淺談目前房地產(chǎn)稅收存在的一些問題及其對策

蓋兵

（溫州市土地儲備中心，浙江，溫州，325000）

淺談目前房地產(chǎn)稅收存在的一些問題及其對策

蓋兵

（溫州市土地儲備中心，浙江，溫州，325000）

目前房地產(chǎn)市場在我國快速發(fā)展，成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一股重要的力量及稅收的重要來源，本文就房地產(chǎn)稅收中存在的一些問題提出了自己的一些看法，希望對從事本行業(yè)的人員有所幫助。

房地產(chǎn)；稅收；問題；對策

引言

伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)也突飛猛進(jìn)，已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展中成為提升國民經(jīng)濟(jì)指數(shù)的重要一份子，極大地推動著我國國民稅收收入，具有很廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，也推動了多個產(chǎn)業(yè)部門的進(jìn)步，并且房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)發(fā)展為地方稅收的基本來源和主要增長點，根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2010年房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長，全年地產(chǎn)商投資開發(fā)48267億元，比以往增長33.2%。但房地產(chǎn)行業(yè)也逐步成為稅收征管工作的大難點，由于開發(fā)項目時間周期長、工程預(yù)算結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涉及多種稅收，所以稅收征管的難度相對就較大，稅源征收就存在許多的漏洞，稅收流失問題很是嚴(yán)重[1]。房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)成為了調(diào)節(jié)各地房地產(chǎn)各經(jīng)濟(jì)主體利益關(guān)系的重要手段。認(rèn)真剖析探討地產(chǎn)界的稅收制度可以保持各地GDP持續(xù)穩(wěn)定增長，也可以保障人民群眾的生活福利。本文總結(jié)了房地產(chǎn)業(yè)界存在的常見的稅收問題，并深入探討審計對策，來共同提高地產(chǎn)業(yè)稅收監(jiān)管效果。

一、目前房地產(chǎn)稅收中存在的常見問題

即使我國近幾年房地產(chǎn)稅收增長幅度較大，但是基于地產(chǎn)行業(yè)特殊的經(jīng)營和復(fù)雜的會計核算，以及涉及眾多的房地產(chǎn)稅稅種，征管的難度比較大，再有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較嚴(yán)重的偷逃稅情況，稅源控管方面存在很多漏洞，所以給稅收征管工作帶來了極大的難度，以致嚴(yán)重流失的房地產(chǎn)行業(yè)稅收，也就推亂了稅收制度，并且影響了公平競爭[2]。以上客觀原因已經(jīng)成為稅務(wù)部門常見的難點和社會關(guān)注的焦點。地產(chǎn)業(yè)界存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、漏征漏管現(xiàn)象較為嚴(yán)重

少數(shù)就職于管理房地產(chǎn)稅源的稅管員信奉“坐等”、“坐看”的工作信條?，F(xiàn)在普遍存在的現(xiàn)象是，他們僅僅坐在辦公室等著納稅人將稅送上門，或者下戶簡單翻閱納稅人賬目或者申報數(shù)據(jù)，形象的催催稅款，對經(jīng)營情況卻撒手不管，也不去核實申報數(shù)據(jù)的真實性；而新增的納稅人，辦理稅務(wù)登記也是坐等納稅人來辦，下戶時發(fā)掘納稅人不在，就發(fā)份限期改正通知書，至于納稅人來不來辦理納稅手續(xù)，那些則留到以后再說，至于那些隱藏式的納稅人，就是戶籍管理中的“黑戶”與“游擊隊”，因為平日他們就在與稅務(wù)管理員玩游擊戰(zhàn)，所以什么時候能納入正常的稅源管理軌道，我們也不得而知了。因此，“坐等”、“坐看”的方式在客觀上造成了漏征稅款的嚴(yán)重后果[3]。

2、利用模糊科目隱瞞收入，偷逃稅款

根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理哲行辦法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應(yīng)當(dāng)涵蓋了生產(chǎn)經(jīng)營收入情況和其他收入。其中，其他收入應(yīng)當(dāng)包括：商品房售后收入、建筑材料銷售收入、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)收入以及其他相關(guān)部門代收的費(fèi)用等。審計過程中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)常往來款核算其他收入，來逃避納稅義務(wù)。除此之外，不少企業(yè)也在銀行按揭款上做手腳、根據(jù)國稅發(fā)(2006)31號文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)、”某些不法房地產(chǎn)公司利用按揭貸款售房方式的特有的性質(zhì)，用銀行按揭款項的方式記入其他應(yīng)付款，不作預(yù)售收入的方式，從而瞞天過海偷逃稅款。

3、信息管稅程度不高、獲取信息渠道單一，部門配合缺乏合力

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的部門很多，有城建、規(guī)劃、國土、物價、房管等。稅務(wù)部門對地產(chǎn)界的稅收征收管理工作，基本需要依靠其中很多部門的協(xié)調(diào)配合，這樣掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅收源泉，但實際在工作過程中，由于很多部門之間還沒有建立起完善的溝通協(xié)調(diào)往來款核算機(jī)制，導(dǎo)致各部門之間掌握的稅收信息并不有效共享，而我國也沒有相關(guān)法律或者規(guī)章來約束有關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)界的護(hù)稅行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)在稅收管理過程中基礎(chǔ)差、資料采集不夠，很多房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍納稅意識淡薄，沒有法制觀念，納稅人所提供的資料根本不齊全，可信度也存在著很大的問題，并且這些企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)很多、周期長、預(yù)算核算過程復(fù)雜，因此房地產(chǎn)涉稅低、管理不到位，不能接受稅收掌控的制約，難以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)行業(yè)稅收源泉的控制，影響大量稅款的入庫，造成國家稅款流失。

二、針對于目前房地產(chǎn)稅收一些問題的對策

縱觀當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收征管中存在的普遍問題及房地產(chǎn)業(yè)的特點，想要從根本上來解決日前房地產(chǎn)業(yè)的稅款征收問題，只有通過協(xié)調(diào)各部門的聯(lián)系，聯(lián)合整理征管資源，改變征管方式，嚴(yán)格加強(qiáng)環(huán)節(jié)控制，全面的實施房地產(chǎn)稅收夫人一體化管理，用科學(xué)化、專業(yè)化、精細(xì)化、社會化管理來征收房地產(chǎn)稅收，從而提升房地產(chǎn)稅收征管水平[4]。

1、要加強(qiáng)管理稅源戶籍，根除稅收漏征漏管現(xiàn)象

地稅部門要加強(qiáng)與相關(guān)部門的合作，主動掌握納稅人登記的各種信息，提倡掌握多個部門之間的信息，整合綜合運(yùn)用的多部門之間的戶籍信息交流互動平臺。地稅機(jī)關(guān)要按照戶籍信息平臺，建立管理稅源分布電子圖與納稅人的詳細(xì)電子檔案，使稅務(wù)管理員能夠定期普查工作目標(biāo)更為明確。稅管員要根除“坐等”、“坐看”的工作信條，要腳踏實地深入調(diào)查，扎扎實實地工作，及時掌握第一手重要資料，主動出擊掌控稅源的詳細(xì)信息，根除接受稅源信息的被動行為。

2、清理房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)不必要的稅費(fèi)

合并印花稅契稅，取消不合理的稅收收費(fèi)項目，適當(dāng)減輕房產(chǎn)環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)。使土地增值稅簡化，直到條件成熟時取消。土地增值稅計算征收方面與其他稅收來說過于復(fù)雜，基于基層稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)水平低的情況，很難精確的計算納稅總額。在目前的這個階段，應(yīng)該確定適度的稅務(wù)征收率和適當(dāng)?shù)臏p少稅率級數(shù)，還有使房地產(chǎn)增值額的計算辦法簡化等，從而降低稅務(wù)部門課稅成本以及義務(wù)納稅人的納稅成本， 要為投資者土地投資中的優(yōu)質(zhì)投資回報充分考慮，并適當(dāng)扣除通貨膨脹因素，這樣避免因賦稅過重而因為正常的土地投資報酬降低而引發(fā)逃稅行為?？梢钥紤]房地產(chǎn)業(yè)的逐步規(guī)范化，行業(yè)利潤逐漸步入平均化，并且考慮下取消土地增值稅。

3、強(qiáng)化部門間配合，健全護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)一體化管理

房地產(chǎn)開發(fā)所運(yùn)行的每一環(huán)節(jié)，都必須到有關(guān)部門將手續(xù)辦理齊全，因此稅務(wù)部門要盡力爭取全面的支持與配合，切實加強(qiáng)協(xié)調(diào)與土地、房產(chǎn)管理、規(guī)劃局、銀行等相關(guān)部門的聯(lián)系，定期與這些部門進(jìn)行交流，信息共享，這樣可以及時掌握各方面的情況，仔細(xì)嚴(yán)格的實施稅務(wù)征收一體化的管理、還要請有關(guān)部門積極配合，執(zhí)行“先稅后征”的原則，凡沒有稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票和不辦理稅票，房產(chǎn)、土地等相關(guān)部門的相關(guān)證照，把握住稅收源泉的控管的關(guān)鍵，從根本上補(bǔ)救稅收漏洞、及時清算達(dá)到土地增值稅清算條件的企業(yè)，有效管理相關(guān)稅收實施政策，這樣才能不斷提高稅收管理的質(zhì)量和治理稅收管理上的漏洞。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)快發(fā)的稅收政策有普遍性又有其特殊性，我們應(yīng)該把國家的錢一分不讓的交上，然而也不損害企業(yè)的利益，把好財務(wù)的關(guān)口，促進(jìn)房地產(chǎn)稅收的健康穩(wěn)定的發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)的價值最優(yōu)化。

[1] 歐繼紅.《稅收籌劃中的房價策略》，《經(jīng)濟(jì)師》，2005年第5期

[2] 吳躍云.《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路》，《財會通訊》，2006年第三期

[3] 蘇強(qiáng).《房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃》，《市場論壇》，2006年第 2期

[4] 張茹.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的幾點實踐》，《建筑經(jīng)濟(jì)與管理》，2006年第3期

TU119

1674-3954（2011）03-0005-01