2012房地產(chǎn)三大猜想

薛迥文

未來兩年內(nèi)，開發(fā)商的戰(zhàn)略步伐應(yīng)以穩(wěn)健為主，穩(wěn)中求進(jìn)，堅(jiān)守“現(xiàn)金為王”的觀念，維持現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)安全底線，保證自己在動(dòng)蕩的時(shí)期能夠生存下來，此時(shí)的大忌是“鋌而走險(xiǎn)”地賭政策的變化。

三大猜想

中央政府這次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，目的就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。明確了這一點(diǎn)，那么不管外部的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何動(dòng)蕩，房?jī)r(jià)的暴漲暴跌都將是不被政策所放任的。在我看來，“平穩(wěn)”的一個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)漲幅不超過10％，跌幅不超過15％。需要注意的是，暴跌和暴漲同樣不能被政府所接受。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)暴漲或未能達(dá)到穩(wěn)定的目標(biāo)，后續(xù)的政策肯定會(huì)持續(xù)出臺(tái)，而如果市場(chǎng)出現(xiàn)暴跌，只要取消或放松以前執(zhí)行的政策即可。以我的判斷，此次整個(gè)調(diào)控的周期會(huì)加長(zhǎng)，可能不會(huì)是一兩年的事情，一線城市房?jī)r(jià)的跌幅會(huì)控制在15％以內(nèi)，二線城市由于上漲的時(shí)間較晚，未來跌幅應(yīng)該會(huì)更小一些。

未來兩年內(nèi)，開發(fā)商的戰(zhàn)略步伐應(yīng)以穩(wěn)健為主，穩(wěn)中求進(jìn)，堅(jiān)守“現(xiàn)金為王”的觀念，維持現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)安全底線，保證自己在動(dòng)蕩的時(shí)期能夠生存下來，此時(shí)的大忌是“鋌而走險(xiǎn)”地賭政策的變化，今天的“保守”正是為自己購買一個(gè)未來發(fā)展的權(quán)利和機(jī)會(huì)，否則等一切恢復(fù)常態(tài)的時(shí)候，可能自己已經(jīng)失去了在這個(gè)行業(yè)的話語權(quán)。

猜想一：REITS牽手保障房

從目前的情況來看，政府的此次調(diào)控還不會(huì)因?yàn)榻趪H經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化而松動(dòng)。前不久，央行提高存款準(zhǔn)備金率就一下子凍結(jié)了9000億元資金，這說明政府對(duì)于影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的貨幣政策都并沒有松動(dòng)，就更不會(huì)在短期內(nèi)放松對(duì)房地產(chǎn)這一市場(chǎng)的調(diào)控。另外，對(duì)房地產(chǎn)的扶植政府有一個(gè)“一箭雙雕”的辦法，那就是保障房建設(shè)。這一方面解決了民生的問題，另一方面也可以通過投資拉動(dòng)GDP，可以對(duì)商品房的投資有一個(gè)替代效應(yīng)。當(dāng)然，這一塊的資金從哪里出，將是政府需要認(rèn)真考慮的一個(gè)新問題。地方平臺(tái)的融資已經(jīng)提上日程，也有聲音開始質(zhì)疑地方政府的償債能力，今后保障房融資方式的變革等一系列問題都需要政府去解決。在我看來，像REITS這樣的產(chǎn)品將來并不會(huì)先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開放，而會(huì)最先投入到保障房市場(chǎng)中去，以解決保障性住房融資渠道的問題。

保障房目前可以說占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)的“半壁江山”，關(guān)注度很高。今后這一領(lǐng)域可能出現(xiàn)的問題主要集中在分配、質(zhì)量和后續(xù)的融資上。但只要這個(gè)方向是對(duì)的，就要堅(jiān)定地走下去。

將來應(yīng)該建立以公租房為主的保障房體系。保障性住房解決的應(yīng)該是“安居”的問題，就不應(yīng)該把土地增值的利益附加給房屋的使用對(duì)象。如果一件商品不是按市場(chǎng)價(jià)值定價(jià)、即它的性質(zhì)被扭曲之后，就一定會(huì)產(chǎn)生配額、腐敗等現(xiàn)象，保障房的使用者如果額外獲取了商品價(jià)值，就必然會(huì)出現(xiàn)尋租等情況。因此保障房只保障房屋使用者最基本的居住權(quán)利就可以了，而不該產(chǎn)生增值。另外，地方政府拿出土地進(jìn)行保障房建設(shè)的時(shí)候，就意味著損失了一大筆的土地紅利，公租房就可以解決這一矛盾，地方政府掌握著產(chǎn)權(quán)，將其證券化，開發(fā)商的資金就有可能進(jìn)來。

猜想二：融資環(huán)境對(duì)優(yōu)秀房企松動(dòng)

在金融信貸環(huán)節(jié)，未來一兩年內(nèi)不排除這種可能性：銀行會(huì)對(duì)業(yè)內(nèi)的一些優(yōu)秀企業(yè)有所松動(dòng)，在諸如A股市場(chǎng)或公司債等方面為它們提供相關(guān)便利。目前房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，不管有沒有開發(fā)能力的企業(yè)都在不斷涌入，但很多企業(yè)的成本控制能力、資金周轉(zhuǎn)能力都是很低效的，是在低效地配置資源，給先進(jìn)的企業(yè)在融資方面開一道口子，讓它們有資金去收購這些專業(yè)度低下的企業(yè)，對(duì)于提升整個(gè)行業(yè)的質(zhì)量水平是有很大好處的，可以擠出存量土地，增加市場(chǎng)供應(yīng)，也有利于這一行業(yè)能夠在一定程度上把房?jī)r(jià)降下來。

未來這一市場(chǎng)的集中度一定會(huì)是一個(gè)加速提高的趨勢(shì)。目前排在全國前十的房企市場(chǎng)占有率是10％左右，兩年以后，這一數(shù)據(jù)一定會(huì)提升。2008年未能實(shí)現(xiàn)“百日劇變”，是因?yàn)槟且荒瓯緛砭褪且粋€(gè)被外部因素干擾了的“未遂的調(diào)控”。而如今，本身這一行業(yè)就是一個(gè)加速集中的階段，再加上特殊的政策，因此情況會(huì)完全不同。任何一個(gè)行業(yè)每一次的外部動(dòng)蕩，其結(jié)果一定是加速這一行業(yè)的市場(chǎng)集中度。猜怒三：商業(yè)地產(chǎn)融資收緊

近一年來，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)出來的是一種貨幣驅(qū)動(dòng)下的盲目沖動(dòng)。這種盲目性至少體現(xiàn)在兩個(gè)利益主體上，一個(gè)是作為賣地方和規(guī)劃方的地方政府，這種矛盾導(dǎo)致其動(dòng)機(jī)已經(jīng)不純；另一個(gè)是開發(fā)商，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)拿地比較便宜，很多企業(yè)沒有做過商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)盲目介入。和住宅市場(chǎng)相比，我國的商業(yè)地產(chǎn)總量上并沒有明顯的供求失衡的情況，它主要的問題是結(jié)構(gòu)性的失衡。這種失衡首先表現(xiàn)在業(yè)態(tài)升級(jí)方面，比如在二三線城市的某個(gè)區(qū)域，它可能缺的是一個(gè)SHOPPING MALL的概念；其次是由于城市區(qū)域規(guī)劃發(fā)生改變而造成的失衡，比如城市中心向外延伸、修建了城鐵，空間結(jié)構(gòu)的改變?cè)斐闪诵碌男枨蟆?/p>

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前這種貨幣過剩驅(qū)動(dòng)下的一哄而上，將直接導(dǎo)致未來五年內(nèi)開發(fā)黃金期已近尾聲而進(jìn)入存量重組黃金期。而這幾年也將是驗(yàn)證這些開發(fā)商后期運(yùn)營的階段。一些運(yùn)營高手將憑借他們的運(yùn)營能力，再加上資本的作用進(jìn)行新一輪的重組兼并。在國外許多地區(qū)，比如100萬規(guī)模人口的城市應(yīng)該在什么位置有一個(gè)多大的購物中心都是有嚴(yán)格的規(guī)劃的，以避免將來出現(xiàn)空置，但我國有些地方政府不作為，甚至蓄意追求大型商業(yè)項(xiàng)目的量化指標(biāo)。目前很多城市和地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模從總量上看已經(jīng)出現(xiàn)過剩，因此將來必然會(huì)有一些項(xiàng)目死掉，這是現(xiàn)在就完全可以分析出來的。而商業(yè)地產(chǎn)日漸浮出水面的這些隱患，會(huì)導(dǎo)致今后銀行更關(guān)注這其中的金融風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資和抵押評(píng)估方面進(jìn)行一定的政策調(diào)整。