房地產泡沫的生成機理與防范措施的研究

白蓉

（甘肅建筑職業(yè)技術學院）

房地產泡沫的生成機理與防范措施的研究

白蓉

（甘肅建筑職業(yè)技術學院）

近年來，我國的社會主義市場經濟得到了迅速的發(fā)展，房地產行業(yè)也實現(xiàn)了高速增長，成為我國國民經濟收入的重要來源，其在拉動內需、促進經濟增長方面發(fā)揮了非常重要的作用。然而，隨著房地產行業(yè)信貸投資的持續(xù)增長，其在很大程度上誘發(fā)了房地產泡沫現(xiàn)象的產生，房地產泡沫的破滅將會極大可能地給我過國民經濟的正常運行帶來危機，導致社會經濟發(fā)展陷入困境，當前，該現(xiàn)象已經成為我國房地產界和經濟學家普遍關注的重要問題，本文就針對房地產泡沫的生成機理以及防范措施進行簡要的研究。

房地產泡沫；生成機理；防范措施

隨著我國國民經濟的飛躍發(fā)展與人民物質生活水平的不斷提高，我國的城市化進程也在不斷加快。房地產行業(yè)持續(xù)多年成為我國推動國民經濟增長的支柱產業(yè)之一。但是隨著房地產行業(yè)投資與信貸規(guī)模的不斷增長，房地產泡沫問題也逐漸浮出水面，日益成為民眾所關注的焦點與熱點。

一、房地產泡沫的涵義

通常情況下，泡沫亦或者泡沫經濟一般都是指虛擬資本的過度增長。在國際市場經濟發(fā)展過程中，人們通過采用各種各樣的投機手段，導致某種商品、資產或者股票等的價格呈持續(xù)上漲的趨勢，使其價格遠遠高于其市場實際價值，這種由于過度猛漲而導致其遠離真實價值的高價格不會得以長久維持，最終都會如泡沫般破滅消失，其代表的是一種由于高速度與高消費所帶來的超高價值導致產生的違背價值規(guī)律與正常規(guī)范的經濟現(xiàn)象。我們可以將其定義為：在市場經濟條件下，某種或者一系列的資產在經歷了持續(xù)上漲的價格運動后，其市場價格遠遠超過其實際的市場價值的一種經濟現(xiàn)象。因此，我們也可以定義房地產泡沫的涵義：所謂房地產泡沫就是指由于房地產投機而引起的房地產價格脫離市場基礎決定的合理價格，其高出市場基礎價值的那部分持續(xù)不斷上漲的運動過程與狀態(tài)，是由房地產行業(yè)內部因素與外部因素所共同作用所導致的結果。一般來說，我們大都認為房地產泡沫即指房地長行業(yè)高于市場基礎決定的實際價值的那部分。

二、房地產泡沫的生成機理

依照經濟學中資產收益決定資產價格的基本原理，我們可以得知，當某總資產的價格持續(xù)不斷上漲時，就會導致其嚴重背離市場決定的其合理價值，進而就會導致泡沫的產生。泡沫經濟的產生通常都是以繁榮的局面開始，以經濟危機告終，其造成的結果往往是某種資產的價格扭曲與資源的配置失誤，造成整個社會的經濟處于一種失衡狀態(tài)，進而會危及到整個社會的金融體系穩(wěn)定，給整個國民經濟的發(fā)展帶來災難性的危害。而縱觀國際范圍內泡沫經濟產生的原因，大都是由房地產行業(yè)與股票作為其主要的經濟載體。譬如，上世紀二十年代美國佛羅里達州就因為狂熱的房地產投機而引發(fā)房地產行業(yè)的經濟泡沫，最終導致了上世紀三十年代全球最大的經濟危機；再如于上世紀九十年代破滅的日本房地產泡沫，其導致的嚴重后果是使得日本經濟至今也無法走出經濟泡沫的陰霾籠罩；近如我國1992年——1993年之間海南發(fā)生的房地產行業(yè)泡沫造成的近800億元銀行死賬；1997年同樣因為房地產行業(yè)泡沫而引發(fā)的亞洲金融危機，本世紀2007年——2008年間美國雷曼兄弟因為房地產次貸危機而宣布破產所導致的全球范圍內的金融危機等，都給整個世界的經濟發(fā)展帶來了海嘯般的震蕩。房地產之所以能夠成為泡沫經濟載體，是有它的生成機理的，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、土地資源稀缺

由于房地產行業(yè)是一項從事不動產開發(fā)、投資與經營的行業(yè)。所謂不動產，其主要就是指土地資源及其建筑物。然而土地是人類進行一切經濟活動的唯一載體，相對于其他的生產要素，其具有供給稀缺、壟斷、多樣、投機和彈性小的特征。并且，隨著我國社會總體需求的不斷增長，其供給的彈性只會越來越小，進而會導致其價格要素越來越高，也就會造成建筑物價格的上漲，致使房地產行業(yè)價格遠離其實際的市場價值，為房地產行業(yè)泡沫經濟的發(fā)生埋下了隱患。

2、投資主體的預期

投資主體對房地產行業(yè)價格的預期在經濟學中是對經濟變量未來值的預測。由于房地產行業(yè)的建設周期相對較長，常常會滯后于瞬息萬變的市場需求，無論投資主體對未來房地產行業(yè)的價格預期是理性的還是非理性的，都會對房地產行業(yè)的價格產生影響。如果投資主體對房地產行業(yè)價格的預期都為看漲，那么往往就會為房地產行業(yè)市場泡沫提供產生的基礎條件；如果在投機泡沫產生之際，投資者的預期價格越高其資本收益也就會越大，因此導致其限期購買量的增加，在其以更高價格拋出時，市場需求量反而會增加，這種市場需求的增加也就進而導致房地產行業(yè)的虛假繁榮，進一步導致經濟泡沫的惡性循環(huán)。

3、銀行信貸缺陷

當前，大部分國家的金融體制與銀行體制尚不健全，在此情形下，如果銀行對房地產行業(yè)所得信息不對稱，盲目追求市場份額、擴大信貸規(guī)模，卻忽視對借款人信譽資信等的跟蹤調查，往往會給銀行帶來信貸危機，進而會加速房地產行業(yè)資產價格的大幅上漲與膨脹，最終也會導致經濟泡沫的產生。

三、防范和改善房地產泡沫的措施

隨著房地產行業(yè)在我國國民經濟發(fā)展中地位的不斷提升，其對國民經濟的影響也越來越大，雖然當前我國的房地產市場總體發(fā)展趨勢較好，但是也要加強對其可能存在的問題與隱患的控制，因此，為了有效防止房地產泡沫的產生及其所帶的危害，我們要根據房地產泡沫的生成機理，及時采取多種措施來進行有效預控，譬如：第一，規(guī)范土地市場。政府要發(fā)揮其有效的宏觀調控職能，通過立法等措施對城市規(guī)劃確立合理的土地使用結構，對違法亂紀者嚴懲不怠，加快對有形土地市場的建設，為企業(yè)提供公平客觀的招投標機會，并將土地儲備量、土地使用結構及其評估價格等相關信息公布于眾，保證土地市場價格的公開透明，同時還可以靈活采用利率、稅收等相關經濟政策，保障房地產行業(yè)市場秩序的正常有序進行；第二，完善金融體制。我國銀行業(yè)應該從最基礎的設施建設入手，完善自身機制，金融監(jiān)管部門則應不斷加強對借款人信用、抵押與保險等相關機制的完善力度，共同推動房地產行業(yè)與金融業(yè)的和諧發(fā)展；第三，提高企業(yè)競爭力。當前，我國國內的工業(yè)水水平在不斷提高，城市化進程也在不斷加快，這都給房地產行業(yè)實現(xiàn)快速飛躍提供了契機，房地產行業(yè)要不斷認清自己肩負的使命與責任，樹立以人為本的發(fā)展理念，真誠理性地為城市居民提供質量、功能與服務都達標的房地產產品，不斷提高自身的市場競爭力，爭取在日益激烈的全球市場競爭中掌握主動權。

四、結束語

綜上所述，隨著世界范圍內市場機制的自我調節(jié)以及世界各國政府的宏觀調控，房地產行業(yè)市場的發(fā)展逐步得到優(yōu)化，房地產行各類投資主體結構局面也日趨完善。因此，為了健全我國的房地產行業(yè)市場發(fā)展格局，有效預防房地產行業(yè)泡沫經濟的發(fā)生，進一步促使我國城市化進程的加快，保障城市居民的人均住房面積，我國政府部門應該在正確分析房地產行業(yè)市場發(fā)展動態(tài)的基礎上及時作出正確判斷，并采取合理對策實行宏觀調控，確保我國房地產行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

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TU185

1674-3954（2011）03-0009-01