資產(chǎn)評估給力海南“十二五”規(guī)劃建設(shè)

蔣文寧

摘 要：2011年2月25日海南省第四屆人大第四次會議表決通過了《海南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，該規(guī)劃綱要緊緊圍繞加快推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)的工作重點，制定了今后五年關(guān)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、民生改善、環(huán)境保護(hù)等一系列任務(wù)目標(biāo)，在這一幅幅把海南建設(shè)成為開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島的宏偉藍(lán)圖之下，資產(chǎn)評估將大有作為，必將積極給力海南“十二五”規(guī)劃建設(shè)。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估 給力 海南 “十二五”規(guī)劃建設(shè)

中圖分類號:F207 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914（2011）06-210-02

建設(shè)國際旅游島是繼海南省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)之后海南發(fā)展史上的又一個里程碑，2009年12月31日國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，《海南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年（2011—2015年）規(guī)劃綱要》是海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略后的第一個五年規(guī)劃，該規(guī)劃綱要提出在今后五年內(nèi)實現(xiàn)海南省經(jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展，全省生產(chǎn)總值年均增長13%左右、地方財政一般預(yù)算收入年均增長率20%以上、全社會固定資產(chǎn)投資年均增長率23%、三次產(chǎn)業(yè)比重趨近20：30：50，城鎮(zhèn)化率達(dá)到56%、城鄉(xiāng)居民收入翻番等總體目標(biāo)。在海南島新一輪大發(fā)展的黃金機(jī)遇期，資產(chǎn)評估理應(yīng)、也必須為海南“十二五”規(guī)劃建設(shè)作出自己的貢獻(xiàn)。本文所述資產(chǎn)評估，包含對企業(yè)股權(quán)及債權(quán)類價值評估、知識產(chǎn)權(quán)類無形資產(chǎn)評估、承包經(jīng)營權(quán)評估、森林資源資產(chǎn)評估、土地使用權(quán)評估、房地產(chǎn)評估以及其他各種類型資產(chǎn)評估和信息咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)。

一、資產(chǎn)評估為海南旅游服務(wù)業(yè)的升級、結(jié)構(gòu)調(diào)整提供決策參考

海南“十二五”規(guī)劃綱要提出要推進(jìn)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，以建設(shè)世界一流的海島休閑度假旅游目的地為目標(biāo)，加快對現(xiàn)有休閑度假旅游產(chǎn)品的升級改造，逐步形成以濱海度假旅游為主導(dǎo)、觀光旅游和度假旅游融合發(fā)展、休閑療養(yǎng)等專項旅游為補(bǔ)充的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。到2015年初步建成包括免稅店、大型品牌直銷中心、重點城市和度假區(qū)的商業(yè)街、不夜城等的國際購物中心框架。

伴隨著原有旅游產(chǎn)品的升級改造，原有旅游文化產(chǎn)業(yè)的股權(quán)整合、資產(chǎn)重組、品牌店加盟聯(lián)鎖、分時度假等業(yè)務(wù)將激增，在確定股權(quán)交易價格、品牌聯(lián)鎖店加盟費用，以及產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓及分時度假酒店、大型商業(yè)中心柜臺及商鋪的售價及租金、各種旅游新產(chǎn)品的定位定價等方面，資產(chǎn)評估都將提供有效的價格決策參考依據(jù)。

二、資產(chǎn)評估促進(jìn)海南旅游房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，保障國家稅收收入

海南“十二五”規(guī)劃綱要提出要開發(fā)高質(zhì)量、高水平、多層次的旅游商務(wù)房地產(chǎn)，積極發(fā)展酒店、度假村等經(jīng)營性房地產(chǎn)，大力發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)，打造高品質(zhì)的綠色低碳社區(qū)。嚴(yán)格房地產(chǎn)準(zhǔn)入制度，建立房地產(chǎn)業(yè)誠信體系，規(guī)范房地產(chǎn)交易和租賃市場，嚴(yán)厲打擊圈地不建和違規(guī)建房等違法違規(guī)行為，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范健康發(fā)展。

一大批新興旅游休閑度假勝地經(jīng)營性房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，吸引了國內(nèi)外眾多頗有實力的企業(yè)投資，同時這些企業(yè)的融資需求也相應(yīng)擴(kuò)大，以土地及地上在建工程的抵押貸款評估業(yè)務(wù)勢必增加，一方面要促使金融機(jī)構(gòu)與開發(fā)商達(dá)到雙贏的目的、一方面又要防范金融風(fēng)險，在兩者搏弈之間，資產(chǎn)評估的重要作用彰顯；為有力配合政府部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控，合理估算土地出讓招拍掛的底價及最高限價（上海已在試行）將有效引導(dǎo)土地買方市場的理性交易，防止國有資產(chǎn)流失以及土地價格非理性上漲；配合稅務(wù)部門建立二手房地產(chǎn)交易、房屋租賃市場價格評估體系，將有力保障國家稅收收入。

三、資產(chǎn)評估有效推進(jìn)海南十大基礎(chǔ)工程項目及城鎮(zhèn)化的建設(shè)

為改變海南省基礎(chǔ)設(shè)施與海南國際旅游島建設(shè)目標(biāo)不相適應(yīng)的現(xiàn)狀，海南“十二五”規(guī)劃綱要提出要堅持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，集中財力物力，加快推進(jìn)以瓊州海峽跨海通道、環(huán)島高速鐵路、“田字型”高速公路、核電、機(jī)場、港口、公路、水利、能源、電信網(wǎng)與廣播電視網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)“三網(wǎng)融合”十大工程為重點的基礎(chǔ)設(shè)施及其配套工程建設(shè)。為突出城鎮(zhèn)化的國際旅游島特色，海南“十二五”規(guī)劃綱要還提出構(gòu)建省域中心城市—區(qū)域中心城市—縣城鎮(zhèn)—中心鎮(zhèn)四級城鎮(zhèn)化空間體系，提高城鎮(zhèn)化水平，規(guī)劃建設(shè)100個左右的中心鎮(zhèn)，利用海南特色的旅游資源，打造古村古鎮(zhèn)型、民族村寨型、生態(tài)觀光型等特色旅游小鎮(zhèn)，破解海南城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。

在實踐過程中，大規(guī)模進(jìn)行基礎(chǔ)工程項目建設(shè)，以及城鎮(zhèn)化建設(shè)，城中村和舊城改造、農(nóng)村危房改造等建設(shè)必然大量地涉及到國有土地、農(nóng)村集體土地、個人宅基地及其地上房屋建筑物、構(gòu)筑物、經(jīng)濟(jì)作物、森林資產(chǎn)等地上附著物的征收與補(bǔ)償問題。2011年1月21日，國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院第590號令，公布并施行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，其中第十九條規(guī)定“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！痹摋l規(guī)定對被征收對象的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賦予了鮮明的市場價格內(nèi)涵。公平公正的資產(chǎn)評估成果將有效推動基礎(chǔ)工程和城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程。

四、新能源、新材料的新型工業(yè)的發(fā)展呼喚資產(chǎn)評估

海南“十二五”規(guī)劃綱要提出發(fā)揮海南發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢，優(yōu)先發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，集中布局、集約發(fā)展新型工業(yè)，重點培育油氣化工、漿紙及紙制品、汽車和裝備制造、礦產(chǎn)資源加工、新材料和新能源、制藥、電子信息、食品、熱帶農(nóng)產(chǎn)品加工等支柱產(chǎn)業(yè)。

科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，知識產(chǎn)權(quán)類無形資產(chǎn)對企業(yè)利潤的貢獻(xiàn)率甚至可能超過有形資產(chǎn)對企業(yè)利潤的貢獻(xiàn)率，但是由于觀念的滯后，知識產(chǎn)權(quán)類無形資產(chǎn)的量化以及對量化結(jié)果的應(yīng)用，在過去很長一段時間內(nèi)沒有得到人們足夠的重視，隨著觀念更新以及科技研發(fā)、科研成果的產(chǎn)業(yè)化、市場化，對知識產(chǎn)權(quán)的利用和保護(hù)已經(jīng)越來越廣泛地受到政府、企業(yè)和社會公眾的高度重視，海南“十二五”綱要提出到2015年全省科學(xué)研究與試驗發(fā)展經(jīng)費支出占GDP比重達(dá)到1.5%左右，科技財政支出占地方財政支出的比重達(dá)到2%，每萬人口發(fā)明專利擁有量（件）年均增長15%，政府部門的扶持力度和決心由此可見一斑。

北京市交通銀行是我國率先接受以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)作為質(zhì)押物的金融機(jī)構(gòu)，這一舉措解決了相當(dāng)一批高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展的資金瓶頸問題，新能源、新材料的新型工業(yè)的發(fā)展呼喚資產(chǎn)評估給力，隨著金融機(jī)構(gòu)運營機(jī)制改革的深入，北京交行的經(jīng)驗將有望在全國范圍內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)逐步推廣，資產(chǎn)評估將在知識產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)的價值發(fā)現(xiàn)和認(rèn)定方面發(fā)揮重要的作用，為金融機(jī)構(gòu)向新能源、新材料的新型工業(yè)企業(yè)“輸血”提供合理依據(jù)。

五、“五基地一區(qū)”的建設(shè)離不開資產(chǎn)評估

海南是一個農(nóng)業(yè)大省，得天獨厚的熱帶氣候使海南成為全國人民的“菜籃子”。海南“十二五”規(guī)劃綱要提出要大力發(fā)展熱帶特色現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，未來五年要重點建設(shè)好“五基地一區(qū)”即國家冬季瓜菜生產(chǎn)基地、天然橡膠基地、熱帶水果和花卉基地、水產(chǎn)養(yǎng)殖與海洋捕撈基地。高效現(xiàn)代農(nóng)業(yè)模式必將打破舊有的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)模式，以集體農(nóng)用地投資入股等多種形式組建的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織的出現(xiàn)、農(nóng)業(yè)基地的整合重組、農(nóng)業(yè)信貸的發(fā)放等都離不開資產(chǎn)評估的鼎力支持。

六、林權(quán)制度改革、森林資源交易平臺的建設(shè)迫切需要資產(chǎn)評估

為解決困擾我國多年的集體林權(quán)產(chǎn)權(quán)不明晰、經(jīng)營主體不落實、經(jīng)營機(jī)制不靈活、利益分配不合理等問題，2008年國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于全面推進(jìn)集體林權(quán)制度改革的意見》，規(guī)定了“在不改變林地用途的前提下，林地承包經(jīng)營權(quán)人可依法對擁有的林地承包經(jīng)營權(quán)和林木所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或作為出資、合作條件?！眱赡甓嘁詠恚婪▽⒘值爻邪?jīng)營權(quán)和林木所有權(quán)通過家庭承包方式落實到集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶、確立農(nóng)民作為林地承包經(jīng)營權(quán)人的主體地位的改革措施正在海南如火如荼地進(jìn)行當(dāng)中，已經(jīng)取得了階段性成效，林地和林木資源的流轉(zhuǎn)機(jī)制正在規(guī)范建設(shè)中。下一步國有林權(quán)制度改革也將在全國范圍內(nèi)逐步進(jìn)行，國家已經(jīng)在伊春啟動國有林區(qū)產(chǎn)權(quán)制度的改革試點，改革舉措包括在保持國有林地為國家所有的前提下，將林地出租、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓于林區(qū)職工、將林木所有權(quán)出售于林區(qū)職工等。而森林資源資產(chǎn)評估是林權(quán)制度改革的一項基礎(chǔ)而重要的工作。

海南的森林覆蓋率位居全國之首，林權(quán)改革勢在必行，而無論是在集體林權(quán)制度改革還是在國有林權(quán)制度改革當(dāng)中，為合理公平地確定林地承包經(jīng)營權(quán)、林木所有權(quán)的價值、林地租金、森林資源產(chǎn)權(quán)交易底價等方面，為維護(hù)交易各方的合法權(quán)益，均迫切地需要進(jìn)行資產(chǎn)評估。

七、公平公正的資產(chǎn)評估是深化改革擴(kuò)大開放的有力保障

海南“十二五”規(guī)劃綱要指出，海南作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，仍然肩負(fù)著改革開放排頭兵的重任，積極推進(jìn)全省直管市縣管理體制、農(nóng)墾管理體制、國有企業(yè)等各項行政管理、經(jīng)濟(jì)體制和社會事業(yè)體制改革。深化國有資產(chǎn)監(jiān)管體制和國有企業(yè)改革，推動資產(chǎn)資源的整合。

配合上述各項體制的改革，資產(chǎn)評估將成為政府在實現(xiàn)宏觀調(diào)控、市場資源配置中保障國有資產(chǎn)不被流失、對國有資產(chǎn)保值增值情況進(jìn)行考量的重要工具。同時隨著各項經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，雖然傳統(tǒng)意義上的國企改制類的國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)可能會有所減少，但非公經(jīng)濟(jì)組織的大量涌現(xiàn)和競爭、對外開放水平提升、瓊港瓊澳瓊臺瓊粵瓊桂等區(qū)域性合作、國有與民營企業(yè)之間以及民營與民營企業(yè)之間的相互滲透、并購與重組等，使得資產(chǎn)評估服務(wù)的市場更加廣闊，當(dāng)前民營企業(yè)之間的股權(quán)交易也不斷應(yīng)用到資產(chǎn)評估結(jié)果作為談判的參考、社會委托的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)量逐年攀升就是顯著例證，越來越多的民營企業(yè)家們也已逐漸理性地認(rèn)識到資產(chǎn)評估在價格決策、企業(yè)管理等方面的重要作用，公平公正的資產(chǎn)評估是深化改革擴(kuò)大開放的有力保障。

市場經(jīng)濟(jì)需要資產(chǎn)評估，廣大資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)抓緊時間練好內(nèi)功，抓住機(jī)遇，在海南國際旅游島建設(shè)的大舞臺上充分展現(xiàn)自身的價值，為政府部門、為社會各界經(jīng)濟(jì)組織和各類經(jīng)濟(jì)行為提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，作出自己應(yīng)盡的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

1.關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見

2.海南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年（2011—2015年）規(guī)劃綱要.

（作者單位：海南瑞衡資產(chǎn)評估有限公司 海南海口 570125）（責(zé)編：賈偉）