地貴傷農(nóng)

黨國英

有句話說“谷賤傷農(nóng)”，而筆者做多年的農(nóng)村發(fā)展研究，更體會到“地貴傷農(nóng)”，只是這個事實不那么容易被發(fā)現(xiàn)和認(rèn)識。

中國建設(shè)用地價格高，農(nóng)用地價格也不低。2008年北京平谷區(qū)塔洼村的一塊土地試圖以拍賣的形式實現(xiàn)流轉(zhuǎn)，但拍賣沒有成功。今年9月再開拍賣，底價3000萬，村書記的心里目標(biāo)價位是5000萬，而幾方面投標(biāo)者最高出到2600萬，又歸于流拍。

真正的農(nóng)地不“值錢”。市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，農(nóng)地價格一般不到地租的10倍。平谷那塊農(nóng)地也不是高產(chǎn)農(nóng)田，1畝地的地租如果按100元計算，8倍是800元，1.5萬畝也不過1200萬元。加上幾十畝建設(shè)用地，2000萬元足矣。再考慮到我們的土地使用權(quán)還有一個時間限制，不是永久使用權(quán)，那塊地的價格還應(yīng)再低一些才對。

近些年，越來越多的北京市民到郊區(qū)找地搞自己的小菜園子，有的采取了一次性支付30～50年使用權(quán)的“購買”方式，價格在10萬～20萬之間。如果按照合理地租的8倍來估價，這個價格是很高的。

在土地市場比較健全的國家，地價比我們想象的要低了許多。今年走訪波蘭，了解到那里的一些地價情況。1公頃較差農(nóng)地約4000歐元，合每畝人民幣2700元；而較好的農(nóng)地則合每畝人民幣1.4萬元。農(nóng)村地區(qū)由規(guī)劃確定的建設(shè)用地也不貴，算下來每畝約13萬元左右。

近日向日本學(xué)者打聽那里的地價情況。在我們想象中，日本人多地少，一定是地價高昂。其實不然。東京郊區(qū)1畝農(nóng)地可賣到40萬元人民幣，考慮到日本農(nóng)產(chǎn)品價格極其高昂，這個地價也不過是高昂地租的10倍左右，大體與國際價格相當(dāng)。在北海道，一般的農(nóng)地每畝合人民幣約3000元，而牧業(yè)用地甚至可以無償使用。

大致說來，在市場化的條件下，一個人在銀行存款所得收益，與他購買土地所獲收益不會相差太遠(yuǎn)；后者高出一些是因為其中包含了風(fēng)險因素和管理費用。

非農(nóng)商業(yè)用地會因地理位置不同而差異很大，但比起我們國家這幾年動輒出現(xiàn)的“地王”，一些發(fā)達(dá)國家的地價卻顯得比較低廉。他們的舊城區(qū)已經(jīng)不再大興土木，周邊開發(fā)的地價也不高。有一位房地產(chǎn)商告訴我，東京次城區(qū)獨棟房屋甚至比單元樓房的價格還低。華沙是座風(fēng)光秀麗的城市，房價最貴的不過每平米3萬人民幣出頭，原因是地價不高。

一般認(rèn)為，我們國家建設(shè)用地價格是二級市場高，一級市場不高，即國家在征收農(nóng)民土地時給農(nóng)民支付的地價款不高。的確，在若干年前，地方政府從農(nóng)民那里拿地的時候給農(nóng)民錢不多，有時甚至無償拿農(nóng)民的地，或者給農(nóng)民開出空頭支票。這幾年的情況發(fā)生了很大變化，例如，北京市這幾年在近郊村莊整理中支付的補償費就比較高。按新的政策，國家征用農(nóng)民土地不再劃定具體標(biāo)準(zhǔn)，要求各地支付的補償費，要使失地農(nóng)戶的生活水平與征地前相比不會下降。這個標(biāo)準(zhǔn)不僅很高，而且也難以操作。我國農(nóng)民大都是兼業(yè)農(nóng)，他們的生活水平的維持有一半要靠非農(nóng)業(yè)活動。一家農(nóng)戶靠出讓幾畝地就得到未來生活水平不變的保障，的確有些離譜。

我們地價為什么高昂？就建設(shè)用地來說，一級市場由政府控制，價格高低自然主要與政府的決策有關(guān)。但政府決策會受多重因素影響，而最主要的影響因素來自二級市場地價。二級市場地價又與房價有關(guān)。只要房價下不來，就不斷會有“地王”出現(xiàn)。房價高昂既與通貨膨脹預(yù)期有關(guān)，更與住房需求管理缺失有關(guān)。那些有錢人敢于大量買房、炒房，是預(yù)期房價會上漲；他們敢于大量囤房，是因為我們沒有房產(chǎn)稅，也沒有贈與稅和遺產(chǎn)稅，更沒有有效的大額資金流監(jiān)控制度和官員財產(chǎn)公開制度。至于農(nóng)業(yè)用地價格高，則與土地的用途管制不嚴(yán)格有關(guān)。有人圈占大量農(nóng)地，說是搞農(nóng)業(yè)，其實已經(jīng)超出了規(guī)模經(jīng)濟(jì)的需要，從農(nóng)業(yè)中掙不到多少錢，實際上是等待機會把農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，發(fā)一筆土地投機橫財。

說“地貴傷農(nóng)”，有兩方面的意思。從宏觀層面上說，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)主要靠科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，人力資本水平越來越重要，這個要素才應(yīng)獲得高報酬。在農(nóng)產(chǎn)品價格相對固定的情況下，地價被炒高，拉動地租上升，傷害了真正櫛風(fēng)沐雨的農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利益，不利于他們提高收益、增加農(nóng)業(yè)投資。從微觀層面上說，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的價格上升以后，給專業(yè)農(nóng)戶搞合理的規(guī)模經(jīng)營帶來困難，不利于提高農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平。至于建設(shè)用地二級市場價格飛漲，則直接刺激了擴大征地的沖動，使大量優(yōu)質(zhì)耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，嚴(yán)重制約我國農(nóng)業(yè)競爭力水平的維護(hù)。

讓地價回歸到一個合理水平，需要系統(tǒng)的改革舉措。而地價降下來，有利于中國的農(nóng)業(yè)發(fā)展，最終受益的是廣大農(nóng)民。

(作者為中國社科院農(nóng)村所研究員）