我國(guó)城市住房剛性需求影響因素實(shí)證分析——以北京、上海、天津、重慶為例

○徐航濤

（中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院 北京 100872）

一、研究背景和問題的提出

“安居方能樂業(yè)”道出了中國(guó)人特殊的“家”的情節(jié)。其實(shí)這里的“家”就是我們現(xiàn)在所說的住宅。法律上將住宅定義為，供一家人日常起居的、外人不得隨意進(jìn)入的封閉空間。而American Housing：A Macro View（KO CHING SHIN 著）一書將住宅定義為：在特定的一塊土地上建造的永久性建筑物及為其提供的服務(wù)，是一個(gè)或多個(gè)家庭居住的場(chǎng)所。美國(guó)總統(tǒng)胡佛1931年曾指出：“沒有什么東西比住宅更能為謀求人們幸福和社會(huì)安定做出貢獻(xiàn)?！笨梢?，住宅從古至今都關(guān)系到人們最基本的生活。

2003年至今，中國(guó)住宅商品價(jià)格升溫，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“過熱”的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在投資增長(zhǎng)過快，房?jī)r(jià)漲幅過大等。住宅已經(jīng)成為人們生活中一個(gè)最為普遍的話題，當(dāng)國(guó)家2010年4月以來的一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策接踵而至?xí)r，住宅市場(chǎng)的發(fā)展是否健康合理成為政府官員、各界學(xué)者甚至到普通大眾的關(guān)注焦點(diǎn)。當(dāng)“泡沫”和“房奴”、“蟻?zhàn)濉背蔀槊襟w焦點(diǎn)的時(shí)候，人們對(duì)住宅價(jià)格何以持續(xù)高漲的理由提出了質(zhì)疑。

本文從剛性需求定義出發(fā)，通過有效需求模型對(duì)北京、上海、天津、重慶4個(gè)城市進(jìn)行實(shí)證分析，以期得出“市場(chǎng)的剛性需求是否得以支撐高企的房?jī)r(jià)”這一問題的結(jié)論，從而對(duì)城市房地產(chǎn)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供建議和參考，具有一定的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

二、研究現(xiàn)狀與評(píng)價(jià)

在研究房地產(chǎn)問題時(shí)，各界對(duì)于剛性需求的理解一直眾說紛紜，可混亂的概念理解往往會(huì)導(dǎo)致邏輯的混亂，因此有必要分析剛性需求的含義。正如英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家內(nèi)維爾·凱恩斯所認(rèn)為的，如果沒有概念，也不可認(rèn)定，我們就無法獲得與概念有關(guān)的事實(shí)本身的精確知識(shí)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，模糊和歪曲的概念導(dǎo)致了大量的錯(cuò)誤；由于經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的復(fù)雜性，這個(gè)學(xué)科要獲得清晰的知識(shí)無疑會(huì)遇到特殊的困難。所以，我們有必要對(duì)住房剛性需求的定義做準(zhǔn)確的度量。

首先我們來分析學(xué)界對(duì)剛性需求定義的理解，從中提取對(duì)于剛性需求理解的公認(rèn)觀點(diǎn)并指出它的不足，以便完善我們對(duì)于剛性需求的準(zhǔn)確定義。百度百科是這樣理解剛性需求的：“相對(duì)于彈性需求，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求，這些商品包括日常生活用品、家用耐耗品、魚粉等等。也可理解為人們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ姷纳唐泛捅匦杵?。”而住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員鐘庭軍在肯定了價(jià)格彈性小的前提下，增加了收入彈性的內(nèi)容，認(rèn)為“住房剛性需求是需求收入彈性較大而價(jià)格彈性較小的具有一定購(gòu)買力的消費(fèi)性需求”。華東交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院研究者李南鴻在《住宅“剛性需求者”的消費(fèi)行為分析》一文中提到：“剛性需求”很難做精確的經(jīng)濟(jì)學(xué)定義，但近期卻被頻繁用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系解釋中，用于描述人們對(duì)自有住宅不可或缺需要的滿足。一般將購(gòu)買房屋以滿足自住需求為最終目的個(gè)人或家庭稱為“剛性需求者”。綜上所述，學(xué)者對(duì)于剛性需求的理解都提到了價(jià)格彈性小的含義，并且側(cè)重于住房的消費(fèi)需求。

三、研究思路和方法

圖1 剛性需求價(jià)格區(qū)間圖

筆者認(rèn)為，剛性需求應(yīng)包括需求和剛性兩方面。需求即是在一定的時(shí)期，在既定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買的商品數(shù)量。其含義包括支付能力和購(gòu)買意愿兩方面。剛性的意思即是價(jià)格彈性小。支付能力受價(jià)格的影響是一定的，因其都是絕對(duì)值的概念，即價(jià)格升高，支付能力即下降；價(jià)格下降，支付能力即提高。購(gòu)買意愿受價(jià)格的影響是剛性的，即住房的購(gòu)買意愿不受價(jià)格的影響，價(jià)格彈性小。故剛性需求即是在一定價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)，具有一定支付能力并且購(gòu)買意愿為剛性的需求。剛性需求普遍存在于住房購(gòu)買中，并無消費(fèi)型購(gòu)買或投資型購(gòu)買的差別。由于中國(guó)的主流住房市場(chǎng)以商品房市場(chǎng)為主，故本文研究的剛性需求特指對(duì)于商品住宅市場(chǎng)的剛性需求。如圖1所示，在一定價(jià)格區(qū)間，不論住宅價(jià)格怎樣變動(dòng)，需求量并沒有顯著變化。而一旦價(jià)格高出一定界限，那么需求就變得彈性了，即剛性需求被高房?jī)r(jià)擠出，此時(shí)投資需求會(huì)反應(yīng)地更敏感。當(dāng)然，價(jià)格低于一定界限，住宅市場(chǎng)也就等同于一般商品市場(chǎng)。超出價(jià)格區(qū)間就無所謂剛性，因此本文所討論的需求，只是在一定價(jià)格區(qū)間內(nèi)具有一定支付能力并且購(gòu)買意愿為剛性的需求。

大部分文獻(xiàn)對(duì)于剛性需求的影響因素均未區(qū)分剛性和需求的區(qū)別，導(dǎo)致對(duì)于剛性需求影響因素的理解有所偏誤，將某些對(duì)需求面的影響因素誤認(rèn)為是對(duì)剛性的影響，過分夸大了剛性的作用。筆者認(rèn)為，分析剛性需求的影響因素應(yīng)從定義出發(fā)，嚴(yán)格區(qū)分剛性和需求兩方面。

1、剛性的影響因素

剛性的影響因素可以從客觀和主觀兩方面進(jìn)行論述?？陀^方面，第一，居住的需要是必需的，必然使得購(gòu)買住房具有剛性特征；第二，人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本供求關(guān)系原理上看，土地供應(yīng)量少，必然導(dǎo)致住房供應(yīng)減少，在需求量很大的情況下，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。正是基于對(duì)土地資源稀缺性的認(rèn)識(shí)，消費(fèi)者在對(duì)住房的需求上呈現(xiàn)強(qiáng)烈的剛性特征；第三，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)社保體系還需完善，其中養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、住房保障還不健全，這就決定了國(guó)內(nèi)居民大多將住房需求看作是家庭儲(chǔ)蓄，想盡辦法購(gòu)買自住房，而不是像發(fā)達(dá)國(guó)家那樣大多租房。

主觀方面，結(jié)婚買房、生子買房、為更舒適的生活條件買房以及對(duì)未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期都會(huì)增加現(xiàn)階段購(gòu)房的剛性。

2、支付能力的影響因素

第一，按揭貸款方式的推廣使得現(xiàn)階段無能力購(gòu)買住房的人群利用將來的穩(wěn)定收入實(shí)現(xiàn)住房的提前消費(fèi)，實(shí)則提高了他們的支付能力。

第二，房?jī)r(jià)的上漲降低了人的支付能力，使得剛性需求有所萎縮。如圖2所示，BA2是由預(yù)算約束決定的最大住房面積（即最高支付能力），DA1是生理或者文化習(xí)俗決定的最低住房面積（即最低支付能力），如50平方米。BF代表預(yù)算約束線，B點(diǎn)代表可購(gòu)買的最大面積住房，F(xiàn)點(diǎn)代表其他非住房消費(fèi)。顯然，當(dāng)其他非住房消費(fèi)的價(jià)格不變，而住房?jī)r(jià)格上升時(shí)，預(yù)算約束線圍繞F點(diǎn)逐漸向原點(diǎn)移動(dòng)，表示能支付的住房面積越來越小。房?jī)r(jià)越高，在整個(gè)社會(huì)收入不變的前提下，支付能力下降使得住房剛性需求呈現(xiàn)出萎縮狀態(tài)。

圖2 房?jī)r(jià)對(duì)剛性需求的影響

第三，收入的增加放大了人的支付能力，有利于剛性需求的增加。當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，自然要求更高的住房條件。在圖3中，預(yù)算線（支付能力）由B1F1外移到B2F2，無差異曲線也從M1移動(dòng)到M2，這時(shí)消費(fèi)者選擇的最佳住房面積從Ob上升到Oa。

圖3 收入對(duì)剛性需求的影響

第四，投資需求的價(jià)格示范效應(yīng)會(huì)提高房?jī)r(jià)，間接降低了人的支付能力，是剛性需求萎縮。高檔商品房和普通商品房屬于不同的消費(fèi)群體，但是購(gòu)買高檔商品房的消費(fèi)者其消費(fèi)行為卻能產(chǎn)生“外部性”，引導(dǎo)整體的房?jī)r(jià)向上，使得普通商品房的部分消費(fèi)者的支付能力下降，因而產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。

3、剛性意愿的影響因素

第一，結(jié)婚買房、拆遷買房、生子買房、改善性購(gòu)房等因素都會(huì)增加了商品住房市場(chǎng)的剛性意愿，構(gòu)成了住房市場(chǎng)的潛在需求。一旦這部分人群具備一定的支付能力，就構(gòu)成了剛性需求。

第二，住房保障體系的不健全使得部分人群的住房需求釋放到商品房市場(chǎng)。廉租住房制度實(shí)行的是貨幣補(bǔ)貼或者實(shí)物補(bǔ)貼，由于資金瓶頸的制約，長(zhǎng)期以來各地廉租房保障覆蓋面非常小，廉租住房制度推行比較好的上海市，保障覆蓋面不到1.5%。經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的比例也相對(duì)較少，其中經(jīng)濟(jì)適用房很大部分被城市拆遷戶拿走。因此，我國(guó)住房保障體系的不健全導(dǎo)致部分購(gòu)買力不足的消費(fèi)者走向市場(chǎng)，這種剛性需求只能通過商品房的較低層次和較小面積實(shí)現(xiàn)。

第三，社會(huì)的自然特征變化促使剛性意愿釋放到市場(chǎng)中。社會(huì)的自然特征是指在特定的歷史時(shí)期社會(huì)所具有關(guān)于人口方面、增長(zhǎng)階段等方面具有的特征，本身并不屬于房地產(chǎn)制度，但對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系會(huì)帶來深遠(yuǎn)影響。家庭結(jié)構(gòu)越小，人均住房面積的實(shí)際占有越大，因此，小家庭結(jié)構(gòu)的大量出現(xiàn)會(huì)引起住房需求的增加。并且，未來15年是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“人口紅利”時(shí)期，婚齡人口對(duì)于住房的剛性需求將會(huì)持續(xù)增加。同時(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局農(nóng)調(diào)隊(duì)的調(diào)查顯示，2007年農(nóng)村勞動(dòng)力外出務(wù)工數(shù)量為1.37億人，隨著大量務(wù)工人員的增加，相應(yīng)地增加了對(duì)住房的需求。

第四，城市化帶來了城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，同時(shí)也帶來了越來越明顯的“馬太效應(yīng)”。一方面農(nóng)村人口大量地轉(zhuǎn)化為城市人口，另一方面城市建設(shè)使得原來住在城里的人被動(dòng)搬遷，這兩方面都促成了城市居民對(duì)住房的剛性意愿。

四、實(shí)證分析與結(jié)論

住宅需求價(jià)格是從城市居民角度出發(fā)，可理解為有支付能力的對(duì)住宅商品的需求價(jià)格。我們遵循量入為出的基本原則，即居民買房時(shí)總會(huì)根據(jù)自己家庭收入多少來決定是否購(gòu)買，購(gòu)買房屋的位置以及戶型面積等（或者用于投資的回報(bào)率是否高于同期投資其它理財(cái)產(chǎn)品的回報(bào)率）。支付能力受到按揭、房?jī)r(jià)、收入的影響，這里假設(shè)居民采取按揭的方式購(gòu)買住房。

1、以收入為軸，看其通過按揭方式所能支撐的最高房?jī)r(jià)即構(gòu)成他的最高支付能力

根據(jù)等額本息還款法公式：

確定出有效需求價(jià)格公式：

P：有效需求價(jià)格，Y：居民家庭月可支配收入，α：抵押貸款價(jià)值比率（貸款成數(shù)），β：月收入中可用于償還個(gè)人住房抵押貸款的最高比例，M：居民有效需求決定的戶型面積。

居民購(gòu)房能力除了受月收入高低影響外，還受貸款首付款制約，若家庭目前可用資產(chǎn)為H，該資產(chǎn)中用于一次性支付首付款的最高比率為r，這主要指變現(xiàn)能力強(qiáng)的流動(dòng)資產(chǎn)，即房?jī)r(jià)還受到如下公式制約：

假定居民首付款有能力支付，可求出城市居民住宅有效需求價(jià)格。以住宅最高商業(yè)貸款年限30年計(jì)，按揭年利率6.4%，月利率0.53%，7成按揭，月還本付息以不高于家庭月收入35%為宜，戶型面積取80m2。由于各參數(shù)都取最高值，而套型面積取最低值，這樣求出的是城市居民可接受的最高住宅商品有效需求價(jià)格，超出此價(jià)，居民無力購(gòu)買。

表1 2009年四個(gè)直轄市住宅有效需求價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格情況

從表1中數(shù)據(jù)分析可以看出，北京市2009年按照本地家庭實(shí)際收入形成的最高有效需求價(jià)格為5656.48元/m2，而我們看到同時(shí)期住宅市場(chǎng)價(jià)格則是13224元/m2，市價(jià)高出有效需求價(jià)格133.78%，同樣對(duì)其他三個(gè)直轄市的分析見上面的數(shù)據(jù)分析。數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)表明，在限購(gòu)令政策下，排除外來人口對(duì)本地住宅的剛性需求，由上述公式得出的市價(jià)高出有效需求價(jià)格百分比可以看出，在北京上海這樣的一線都市，本地有效需求并不能支撐高企的房?jī)r(jià)，而在天津重慶這樣的二線城市，本地居民可以形成有效的需求來支撐房?jī)r(jià)。而且根據(jù)我們之前對(duì)剛性需求的定義，在此求出的最高有效需求價(jià)格上下一定范圍可以看作是我們認(rèn)為的滿足剛性需求的價(jià)格區(qū)間。

2、以房?jī)r(jià)為軸，通過按揭方式進(jìn)行反算得出購(gòu)買該價(jià)位住房所需的最低收入

其中，Y：能夠買房的居民家庭可支配月收入，P：住宅市場(chǎng)價(jià)格。

表2 2009年四個(gè)直轄市住宅能夠支付家庭收入與實(shí)際家庭收入情況

從表2中數(shù)據(jù)分析可以看出，北京市2009年能夠形成有效需求的家庭月收入應(yīng)當(dāng)是13179.3元，然而實(shí)際家庭月收入只有5637.36元，能夠收入超出實(shí)際收入133.78%一倍還不止，而其他三個(gè)直轄市見表中數(shù)據(jù)分析。根據(jù)數(shù)據(jù)分析得出，在諸如北京、上海這樣的一線城市中，中等收入的支付能力無法支撐起該城市的高房?jī)r(jià)，他們住房的剛性需求被高房?jī)r(jià)擠出。而在重慶，家庭平均收入完全可以支撐當(dāng)?shù)氐淖≌袌?chǎng)價(jià)格。

研究表明，住房剛性需求即是剛性需求即是在一定價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)，具有一定支付能力并且購(gòu)買意愿為剛性的需求。剛性需求的影響可分為剛性、支付能力、購(gòu)買意愿三方面。由于剛性在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是穩(wěn)定不變的，可認(rèn)為剛性是購(gòu)買意愿的屬性，對(duì)于剛性需求的分析應(yīng)著重放在支付能力和購(gòu)買意愿兩方面。我們采取按揭的方式對(duì)重大城市的支付能力進(jìn)行了簡(jiǎn)單測(cè)算發(fā)現(xiàn)，大部分城市中低收入者的剛性需求由于支付能力的不足難以支撐該城市的高房?jī)r(jià)，這些城市的高房?jī)r(jià)更多是由高收入人群的需求支撐。

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