以房養(yǎng)老模式在我國發(fā)展的思考——基于武漢市城市居民以房養(yǎng)老狀況的分析

○羅莉 王亞萍 尹靜 何雯

（武漢科技大學(xué) 湖北 武漢 430081）

一、武漢市以房養(yǎng)老模式的實施現(xiàn)狀分析

在我國，學(xué)者認(rèn)為以房養(yǎng)老不僅僅是簡單的住房反向抵押貸款，利用自己擁有的住房取得養(yǎng)老金的任何做法都可以被稱為以房養(yǎng)老。2006年，在政協(xié)十屆四次會議上，全國政協(xié)委員賴明提交了一份以房養(yǎng)老的提案，被概括成“60歲前用人養(yǎng)房；60歲后用房養(yǎng)老”。

通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，武漢主要存在著抵押式、以房換養(yǎng)式、以房自助養(yǎng)老三種模式，這三種模式的被接受程度各不相同。

1、關(guān)于抵押式養(yǎng)老模式

老年人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機(jī)構(gòu)或者銀行，將房子用于抵押貸款，在貸款期間對住房擁有使用權(quán)，這些機(jī)構(gòu)或者銀行需要承擔(dān)老年人的養(yǎng)老費(fèi)用，老人去世后則用房屋來償還貸款，剩余部分交由繼承人。這是最初的以房養(yǎng)老的本意——住房反向抵押貸款。

在繼上海市、北京市、廣州市政府先后下發(fā)《關(guān)于大力推進(jìn)廣州保險業(yè)綜合改革試驗的意見》之后，武漢市明確提出要探索發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險，但該模式被城鎮(zhèn)居民的認(rèn)可程度很低，34.2%不接受該模式的被調(diào)查對象認(rèn)為困難在于“評估不規(guī)范，公正難保證”。

2、關(guān)于以房換養(yǎng)模式

將房子出租，用租金去租用一個小一點(diǎn)或者便宜一點(diǎn)的房子，用租金差價來養(yǎng)老生活。或者老年人把房子交給福利機(jī)構(gòu)，然后享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)，待其過世后房產(chǎn)交由該福利機(jī)構(gòu)進(jìn)行處置。

武漢市部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司發(fā)展“房屋養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)使得六十歲以上的老人可以向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提出需求，把產(chǎn)權(quán)房交付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，由其免費(fèi)代老人出租，以賺取租金。租金多用來抵免養(yǎng)老院的費(fèi)用，剩余的就交由老人自己處理，但是該項目強(qiáng)調(diào)的是老人自始至終都擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。

3、關(guān)于出售式養(yǎng)老模式

指老年人把自己的房產(chǎn)提前變賣給某一個公益機(jī)構(gòu)，待一次性接收公益機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金支付后再從公益機(jī)構(gòu)把房子租回來居住，形成自己付租金住在自己家里，同時享受養(yǎng)老金的一種“自助”現(xiàn)象，又稱為“以房自助養(yǎng)老”。

2007年，武漢市公積金管理中心層試圖提出“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。在該模式中，“公積金管理中心成房東”，六十五歲以上的老人只要把房產(chǎn)以市場價值出售給公積金管理中心，就可將獲取的資金一部分用于支付公積金管理中心的用房租金，其余資金部分自行養(yǎng)老。這種模式最后是以失敗而告終。

二、武漢市以房養(yǎng)老模式實施的制約因素分析

通過對武漢市以房養(yǎng)老模式推廣情況的研究分析來看，該模式在武漢地區(qū)的發(fā)展還很不成熟，在實施過程中主要存在以下障礙。

1、傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的影響

我們的調(diào)查問卷表明，若政策得當(dāng)，50%以上的被試?yán)先诉x擇愿意嘗試以房養(yǎng)老，相對較小的比例選擇完全不接受或者完全接受。總體上講，愿意嘗試及接受以房養(yǎng)老的比例大約比完全不接受的比例高出2—3倍。

但在中國這樣一個提倡孝道的國家，在儒家文化和傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的雙重作用下，家庭養(yǎng)老是我國最主要的養(yǎng)老方式，老年人大都傾向于依靠兒女養(yǎng)老，而不愿意把房產(chǎn)作抵押。而且隨著時代的進(jìn)步，老年人也越發(fā)注重親情的精神慰藉，老人們害怕子女因自己用房養(yǎng)老而被指責(zé)不孝，其始終認(rèn)為房子必須是留給子女的財產(chǎn)。這些傳統(tǒng)的觀念給以房養(yǎng)老的推行帶來了源自根基的阻礙。

2、我國法律法規(guī)的不健全

在現(xiàn)階段我國還未出臺任何相關(guān)規(guī)定來保證以房養(yǎng)老政策的實施，而且，以房養(yǎng)老牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保險業(yè)以及相關(guān)政府部門等眾多產(chǎn)業(yè)和部門。如何協(xié)調(diào)好這些行業(yè)和部門之間的關(guān)系，使其公開、公平、公正地經(jīng)營和管理，對于當(dāng)前法制不健全的現(xiàn)實是個極大的挑戰(zhàn)。

表1 武漢市老年人居住狀況調(diào)查統(tǒng)計

我國《物權(quán)法》規(guī)定，我國住房的產(chǎn)權(quán)為70年，如果要實施以房養(yǎng)老的政策，就要對產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行相關(guān)的優(yōu)化改革，使房屋產(chǎn)權(quán)歸屬得到改變。而且，武漢市較大部分老年人沒有房屋的產(chǎn)權(quán)（見表1）。

對于金融機(jī)構(gòu)，如何劃定具備享受住房反向抵押貸款的權(quán)利門檻、控制反向抵押貸款的風(fēng)險；如何設(shè)立貸款條件，可以鼓勵老年人以房養(yǎng)老和維持信貸機(jī)構(gòu)乃至整個金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定，都是很大的問題。對于保險機(jī)構(gòu)，面對我國人口數(shù)量多、各地區(qū)老齡化程度差別大的現(xiàn)實，如何解決對我國人口結(jié)構(gòu)及壽命長短進(jìn)行精算的困難也是無法回避的現(xiàn)實問題。對于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，在現(xiàn)行法律法規(guī)缺失的情況下，如何規(guī)范對當(dāng)前房價的評估以及未來升值空間的評估，使得評估結(jié)果不會存在爭議，以保障老人在以房養(yǎng)老期間能夠得到公平的待遇，也是個很大的難題。

3、市場上的信息的不對稱

在申請反向抵押貸款時，存在著嚴(yán)重的信息不對稱的情況。首先，道德風(fēng)險很難規(guī)避，對于借款人，其對自己的身體狀況、既往病史等十分了解，但是銀行等貸款機(jī)構(gòu)則要花費(fèi)更多的時間和精力來掌握確切的信息，這就增加了貸款機(jī)構(gòu)的成本。其次，由于缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，借款人是否對房屋進(jìn)行了必要的維護(hù)和保養(yǎng)，以保證其正常使用，貸款機(jī)構(gòu)也難以監(jiān)督，從而使開辦反向抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險增加。

再者，以房養(yǎng)老的成功實施，還需要金融機(jī)構(gòu)提高其業(yè)務(wù)能力，對房子的市值和未來價值、老年人的財產(chǎn)和信用情況以及老年人的預(yù)估壽命等多個方面進(jìn)行綜合詳細(xì)的評估。多個行業(yè)之間的交流及信息的公開尤為重要，這也就對評估機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德提出了很高的要求。在我國目前信用體系不健全的情況下，誠實守信的社會信用體系有待進(jìn)一步的完善。

三、推動以房養(yǎng)老模式在我國實施的對策及建議

1、加強(qiáng)思想宣傳工作

由于受傳統(tǒng)文化影響，使得大部分中國人將畢生所得用于購房，而又將房屋作為將來的遺贈所用。這種對房屋產(chǎn)權(quán)的占有與依賴，使得市場上對住房反向抵押貸款的需求不大。而根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，需求包括兩方面，一是購買能力，二是購買欲望。這時，就應(yīng)該在受西方文化觀念影響的情況下，配合以正確的宣傳與輿論導(dǎo)向，加強(qiáng)宣傳，打破傳統(tǒng)觀念的桎梏，使廣大民眾認(rèn)識到這一制度的可行性和現(xiàn)實價值；認(rèn)識住房反向抵押貸款的好處，為住房反向抵押貸款的推行創(chuàng)造條件。同時，在宣傳過程中也應(yīng)當(dāng)注意肯定傳統(tǒng)養(yǎng)老中家庭的作用，在不破壞傳統(tǒng)文化的前提下，將該制度發(fā)展為化解老齡風(fēng)險和改善養(yǎng)老水平的有益補(bǔ)充。

2、完善相關(guān)的法律法規(guī)

一是建立出臺一些針對于住房反向抵押貸款的法律法規(guī)。特別是在界定貸款者條件以及低壓房屋評估和處置方面更要作出具體的規(guī)定。二是完善健全現(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)市場以及信用建設(shè)方面的法規(guī)，防范和規(guī)避道德風(fēng)險。三是新模式的推行需要相關(guān)配套的改革，以避免與傳統(tǒng)繼承制度的沖突。四是在租賃合同制度方面，新型以房養(yǎng)老政策也會有所涉及，因此，必須對相關(guān)制度進(jìn)行改革，做好法律體系的配套保障。

3、建立相應(yīng)的信息平臺

“以房養(yǎng)老”模式的運(yùn)行因為其延續(xù)時間長、變動因素多、動用資金巨大等原因而存在眾多的風(fēng)險，如支付風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、預(yù)期壽命風(fēng)險、信用道德風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險、購買力風(fēng)險、房價波動風(fēng)險等等。短期內(nèi)，都有可能發(fā)生重大的變故，因此，要把握信息動態(tài)，盡量避免各種風(fēng)險。

另外，現(xiàn)在滿足以房養(yǎng)老條件的老人，一般缺乏足夠的金融知識，他們沒有辦法對反向抵押貸款作出全面、準(zhǔn)確的理解，所以其很容易在信息不完全的情況下被誤導(dǎo)，而且也容易作出帶有道德風(fēng)險的“逆向選擇”。因此，必須完善監(jiān)督管理機(jī)制，加強(qiáng)對市場主體，包括貸款提供機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，明確貸款人必須披露的信息，包括利率、費(fèi)用等；對中介機(jī)構(gòu)通過基礎(chǔ)認(rèn)證和監(jiān)控，確保其服務(wù)質(zhì)量；加強(qiáng)各項規(guī)章制度的執(zhí)行力度，對制度的執(zhí)行情況進(jìn)行有效監(jiān)控并確保信息的及時反饋，及時受理消費(fèi)者的投訴并給予快速反應(yīng)等。

4、各方相關(guān)的支持

首先，政府應(yīng)當(dāng)為反向抵押貸款服務(wù)項目提供相關(guān)政策優(yōu)惠，對老年人所獲得的貸款金在理財方面給予必要的政策指導(dǎo)和稅收優(yōu)惠，包括對老年人參加以房養(yǎng)老獲取的現(xiàn)金予以稅收豁免，對銀行、保險公司的反向抵押貸款保險費(fèi)收入給予稅收優(yōu)惠等。使老年人在同其他投資方式相比較時，選擇以房養(yǎng)老的模式。同時實施必要的經(jīng)濟(jì)手段激勵優(yōu)化市場，以調(diào)動該養(yǎng)老模式的各參與主體發(fā)揮自身優(yōu)勢，引導(dǎo)各方主體發(fā)揮積極性。

通過社會保障機(jī)構(gòu)進(jìn)行出資，銀行負(fù)責(zé)此項產(chǎn)品的經(jīng)營管理并對所抵押房屋進(jìn)行評估與處置，在貸款人條件界定方面，則依托保險公司進(jìn)行審核。促進(jìn)保險公司與銀行、房地產(chǎn)部門之間的充分合作，達(dá)到最優(yōu)配置，以此實現(xiàn)這項新的金融產(chǎn)品的健康穩(wěn)步發(fā)展，從而也能實現(xiàn)各機(jī)構(gòu)以及保障基金的相互監(jiān)督。

四、結(jié)語

總之，以房養(yǎng)老這種新型的養(yǎng)老模式在我國還沒有被普遍接受，這一新型養(yǎng)老模式在中國還算是一個新型事物，真正得以實現(xiàn)也許需要幾年甚至十幾年的時間，其在中國的推行也存在許多的困難及阻礙。但是，隨著人們觀念的改變，會有更多的人逐漸接受并選擇以房養(yǎng)老；伴著各項法律、法規(guī)和制度的健全與完善，以及國民信用度的提高，該項模式會成為我國解決養(yǎng)老問題、應(yīng)對老齡化問題的一項重要的不可替代的舉措。

[1]范雪蕾、高子建：“以房養(yǎng)老”模式的國情分析及其實施構(gòu)想[J].商業(yè)時代，2009（8）.

[2]歐陽淵：以房養(yǎng)老在我國“試水”艱難的原因分析[J].高新技術(shù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2008（15）.

[3]賴曉永：對我國發(fā)展反抵押貸款業(yè)務(wù)的思考[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2004（10）.