房地產(chǎn)項目的施工管理探析

陸德景

（深圳市振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣東，深圳，518008）

房地產(chǎn)項目的施工管理探析

陸德景

（深圳市振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣東，深圳，518008）

施工管理是工程管理中極為重要的一個環(huán)節(jié)，原因是現(xiàn)場施工管理的好壞對整個工程主體項目的工程造價以及建筑質(zhì)量都有直接的影響。特別是房地產(chǎn)工程都是十分復雜的工程項目，在施工中涉及到眾多的環(huán)節(jié)。對施工管理工作的方法加強研究和應用，然后采取有效的措施，對影響管理工作的因素在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進行改進，采取防范的措施，提高管理工作的水平具有非常重要的意義。

房地產(chǎn)項目；施工管理；探析

雖然近年來我國的建筑市場十分的繁榮，但眾多的建筑企業(yè)的經(jīng)濟效益不同程度的出現(xiàn)了滑坡。造成這一現(xiàn)象的原因雖然是多方面的，但是建筑工程企業(yè)面對這一情況，必須采取的措施就是在確保建筑工程的質(zhì)量和經(jīng)營規(guī)模的基礎(chǔ)，采取有效的措施進一步加強管理,提高經(jīng)濟效益。

一、充分發(fā)揮監(jiān)理單位在施工中的作用

首先，應該對監(jiān)理的權(quán)力進行明確。甲方代表應該提供書面的授權(quán)書，詳細的寫清監(jiān)理單位的權(quán)力。要讓監(jiān)理單位在接受授權(quán)后，在一定的范圍內(nèi)，享有對施工質(zhì)量和工程的施工進度、施工使用的材料的檢查和監(jiān)督權(quán)，以及對工程施工的款結(jié)算具有復核確認權(quán)和否決權(quán)等。這樣監(jiān)理單位的權(quán)力就得到了明確，可以保證在工程的施工過程中，使監(jiān)理單位充分的發(fā)揮其技術(shù)協(xié)調(diào)和輔助甲方代表的作用。

其次，要監(jiān)督監(jiān)理方履行其職責的情況。甲方代表認真檢查監(jiān)理是否根據(jù)甲方的授權(quán)范圍內(nèi)認真開展監(jiān)理工作。例如，在監(jiān)理方在進行查驗質(zhì)量后，甲方代表應該對監(jiān)理方批準在施工中采用的建筑材料、設備、構(gòu)件，再次進行質(zhì)量實測。如果在實測中發(fā)現(xiàn)問題，甲方代表要責令監(jiān)理方立即監(jiān)督施工單位更換建筑材料、設備和構(gòu)件，同時還要根據(jù)《建筑法》中的法律條款要求責任方進行賠償，并承擔相應的法律責任

二、對施工進度及工程質(zhì)量加強管理

1、施工準備階段的質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)工程施工前，單位必須對承包單位現(xiàn)場施工管理機構(gòu)的技術(shù)管理體系、質(zhì)量保證體系、質(zhì)量管理體系進行嚴格審查，確保在施工的過程中可以對水庫工程的施工質(zhì)量進行及時簽認。對直接影響水庫工程質(zhì)量的施工設備和機械，要對承包單位出示的技術(shù)性能報告進行嚴格的審核，如果有達不到質(zhì)量標準的必須立即更換，不能在房地產(chǎn)工程施工中使用。必須要求承包單位提供在工程施工將要使用到的計量器和機器具的權(quán)威檢測部門的鑒定證明，同時保證其有效期限。必須要求承包單位把將要進場工程材料、設備和構(gòu)配件的報審表中提供進場質(zhì)量檢驗記錄和質(zhì)量證明資料，并對其進行審核簽認。同時還要按照相關(guān)工程質(zhì)量管理文件規(guī)定和委托監(jiān)理合同約定對進場的實物根據(jù)一定的比例采用見證取樣或者平行檢驗方式進行抽檢。必須要求項目監(jiān)理人員驗收不合格或者未經(jīng)驗收的工程設備、材料和構(gòu)配件等必須拒絕簽認，同時簽發(fā)書面的監(jiān)理通知單，通知承包單位必須把不合格的設備、構(gòu)配件和工程材料在限期內(nèi)撤出施工現(xiàn)場。項目監(jiān)理部在設計交底前，應該安排監(jiān)理人員對設計文件進行詳細熟悉。如果發(fā)現(xiàn)圖紙中存在設計問題，應向設計單位通過建設單位提出書面建議和意見。施工單位安排的設計交底會，工程監(jiān)理人員要認真參加，同時對設計技術(shù)交底會議的記錄（紀要）現(xiàn)場進行簽認。

2、施工過程中的質(zhì)量管理

在具體的施工過程中施工現(xiàn)場情況是復雜多變的，經(jīng)常出現(xiàn)施工返工和設計變更等類似情況。因此，在對施工進度計劃及質(zhì)量的監(jiān)理工作中必須十分的注意出現(xiàn)模式化傾向問題，應該根據(jù)施工情況進行動態(tài)的調(diào)整和安排。要結(jié)合水利水電工程的具體特征以及現(xiàn)場施工中影響質(zhì)量問題的要素，采取有效的措施把工程質(zhì)量事后驗收改變?yōu)槭虑斑M行控制，提前采取預防手段，控制各道工序的質(zhì)量，從而合理的解決工程質(zhì)量可能存在的缺陷，減少返工，避免資金和建材的浪費。

控制各道工序質(zhì)的量要實行嚴格的數(shù)理統(tǒng)計方法，堅持實測——分析——判斷這一過程，在統(tǒng)計和分析時根據(jù)檢驗數(shù)據(jù)，對工序整體質(zhì)量的是否穩(wěn)定和正常進行評估。在實際工作中，控制工序質(zhì)量的措施主要從這幾個方面進行落實：首先，必須嚴格規(guī)范施工工藝流程，這是確保所有工序質(zhì)量的基礎(chǔ)，進場前施工隊伍必須就對整個工程的技術(shù)指標等進行書面交底工作，劃定分解好各分項工序的具體內(nèi)容以及質(zhì)量監(jiān)控重點的分布。要實現(xiàn)最優(yōu)的施工質(zhì)量的管理，必須嚴格要求施工隊伍按照工藝的流程施工，這是規(guī)范施工操作的準則和依據(jù)，是施工工序質(zhì)量的有所保證的基礎(chǔ)，操作人員在施工的過程中要嚴格遵守工藝流程。其次確保各道工序施工條件的質(zhì)量。在現(xiàn)場施工時，施工現(xiàn)場活動條件主要是施工環(huán)境、施工操作者、施工方法、施工機械和材料，要對這些因素進行嚴格的控制，保證這些條件處于有效的控制狀態(tài)，做好了這些工作才能確保所有施工工序質(zhì)量的穩(wěn)定。最后，對工序活動的效果開展及時的檢查。最主要的質(zhì)量評價標準就是根據(jù)工序活動的效果，因此在施工現(xiàn)場時，要加強對質(zhì)量檢驗工作的重視，對質(zhì)量狀況進行綜合的統(tǒng)計和分析。及時地把握施工的質(zhì)量動態(tài)，始終保證施工的全過程所有工序活動效果的質(zhì)量都達到設計的要求和規(guī)范。同時還應根據(jù)實際情況設置質(zhì)量控制點，實施強化管理，有效的控制工序的質(zhì)量。工程管理部門應該主持召開定期的工地例會，分析和檢查工程施工質(zhì)量情況，并針對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題提出改進措施，做出詳細的會議紀要，并讓與會各方代表在會議文件上簽字。

三、加強對配套市政工程的建設以及竣工驗收管理

1、管理好市政配套設施的施工

在房地產(chǎn)項目中市政配套設施是極為重要的組成部分，涉及到了電力、自來水、天然氣、污水處理、采暖、綠化等眾多的市政配套工程，具有較大的施工難度。同時施工的時間一般都要求較短、只能在較小的作業(yè)場地上施工、各部分有著較大的相互影響。對市政配套設施建造施工實行有效的管理，首先應該提前做好準備，例如天然氣工程的施工，一定要讓其設計與樓體施工圖設計相一致，一定要在工程主體施工之前完成好天然氣工程設計及交底，要有詳細的規(guī)劃，從而避免二次破壞主體、有效的降低成本，縮短整個工程的施工工期。其次應該把各專業(yè)設計圖紙的疊加進行科學的處理，及時的對設計優(yōu)化。要嚴格的審查各專業(yè)的施工組織提交的施工計劃。

2、合理安排竣工驗收

要順利的完成竣工驗收工作，不僅需要保證按期完成各專業(yè)的工程施工，確保施工質(zhì)量。還應該在工程施工后期就制定出合理的竣工驗收計劃，詳細的規(guī)定好工程的竣工備案時間和要件要求，明確驗收的主體。工程監(jiān)理部要組織監(jiān)理人員審核和現(xiàn)場檢查承包單位提供的單位工程質(zhì)量驗評和分項（檢驗批）工程資料，達到標準才能簽認。同時監(jiān)理部門要督促承包單位整編好竣工資料，對承包單位提交的工程質(zhì)量報告和竣工資料進行審查。如果內(nèi)業(yè)資料和工程質(zhì)量存在問題，必須及時的提出整改要求，在完成整改后才能簽署竣工報驗。

同時對電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)劃等驗收和取證和時間要詳細的說明。對驗收小組的組成單位要事先說明。處理好竣工驗收的工作，首先，必須充分的利用公司所擁有的各種有關(guān)社會資源，協(xié)調(diào)好與政府職能部門的交涉。其次要做到提早安排。在主體建筑完工后，開始市政配套設施的建設時，就應該及早的聯(lián)系規(guī)劃驗線和組織消防檢測。此外，要保證申報驗收資料的完整性和準確性，避免出現(xiàn)申報材料準備不充分額而延誤進行驗收。

總之，房地產(chǎn)項目管理是工程管理中最為重要的一個環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)項目管理的方法加強研究，對于提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的有序健康發(fā)展有著極大的現(xiàn)實意義。在土建專業(yè)工程管理中，必須協(xié)調(diào)好各方的關(guān)系，對房地產(chǎn)項目的施工開展有效的管理，促進房地產(chǎn)管理實現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展。

[1] 李平.房地產(chǎn)工程項目成本控制中存在的問題與對策[J].山西建筑，2009（12）.

[2] 胡舉，印唐軍.淺議房地產(chǎn)工程項目的動態(tài)成本控制[J].交通科技與經(jīng)濟，2008（4）.

[3] 張守健等.建筑工程施工項目管理〔M〕.哈爾濱：黑龍江科學出版社，2007.

[4] 羅偉興.淺探土建工程的項目管理［J］.建筑與工程.2010(1)

TU328

1674-3954（2011）03-0003-01