住房：房?jī)r(jià)是漲還是跌

□ 本刊記者 韓宇明

住房：房?jī)r(jià)是漲還是跌

□ 本刊記者 韓宇明

房產(chǎn)稅會(huì)開(kāi)征嗎？

種種跡象都表明，房產(chǎn)稅離我們?cè)絹?lái)越近！現(xiàn)在的問(wèn)題是，這回究竟是要?jiǎng)诱娓竦倪€是依舊雷聲大雨點(diǎn)??？

滬渝房產(chǎn)稅開(kāi)征在即

近期正在密集召開(kāi)的各地市級(jí)兩會(huì)頻曝猛料，而“房產(chǎn)稅”風(fēng)頭一時(shí)無(wú)兩。

1月9日，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在做政府工作報(bào)告時(shí)明確提出，該市將在“十二五”期間，正式開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅。幾乎同時(shí)，上海市也有知情人士曝出，該市房產(chǎn)稅開(kāi)征也板上釘釘。

實(shí)際上，重慶和上海兩市早在2010年初就已向中央申請(qǐng)征收房產(chǎn)稅。作為獲中央批準(zhǔn)的兩個(gè)試點(diǎn)城市，過(guò)去的一年，關(guān)于兩市房產(chǎn)稅的種種消息鋪天蓋地，但是除了官方發(fā)布的一些框架信息之外，大多屬于分析和猜想。而近期曝出的各種官方信息則證明了此前媒體和專家的諸多分析，也預(yù)示著房產(chǎn)稅在2011年開(kāi)征的可能性越來(lái)越大。

重慶市房產(chǎn)稅開(kāi)征思路已愈見(jiàn)明確。新華社最新消息稱，財(cái)政部已同意重慶市征收房產(chǎn)稅，具體政策有望在今年一季度出臺(tái)，而征收的對(duì)象主要是高檔商品房。

而據(jù)此前媒體分析，重慶市房產(chǎn)稅征收方案歷經(jīng)多次修改，在稅種名稱上就經(jīng)歷了“特別房產(chǎn)稅”“城鎮(zhèn)房產(chǎn)稅”“高檔房產(chǎn)稅”等變化，最初方案的征稅對(duì)象還包括個(gè)人名下多套房。不過(guò)直到近期重慶市兩會(huì)的召開(kāi)，才讓公眾了解到最為確切的信息，那就是重慶市將只針對(duì)高檔商品房征稅。

上海市房產(chǎn)稅思路則有所不同。從目前的種種分析來(lái)看，上海市房產(chǎn)稅的征收對(duì)象會(huì)側(cè)重新增購(gòu)房，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)新增住房中，個(gè)人名下房產(chǎn)面積超過(guò)200平方米的部分征稅。在1月11日上海市一場(chǎng)本地地產(chǎn)趨勢(shì)論壇上，一位與會(huì)知情專家稱，上海市房產(chǎn)稅“只對(duì)新房征收，人均免征面積60—70平方米，稅率或?yàn)?.5%—0.6%?！?/p>

博弈之下力度或?qū)⒂邢?/p>

在樓市瘋狂的這幾年，房產(chǎn)稅從未如此受到國(guó)人的關(guān)注。

很難想象，一個(gè)稅種的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，幾乎成了普通百姓口中的“流行語(yǔ)”。而這一切皆因房產(chǎn)稅事關(guān)重大。

過(guò)去的一年，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)拔高，中央三次出臺(tái)調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，然而效果仍有待觀察。房產(chǎn)稅幾乎以一種“救命稻草”的姿態(tài)出現(xiàn)在媒體的專業(yè)分析以及百姓的街頭巷議之中。在著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀看來(lái)，推出房產(chǎn)稅的主要目的就是為地方政府增加穩(wěn)定的稅收來(lái)源，擺脫土地財(cái)政依賴，從而平衡財(cái)富。

然而在房產(chǎn)稅問(wèn)題上，利益、影響乃至征稅形式的考量都讓這一稅種的征收，始終處在“雷聲大雨點(diǎn)小”的尷尬境地。

房產(chǎn)稅一旦征收，會(huì)不會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的較大波動(dòng)，這是從中央到地方政府都不得不面對(duì)的問(wèn)題。即使在民間，對(duì)于全面征稅會(huì)不會(huì)影響普通階層或者“中產(chǎn)階層”的利益，一直以來(lái)也存在頗多爭(zhēng)議。

在種種利益博弈下，房產(chǎn)稅最終可能不會(huì)成為公眾期待的房市“救命稻草”。從目前滬渝房產(chǎn)稅征收框架來(lái)看，其征稅的范圍其實(shí)并不大，重慶市主要針對(duì)高檔房，上海市則側(cè)重新增房。

房產(chǎn)稅“千呼萬(wàn)喚”終于要出來(lái)了，不過(guò)，其效果如何，其是否能改變我國(guó)土地財(cái)政模式，進(jìn)而促進(jìn)樓市發(fā)展走向良性，這些都需要時(shí)間來(lái)觀察。

當(dāng)然，不要忘了，房產(chǎn)稅現(xiàn)在還僅僅只是“試點(diǎn)”，而且僅限滬渝兩地試行。就在1月15日召開(kāi)的北京市兩會(huì)上，北京市常務(wù)副市長(zhǎng)吉林就表示，北京市暫不征收房產(chǎn)稅，至于未來(lái)會(huì)不會(huì)征收，會(huì)按國(guó)家統(tǒng)一安排進(jìn)行。

民間呼聲

準(zhǔn)備結(jié)婚的廣州市民李陵打算買房，可是居高不下的房?jī)r(jià)讓他難以承受；而家住北京市南五環(huán)附近的陳風(fēng)卻更加關(guān)注北京市公租房建設(shè)；盡管對(duì)于房產(chǎn)稅的概念并不完全搞得懂，但是他們都會(huì)在交談中提起這個(gè)字眼，房產(chǎn)稅真的會(huì)是樓市的“救命稻草”嗎？房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？2011，中國(guó)樓市究竟會(huì)走向何方？

權(quán)威論調(diào)

重慶市市長(zhǎng)黃奇帆：

重慶市將在“十二五”期間，正式開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅。

上海市市長(zhǎng)韓正：

上海房產(chǎn)稅將對(duì)超過(guò)一定人均面積的新購(gòu)住房按一定比例征收，進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)。

北京市常務(wù)副市長(zhǎng)吉林：

北京市暫不征收房產(chǎn)稅，至于未來(lái)會(huì)不會(huì)征收，會(huì)按國(guó)家統(tǒng)一安排進(jìn)行。

住建部部長(zhǎng)姜偉：

2011年計(jì)劃開(kāi)工的1000萬(wàn)套保障房中，公租房就達(dá)400萬(wàn)套，是2011年我國(guó)保障性住房的發(fā)展重點(diǎn)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長(zhǎng)夏斌：

此輪政策調(diào)控并非短期打壓房?jī)r(jià)的舉措，而是糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲發(fā)展的長(zhǎng)期政策，因此2011年必將持續(xù)下去。

今年房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

高房?jī)r(jià)困擾民眾多年，2011年，這樣的困擾還將繼續(xù)！唯一不同的是，其困擾程度會(huì)繼續(xù)增加還是會(huì)有所減弱？

樓市調(diào)控繼續(xù)給力

在過(guò)去一年，針對(duì)樓市的調(diào)控力度前所未有。

中央先后三次出臺(tái)密集政策，動(dòng)用了各種調(diào)控手段。2 011年，這些調(diào)控政策還將繼續(xù)，而新的調(diào)控政策也有出臺(tái)的可能性。

2010年年初，全國(guó)70大城市房?jī)r(jià)一路攀升，到4月份時(shí)已達(dá)到頂峰，漲幅達(dá)到12.8%。中央隨即出臺(tái)了被稱為“史上最嚴(yán)”的第一輪調(diào)控政策，并于9月和年底又兩次進(jìn)行了密集調(diào)控，其力度歷史罕見(jiàn)。而在輪番調(diào)控之下，從4月份開(kāi)始全國(guó)房?jī)r(jià)各月漲幅也開(kāi)始逐步回落，7月份降至10.3%，9月份9.1%，11月份7.7%。2010年12月底舉行的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上，住建部部部長(zhǎng)姜偉表示，2010年樓市調(diào)控“取得了一定效果。”

然而從12月份開(kāi)始，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅又呈現(xiàn)出增加的趨勢(shì)。對(duì)此，新華社日前發(fā)文稱，2011年我國(guó)樓市調(diào)控將會(huì)繼續(xù)。而從目前的種種跡象來(lái)看，2011年樓市調(diào)控依然有出臺(tái)新政策的可能。國(guó)土資源部就有消息稱，2011年將完善土地招牌掛制度，土地供應(yīng)不再完全遵循“價(jià)高者得”的原則，而會(huì)更多的考慮完善市場(chǎng)、保障民生。

2010年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中國(guó)人民銀行工作會(huì)議都釋放了明確的信號(hào)，2011年落實(shí)穩(wěn)健貨幣政策，住房信貸將繼續(xù)差別化思路，這是樓市資金鏈調(diào)控的利好消息。而重慶、上海兩地房產(chǎn)稅的開(kāi)征日期也一步步地逼近，雖然有待觀望，但是其對(duì)樓市調(diào)控信心的影響不可忽視。北京市市長(zhǎng)郭金龍1月16日在北京市兩會(huì)上做政府工作報(bào)告時(shí)也表示，北京市將嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

房?jī)r(jià)下跌空間不大

盡管樓市調(diào)控仍將繼續(xù)，但是2011年房?jī)r(jià)大降的可能性并不大。

實(shí)際上，2011年的房?jī)r(jià)到底會(huì)怎么樣，現(xiàn)在幾乎沒(méi)有能讓所有人都信服的定論。關(guān)于房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)，許多權(quán)威機(jī)構(gòu)的分析結(jié)果不盡相同、甚至完全相反。

2010年12月，中國(guó)社科院發(fā)布了《住房綠皮書(shū)》，預(yù)測(cè)2011年中國(guó)房間將穩(wěn)中有降，市場(chǎng)會(huì)有小幅波動(dòng)。與此同時(shí)，中國(guó)社科院發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》則分析稱，2011年房?jī)r(jià)走向有兩種可能：上漲甚至暴漲，陷入惡性循環(huán)；略有下降或溫和上漲。如此矛盾的分析引來(lái)了各路“板磚”，但是至少說(shuō)明，房?jī)r(jià)趨勢(shì)幾乎成了目前中國(guó)最難預(yù)測(cè)的東西之一。

不過(guò)，我們還是可以透過(guò)紛繁復(fù)雜的論調(diào)，看看決定房?jī)r(jià)走向的幾項(xiàng)關(guān)鍵因素?；蛟S這些更有助于我們理性的看待房?jī)r(jià)走向。

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其地位短期內(nèi)很難改變。試圖改變這一狀況的房產(chǎn)稅試點(diǎn)尚未啟動(dòng)，即使2011年開(kāi)征，也只限于滬渝兩地。住房的剛性需求依然強(qiáng)大，保障房建設(shè)的影響會(huì)因?yàn)榻ㄔO(shè)周期有所延遲。貨幣政策直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)此前曾對(duì)媒體分析，在住房信貸收緊的政策下，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈最多堅(jiān)持到2011年6月，下半年資金短缺，可能會(huì)成為房?jī)r(jià)的“拐點(diǎn)”。

不過(guò)，另外一些分析人士卻指出，貨幣供應(yīng)不會(huì)短期內(nèi)回落，而且海外熱錢以及自籌資金在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的比重越來(lái)越大，降低了房企對(duì)于銀行信貸的依賴。因此2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)并不明朗，即使大幅上漲的可能性不大，也很難出現(xiàn)大幅下跌的局面。

一輪猛烈的調(diào)控政策后，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。圖/CFP

保障房能保障嗎？

2010年，我國(guó)保障房建設(shè)真正意義上開(kāi)始發(fā)力。新的一年，保障房能否繼續(xù)給力，目前來(lái)看，答案是肯定的。但是其對(duì)樓市究竟能帶來(lái)多大影響，還是未知。

保障住房進(jìn)入快車道

計(jì)劃開(kāi)工1000萬(wàn)套，其中公租房約400萬(wàn)套，這是2011年我國(guó)保障性住房的開(kāi)工數(shù)量。而對(duì)比2010年的數(shù)字之后，我們就會(huì)看到，這一年我國(guó)的保障房將會(huì)多么給力。

在過(guò)去的一年，我國(guó)保障房計(jì)劃開(kāi)工580萬(wàn)套，實(shí)際開(kāi)工590萬(wàn)套，而2011年的計(jì)劃開(kāi)工數(shù)量則比2010年增加了70%還多，其面積幾乎相當(dāng)于2010年我國(guó)全年商品房的供應(yīng)量。毫不夸張地說(shuō)，2011年將是我國(guó)保障性住房制度推出以來(lái)，推進(jìn)最為給力的一年。

我國(guó)保障性住房進(jìn)入制度性建設(shè)始于2007年。當(dāng)年8月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)意見(jiàn)，解決城市低收入家庭住房問(wèn)題，成為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要舉措，開(kāi)始制度性建設(shè)。不過(guò)當(dāng)時(shí)的保障政策還只限于低收入家庭，大量的中低收入家庭，即所謂“夾心層”的住房問(wèn)題日漸凸顯，卻很難得到保障。2010年6月，住建部等七部委聯(lián)合出臺(tái)了加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)，廣大“夾心層”的住房問(wèn)題正式列入國(guó)家保障性住房建設(shè)體系。

僅就北京市而言，近日召開(kāi)的北京市兩會(huì)上就傳出了保障性住房的各種利好消息。北京市市長(zhǎng)郭金龍介紹，2011年，北京市將開(kāi)工建設(shè)20萬(wàn)套保障房，力爭(zhēng)竣工10萬(wàn)套。保障性住房建設(shè)用地占全市住宅用地的50%以上，其中60%優(yōu)先用于公租房建設(shè)。而在“十二五”期間，北京市保障性住房預(yù)計(jì)建設(shè)100萬(wàn)套，能夠解決約400萬(wàn)人的住房需求。

究竟能多大程度上保障

盡管如此，保障房建設(shè)究竟會(huì)對(duì)今年的樓市產(chǎn)生多大的影響，則需要更加理性的分析。

“十一五”期間，北京市建設(shè)了35萬(wàn)套保障性住房，投入約1035億?！笆濉逼陂g，北京市計(jì)劃建設(shè)100萬(wàn)套保障性住房，這意味著，大約需要投入3000億元，這不是個(gè)小數(shù)目。按照規(guī)定，各地土地出讓凈收益中投入廉租住房保障資金的比例不得低于10%。不過(guò)國(guó)家審計(jì)署去年11月公布的一組數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、重慶等22個(gè)城市的資金提取比例并未達(dá)到這一要求，2007年至2009年，共計(jì)少提取146.23億元。資金問(wèn)題上永遠(yuǎn)存在矛盾。目前解決建設(shè)資金問(wèn)題的各種探索也正在進(jìn)行，2010年住建部就出臺(tái)政策，探索利用數(shù)額巨大的公積金建設(shè)保障性住房。

還有一組數(shù)據(jù)，國(guó)土部2010年初公布的全年住房供地計(jì)劃中，保障性住房用地為2.45萬(wàn)公頃，但截至2010年11月底，全國(guó)供應(yīng)面積卻只有1.34萬(wàn)公頃。盡管2010年保障房全年開(kāi)工套數(shù)任務(wù)完成，但是以上數(shù)據(jù)至少說(shuō)明，各地在保障房建設(shè)推進(jìn)上，并不那么積極。而且保障房的質(zhì)量問(wèn)題以及配租過(guò)程中的舞弊問(wèn)題，近年來(lái)也頗多爭(zhēng)議，這些都是今年以及未來(lái)我國(guó)保障性住房亟待解決的問(wèn)題。

目前我國(guó)保障房建設(shè)的周期從開(kāi)工、建設(shè)到投入市場(chǎng)，可能需要2—3年的時(shí)間，這意味著，2010年以及2011年開(kāi)工建設(shè)的保障性住房，并不一定能在今年立即就投入市場(chǎng)，因此，其對(duì)樓市的實(shí)質(zhì)影響，可能會(huì)延遲到下一年度才能產(chǎn)生。不過(guò)其對(duì)于整個(gè)樓市調(diào)控信心層面的影響則意義重大。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成就對(duì)媒體指出，保障房在土地供應(yīng)和住宅供應(yīng)量上達(dá)到六七成左右，會(huì)大大穩(wěn)定人們對(duì)于市場(chǎng)利好的預(yù)期，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲創(chuàng)造積極條件，能進(jìn)一步增強(qiáng)各方對(duì)于樓市調(diào)控的信心。

□ 編輯 崔靖芳 □ 美編 王 迪

趨勢(shì)2011

房產(chǎn)稅：滬渝兩地房產(chǎn)稅征收方案，可能由財(cái)政部牽頭聯(lián)合在北京宣布。發(fā)布時(shí)間預(yù)計(jì)會(huì)在上海兩會(huì)結(jié)束后，全國(guó)兩會(huì)之前。

房?jī)r(jià)：樓市調(diào)控繼續(xù)給力，房?jī)r(jià)大漲或大跌的可能性都不大。

保障房建設(shè)：2011年會(huì)全面發(fā)力，其中公租房成為重點(diǎn)。不過(guò)，延遲效應(yīng)可能會(huì)讓具體的影響在未來(lái)兩三年中更為明確的顯現(xiàn)出來(lái)。