兩房難倒 倒了更難

文/Walid L. Petiri 編譯/康會欣

因?qū)?jīng)濟(jì)長期停滯和政治退化腐敗不滿的加劇，在埃及首都開羅和各大城市，數(shù)百萬民眾走上街頭，要求穆巴拉克立即下臺?？棺h在2月11日達(dá)到頂點，穆巴拉克被迫宣布辭去總統(tǒng)職務(wù)，結(jié)束了他在埃及長達(dá)30年的統(tǒng)治。

當(dāng)國際輿論聚焦埃及局勢時，美國政府卻拋出了另一枚重磅炸彈。美國財政部長蓋特納向議會提交了一份“白皮書”，將逐步削弱房利美與房地美(簡稱“兩房”)在美國住房按揭市場中的中心作用，并最終將這兩家抵押貸款公司關(guān)閉或徹底私有化，結(jié)束兩房對美國住房按揭市場長達(dá)70年的統(tǒng)治史。

雖處不同領(lǐng)域，兩者何其相似而又如此振奮人心！差別在于，前者在埃及人民的斗爭下已成為現(xiàn)實，后者要走的路看起來卻還有很遠(yuǎn)。

兩房之重難承受

房利美是20世紀(jì)大蕭條時期的產(chǎn)物，作為羅斯福新政的一部分，設(shè)立目的是為了支持住房抵押貸款市場的發(fā)展，并為抵押市場提供足夠流動性。房利美原本是政府設(shè)立的機構(gòu)，1968年被改成為私人制企業(yè)，并成為一家上市公司。美國國會為了終止房利美的絕對壟斷地位，于1970年立法設(shè)立了另一家私人持股公司房地美。

可誰也沒有想到，作為大蕭條救市而生的兩房，竟成為本世紀(jì)第一場巨大經(jīng)濟(jì)危機的導(dǎo)火索和救援對象。兩房的主要業(yè)務(wù)是購買按揭貸款并證券化，然后在公開市場上出售證券，從而騰出資金用于提供給購房者新的貸款。由于美國房地產(chǎn)泡沫化愈演愈烈，兩房不得不降低貸款門檻，這使得貸款違約增加，兩家公司遭受巨額虧損并引發(fā)次貸危機，并由此造成了波及全球的金融危機。

蓋特納向國會遞交的白皮書表明，政府將逐步弱化對房地產(chǎn)市場支持力度，金融危機前持續(xù)數(shù)十年之久的政府主導(dǎo)房地產(chǎn)金融體系模式將要退出歷史舞臺，不堪重負(fù)的美國政府將促使更多私人資本介入。

終結(jié)尚需時日

白皮書提供了3個選項。選項一，政府除保留聯(lián)邦住房管理局并向低收入和中等收入借貸人提供擔(dān)保以外，基本退出住房按揭貸款市場。這是3個選項中最激進(jìn)的作法。選項二，除實施選項一外，政府只在市場出現(xiàn)危機時擔(dān)保住房按揭貸款，保持貸款的穩(wěn)定供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)景氣時期不下調(diào)借貸利率。選項三，除實施選項一外，政府不再通過獲政府支持的兩房發(fā)揮自身在房貸市場的作用。

“在現(xiàn)實層面，需要5～7年走完立法過程。”蓋特納說，他希望國會盡快行動，兩年內(nèi)完成立法。“最終，我們將向市場解釋，游戲如何完結(jié)，我們不能等太久?！?/p>

將推高買房成本

白皮書的目的是為了吸引私人資本重新回到住房金融市場，從而減少政府在按揭貸款市場中的投入。美國《紐約時報》報道，美國政府現(xiàn)持有或擔(dān)保全國90%的住房按揭貸款。改革后，這一比率有望10年內(nèi)下降至10%。

一旦政府從按揭貸款市場撤出（至少是大為降低角色作用），勢必需要大量的私人資本進(jìn)入這個市場，由此產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，將大大加強美國人的購房難度。

蓋特納認(rèn)為，若選項一得以實施，部分資質(zhì)較差的購房人獲得按揭貸款的難度將增加。這一定降低了危機再次爆發(fā)的可能性，但一旦爆發(fā)，政府缺乏有效手段干預(yù)市場。

《華爾街日報》則指出，“政府靠邊站的話，將為其他市場融資方式提供機會，對購房人來說也提供了多樣選擇。比如資產(chǎn)擔(dān)保債券，它之所以沒有顯示出應(yīng)有的競爭力，只不過因為長期以來政府更偏愛30年按揭貸款的模式罷了。”

在筆者看來，選項一將使固定利率貸款（FRMs）的規(guī)模大為縮減，而浮動利率貸（ARMs）的規(guī)模將隨之增加。如果國會最后通過的是其他兩個選項，這種趨勢甚至將加劇。

30年期固定利率貸款將變得非常昂貴。瑞士信貸集團(tuán)2月上旬預(yù)測說，如果兩房倒掉，將促使30年期ARMs的貸款利率上升2個百分點。

大銀行將在按揭貸款市場獲得更多份額，可能令這個國家陷入另一個“大而不能倒”的困境。高企的按揭貸款利率將對房屋銷售造成負(fù)面影響，并進(jìn)而影響到房價。