農(nóng)村居民點用地整理和權(quán)屬調(diào)整探討

□陸良縣農(nóng)業(yè)廣播電視學校 655600 王坤林

□陸良縣農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心 655600 肖石江

□陸良縣龍海鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)技術(shù)服務中心 655604 王壽紅 謝紅生

1 基本情況

陸良位于云南東部。中樞鎮(zhèn)是全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，轄有18個社區(qū)居委會、185個合作社、64個自然村，農(nóng)業(yè)人口52146人，2008年全鎮(zhèn)土地利用總面積7802hm2，未利用土地675.03hm2，占土地總面積的8.23%，已利用土地 7127hm2，占土地總面積的91.34%，其中：耕地面積為 2894hm2，占土地總面積的37%,人均耕地不足0.04hm2。農(nóng)村居民點出現(xiàn)大量空心村、空閑地，土地資源嚴重浪費。

2 農(nóng)村居民點整理中的權(quán)屬調(diào)整問題

2.1 農(nóng)村居民點整理中權(quán)屬調(diào)整存在問題

1）由于原宅基地不符合標準所帶來的糾紛。農(nóng)村農(nóng)民宅基地使用面積超標的現(xiàn)象在我國農(nóng)村普遍存在，宅基地使用面積的嚴重超標，給農(nóng)村居民點的整理和村莊合并帶來一些難題。雖然省（市）明確規(guī)定了宅基地的使用面積標準，但是由于農(nóng)民的法律意識淡薄以及一些歷史遺留問題，農(nóng)民對分配新宅的面積不理解，常常會發(fā)生糾紛，給農(nóng)村居民點整理工作帶來一定的障礙。

2）權(quán)屬調(diào)整沒有充分保障農(nóng)民利益。農(nóng)村居民點的整理事實上是政府為了促進土地優(yōu)化配置，加快城市化進程所實施的政府行為。所以，政府必須首先保證土地產(chǎn)權(quán)所有人權(quán)益。

3）補償不規(guī)范。補償?shù)牟灰?guī)范包括兩個方面：一是補償標準低以及補償項目少；另一方面是補償標準偏高或補償項目偏多。補償費用偏高以及項目的偏多，將有可能導致土地資產(chǎn)的流失以及腐敗的滋生。據(jù)我們對城區(qū)的調(diào)查，中樞鎮(zhèn)在農(nóng)村居民點整理過程中采取了“區(qū)位價”的補償方式。

2.2 調(diào)整原則

1）自愿合法，維護農(nóng)民權(quán)益的原則。農(nóng)村居民點用地整理實施過程中應按照相關的法律以及土地利用總體規(guī)劃的要求，取得相關集體土地所有權(quán)者同意，充分尊重農(nóng)民意愿，不搞強制拆遷，切實維護農(nóng)民個人、集體經(jīng)濟組織和其他有關個人、單位的合法權(quán)益。對于因拆遷對農(nóng)民或集體經(jīng)濟組織造成損失的，要給以補償，并且保證農(nóng)民生活水平不降低。

2）權(quán)屬受損合理補償?shù)脑瓌t。補償合理就是一要保證農(nóng)民權(quán)益，對農(nóng)民的損失進行合理補償；二要維護國家利益，防止補償費用偏高、補償項目偏多給國家?guī)淼膿p失。

3）統(tǒng)籌規(guī)劃、優(yōu)化配置原則。農(nóng)村居民點整理要在政府部門的統(tǒng)一部署下，由國土、發(fā)展改革、城市規(guī)劃、建設、財政、農(nóng)業(yè)、民政、環(huán)保、水利、勞動等部門協(xié)同開展工作。

4）因地制宜的原則。資金來源是農(nóng)村居民點用地整理的難點之一，對于經(jīng)濟發(fā)達程度不同的地區(qū)，應該按照實際情況，由不同的主體按照權(quán)屬的大小共同承擔整理費用。

3 農(nóng)村居民點調(diào)整建議

農(nóng)村居民點用地整理是一項復雜的系統(tǒng)工程，權(quán)屬調(diào)整更是最敏感的部分。在制定和實施整理規(guī)劃的過程中應該注意以下幾個問題：

3.1 充分尊重集體土地產(chǎn)權(quán)，加強土地產(chǎn)權(quán)制度建設，切實保障農(nóng)民權(quán)益

①農(nóng)村居民點整理要充分尊重土地所有者的權(quán)益，不得侵犯農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)。②應該加強宣傳力度，使廣大農(nóng)民認識到居民點整理的重大意義，并保證整理項目的透明和公開，隨時接受農(nóng)民的監(jiān)督。③在整理過程中，要給予農(nóng)民實惠，注重改善居民生產(chǎn)、生活條件并保證農(nóng)民生活質(zhì)量不降低，對于整理過程中對農(nóng)民造成的損失要給予公平的補償。

3.2 引入市場化運作方式，因地制宜采取多種整理模式，積極探索新模式

農(nóng)村居民點整理的模式大致可以分為兩個主要部分：一是村民居住的安置模式，主要有：公寓化或社區(qū)化的整理模式、村莊整體搬遷，異地改造的整理模式、縮并自然村，建設中心村的整理模式、村莊內(nèi)部用地改造控制型的整理模式等；二是資金籌措模式，主要有：政府主導型、市場主導型、村集體自主型等。

3.3 農(nóng)村居民點整理要十分注重生態(tài)環(huán)境保護和人文精神

在農(nóng)村居民點整理過程中，要十分注重保護耕地質(zhì)量和農(nóng)村生態(tài)環(huán)境。具體來說應該注意以下幾點：一是注重土壤的改良。土地作為自然的產(chǎn)物，其質(zhì)量的提高必須遵循自然生態(tài)規(guī)律，必須充分考慮土地生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)物質(zhì)循環(huán)和能量流動的特點，考慮系統(tǒng)內(nèi)各生態(tài)因素間的相互平衡，以及土地生態(tài)系統(tǒng)與其他各相關環(huán)境系統(tǒng)間的相互關系；二是注重農(nóng)村生態(tài)環(huán)境的改善，對于不適合作物耕種的土地，要做好退耕還林還湖工作，維護農(nóng)村生態(tài)系統(tǒng)；三是按照保護生態(tài)環(huán)境，提高環(huán)境容納能力的原則，實施各項土地整理的生物和工程技術(shù)措施。

在農(nóng)村居民點整理過程的同時要有人文精神，要注意有選擇地保留民族、民俗等文化遺產(chǎn)和建筑，做到土地整理與文化建設相統(tǒng)一。