房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理研究

祁云

（江蘇國(guó)聯(lián)建設(shè)工程管理有限公司，江蘇，213022）

房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理研究

祁云

（江蘇國(guó)聯(lián)建設(shè)工程管理有限公司，江蘇，213022）

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。按現(xiàn)在的土地出讓方式、拆遷方式的改變，土地的成本越來(lái)越高，加之開發(fā)商自身資金緊張，加強(qiáng)投資控制，降低工程成本，加強(qiáng)工程成本管理，成為倍受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注的問(wèn)題，本人一直從事相關(guān)方面的工作，就接觸的房地產(chǎn)方面的工程成本管理從以下幾個(gè)方面做一些分析和探討。

一、健全并完善成本管理制度

有了完善的制度，起到了事半功倍的效果。對(duì)于一個(gè)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，成本管理制度一般應(yīng)包括成本管理組織體系及職責(zé)、成本報(bào)告體系、項(xiàng)目目標(biāo)成本管理、立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制、施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更控制、合同價(jià)款的支付控制、工程材料（設(shè)備）管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理及相應(yīng)的罰則和附則。成本管理制度把造價(jià)管理理念落實(shí)到了具體各項(xiàng)工作中去，使公司的各項(xiàng)管理分工明確，職責(zé)定位清晰，保障了成本管理體系的正常運(yùn)行。另外，定期召開成本例會(huì)，邀請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)共同回顧每月的成本控制狀態(tài)，也是對(duì)執(zhí)行制度的一個(gè)檢查，通過(guò)例會(huì)分析大家暢所欲言，共同加強(qiáng)成本意識(shí)，使全過(guò)程的成本控制的理念深入人心。

二、重視前期的設(shè)計(jì)，從根本上有效控制項(xiàng)目成本

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。長(zhǎng)期以來(lái)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商自己配備的設(shè)計(jì)方面人員缺乏，對(duì)設(shè)計(jì)重視不夠，有的甚至是升班硬套其他項(xiàng)目，而沒(méi)有考慮現(xiàn)實(shí)場(chǎng)地情況。從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，如整個(gè)建筑面積和可銷售面積的控制，配套設(shè)施的面積控制，使在相同的建筑面積中盡量提高可銷售面積；有如提供一些建筑指標(biāo)數(shù)據(jù)，限制單方的鋼筋和砼指標(biāo)；還有外墻的一些保溫做法和外窗形式等，這些問(wèn)題的決策，在很大程度上影響造價(jià)?，F(xiàn)在推行的限額設(shè)計(jì)，就是把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以保證投資限額不輕易突破。但要做好限額設(shè)計(jì)，還需要建設(shè)方和設(shè)計(jì)方來(lái)共同努力。特別是要建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對(duì)哪個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

三、重點(diǎn)抓好招投標(biāo)及合同管理，注重風(fēng)險(xiǎn)防范

招投標(biāo)及合同管理在整個(gè)的成本控制中是最為關(guān)鍵的工作。必須嚴(yán)格按照招投標(biāo)的流程來(lái)進(jìn)行規(guī)范化操作，防止施工單位串標(biāo)，防止把最低價(jià)作為唯一中標(biāo)依據(jù)，通過(guò)嚴(yán)格的招標(biāo)、談判，確定最優(yōu)中標(biāo)單位，并與之簽訂嚴(yán)密合同。

在招標(biāo)文件的編制工作上，收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。

在合同的簽定工作中，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、違約爭(zhēng)議處理和價(jià)款中的人工、材料和機(jī)械費(fèi)用的調(diào)整方式，特別是否按政策調(diào)整而調(diào)整等結(jié)算方式必須明確。還有甲供材的結(jié)算損耗問(wèn)題及超額審計(jì)費(fèi)的問(wèn)題都要有明確的約定。對(duì)于有利于開發(fā)商的合同條款，通過(guò)談判，耐心向施工單位做好解釋工作，說(shuō)服施工單位接受。

同時(shí)要提出的是，在合同的簽定過(guò)程中，一些建設(shè)方利用施工方要中標(biāo)的心理，把很多有利于建設(shè)方但又明顯不合理的合同條款強(qiáng)制施工單位接受，這樣的合同簽定下來(lái)往往為后面施工實(shí)施過(guò)程中增加了隱患，導(dǎo)致最終合同不能正常履行下去。一份好的合同應(yīng)該是雙方平等互惠的，只有把合同雙方的職責(zé)和利益都考慮進(jìn)去，才會(huì)有共贏的結(jié)果。

此外，在甲供材料及設(shè)備的招投標(biāo)時(shí)，要盡量準(zhǔn)確計(jì)量，避免浪費(fèi)的發(fā)生。同時(shí)，應(yīng)聯(lián)合其他地產(chǎn)商等大用戶對(duì)主要材料、設(shè)備實(shí)行聯(lián)合采購(gòu)，以達(dá)到最低材料、設(shè)備供貨價(jià)格。對(duì)于需要外出考察的材料、設(shè)備，應(yīng)盡量選用本地區(qū)及周邊的廠家，以降低公司費(fèi)用及運(yùn)送費(fèi)用。對(duì)于我方選定之材料、設(shè)備供應(yīng)商，應(yīng)于供貨完成之后進(jìn)行評(píng)審，我方滿意的供貨商列入供貨商名錄，以備后續(xù)的合作；

四、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理和審查工作

往往一個(gè)工程的成本突破，都是在后續(xù)現(xiàn)場(chǎng)簽證上產(chǎn)生的問(wèn)題。在一般的項(xiàng)目管理中，現(xiàn)場(chǎng)簽證因?yàn)槿藶橐蛩囟啵Y(jié)算爭(zhēng)議大，這也是我們管理的一個(gè)重點(diǎn)。特別是一些簽證以文字?jǐn)⑹鰹橹?，看似乎常?guī)的施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃和施工現(xiàn)場(chǎng)的平面布置，卻不知里面隱藏的費(fèi)用有多大。這就要求造價(jià)工程師根據(jù)所建工程的實(shí)際情況及其所處地質(zhì)條件、氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和承建單位的能力深入分析承建單位提交的施工方案，努力尋求多個(gè)改進(jìn)方案，選擇其中最佳方案，并力促承建單位能夠接受最佳方案，使其造價(jià)控制在所確定的目標(biāo)之內(nèi)。優(yōu)化過(guò)程中應(yīng)注意：高度重視施工方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選，保持施工過(guò)程的均衡性與連續(xù)性，充分論證施工措施的可行性；強(qiáng)調(diào)造價(jià)控制的整體性。這種方式改變了以往的先做后算方式，調(diào)整為現(xiàn)在的先算后做，并取得的明顯的成果。

另外，在現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理中，要扭轉(zhuǎn)施工方認(rèn)為的只要是自己做的項(xiàng)目就要辦理簽證產(chǎn)生費(fèi)用的錯(cuò)誤思想，例如一些現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用和安全文明施工費(fèi)用等，這些已經(jīng)在合同中費(fèi)率包干的項(xiàng)目，就不能再按實(shí)際做法辦理簽證，這就要求我們的工程師了解合同的組價(jià)方式和承包范圍，深刻領(lǐng)會(huì)合同精神，不辦理重復(fù)簽證。

五、充分用好造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，選用造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)是很常見(jiàn)的，但要用好卻不容易。一般來(lái)說(shuō)，中介機(jī)構(gòu)工作的主動(dòng)能動(dòng)性較差，如何安排好他們的工作，充分運(yùn)用好他們的良好資源，這也是我們工作的一個(gè)要點(diǎn)。在我做過(guò)的項(xiàng)目中，做標(biāo)底和跟蹤審計(jì)我們找了兩家單位，我們把一家做的標(biāo)底給跟蹤審計(jì)的另一家審核，對(duì)于跟蹤審計(jì)做的資料再經(jīng)過(guò)我們的復(fù)審，層層把關(guān)，為我們的成本控制構(gòu)筑了一道嚴(yán)密的防線，對(duì)于一些材料及工程的價(jià)格，招投標(biāo)文件及合同等重要內(nèi)容，除經(jīng)過(guò)我們公司的內(nèi)部流程簽字，增加審計(jì)單位審核簽字一欄，同時(shí)，我們還要求審計(jì)單位多提合理化建議，在每月的成本分析例會(huì)上寫成本報(bào)告，交流類似項(xiàng)目的成本經(jīng)驗(yàn)，從而加強(qiáng)了公司的成本控制力量。

六、加強(qiáng)職業(yè)道德教育，嚴(yán)格執(zhí)行行為規(guī)范

由于成本控制工作直接涉及到公司和承包商的經(jīng)濟(jì)利益，這種敏感的職業(yè)性質(zhì)決定了做成本控制的人員必須樹立良好的職業(yè)道德，通過(guò)公司的定期教育培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)各工作人員要事實(shí)求是、謙虛謹(jǐn)慎、不得為牟取私利而損害企業(yè)的榮譽(yù)和尊嚴(yán)。要求大家對(duì)于工程上的觀點(diǎn)首先必須有足夠的專業(yè)知識(shí)和對(duì)實(shí)際情況的詳細(xì)了解，還要有較高的技術(shù)水平和令人信服的、誠(chéng)實(shí)的精神。另外，要求成本控制人員加強(qiáng)工作實(shí)踐、不斷參加繼續(xù)教育、閱讀專業(yè)性報(bào)書籍等類似活動(dòng)，保持專業(yè)先進(jìn)性和時(shí)代性。鼓勵(lì)工作人員盡早地成為注冊(cè)造價(jià)工程師。用對(duì)工作極其負(fù)責(zé)的態(tài)度和高度的敬業(yè)精神來(lái)警誡自己不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。有了好的人員，才能更好的把成本管控工作落到實(shí)處。

總之，成本控制工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，堅(jiān)持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合，堅(jiān)持獎(jiǎng)勵(lì)措施和懲罰機(jī)制相結(jié)合，充分調(diào)動(dòng)公司有關(guān)員工及監(jiān)理，承包商的積極性，，把項(xiàng)目投資控制觀念滲透于項(xiàng)目的每一項(xiàng)管理中，滲透于項(xiàng)目的每一個(gè)人員頭腦中，才能取得可喜的成績(jī)。

TU684

1674-3954（2011）03-0012-01