不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的幾個問題探討

陳麗洪

（黎明職業(yè)大學(xué)，福建 泉州 362000）

不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的幾個問題探討

陳麗洪

（黎明職業(yè)大學(xué)，福建 泉州 362000）

《物權(quán)法》首次以民事基本法的形式確立了不動產(chǎn)登記錯誤下登記機關(guān)的賠償責(zé)任，但由于過于簡化，學(xué)術(shù)界與司法界對其有多種片面的解釋。針對《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)登記錯誤登記機關(guān)的賠償責(zé)任的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合法理，闡析了不動產(chǎn)登記錯誤的賠償范圍、登記機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后的追償權(quán)實現(xiàn)、囑托登記錯誤下不動產(chǎn)登記機構(gòu)負(fù)賠償責(zé)任的不妥之處,以期不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的相關(guān)規(guī)定能夠在公平、善良、誠信的框架下得以實施。

不動產(chǎn)登記；登記錯誤；賠償范圍；追償權(quán)；囑托登記

《物權(quán)法》的出臺，對不動產(chǎn)登記錯誤問題的處理進(jìn)行了基本規(guī)制，結(jié)束了長久以來登記機關(guān)只享收費不承擔(dān)責(zé)任的不公平現(xiàn)狀。但由于《物權(quán)法》的條文設(shè)計過于簡化和粗疏，致使學(xué)術(shù)界和司法界對不動產(chǎn)登記錯誤問題的一些規(guī)定仍然存在斷章取義的解釋。鑒于此，筆者曾就不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的性質(zhì)撰文進(jìn)行解析，本文進(jìn)一步就不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的其它幾個問題展開論述，以梳理《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的條款規(guī)定，供同行商榷。

一、不動產(chǎn)登記錯誤的賠償范圍

由于不動產(chǎn)登記的推定力和公信力，不動產(chǎn)登記錯誤會給當(dāng)事人造成巨大損害?！段餀?quán)法》作為民事基本法，對于登記錯誤責(zé)任問題在第21條作了原則性規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！庇捎凇段餀?quán)法》第21條確立的歸責(zé)原則是結(jié)果責(zé)任原則，不管不動產(chǎn)登記錯誤的原因是由登記機關(guān)過錯，或由利害關(guān)系人的故意或過失造成，不動產(chǎn)登記機構(gòu)均要對權(quán)利人承擔(dān)損失?！段餀?quán)法》如此規(guī)定，是考慮登記錯誤的受害人處于相對弱勢的地位，是為了對受害人提供更加充分的保護(hù)。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

這種因登記錯誤造成損失應(yīng)當(dāng)是受害人的實際損害而非直接損害。依照《物權(quán)法》和民法關(guān)于法律責(zé)任的通說，登記機關(guān)承擔(dān)的賠償責(zé)任主要有三項：（1）主權(quán)利的損害賠償（恢復(fù)原狀或折價賠償）；（2）利息；（3）當(dāng)事人或利害關(guān)系人主張權(quán)利的費用，如訴訟費用等。雖然有些學(xué)者主張，在司法實踐中，對于任何一種賠償，在最后計算賠償額時，都會自動的加算利息，因此并無單列利息作為賠償內(nèi)容的必要。筆者認(rèn)為實則不然，因為國家賠償中，對于財產(chǎn)的損失賠償以直接損失為限，沒有利息的加算，何況《物權(quán)法》第21條這種賠償責(zé)任以直接損失為依據(jù)還是以間接損失為依據(jù)，賠償額是否都是貫徹補償性原則，仍然存在異議。因此，筆者以為，既然《物權(quán)法》的這種賠償責(zé)任的賠償額是以實際損失為計算依據(jù)，應(yīng)包括利息，有必要在此單列。

由于主權(quán)利涉及不動產(chǎn)價值近幾年來浮動較大，賠償計算的時點應(yīng)依何時之情形來確定賠償數(shù)額差別很大。依照民法通則的相關(guān)精神，例如合同法違約責(zé)任間接損失賠償額以不能超過訂立合同時可預(yù)見到的損失額為限。臺灣土地法第68條規(guī)定：“因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任……前次損害賠償，不得超過受損害時之價值。”也就是說，賠償數(shù)額應(yīng)以受損害時的價值來判定。具體而言，如果登記機關(guān)的登記錯誤使當(dāng)事人負(fù)擔(dān)了本不應(yīng)屬于他的義務(wù)，則該當(dāng)事人受損害之時就是登記錯誤之時。如果登記機關(guān)登記錯誤，使該不動產(chǎn)物權(quán)的名義權(quán)利人和真正權(quán)利人不一致，則在名義權(quán)利人將該不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓給善意第三人，善意第三人依善意取得制度取得該不動產(chǎn)物權(quán)之時即為真正權(quán)利人受損害之時。

二、登記機構(gòu)的追償權(quán)利

（一）《物權(quán)法》第21條框架下的追償權(quán)

雖然不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責(zé)任是結(jié)果責(zé)任原則，但分清相關(guān)當(dāng)事人的過錯與否及過錯大小在不動產(chǎn)登記機關(guān)的事后追償機制也是有意義的?！段餀?quán)法》第21條規(guī)定：登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。這種追償機制至少有以下幾種渠道：向提供虛假材料欺騙登記機構(gòu)造成登記錯誤的當(dāng)事人追償；向故意以及疏忽大意等過錯未盡謹(jǐn)慎審查職責(zé)的登記機構(gòu)工作人員追償；提供錯誤材料的中介機構(gòu)追償（如測繪機構(gòu)提供了錯誤的測繪報告導(dǎo)致面積登記錯誤）。當(dāng)然，登記機構(gòu)追償權(quán)的范圍究竟有多大，應(yīng)當(dāng)根據(jù)對于造成損害有過錯的各方各自的過錯大小和原因為比例來追償。

登記機構(gòu)登記錯誤常見原因有：一是登記申請人弄虛作假，登記機構(gòu)沒有盡到審查職責(zé)；二是登記機構(gòu)工作人員與登記機構(gòu)相互勾結(jié)；三是登記機構(gòu)工作人員嚴(yán)重失職；四是登記申請人弄虛作假，登記機構(gòu)盡到審查職責(zé)，但防不勝防。不同原因均造成真正權(quán)利人權(quán)利侵害，由于《物權(quán)法》第21條規(guī)定登記機構(gòu)的責(zé)任不是補充責(zé)任而是單獨責(zé)任，即真正權(quán)利人都可以直接要求登記機構(gòu)承擔(dān)責(zé)任，所以登記機構(gòu)存在事后追償權(quán)。登記機構(gòu)這種追償權(quán)利源于連帶責(zé)任理論（例上述的第一、二原因），不真正連帶責(zé)任理論（例上述的第四原因）和國家賠償法的國家追償權(quán)。

所謂連帶責(zé)任，是指二人以上共同故意或者共同過失致人損害，或者雖無共同故意、共同過失，但其侵害行為直接結(jié)合發(fā)生同一損害后果的，構(gòu)成共同侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照《民法通則》第130條規(guī)定承擔(dān)連帶責(zé)任，承擔(dān)全部賠償責(zé)任。共同加害人作為一個整體對損害共同承擔(dān)責(zé)任，共同加害人中的任何一人對全部損害承擔(dān)責(zé)任后，他有權(quán)向其他未承擔(dān)責(zé)任的共同加害人追償，請求償付其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償份額。

史尚寬先生指出：“不真正連帶債務(wù)謂數(shù)債務(wù)人基于不同之發(fā)生原因，對于債權(quán)人負(fù)以同一之給付為標(biāo)的之?dāng)?shù)個債務(wù)，依一債務(wù)人之完全履行，他債務(wù)因目的之達(dá)到而消滅之法律關(guān)系。屬于廣義的請求權(quán)并存之一種。”[1]通俗地說，所謂不真正連帶責(zé)任債務(wù)：是指多數(shù)債務(wù)人就基于不同發(fā)生原因而偶然發(fā)生的同一內(nèi)容的給付，各負(fù)全部履行之義務(wù)，并因債務(wù)人之一的履行而使全體債務(wù)人的債務(wù)均歸于消滅的債務(wù)。不真正連帶關(guān)系中，存在終局責(zé)任人，如果非終局責(zé)任人承擔(dān)了賠償責(zé)任，則有權(quán)向終局責(zé)任人進(jìn)行求償。

對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員的故意或重大過失者，則依《國家賠償法》規(guī)定：賠償義務(wù)機關(guān)賠償損失后，依據(jù)行政法中的內(nèi)部行政管理關(guān)系，可以向其追償。顯然連帶責(zé)任和不真正連帶責(zé)任下的追償權(quán)是民事賠償關(guān)系，而國家賠償法中的追償權(quán)是公權(quán)力的范疇，二者不能等同。所以在依據(jù)國家賠償法向其內(nèi)部工作人員追償數(shù)額的確定上，不僅僅是根據(jù)賠償義務(wù)機關(guān)賠償受害人的數(shù)額，還要考慮工作人員究竟犯下了多大過錯以及工作人員的賠付能力。

（二）善意取得制度框架下的追償權(quán)

1.善意取得制度與登記公信力關(guān)系

關(guān)于善意取得和公信原則的關(guān)系，很多學(xué)者作過論述，大致有以下兩種觀點：一是認(rèn)為既然《物權(quán)法》確立了公信原則，就沒有善意取得制度適用的余地；二是認(rèn)為由于善意取得制度的適用以當(dāng)事人的主觀善意為要件，難以把握，而公信原則則建立了客觀的善意標(biāo)準(zhǔn)，更適于操作。因此二者在構(gòu)建保護(hù)第三人的規(guī)則體系時，應(yīng)以公信原則為主，同時以善意取得制度為補充和例外。[2]筆者認(rèn)為割裂公示公信原則與善意取得制度的內(nèi)在聯(lián)系，或者將二者視為相互協(xié)力，誰主誰輔的關(guān)系都是不妥的。筆者認(rèn)為：公信原則是善意取得制度的理論基礎(chǔ)，善意取得制度是運用公信原則保護(hù)信賴?yán)娴木唧w法律形式。我國《物權(quán)法》第16條確立了不動產(chǎn)公信原則，《物權(quán)法》第106條確立了動產(chǎn)、不動產(chǎn)善意取得制度?！斑@實際上確立了從登記中所產(chǎn)生的公信力要受到《物權(quán)法》的善意取得制度的保護(hù)的原則?！睋Q句話說，“我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得，這可以認(rèn)為我國《物權(quán)法》賦予了登記的公信力?！盵3]

2．善意取得制度下追償權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》第106條和民法的相關(guān)理論，不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件：一是無處分權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人。無處分權(quán)人最典型的表現(xiàn)，就是不動產(chǎn)登記事項中權(quán)利主體錯誤下的名義權(quán)利人；二是受讓人受讓該不動產(chǎn)時是善意的；三是以合理的價格轉(zhuǎn)讓；四是轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記給受讓人?！段餀?quán)法》第106條同時規(guī)定，受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。原所有權(quán)人的這種請求賠償損失，是基于無處分權(quán)人過錯下的侵權(quán)責(zé)任，或基于無處分權(quán)人無過錯下的不當(dāng)?shù)美?。但如果真正?quán)利人依據(jù)“不動產(chǎn)登記”的專門規(guī)范中保護(hù)措施實施救濟(jì)，即直接依據(jù)《物權(quán)法》第21條向不動產(chǎn)登記機關(guān)請求錯誤賠償責(zé)任，這就出現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)代人受過情形。雖然《物權(quán)法》沒有明確善意取得制度下的不動產(chǎn)登記機構(gòu)的追償權(quán)，但根據(jù)民法的同質(zhì)補償原則，只要受害人的實際損失從不動產(chǎn)登記機構(gòu)得到足額補償，則受害人與責(zé)任人的債的關(guān)系就歸于消滅，而理所當(dāng)然地不動產(chǎn)登記機構(gòu)取得了代受害人位置向無處分權(quán)人求償?shù)臋?quán)利，從而真正體現(xiàn)民法上公平原則。

三、囑托登記錯誤下不動產(chǎn)登記機構(gòu)負(fù)賠償責(zé)任不妥當(dāng)

（一）囑托登記的涵義及錯誤的賠償責(zé)任承擔(dān)

登記的啟動形式依各國立法例大體有三種形式：申請登記、囑托登記和徑為登記。其中申請登記為登記的主要啟動形式，囑托登記為申請登記的特別形式，而徑為登記僅在特定情況下才會出現(xiàn)。囑托登記往往是國家公權(quán)力機關(guān)為了達(dá)到維護(hù)公共利益（如土地征收）、維持私人合法權(quán)益（如法院實施查封等措施）等公共職責(zé)的目的，要求登記機關(guān)通過登記行為予以協(xié)助，從而引發(fā)登記啟動機制的一種登記形式。

在囑托情形下，囑托文書如法院判決、行政機關(guān)的決定、查封令等都是國家公權(quán)力行為的表現(xiàn)，登記機關(guān)據(jù)此而登記行為時，不能自由審查來表達(dá)自己的意思，而且即使明知登記錯誤也不能停止登記，其行為無異于官方囑托的落實措施。例如，最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第3條規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實體審查。國土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項?！?/p>

根據(jù)《物權(quán)法》第21條規(guī)定，囑托登記錯誤給當(dāng)事人造成損害的，也應(yīng)由不動產(chǎn)登記機構(gòu)首先承擔(dān)賠償責(zé)任。法律的這種規(guī)定，有學(xué)者認(rèn)為盡管過錯不在登記機關(guān)，但仍應(yīng)理解為登記機關(guān)的過錯，以便救濟(jì)受害人的損害。法律如此規(guī)制，是出于對弱者的保護(hù)能使其得到及時救濟(jì)。[4]而登記機關(guān)與囑托機關(guān)之間的責(zé)任承擔(dān)完全依國家機器系統(tǒng)內(nèi)部進(jìn)行協(xié)調(diào)。這實際上有很大的不合理性，理由如下。

（二）囑托登記錯誤下不動產(chǎn)登記機構(gòu)負(fù)賠償責(zé)任不妥當(dāng)?shù)睦碛?/p>

首先，由登記機關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任并不見得體現(xiàn)對弱者的更有力保護(hù)，因為顯然在囑托登記錯誤下，受害人損失的賠償救濟(jì)有兩條途徑：一是向作出錯誤的囑托文書法院或行政機關(guān)請求賠償；二是向作出登記錯誤的不動產(chǎn)登記機關(guān)請求賠償。而這兩種救濟(jì)方式都是以國庫為后盾，沒有哪一個比另一個更優(yōu)勢。

其次，對受害人的保護(hù)更及時上恰恰相反。因為在囑托登記下，即使受害人主張登記錯誤，也應(yīng)向發(fā)出囑托文書的機關(guān)請求確認(rèn)，而不是向不動產(chǎn)登記機關(guān)請求確認(rèn)，不動產(chǎn)登記機關(guān)沒有審查權(quán)，只是一個協(xié)助執(zhí)行的機關(guān)而已。所以受害人依訴訟確認(rèn)法院作出的判決錯誤或依行政法確認(rèn)行政機關(guān)作出的決定錯誤時，隨即可以依國家賠償法啟動國家賠償程序，而如果依《物權(quán)法》第21條規(guī)定，則在不折不扣地按照上述程序確認(rèn)囑托文書錯誤后，請求不動產(chǎn)登記機關(guān)予以協(xié)助執(zhí)行：表現(xiàn)為更正登記或撤銷登記而已，繞道了一圈才能最后實現(xiàn)獲賠。

第三，對受害人損失的賠償機制存在矛盾。因為囑托情形下，法院作出的判決、行政機關(guān)的決定，及封查令等都是國家公權(quán)力的行為，如果這些公權(quán)力行為發(fā)生錯誤，給相對人造成損害，應(yīng)依照《國家賠償法》承擔(dān)國家賠償責(zé)任，獲得的是慰撫性賠償金。而依不動產(chǎn)登記機關(guān)對登記錯誤的賠償責(zé)任方式救濟(jì)，顯然在賠償額上是依民事賠償法予以足額補償。所以很明顯地，對受害人而言二者的賠償范圍和標(biāo)準(zhǔn)上是矛盾，同樣也會導(dǎo)致不動產(chǎn)登記機關(guān)在行使向囑托機關(guān)追償時會發(fā)生矛盾，很難平衡。

第四，盡管《物權(quán)法》第21條規(guī)定的不動產(chǎn)登記機關(guān)對登記錯誤的賠償責(zé)任歸責(zé)是結(jié)果責(zé)任，但畢竟是以不動產(chǎn)登記機關(guān)審查職責(zé)履行為前提（《物權(quán)法》第12條）。即使不動產(chǎn)登記機關(guān)已盡到謹(jǐn)慎審查，但防不勝防，出現(xiàn)錯誤，至少也說明不動產(chǎn)登記機關(guān)盡履行審查職責(zé)，只是客觀上未能如實登記，而在囑托登記中，登記機關(guān)不負(fù)擔(dān)任何審查義務(wù)，對囑托人的囑托行為也無監(jiān)督義務(wù)，故由登記機關(guān)替代囑托人受過而承擔(dān)責(zé)任，實在于法無據(jù)，有失公允。

綜上，既然囑托登記下不動產(chǎn)登記機關(guān)登記錯誤致權(quán)利人受損，依《物權(quán)法》第21條規(guī)定救濟(jì)，并沒有在力度上得到更充分保護(hù)，在效率上也未獲得更及時保護(hù)。為了避免矛盾，還是依照《國家賠償法》予以救濟(jì)，而且從法理上講，其也確實具備《國家賠償法》的構(gòu)成要件。

四、結(jié)語

法律的意義不僅在于它的表征性，更在于它的實踐性。對于《物權(quán)法》中不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任相關(guān)規(guī)定的條款，不僅要從條款本身的含義進(jìn)行解釋，更需要與其它法律條文聯(lián)系起來，結(jié)合法理精神，多角度、系統(tǒng)加以剖析，確定條款本身訂立時的原則與初衷。唯以如此，《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定才能在公平、善良、誠信的框架下得以實施。

[1]史尚寬．債法總論 [M]．北京：中國政法大學(xué)出版社，2001：672.

[2]王文軍，雷蜜．善意取得與公信原則 [J]．河南社會科學(xué)，2004（4）：32-33.

[3]王利明，尹飛，程嘯．中國物權(quán)法教程 [M]．北京：人民法院出版社，2007：96.

[4]王崇敏．我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討 [J]．中國法學(xué)，2003，（2）：57.

注釋：

Compensation Liability for Registration Error of Real Estate

CHEN Li-hong
(Liming Vocational University,Quan zhou 362000,China)

Forthe firsttime,the"Property Law"identifies the responsibility on compensatingfor themis-registration of real estate in a form of civil fundamental law.However,the oversimplification of the regulations has yielded various biased interpretations from both academic circles and judicial circles.Based on the relevant principles of" Real RightLaw"andregistration organization's responsibilitiesfor registration errorofrealestate,this paperanalyses the extent of compensation,the right of indemnity,and also points out the improper implementation made by the real-estate registration organization under the circumstance of mis-registered request.Hopefully,the related provisions of compensating for mis-registration of real estate will be implemented effectively in accordance with the credo of fairness,kindness and credit.

registration of real estate;mis-registration;the scale of compensation;right of indemnity;the registration of request

D923.2

A

1674-7356（2011）04-0064-05

2011-04-21

陳麗洪（1975-），女，福建莆田人。黎明職業(yè)大學(xué)思政部副教授。