從物業(yè)稅到房產(chǎn)稅

于海峰

自2003年10月黨的十六屆三中全會提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費”以來，房地產(chǎn)稅制改革一直是人們每年關(guān)注的熱門話題。近期，財政部原則同意重慶市開征房產(chǎn)稅、上海市房產(chǎn)稅改革方案已獲批準(zhǔn)以及今年在部分城市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點。

從物業(yè)稅到房產(chǎn)稅，可以說我國房地產(chǎn)稅制改革的思路已經(jīng)越來越清晰。從最初關(guān)注理順分配關(guān)系、推進(jìn)稅費改革、將房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，到關(guān)注對個人和家庭住房需求，重點對高檔住宅，超過一定面積的住房消費進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)。表明自物業(yè)稅在部分城市模擬空轉(zhuǎn)試點以來，房地產(chǎn)稅制改革已逐步進(jìn)入實操階段。

與物業(yè)稅不同，房產(chǎn)稅在我國并非新稅種，新中國成立之初，政務(wù)院在1950年1月頒布的《全國稅政實施要則》中。就規(guī)定在全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。1951年8月，政務(wù)院頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，1973年簡化稅制時并人工商稅。第二步利改稅后，城市房地產(chǎn)稅分成房產(chǎn)稅和土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日，國務(wù)院正式頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年的10月起正式實施。當(dāng)時對外資企業(yè)和外籍個人仍沿用城市房地產(chǎn)稅。根據(jù)2008年12月31日國務(wù)院第546號令和《財政部國家稅務(wù)局關(guān)于對外資企業(yè)和外籍個人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》，自2009年1月1日起，房產(chǎn)稅實現(xiàn)了內(nèi)外統(tǒng)一。

可以說，自1986年以來，我國的房產(chǎn)稅作為地方稅種一直存在。只是該稅種僅對單位和個人的經(jīng)營性用房按房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次性減除10％～30％后的余值的)1.2％或租金的12％征收。對個人所有的非營業(yè)性用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

現(xiàn)在人們所關(guān)注和熱議的正是對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)的征稅問題。雖然房產(chǎn)稅屬于地方稅種，但由于地方并無稅法制定和修訂權(quán)，故重慶、上海等地如對個人所有的非營業(yè)用房征稅必須得到國務(wù)院的授權(quán)和批準(zhǔn)。

毫無疑問，重慶、上海等地的房產(chǎn)稅改革并非針對居民的基本住房需求，對第一套房、人均面積在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的住房肯定會免稅，亦有通過征稅用于保障房建設(shè)的提法?？梢哉f，房產(chǎn)稅改革的初衷可能是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)，抑制過旺需求，引導(dǎo)居民住房消費行為等。但房產(chǎn)稅改革畢竟涉及政府、企業(yè)、個人等多方利益。對政府而言，房產(chǎn)稅將來很可能成為地方政府的重要財源，對緩解地方財政困難很有幫助，但納稅人最關(guān)心的是這部分稅收將如何使用?如果僅僅成為增加地方政府收入，解決地方財政困難的措施，就會與改革的初衷背道而馳；對房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們最關(guān)心的恐怕是自身利益，最擔(dān)心的將是個人住房消費行為的變化會抑制過度的房地產(chǎn)需求，從而影響他們的投資回報；對擁有高檔住宅和多套住房的個人而言，最關(guān)心的當(dāng)然會是未來負(fù)擔(dān)的實質(zhì)性增加。各種利益的博弈可能會影響房產(chǎn)稅改革方案的順利推進(jìn)。當(dāng)然，對筆者而言，希望房產(chǎn)稅改革能夠達(dá)到預(yù)期的效果。

房產(chǎn)稅改革正視如下政策和技術(shù)性的問題，需要認(rèn)真對待和研究解決。實施方案必須科學(xué)設(shè)計，否則將影響預(yù)期效果。

一、改革會否使房價下降或穩(wěn)定在相對合理水平問題。筆者認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅后，房價下降的可能性有，但不能期望太高，如能使房價保持在相對穩(wěn)定的水平即算成功。

二、改革后地方政府能否真正擺脫對土地財政的依賴。房產(chǎn)稅將來可能會成為地方政府的主要稅源，可能會緩解地方財政困難。但同時，也要考慮地方住房用地供給問題，要做到科學(xué)規(guī)劃和集約用地，要改變土地供應(yīng)方式，真正擺脫對土地財政的依賴。

三、房產(chǎn)稅改革如何確保公平，會否產(chǎn)生新的不公平。人們最關(guān)心的是如何征、稅負(fù)如何定的問題，房產(chǎn)稅的起征面積要合理確定，從保護(hù)廣大民眾居住權(quán)益和改善住房條件的角度出發(fā)，可以對高檔住宅、人均面積超過一定標(biāo)準(zhǔn)的部分征收，而且要充分考慮區(qū)域差異，由地方根據(jù)實際情況確定。如按房產(chǎn)評估價征稅，必須解決評估機構(gòu)、評估方法等的科學(xué)、公平、公正問題，要有相應(yīng)的法律作保障。稅率標(biāo)準(zhǔn)不能定得太高，要優(yōu)先考慮調(diào)控效應(yīng)。

四、與房產(chǎn)稅改革密切相關(guān)的財產(chǎn)登記制度和房產(chǎn)實名化問題。要確保房產(chǎn)稅改革成功必須徹底解決房產(chǎn)登記實名制問題，要找準(zhǔn)調(diào)控對象。否則，如像個人所得稅主要由工薪階層繳納一樣，房產(chǎn)稅主要由中產(chǎn)階層繳納，就與改革的初衷背道而馳了。

五、要加大保障房建設(shè)力度，引導(dǎo)居民住房消費觀念。征收房產(chǎn)稅的同時，要更加關(guān)注低收入群體的住房需求問題，要形成政府、個人、市場多渠道解決住房需求的機制。要通過征稅遏制過度需求、打擊投機炒作、維護(hù)市場秩序、培育健康居住觀念。