房屋裂縫問(wèn)題的處理辦法研究

曠開(kāi)萃

（重慶市黔江區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)重慶409000）

房屋裂縫問(wèn)題的處理辦法研究

曠開(kāi)萃

（重慶市黔江區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)重慶409000）

針對(duì)當(dāng)前經(jīng)常出現(xiàn)的由房屋裂縫問(wèn)題引發(fā)的矛盾糾紛，首先分析住戶(hù)投訴的主要問(wèn)題、矛盾的主要情況和處理的主要困難，并以法律法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)議文件為基礎(chǔ)重點(diǎn)研究處理問(wèn)題的基本依據(jù)和關(guān)鍵要求，再?gòu)募夹g(shù)、管理和法律等角度提出解決處理房屋裂縫問(wèn)題的程序與方法，最后進(jìn)行了案例研究。

房屋裂縫；矛盾糾紛；處理依據(jù)；解決程序與方法

重慶是西部大開(kāi)發(fā)的重要城市，直轄以來(lái)城市建設(shè)日新月異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)持續(xù)繁榮。近幾年，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投訴、矛盾、糾紛也日益增多，其中有關(guān)房屋的質(zhì)量缺陷及安全隱患方面的投訴和矛盾更是其中的焦點(diǎn)內(nèi)容，而房屋墻體、梁柱或樓板出現(xiàn)開(kāi)裂則是焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。本文針對(duì)房屋裂縫問(wèn)題及其引發(fā)的矛盾進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的研究，分析處理協(xié)調(diào)有關(guān)投訴及矛盾的困難，尋找處理房屋裂縫有關(guān)問(wèn)題的基本依據(jù)，提出解決問(wèn)題的基本程序和方法，最后進(jìn)行案例研究。這種處理方法對(duì)其他投訴或問(wèn)題的解決也有一定的參考意義。

1 房屋裂縫問(wèn)題的處理困難

1.1 房屋裂縫投訴的主要問(wèn)題

眾所周知，房屋、住宅的很多部位，包括墻體、梁柱、樓板、屋面，都有可能出現(xiàn)一些裂縫，而產(chǎn)生裂縫的原因也比較多，既有勘察設(shè)計(jì)不到位的原因，也可能是施工工藝不規(guī)范的原因；既有溫差變化、材料伸縮導(dǎo)致的裂縫，也可能是基礎(chǔ)不均勻沉降產(chǎn)生的開(kāi)裂；既有可能是荷載或外部力量作用的結(jié)果，也可能是因?yàn)檠b修或使用的不科學(xué)形成的裂縫。作為購(gòu)房業(yè)主或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊的住戶(hù)，在入住后或周邊項(xiàng)目施工時(shí)房屋出現(xiàn)了裂縫，他們首先就會(huì)找到開(kāi)發(fā)商，向開(kāi)發(fā)企業(yè)討說(shuō)法、要賠償。住戶(hù)提出的問(wèn)題或要求主要有以下幾個(gè)方面：一是對(duì)裂縫進(jìn)行修復(fù)；二是對(duì)房屋的安全性進(jìn)行鑒定；三是搬遷，要求提供住宿或過(guò)渡費(fèi)用；四是補(bǔ)償各種損失；五是退房、換房，周邊住戶(hù)就是要求拆除并重建房屋，或換房。其中，住戶(hù)提得最多的要求就是第四條和第五條。

1.2 矛盾糾紛的主要情況

由于房屋裂縫產(chǎn)生的復(fù)雜性和出現(xiàn)的相對(duì)滯后性，也由于房屋裂縫問(wèn)題在質(zhì)量缺陷中的普遍存在性及房屋裂縫與房屋安全關(guān)系的巨大差異性，更由于處理相關(guān)問(wèn)題目前沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和程序，使得房屋裂縫引起的矛盾糾紛就相對(duì)多，處理起來(lái)也相對(duì)棘手。當(dāng)然，由于近些年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的繁榮，出現(xiàn)一些有關(guān)房屋裂縫的問(wèn)題和矛盾也是正常的。更重要的是，由于企業(yè)的重視程度不夠、住戶(hù)的法律意識(shí)不強(qiáng)、問(wèn)題的責(zé)任劃分不清、雙方的溝通渠道不暢、辦事的程序不明、情緒的控制不夠使得這樣的矛盾糾紛進(jìn)一步擴(kuò)大，個(gè)別地方此類(lèi)矛盾問(wèn)題出現(xiàn)愈演愈烈的態(tài)勢(shì)。針對(duì)出現(xiàn)的房屋裂縫問(wèn)題，有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿意積極地對(duì)住戶(hù)提出的訴求進(jìn)行回應(yīng)和處理，甚至覺(jué)得與他們無(wú)關(guān)，比如周邊房屋開(kāi)裂，他們會(huì)說(shuō)是既有房屋基礎(chǔ)不牢所致；比如新入住的業(yè)主，他們可以說(shuō)是業(yè)主的不規(guī)范裝修行為所致。當(dāng)住戶(hù)去找開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決此事時(shí)，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有有效、及時(shí)的答復(fù)，甚至采取躲避、拖延的辦法，或者態(tài)度很惡劣；另一方面，也有一些住戶(hù)以房屋裂縫問(wèn)題為借口提出無(wú)理的要求，甚至到開(kāi)發(fā)企業(yè)去大吵大鬧、到工地阻工，乃至出現(xiàn)集訪等情況。這些情況是矛盾糾紛不斷惡化、難以解決的主要原因。

1.3 協(xié)調(diào)管理的主要困難

前面我們簡(jiǎn)單分析了矛盾糾紛的基本情況，這里主要從政府部門(mén)管理的角度，分析在處理解決因房屋裂縫問(wèn)題引起的矛盾糾紛時(shí)所面臨的主要困難?？傮w來(lái)說(shuō)，三個(gè)方面：一是對(duì)部分住戶(hù)的協(xié)調(diào)比較困難。多數(shù)住戶(hù)針對(duì)房屋裂縫問(wèn)題還是能夠比較理性地去對(duì)待，能夠依法依規(guī)依合同提出訴求，但是也有少數(shù)極個(gè)別的住戶(hù)人員具有借題發(fā)揮、聚眾滋事、敲詐勒索的不良企圖，煽動(dòng)群眾鬧事，不聽(tīng)政府有關(guān)主管部門(mén)的解答、協(xié)調(diào)和處理，甚至認(rèn)為政府在為開(kāi)發(fā)商說(shuō)話(huà)。二是對(duì)一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理比較困難。地方要發(fā)展，需要開(kāi)發(fā)商的投資和建設(shè)；但是有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)住戶(hù)的投訴很不主動(dòng)、也不積極，想用拖延、不理睬的態(tài)度來(lái)解決問(wèn)題，甚至把問(wèn)題的包袱、集訪的住戶(hù)甩給政府；政府的協(xié)調(diào)、處理乃至處罰工作實(shí)施起來(lái)比較困難。三是政府有關(guān)部門(mén)自身處理問(wèn)題的不當(dāng)或不力。可能有以下幾個(gè)方面的情況：重視程度還不夠、調(diào)查了解不清楚、行政執(zhí)法不規(guī)范不嚴(yán)格、對(duì)相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)不熟悉、協(xié)調(diào)溝通不細(xì)致不到位等。

2 處理房屋裂縫問(wèn)題的基本依據(jù)

為了處理協(xié)調(diào)因房屋裂縫產(chǎn)生的投訴或糾紛，找到解決問(wèn)題的法律政策依據(jù)是至關(guān)重要的。以相關(guān)的法律法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)議、文件為依據(jù)，認(rèn)真解讀相關(guān)的規(guī)定、條款，能夠?yàn)閱?wèn)題的處理提供基本的原則和方向。這里給出主要的依據(jù)：

2.1 《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50204-2002）

該規(guī)范在8.1.1條中規(guī)定，現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的外觀質(zhì)量缺陷按表8.1.1確定，其中有關(guān)裂縫的規(guī)定如表1。

表1 混凝土結(jié)構(gòu)裂縫外觀質(zhì)量

同時(shí)，作為強(qiáng)制性條文，該規(guī)范8.2.1中明確規(guī)定：現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的外觀質(zhì)量不應(yīng)有嚴(yán)重缺陷。按現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范，裂縫寬度在允許范圍（0.3mm）以?xún)?nèi)屬一般質(zhì)量缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力。

在混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程驗(yàn)收中，該規(guī)范的10.2.3規(guī)定，當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量不符合要求時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（1）經(jīng)返工、返修或更換構(gòu)件、部件的檢驗(yàn)批，應(yīng)重新進(jìn)行驗(yàn)收；（2）經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)單位檢測(cè)鑒定達(dá)到設(shè)計(jì)要求的檢驗(yàn)批，應(yīng)予以驗(yàn)收；（3）經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)單位檢測(cè)鑒定達(dá)不到設(shè)計(jì)要求，但經(jīng)原設(shè)計(jì)單位核算確認(rèn)仍可滿(mǎn)足結(jié)構(gòu)安全和使用功能的檢驗(yàn)批，可予以驗(yàn)收；（4）經(jīng)返修或加固處理能夠滿(mǎn)足結(jié)構(gòu)安全使用要求的分項(xiàng)工程，可根據(jù)技術(shù)處理方案和協(xié)商文件進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)混凝土現(xiàn)澆構(gòu)件可能存在的裂縫問(wèn)題，質(zhì)監(jiān)部門(mén)在質(zhì)量驗(yàn)收時(shí)按照以上要求進(jìn)行驗(yàn)收。

2.2 《砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50203-2002）

該規(guī)范第11.0.4條規(guī)定，對(duì)有裂縫的砌體應(yīng)按下列情況進(jìn)行驗(yàn)收：（1）對(duì)有可能影響結(jié)構(gòu)安全的砌體裂縫，應(yīng)由有資質(zhì)的檢測(cè)單位檢測(cè)鑒定，需返修或加固處理的，待返修或加固滿(mǎn)足使用要求后進(jìn)行二次驗(yàn)收；（2）對(duì)不影響結(jié)構(gòu)安全性的砌體裂縫，應(yīng)予以驗(yàn)收，對(duì)明顯影響使用功能和觀感質(zhì)量的裂縫，應(yīng)進(jìn)行處理。對(duì)砌體可能存在的裂縫，質(zhì)監(jiān)部門(mén)根據(jù)砌體的承重類(lèi)型、裂縫的寬度和分布情況判斷屬于哪種情況，按以上要求進(jìn)行驗(yàn)收。

2.3 《重慶市新建商品房屋使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“兩書(shū)”）

“兩書(shū)”中有關(guān)房屋使用及質(zhì)量保證的內(nèi)容和條款非常明確，第三條和第八條都對(duì)業(yè)主的注意事項(xiàng)予以告知。在第五條的保修范圍與保修期限中規(guī)定，住宅（非住宅）自工程竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起，在正常使用情況下如有以下部位、部件工程質(zhì)量問(wèn)題的，均由開(kāi)發(fā)企業(yè)免費(fèi)承擔(dān)維修責(zé)任：針對(duì)基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)，其保修期限和質(zhì)量問(wèn)題處理完成時(shí)間期限分別為合理年限和合理時(shí)間；針對(duì)墻體開(kāi)裂（指框架結(jié)構(gòu)填充墻），其保修期限為兩年，質(zhì)量問(wèn)題處理完成時(shí)間期限為1個(gè)月。這里有兩點(diǎn)需要說(shuō)明：一是基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題“兩書(shū)”中沒(méi)有給出具體的保修期限，這說(shuō)明對(duì)于該部分的工程質(zhì)量問(wèn)題只給予（一定）合理年限的保修，超過(guò)時(shí)間則使用物業(yè)大修基金維修。同時(shí)，基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的安全性應(yīng)滿(mǎn)足房屋設(shè)計(jì)使用年限（一般為五十年），如果在設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)存在安全隱患，則根據(jù)房屋安全鑒定情況，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。二是墻體開(kāi)裂特別指明為框架結(jié)構(gòu)的填充墻，而不是指磚混結(jié)構(gòu)的承重（磚）墻；對(duì)于承重墻體的開(kāi)裂，如果形成安全隱患，則根據(jù)房屋安全鑒定情況，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任[1]。

2.4 《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。該合同第十八條為保修責(zé)任

《新建商品房屋質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件，甲方（指開(kāi)發(fā)商）自商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題，甲方應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)乙方造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或非甲方原因造成的損壞，甲方不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由乙方（即購(gòu)房業(yè)主）承擔(dān)。同時(shí)，當(dāng)房屋裂縫達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的情況（即鑒定為危房），為甲方嚴(yán)重違約，乙方有權(quán)退房，并可要求甲方賠償損失。

2.5 《重慶市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市房屋住用安全管理工作意見(jiàn)的通知》

該文件中明確規(guī)定，市國(guó)土房管局是全市房屋住用安全管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)對(duì)全市房屋（含直管公房）住用安全管理工作實(shí)施監(jiān)督管理。各區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋住用安全日常管理和監(jiān)督。房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、管房單位是房屋住用安全的責(zé)任主體，要自覺(jué)履行職責(zé)，配合做好本單位的房屋安全管理工作。通知中第三條為：嚴(yán)格檢查鑒定，防范事故發(fā)生。該條第三、第四款分別對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、管房單位應(yīng)主動(dòng)及時(shí)向房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋安全鑒定以及房屋住用安全管理部門(mén)應(yīng)采取強(qiáng)制措施責(zé)成房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、管房單位進(jìn)行房屋安全鑒定的情況進(jìn)行了明確的規(guī)定。也就是說(shuō)，該文件明確了既有房屋的居住使用管理的職責(zé)，細(xì)化了房屋安全鑒定的基本條件。

2.6 其他標(biāo)準(zhǔn)或法規(guī)

《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(2004年版JGJ125-99)對(duì)于危險(xiǎn)房屋的鑒定程序、方法、原則和標(biāo)準(zhǔn)給出了明確規(guī)定，對(duì)于是否能夠正常居住使用進(jìn)行明確的界定。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《重慶市家庭居室裝修管理規(guī)定》都對(duì)住宅的裝修行為有具體的規(guī)定和規(guī)范的要求，購(gòu)房業(yè)主應(yīng)該遵守。

有了上述的一些法律法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、文件協(xié)議，我們找到了解決有關(guān)房屋裂縫問(wèn)題的基本依據(jù)，同時(shí)也為我們處理相關(guān)的矛盾糾紛提供了大致的途徑或原則。這里要強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于法規(guī)性文件的法律效力或地位，從高到低大致是：憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)/部門(mén)規(guī)章、地方部門(mén)規(guī)章/法令、細(xì)則/辦法、規(guī)范/標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)議。

3 處理房屋裂縫問(wèn)題的程序或辦法

針對(duì)前面所述的處理房屋裂縫問(wèn)題所面臨的困難，根據(jù)處理問(wèn)題的主要依據(jù)，這里提出處理、協(xié)調(diào)、解決因房屋裂縫問(wèn)題引起的矛盾糾紛的基本程序或方法（圖1）。

圖1 裂縫問(wèn)題處理的基本程序

3.1 前期的管理

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，為了減少與周邊住戶(hù)或購(gòu)房業(yè)主因房屋裂縫產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)做好以下兩點(diǎn)：一是嚴(yán)格遵循“先治坡、后置窩”的原則，在周邊有相鄰建筑物的情況下，必須對(duì)邊坡工程、基坑工程和基礎(chǔ)工程做好勘察設(shè)計(jì)工作，首先進(jìn)行邊坡治理和支護(hù)工程的設(shè)計(jì)與施工，完善相關(guān)建設(shè)手續(xù)；加強(qiáng)周邊土體與建筑物的監(jiān)測(cè)，確保對(duì)周邊房屋無(wú)明顯影響的前提下開(kāi)始主體工程的建設(shè)。二是在建設(shè)過(guò)程中，加強(qiáng)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理全過(guò)程的規(guī)范和管控，對(duì)基礎(chǔ)及不同結(jié)構(gòu)的連接部位的設(shè)計(jì)要重點(diǎn)審查，提高施工工藝、落實(shí)“跳倉(cāng)法”施工，建筑材料選擇要科學(xué)合理，控制溫差伸縮變形，減少后期房屋裂縫的出現(xiàn)[2]。

3.2 交房的工作

開(kāi)發(fā)企業(yè)一是要在質(zhì)量竣工驗(yàn)收時(shí)，根據(jù)質(zhì)監(jiān)部門(mén)的驗(yàn)收意見(jiàn)將所有的房屋質(zhì)量缺陷（包括房屋裂縫問(wèn)題）進(jìn)行整改；二是應(yīng)在交房前，與施工單位、物業(yè)管理公司對(duì)所有的設(shè)施設(shè)備、墻面地面樓板、水電氣管線(xiàn)、門(mén)窗、裝修情況逐戶(hù)逐項(xiàng)進(jìn)行全面的自查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改；三是在業(yè)主收樓時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)再次與住戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)樓房交接，對(duì)業(yè)主提出的有關(guān)房屋存在的裂縫或其他問(wèn)題進(jìn)行確認(rèn)、匯總，報(bào)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行處理。開(kāi)發(fā)商在商品房交付使用時(shí)必須向購(gòu)房業(yè)主發(fā)放“兩書(shū)”，同時(shí)建議開(kāi)發(fā)商在給購(gòu)房業(yè)主發(fā)放“兩書(shū)”時(shí)，應(yīng)附有告知書(shū)，進(jìn)一步對(duì)“兩書(shū)”的內(nèi)容和雙方的權(quán)責(zé)進(jìn)行細(xì)化，對(duì)房屋內(nèi)的所有設(shè)施、設(shè)備情況、裝修情況予以明確告知，并對(duì)業(yè)主的裝修和使用行為及要求提出明確的規(guī)定或指導(dǎo)。

3.3 鑒定的要求

出現(xiàn)裂縫的房屋，對(duì)于可能存在安全隱患的已入住新房或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周邊房屋，如滿(mǎn)足文件中所規(guī)定的應(yīng)做、須做安全鑒定的房屋，由開(kāi)發(fā)企業(yè)出資，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、房管單位同意，聘請(qǐng)有房屋安全鑒定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋安全進(jìn)行鑒定。安全鑒定的實(shí)施須按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》的要求進(jìn)行。鑒定機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告應(yīng)該但不限于包括以下內(nèi)容：房屋基本狀況介紹、房屋產(chǎn)生裂縫及其他隱患情況的原因、房屋結(jié)構(gòu)安全等級(jí)的評(píng)價(jià)、處理房屋裂縫或其他問(wèn)題的措施和建議。鑒定的結(jié)果是開(kāi)發(fā)商與住戶(hù)處理好房屋裂縫問(wèn)題的主要法律依據(jù)，修復(fù)的程度以及補(bǔ)償?shù)囊髴?yīng)以鑒定結(jié)果作為重要基礎(chǔ)[3]；當(dāng)然，并非所有出現(xiàn)裂縫的房屋都要進(jìn)行安全鑒定。

3.4 裂縫的處理

以鑒定結(jié)果為依據(jù)，裂縫的處理一般有以下幾種情況：對(duì)于墻體表面或抹灰層的裂縫，可采用表層修復(fù)法；對(duì)那些不影響結(jié)構(gòu)整體性或有防滲要求的混凝土裂縫，應(yīng)采取灌漿、嵌縫封堵法修復(fù)，封堵物一般是環(huán)氧樹(shù)脂、聚氨酯、聚合物水泥砂漿等[4]；對(duì)填充墻的貫穿裂縫一般采取掛網(wǎng)修補(bǔ)法，即在墻體兩邊掛鋼絲網(wǎng)片，鋼釘固定后灌砂漿、抹灰修補(bǔ)[5]。對(duì)影響混凝土結(jié)構(gòu)性能的裂縫，應(yīng)采取結(jié)構(gòu)加固法，可以通過(guò)增加混凝土結(jié)構(gòu)的截面面積、外包型鋼或鋼板、噴射混凝土補(bǔ)強(qiáng)、增加支點(diǎn)等方式加固。對(duì)更嚴(yán)重的混凝土裂縫，可以采取混凝土置換法。另外還有電化學(xué)防護(hù)法和仿生自愈合法等新型的處理方法[6]。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊的房屋出現(xiàn)裂縫時(shí)，或質(zhì)保期限內(nèi)的新房出現(xiàn)裂縫時(shí)，責(zé)任人（這里一般指開(kāi)發(fā)企業(yè)）必須組織專(zhuān)業(yè)的施工隊(duì)伍，提供完整的裂縫修復(fù)施工方案，隨時(shí)準(zhǔn)備裂縫的處理。

3.5 補(bǔ)償?shù)膶?shí)施

當(dāng)開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋裂縫進(jìn)行修復(fù)時(shí)，必然對(duì)住戶(hù)的居住生活帶來(lái)一定的影響，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；同時(shí)，可能有一些住戶(hù)不愿意施工人員進(jìn)房維修，而愿意由開(kāi)發(fā)企業(yè)按照房屋裂縫的維修成本費(fèi)用對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償，住戶(hù)自行修復(fù)；再者，因?yàn)榉课萘芽p對(duì)房屋裝飾層、家具家電可能產(chǎn)生直接損失，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)賠償。在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與住戶(hù)協(xié)商，達(dá)成一致后以書(shū)面的形式確定補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~。當(dāng)然，根據(jù)鑒定結(jié)果，對(duì)于必須進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固的房屋裂縫，不得只采取資金補(bǔ)償?shù)姆绞教幚?；而必須由開(kāi)發(fā)企業(yè)組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位按照建設(shè)程序和規(guī)范要求進(jìn)行報(bào)批、加固，并給予補(bǔ)償。

3.6 政府的協(xié)調(diào)

房屋出現(xiàn)裂縫后，由于開(kāi)發(fā)商與住戶(hù)在責(zé)任劃分、鑒定要求及修復(fù)補(bǔ)償方案上可能存在的分歧，從而引起矛盾和糾紛，甚至出現(xiàn)沖突、引發(fā)集訪事件。地方政府及相關(guān)主管部門(mén)有責(zé)任和義務(wù)協(xié)調(diào)解決此類(lèi)矛盾糾紛：一是對(duì)裂縫情況的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；二是矛盾糾紛的溝通化解；三是組織對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)的協(xié)商確定；四是推動(dòng)修復(fù)補(bǔ)償方案的協(xié)商一致；五是加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的監(jiān)督。

3.7 訴訟的建議

以商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)為基礎(chǔ)，購(gòu)房業(yè)主與開(kāi)發(fā)商形成了民事法律關(guān)系，因?yàn)榉课萘芽p問(wèn)題產(chǎn)生的矛盾是民事經(jīng)濟(jì)糾紛；而對(duì)于開(kāi)發(fā)行為產(chǎn)生周邊房屋的裂縫，周邊房屋的產(chǎn)權(quán)人（使用人）的權(quán)利受到侵害，雙方也形成了民事經(jīng)濟(jì)糾紛。如果雙方在前面各個(gè)環(huán)節(jié)都無(wú)法協(xié)商解決這個(gè)矛盾糾紛，雙方都可以依照《民事訴訟法》的規(guī)定向房屋所在地的人民法院提起訴訟，通過(guò)司法的途徑來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益。

4 案例研究

重慶市黔江區(qū)M住宅小區(qū)是近幾年開(kāi)發(fā)完成的高檔樓盤(pán)之一，項(xiàng)目占地面積5.6萬(wàn)m2，總建筑面積17.4萬(wàn)m2，有7棟高層住宅（4棟33層，3棟19層），共820多戶(hù)，樓盤(pán)在2010年10月進(jìn)行了質(zhì)量竣工驗(yàn)收，合同約定交房時(shí)間為2010年12月31日。該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)施工過(guò)程中就高度重視建筑質(zhì)量，層層把關(guān)，從嚴(yán)控制，請(qǐng)重慶市知名的一級(jí)資質(zhì)勘察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，規(guī)范初步設(shè)計(jì)，嚴(yán)格施工圖設(shè)計(jì)與審查；在施工過(guò)程嚴(yán)格施工程序，推廣使用“跳倉(cāng)法”，加強(qiáng)材料檢測(cè)要求，提高養(yǎng)護(hù)水平，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，特別是在混凝土結(jié)構(gòu)與磚墻連接部位嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行掛網(wǎng)、拉結(jié)筋等處理，在變形縫位置做好連接、填充和防水處理，室內(nèi)外墻體加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)和抹灰沙漿的配比及厚度的控制。在工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收時(shí)對(duì)存在的極少的質(zhì)量瑕疵進(jìn)行及時(shí)的整改。

樓盤(pán)在交房前，開(kāi)發(fā)企業(yè)與其下屬的前期物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)小區(qū)，包括分戶(hù)住宅、公共裝修、室外環(huán)境配套，進(jìn)行了全面的檢查，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范要求再次及時(shí)完善、整改到位。交房時(shí)物業(yè)管理公司與購(gòu)房業(yè)主進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)手續(xù)，再一次收集了購(gòu)房業(yè)主的問(wèn)題和意見(jiàn)，經(jīng)核實(shí)后在業(yè)主裝修前進(jìn)行了處理整改，以表層修復(fù)為主。業(yè)主收樓時(shí)，不但拿到了“兩書(shū)”，同時(shí)還有一份告知書(shū)，告知書(shū)對(duì)房屋裝修使用的要求做了明確規(guī)定，并附有《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《重慶市家庭居室裝修管理規(guī)定》的主要內(nèi)容。業(yè)主裝修入住后，針對(duì)可能的房屋裂縫問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商積極準(zhǔn)備了專(zhuān)業(yè)的維修隊(duì)，提供了完備的裂縫修復(fù)方案，隨時(shí)準(zhǔn)備裂縫的維修。

今年五一節(jié)以后，陸續(xù)有近20家住戶(hù)反映墻體出現(xiàn)裂縫問(wèn)題；并有住戶(hù)到有關(guān)部門(mén)反映此事。有關(guān)部門(mén)在現(xiàn)場(chǎng)察看后確認(rèn)了事實(shí)，責(zé)成開(kāi)發(fā)商積極妥善處理。開(kāi)發(fā)商高度重視，物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)協(xié)調(diào)，跟業(yè)主做好溝通解釋工作，經(jīng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位現(xiàn)場(chǎng)察看，裂縫是溫差伸縮、施工工藝不足所致；經(jīng)與業(yè)主溝通，不需要進(jìn)行房屋安全鑒定，由開(kāi)發(fā)企業(yè)安排施工隊(duì)伍按照業(yè)主的要求進(jìn)行修復(fù)，除有兩戶(hù)的房屋因墻體空鼓、開(kāi)裂嚴(yán)重須進(jìn)行墻體的局部重砌掛網(wǎng)外，其他住戶(hù)都是進(jìn)行抹灰層的修復(fù)，開(kāi)發(fā)商同時(shí)對(duì)業(yè)主的影響和損失進(jìn)行了合理補(bǔ)償。修復(fù)時(shí)間由業(yè)主定，施工隊(duì)隨叫隨到；其中有3戶(hù)業(yè)主是自身在墻體上開(kāi)管線(xiàn)孔引起的裂縫，物業(yè)管理公司在對(duì)業(yè)主進(jìn)行教育指導(dǎo)后，開(kāi)發(fā)商也進(jìn)行了修復(fù)；開(kāi)發(fā)企業(yè)態(tài)度端正、處理積極，與業(yè)主保持良好的協(xié)調(diào)關(guān)系，該小區(qū)的裂縫問(wèn)題得到了較好的處理，沒(méi)有出現(xiàn)矛盾激化或走司法途徑的情況。

5 結(jié)語(yǔ)

房屋裂縫是廣泛存在的質(zhì)量通病之一，房屋存在裂縫是一定的，完全沒(méi)有裂縫幾乎是不可能的；控制裂縫的發(fā)展、減少裂縫的存在應(yīng)是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理房屋過(guò)程中需要追求的重要目標(biāo)。本文針對(duì)房屋裂縫問(wèn)題可能引發(fā)的矛盾糾紛進(jìn)行了初步的探討，分析了處理此類(lèi)問(wèn)題的基本依據(jù)，提出了解決房屋裂縫問(wèn)題的基本程序和方法，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定及開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理進(jìn)步提供了一定的參考。

[1]王惠榮.高層住宅工程墻體裂縫原因分析及治理措施[J].山西建筑,2009,(9)∶142-143.

[2]蔡焰山.某住宅樓混凝土樓板裂縫的鑒定和處理[J].林業(yè)建設(shè),2001,(2)∶12-14.

[3]佟強(qiáng),王南.墻體裂縫質(zhì)量問(wèn)題的加固處理[J].建筑管理現(xiàn)代化,1999,(4)∶21-24.

[4]王霞.砌體房屋墻體裂縫的檢測(cè)評(píng)估及修補(bǔ)[J].河南建材,1999,(4)∶18-20.

[5]武永強(qiáng).淺談裂縫對(duì)房屋安全鑒定的影響[J].水科學(xué)與工程技術(shù),2006,(1)∶30-33.

[6]竇元令,等.墻體裂縫的原因及其防治[J].建筑管理現(xiàn)代化,2000,（1）∶23-26.

后澆筑的施工做法

現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)工程因構(gòu)造要求，經(jīng)常設(shè)計(jì)一些待主要構(gòu)件施工完成后再施工的現(xiàn)澆構(gòu)件，如一些構(gòu)造柱等。因?yàn)樯喜拷Y(jié)構(gòu)已經(jīng)完成了混凝土的澆筑，造成后施工的構(gòu)件施工難度增大。特別是與上部構(gòu)件連接的后澆筑柱，很難保證頂部混凝土的密實(shí)度。在實(shí)際施工中為滿(mǎn)足施工要求，采用以下辦法。

1.梁下后澆筑柱

將構(gòu)造柱在主構(gòu)件中上下端的錨固筋，在主構(gòu)件施工時(shí)插上。在施工后澆筑柱混凝土?xí)r完成鋼筋綁扎，支模板時(shí)在模板頂端留設(shè)門(mén)子洞。將門(mén)子洞以下的混凝土澆搗密實(shí)。根據(jù)門(mén)子洞的尺寸制作一個(gè)溜槽，溜槽上部超過(guò)上部的梁底，將門(mén)子洞范圍的混凝土通過(guò)溜槽澆筑。待混凝土強(qiáng)度達(dá)到1.2MPa拆去溜槽，將溜槽處的混凝土鑿平。

2.板下后澆筑柱

由于板下后澆筑柱沒(méi)有梁下后澆筑柱的操作空間，施工時(shí)采用上部現(xiàn)澆板預(yù)留孔的做法實(shí)施。在上部結(jié)構(gòu)板施工時(shí)，將后澆筑柱在板內(nèi)的插筋錨固在板內(nèi)。

（摘自：《建筑工人》）

Handling Methods to Solve Building Fissure Problems

This article first analyzed such problems as the current conflicts and dissensions caused by the often-appearing building fissures,the complaints posed by the householders,the main situation in conflicts and the difficulties in resolving these problems.And then the paper studied in detailed these problems based on the laws,the criterions and norms,the agreements and files,and the key demands for dealing with these problems.Then the procedures and methods for resolving the building fissure problems were proposed from the standpoint of technology,management and law together with a case study at the end of the paper.

building fissure;conflict and dissension;handling basis;resolving procedure and method

TU745

A

1671-9107（2011）10-0028-05

10.3969／j.issn.1671-9107.2011.10.028

2011-07-15

曠開(kāi)萃（1978-），男，江西泰和人，同濟(jì)大學(xué)管理學(xué)博士，重慶市黔江區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任，研究方向?yàn)楣こ添?xiàng)目管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理等。