(zhuǎn)讓增值稅可能會(huì)使土地持有者覺得轉(zhuǎn)讓不合適而長(zhǎng)期保有土地，這樣可能會(huì)減少土地的供給量，因此，對(duì)土地保有增值也應(yīng)課稅，但兩種稅不應(yīng)重復(fù)計(jì)征。

3、征收土地保有稅，以刺激土地供給。如果對(duì)保有土地適當(dāng)征稅，就可以提高保有成本，刺激低度利用土地者轉(zhuǎn)讓土地或出租土地，以增加土地供給。

我國(guó)已經(jīng)頒布了土地增值稅暫行條例，這些都有力地抑制了炒地炒樓花現(xiàn)象。但我國(guó)的土地稅制還存在一些弊端，如耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅稅額太低，起不到抑制多占土地的作用；對(duì)土地保有期間的增值沒有征稅；劉空閑土地也沒征稅。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)稅制有待完善。

四、建立健全金融體制，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)特別是銀行業(yè)自我監(jiān)管和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，對(duì)于改善居民居住條件、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。但是，局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象使我國(guó)本來就不健全的金融機(jī)構(gòu)面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資金既要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，為全面建設(shè)小康杜會(huì)做出積極貢獻(xiàn)，又要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，保障信貸資金安全，維護(hù)金融體系穩(wěn)定。為此，我們應(yīng)該做到：首先，嚴(yán)格信貸準(zhǔn)入，加強(qiáng)信貸審查，強(qiáng)化貸后管理。各金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款要謹(jǐn)慎考慮，科學(xué)合理地分析貸款項(xiàng)目的可行性、風(fēng)險(xiǎn)性，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸前調(diào)查，選擇基本成熟的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目給予信貸支持；優(yōu)先選擇開發(fā)資質(zhì)高、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開發(fā)商和地理位置較好、市場(chǎng)銷售前景看好的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，有效控制貸款總量，合理調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，實(shí)行差別政策。各金融機(jī)構(gòu)要綜合考慮自身房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)狀，分析資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況、中長(zhǎng)期貸款比例指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)承受能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景等，確定可行的房地產(chǎn)貸款總量和比例，適度控制房地產(chǎn)業(yè)的貸款規(guī)模，在積極優(yōu)化存量貸款的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制利用好增量貸款。最后，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理。要完善個(gè)人住房貸款管理辦法，規(guī)范個(gè)人貸款的審查程序，嚴(yán)格執(zhí)行貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保辦法。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率政策，嚴(yán)禁擅自提高或降低個(gè)人住房貸款利率水平的行為。

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1674-3954（2011）03-0016-01