房地產(chǎn)投機(jī)的形成機(jī)理及其對(duì)策

黃曉臣

(哈爾濱商業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，黑龍江哈爾濱150028)

一、房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的特點(diǎn)

(一)高贏利性與高風(fēng)險(xiǎn)性并存

在所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)性是最高的，但一旦成功，它的贏利也是最大的、最快的，房地產(chǎn)投機(jī)也是一樣。從贏利性的角度看。一般而言，房地產(chǎn)投機(jī)本身并不創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富，即它不能增加社會(huì)總財(cái)富的存量，它只是社會(huì)總財(cái)富在不同居民、企業(yè)、單位之間的轉(zhuǎn)移和再分配。要理解房地產(chǎn)投機(jī)的贏利性，需要理解以下兩點(diǎn):其一，進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)，其贏利具有很大的不定性，它不能保證投機(jī)者一定賺錢。其二，房地產(chǎn)投機(jī)的贏利受時(shí)間因素的制約。從事商品生產(chǎn)的企業(yè)，雖然不可能一天之內(nèi)贏利很多，但細(xì)水長流，只要經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，企業(yè)產(chǎn)品的銷路好，就一定能最終獲利。而房地產(chǎn)投機(jī)則不然，投機(jī)者并不是任何時(shí)候都能投機(jī)，更不能指望每天都有可觀的收入，他們只能等待時(shí)機(jī)。

影響房地產(chǎn)投機(jī)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有:

1.國際、國內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。世界經(jīng)濟(jì)的景氣與否、國民經(jīng)濟(jì)處于經(jīng)濟(jì)周期的哪一階段、國內(nèi)商業(yè)活動(dòng)是否活躍、通貨膨脹率高不高等，構(gòu)成影響投機(jī)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

2.各國的宏觀財(cái)政金融經(jīng)濟(jì)政策。第二次世界大戰(zhàn)以來，各國政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的干預(yù)能力越來越強(qiáng)，政府成為國民經(jīng)濟(jì)不可缺少的重要環(huán)節(jié)，政府的經(jīng)濟(jì)政策直接影響各行各業(yè)的經(jīng)營狀況和經(jīng)濟(jì)行為。主要包括利率、貨幣供應(yīng)、稅率、政府支出、政府補(bǔ)貼、匯率等調(diào)節(jié)器。

3.社會(huì)大眾的心理預(yù)期因素。從過去幾十年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，預(yù)期等心理因素對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響很大，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的影響更不容忽視。大眾普遍看好與看壞房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的合力決非政府的一般努力能頂?shù)米?。特別是宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)看壞的時(shí)候，人們往往把形勢(shì)估計(jì)得更糟，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)更快地向壞處滑坡，結(jié)果就增大了房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)炒房者行為的短期性

房地產(chǎn)投機(jī)追求高贏利，又面臨著高風(fēng)險(xiǎn)，這自然要伴隨著投機(jī)者行為的短期性，即力求在短期內(nèi)獲取高利潤，而又盡力降低風(fēng)險(xiǎn)。炒房者的贏利不同于從事生產(chǎn)的企業(yè)，從事借貸業(yè)務(wù)的銀行或擔(dān)當(dāng)承保業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司那樣，需要一個(gè)較長時(shí)間的生產(chǎn)性過程，它則只需一個(gè)短暫的流通過程，買賣交割手續(xù)完成后，盈虧一目了然。因此，一般炒房者持有房地產(chǎn)的期限會(huì)比較短。他們通常在短期內(nèi)會(huì)選擇合適的時(shí)機(jī)，待價(jià)而沽，將手中持有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手，使原有資金增值，為下一輪的投機(jī)積累資本。

(三)炒房者對(duì)房地產(chǎn)本身的基礎(chǔ)性投入很少甚至沒有

這里面包含著幾方面的原因:第一，投機(jī)活動(dòng)往往涉及期限比較短，炒房者來不及對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)性的投入;第二，從經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，目前開發(fā)商出售的住房多為毛坯房，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)性投入是一筆不小的數(shù)目，炒房者往往投入比較少;第三，從消費(fèi)者偏好角度看，有些消費(fèi)者比較傾向于沒有進(jìn)行基礎(chǔ)性投入的住房，因而沒有經(jīng)過基礎(chǔ)性投入的毛坯房比經(jīng)過基礎(chǔ)性投入的房地產(chǎn)更容易轉(zhuǎn)手，這助長了炒房者對(duì)房地產(chǎn)不進(jìn)行或少進(jìn)行基礎(chǔ)性投入。

二、房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的形成機(jī)理

(一)房地產(chǎn)自身的消費(fèi)特點(diǎn)是產(chǎn)生土地投機(jī)的外在因素

房地產(chǎn)自身雖然價(jià)值大，占用資金多，但居民的安居樂業(yè)都離不開它。作為居民生產(chǎn)和生活的載體，它所發(fā)揮的最原始、最基礎(chǔ)的作用是不言而喻的。房地產(chǎn)的開發(fā)具有集聚性，配套設(shè)施齊全的地段往往集聚了眾多的房地產(chǎn)，同時(shí)也帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)價(jià)值的增長。而且，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的價(jià)格具有不斷上漲的趨勢(shì)，這也是房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)“有價(jià)有市”的原因之一，房地產(chǎn)自身的消費(fèi)特點(diǎn)是產(chǎn)生土地投機(jī)的外在因素。

(二)獲取高收益是產(chǎn)生房地產(chǎn)投機(jī)內(nèi)在動(dòng)力

房地產(chǎn)投機(jī)最主要特征是期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格變化并通過房地產(chǎn)交易牟取暴利的行為。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“投資”與“投機(jī)”是很難區(qū)分的。投資目的一般有兩個(gè):一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營需要;二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。而投機(jī)主要目的即是在短期內(nèi)牟取超額利潤。因?yàn)閮烧叨际峭ㄟ^預(yù)期，將資金投入到某項(xiàng)業(yè)務(wù)或產(chǎn)業(yè)中，以獲取未來收益為目的。

如果一定要區(qū)分，則兩者的惟一分別就是后者期待在資產(chǎn)或商品轉(zhuǎn)讓時(shí)能“不勞而獲”地賺錢。房地產(chǎn)投機(jī)者所賺取的“不勞而獲”的高收益通常有以下幾種行為特點(diǎn):一是依法轉(zhuǎn)售手中的房地產(chǎn)。即通過轉(zhuǎn)售獲取差價(jià)而取得高額利潤，從中牟取超額利潤;二是坐享社會(huì)投資或他人投資的效益。房地產(chǎn)投資與土地投資是密不可分的，而土地投資效益具有外在性，尤其是對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目上的土地投資，它不但能使投資者直接獲取收益，而且能使整個(gè)地區(qū)包括非投資者也獲得效益，這就使房地產(chǎn)投機(jī)者看到了商機(jī)，促使其進(jìn)行相關(guān)方面的投機(jī)活動(dòng)。如修建公共交通道路系統(tǒng)，不但能使城市的交通運(yùn)輸部門獲益，同時(shí)也能給沿線的居民帶來效益。這樣，房地產(chǎn)投機(jī)者也就可以不用投資而直接得到收益。三是利用房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的總趨勢(shì)是逐步上升的，但由于房地產(chǎn)這一行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策和其他一系列因素的影響比較大，房地產(chǎn)的價(jià)格也具有波動(dòng)性，房地產(chǎn)投機(jī)者正是利用房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)這一特點(diǎn)，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，在房地產(chǎn)價(jià)格低迷時(shí)期大量購進(jìn)房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)價(jià)格上漲到適當(dāng)高度時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)者則適時(shí)地將手中持有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手出去，即通過低價(jià)買進(jìn)，高價(jià)售出，從中牟取暴利。

(三)管理體制的缺陷是產(chǎn)生房地產(chǎn)投機(jī)的制度因素

我國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理體制，存在著一些不規(guī)范的操作空間，必然在實(shí)踐中產(chǎn)生摩擦和矛盾，刺激房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的頻繁發(fā)生。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1.在經(jīng)濟(jì)適用房上，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的分配對(duì)象審查不夠嚴(yán)格。目前，世界上許多國家都在大力推進(jìn)住房公積金制度，其中，新加坡是被公認(rèn)實(shí)行這項(xiàng)制度較為成功的國家。我國在新加坡“居者有其屋”的住房制度影響下也推行了經(jīng)濟(jì)適用房。但是，目前對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)購買者的審查和監(jiān)督力度不夠，以至于出現(xiàn)暴發(fā)戶坐擁幾套房之后還能排號(hào)買上經(jīng)濟(jì)適用房，繼而將經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行轉(zhuǎn)售倒賣，從中牟取利益的現(xiàn)象。由于這方面體制不夠健全，進(jìn)而活躍了經(jīng)濟(jì)適用房的投機(jī)活動(dòng)，不僅使中低收入者實(shí)現(xiàn)不了“居者有其屋”，導(dǎo)致一部分人永遠(yuǎn)也買不起房子，而且致使經(jīng)濟(jì)適用房如今處于“該不該建”的尷尬境地。

2.在商品房上，對(duì)購買的數(shù)量以及跨地域間的購房準(zhǔn)入沒有相關(guān)的監(jiān)管機(jī)制。改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，我國工業(yè)化和城市化進(jìn)程也進(jìn)入了快速推進(jìn)階段，住房需求變得非常巨大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力之一。貨幣化分房政策自1998年在全國陸續(xù)啟動(dòng)以來，從根本上改變了長期以來等待福利分房的狀況，使居民必須通過市場(chǎng)途徑才能獲得住房。但我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著區(qū)域不平衡的現(xiàn)象，東部沿海地區(qū)比中西部內(nèi)陸地區(qū)不論是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度、規(guī)模等方面都占有明顯的優(yōu)勢(shì)，居民的可支配收入也大大高于全國平均水平，而且沿海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較成熟，而內(nèi)陸地區(qū)的發(fā)展卻起步較晚，相對(duì)滯后。這就為房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)提供了廣闊的空間。表現(xiàn)在:房地產(chǎn)投機(jī)者往往購買數(shù)量較大的房產(chǎn)用于投機(jī)活動(dòng)，有些房地產(chǎn)投機(jī)者甚至還成群結(jié)隊(duì)，他們手中往往持有比較充足的資金，分工明確，目標(biāo)明確，善于把握房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有利時(shí)機(jī)，購買大量的房產(chǎn)，造成房產(chǎn)需求的假象，人為造市，在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)引起了不小的震動(dòng)。致使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格上漲，其后又適時(shí)地拋售手中持有的房產(chǎn)，獲取利潤。因此，我國在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體制中存在的不完善致使房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的存在有其制度上的因素。

三、抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的對(duì)策

我國應(yīng)吸取以前調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，借鑒其它國家應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，從我國房地產(chǎn)投機(jī)的成因去考慮對(duì)策。

(一)利用非市場(chǎng)手段解決一部分人的住房需求，使投機(jī)形成和發(fā)展缺乏需求支持

房地產(chǎn)的需求是應(yīng)該不斷地滿足的。根據(jù)西方國家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，一部分人的住房問題要通過非市場(chǎng)化手段來解決。這樣可以分流部分購房需求，減少房價(jià)上漲的需求壓力，使房地產(chǎn)投機(jī)的形成和發(fā)展缺乏需求支持。如果我國在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期通過非市場(chǎng)化手段解決部分人的住房需求，具有抑制以后房地產(chǎn)投機(jī)的形成和發(fā)展、促使開發(fā)商正常經(jīng)營的作用。

(二)出臺(tái)適度寬松的貨幣政策，以利于開發(fā)商的正常經(jīng)營

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的資金支持，這使貨幣政策能夠成為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)工具。我國在2003—2010年間出臺(tái)了一系列解決房地產(chǎn)問題的貨幣政策，對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)的形成和發(fā)展起到了一定作用，但不可能從根本上調(diào)整投機(jī)主體的行為。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，投機(jī)主體難以拉升地價(jià)、房價(jià)，政府更應(yīng)該出臺(tái)適度寬松的貨幣政策，以利于開發(fā)商的正常經(jīng)營。

(三)從獲利渠道上尋找調(diào)整投機(jī)主體行為的對(duì)策體系

房地產(chǎn)投機(jī)主體進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)，目的在于獲利。從獲利渠道上尋找調(diào)整投機(jī)主體行為的對(duì)策，既是直接之策，又是治本之策。打破地方政府追求土地出讓金最大化的機(jī)制，將房價(jià)走勢(shì)作為地方官員的政績考核指標(biāo);改革和完善房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)制度，抑制土地投機(jī)。

［1］宋天敏.中國房地產(chǎn)投機(jī)的成因及對(duì)策研究［D］.重慶:西南大學(xué)，2009.

［2］婁策群，趙兆.房地產(chǎn)投機(jī)的形成機(jī)理及其對(duì)策［J］.甘肅農(nóng)業(yè)，2006.

［3］曹曉元.基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的房地產(chǎn)投機(jī)行為研究［D］.武漢:華中師范大學(xué)，2006.