房地產(chǎn)新政淺析:以“限購令”“，房產(chǎn)稅”“，加息”為視角

■覃婷婷

詳細(xì)分析房地產(chǎn)新政中“限購令”，“房產(chǎn)稅”，“加息”三者實(shí)施的現(xiàn)狀及對房地產(chǎn)產(chǎn)生的作用，提出問題，分析問題，得出這些都是暫時性措施的結(jié)論。在保持信心的同時，使各項(xiàng)措施達(dá)到其應(yīng)有作用，房地產(chǎn)會有一個更健康的未來。

限購令一出，筆者真的希望能夠起到抑制穩(wěn)定房價的作用，讓真正有剛性需求的人能買房，打擊炒房。但是限購令真的能夠有如此巨大的作用嗎？恐怕還要深層分析，近日又在關(guān)注，限購令出臺之后，總體上房產(chǎn)成交量有下跌，但是房價還是在上漲。而且調(diào)控政策一出更加加劇了買房人的不安全感，同時，此次限購令的出臺都標(biāo)注了“暫時”二字，賣房人和房地產(chǎn)商都在觀望，誰也不知道政府是會繼續(xù)出臺更加嚴(yán)厲的措施來穩(wěn)定房價還是就此收手，如此料定，房地產(chǎn)市場還是可能會反彈和大爆發(fā)。老百姓買漲不買跌的心理還是會很有作用。此輪宏觀調(diào)控肇始于2005年，其持續(xù)時間之長、政策之密集、效果不盡如人意，令人注目。主要措施為：

一、限購令

2010年4月17日國務(wù)院出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”），由此開啟了2010年樓市調(diào)控的大幕。

4月新“國十條”其中規(guī)定，“要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)?！毙隆皣畻l”出臺不久，4月30日北京出臺了樓市限購令，規(guī)定一個家庭只能新購買一套商品住房，對于限購其它城市應(yīng)者寥寥。

隨后幾個月，各地對新“國十條”的執(zhí)行不盡如人意。8月樓市成交量回暖，9月房價又有“抬頭”。9月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會、國土資源部、監(jiān)察部、國稅總局等部委聯(lián)合出臺了系列政策，對樓市實(shí)施第二輪調(diào)控。9月29日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺了《對各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項(xiàng)要求》，其中指出“房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任?！薄跋拶彙庇忠淮纬霈F(xiàn)在調(diào)控的諸多措施當(dāng)中，第二輪調(diào)控也顯示了中央政府對樓市調(diào)控的決心，并且將問責(zé)對穩(wěn)定房價和住房保障工作不力的省級政府，在此背景下各地限購令紛紛出臺。

以下是七個個已出臺限購令細(xì)則的城市及其相關(guān)細(xì)則。

北京：暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

上海：暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。

廈門：采取臨時性限購措施。2010年10月1日至12月31日，同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

寧波：本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)在本市只能新購1套住房;能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購1套住房。無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停在本市購房。

南京：保障本市居民自住改善型和外地來寧工作需要購房。暫時限制購買第三套住房。嚴(yán)控投機(jī)炒房，對違反上述規(guī)定、不能提供相關(guān)證明的，銀行不予貸款，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理權(quán)屬登記。

深圳：在本市暫時實(shí)行限定居民家庭購房套數(shù)政策。對于本市戶籍居民家庭 (含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房;對于能夠提供在本市 1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。

三亞：三亞市決定自2010年10月12日起，對三亞市戶籍居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)及非本市戶籍居民家庭，實(shí)行限購1套商品住房政策，同時嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的規(guī)定。對違法違規(guī)購房的，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不予受理房地產(chǎn)登記。

看完以上限購令，從法律角度得出疑問：限購令的法律基礎(chǔ)是什么？“我國民法通則規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力一律平等。既然民事權(quán)利平等。那么應(yīng)該每個人都能買房，不能說已有房就不能買房，或者只能擁有幾套房。”如此看來，限購令的法律基礎(chǔ)非常薄弱。限購令是以計劃經(jīng)濟(jì)的手段去解決市場經(jīng)濟(jì)的問題。從法律角度分析的進(jìn)路不會順暢。此類政策不僅不能從根本上解決問題，而且弊大于利：首先，任何管制的背后都意味著尋租空間的擴(kuò)大，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)所謂的“設(shè)租”行為。其次，眼花繚亂的調(diào)控政策，對市場行為形成了極大干擾，加大了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的交易成本。不僅購房者弄清新政策要花費(fèi)大量時間，政策的執(zhí)行和實(shí)施過程也意味著巨大的行政成本。再次，北京等地的限購令，對購房主體的區(qū)別對待，制造了新的不公平，也不可避免地滋生新的尋租空間。最后，正如吳敬璉先生最近指出的，“預(yù)期是主觀的，而票子發(fā)多了是客觀存在。如果我們控制不住存在，卻硬要控制意識，各種政策怎么協(xié)調(diào)？”

二、房產(chǎn)稅

又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

首批試點(diǎn)城市。上海本地戶籍：新購且屬于家庭第二套以上。外地戶籍：新購。

計稅價格：交易價格70%，以后按評估價

稅率：0.6%低于平均價格2倍的0.4%

免稅額：人均60平（含）

第二套購入后一年內(nèi)第一套賣出，退稅

重慶別墅：存量增量都收

高檔（高于平均價兩倍）：增量收

三無（無戶口無工作無投資）：不管是否高檔，第二套開始收稅率：平均價格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%

計稅價格：交易價格，以后按評估價

免稅額：別墅180平，高檔100平，按戶算。

房產(chǎn)稅的開征期望能抑制有錢人的房產(chǎn)投資，但從目前來看，房產(chǎn)稅的開征市場反應(yīng)還不是很強(qiáng)烈，以上海為例，根據(jù)《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)〈上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法〉的通知》第六款、年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額的計算公式:年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額（元）=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。

從以上房產(chǎn)稅計算方式來看，若真正能依房產(chǎn)稅征收管理細(xì)則中所規(guī)定的實(shí)行，那無疑會在很大程度上是平抑炒房，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的征收加大了房屋持有成本，投資回報率會大幅下跌。但是值得思考的是，上海的房產(chǎn)稅開征又貼上了戶籍的標(biāo)簽，這是為何，難道還是因?yàn)槿珖餍畔到y(tǒng)還未建立，所以就要如此這般，那么在征信系統(tǒng)建立以后筆者愚見以為不論是本地人外地人首套房都不宜征稅，而以第二套房為起征、同時輔以人均面積的雙重標(biāo)準(zhǔn)來征稅比較適宜。這樣既可以保障老百姓的住房需求又可以有效的打擊炒房者。

三、央行加息

影響房價的原因之中還包括要管住貨幣，任何價格的上漲都是過多貨幣追逐過少商品的結(jié)果，只有控制貨幣的總量，才是解決問題的根本之道。如若不然，借助“限購令”之類的購房需求控制措施，只會導(dǎo)致貨幣流向普通商品市場，加劇通貨膨脹壓力。第二，要深化政府體制改革，轉(zhuǎn)變政府職能，政企分開，構(gòu)建高效透明服務(wù)型政府，減少不合理的逾越政府權(quán)限的資源支配管理權(quán)，擠壓灰色收入的空間。第三，要加快廉租房建設(shè)，分流部分購房需求。在現(xiàn)行體制下，保障房較容易成為權(quán)貴裙帶覬覦的“唐僧肉”。相反，廉租房的尋租空間極小。所以提高存款準(zhǔn)備金率，加息是個抑制通脹的可行之策。但是加息也給按揭供房的工薪族增加了壓力。以首套房貸款100萬元20年期限為例，在此次加息前月供為7396.98元，此次加息后為7514.72元，相差117元，貸款總利息由775275元增加至803533元，增加了28258元。這一舉措加息將導(dǎo)致改善型住房人群還貸壓力增大，從而選擇租房進(jìn)行過渡，而對于房東來說，可能會將資金成本轉(zhuǎn)嫁給房客，從而提高租金價格。最重要的是，加息只是短時期的舉措。長久之計還是要解決中國的通脹壓力。

以上措施都只是暫時的，關(guān)于房價的問題原因太多，設(shè)計的利益群體也非常復(fù)雜。筆者希望并且相信以上措施會起一定的作用。從長遠(yuǎn)來講，我們還是要有信心的認(rèn)為房價問題總會解決，肯定會穩(wěn)定。只要政府繼續(xù)保持現(xiàn)在的強(qiáng)勁作風(fēng)，沒有什么問題和矛盾是不可解決和調(diào)和的，畢竟中國歷經(jīng)那么多的困難都挺過來了。