中國房價(jià)與租賃價(jià)格關(guān)系研究

李 勇, 鄧 晶, 王有貴

(北京師范大學(xué)管理學(xué)院,北京 100875)

目前人們解決居住問題的途徑主要有兩種:購買住房或者租賃住房.房價(jià)和租金的高低成為決策的首要依據(jù),而這兩者有何內(nèi)在聯(lián)系,如何相互影響,又如何運(yùn)動(dòng)變化,是一個(gè)具有重要現(xiàn)實(shí)意義的問題.對(duì)于房價(jià)與租金的相互關(guān)系主要有兩種理論.一種是馬克思的地租理論.馬克思認(rèn)為房價(jià)和房租都是房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式,都應(yīng)該反映房屋的價(jià)值,房屋價(jià)格是房屋價(jià)值的基本形式,房租是派生形式,由于同一房屋的售價(jià)和房租反映的是同一房屋的價(jià)值,所以,房租與房價(jià)必然存在著一定的正向關(guān)系;另一種是迪帕斯奎爾-惠頓模型(D-W模型).該模型認(rèn)為租金和房價(jià)的比值為資本化率,是投資者愿意持有住宅資產(chǎn)的當(dāng)期期望收益率,資本化率決定于利率和資本市場上各種資產(chǎn)(股票、債券、短期存款)的投資回報(bào),模型中房價(jià)和租金成正比關(guān)系[1].

對(duì)于房價(jià)與租金問題的實(shí)證研究,國內(nèi)外學(xué)者也做了大量工作.Gallin[2]運(yùn)用美國1970～2003年的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究,結(jié)果表明,房價(jià)和租金之間存在協(xié)整關(guān)系,在長期內(nèi)兩者互為對(duì)方變化的原因. Himmelberg等[3]的研究結(jié)果卻表明,房價(jià)與租金無直接關(guān)系,房價(jià)租金比不能作為衡量房屋投資價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn).周永宏[1]從經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的角度提出,當(dāng)前我國房價(jià)和租金分別處于近似壟斷競爭市場和近似完全競爭市場,兩者具有相對(duì)獨(dú)立性,房價(jià)和租金沒有明顯關(guān)系.方毅和趙石磊[4]運(yùn)用1999年第3季度至2006年第2季度中國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格和租賃價(jià)格季度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,得出房價(jià)和租金具有長期均衡關(guān)系.杜紅艷和馬永開[5]運(yùn)用1998年第1季度至2006年第3季度中國房屋銷售價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)進(jìn)行實(shí)證分析,得出房價(jià)和租金短期內(nèi)相互獨(dú)立,在長期,房價(jià)是租金變動(dòng)的原因.林瑩等[6]基于北京的數(shù)據(jù)的實(shí)證結(jié)論為房價(jià)與租金不存在相互影響.明迪[7]以我國4個(gè)直轄市的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)在1998～2002年,4個(gè)市的房地產(chǎn)市場不存在投機(jī)現(xiàn)象,租金對(duì)房價(jià)的影響較大,2003～2006年,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投機(jī)行為,租金對(duì)房價(jià)的影響變小.余華義和陳東[8]利用1997年第1季度至2007年第2季度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,得出房價(jià)與租金間存在雙向正向影響關(guān)系.

在以往的研究中,一些學(xué)者利用統(tǒng)計(jì)分析方法研究房價(jià)與租金問題時(shí)經(jīng)常容易忽視數(shù)據(jù)處理的問題.首先在運(yùn)用房價(jià)數(shù)據(jù)時(shí),容易獲得的是房價(jià)季度同比數(shù)據(jù),而環(huán)比數(shù)據(jù)的獲得相對(duì)困難,不少學(xué)者對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行了簡化處理,導(dǎo)致進(jìn)入后續(xù)計(jì)量分析的數(shù)據(jù)與真實(shí)數(shù)據(jù)差異較大,導(dǎo)致分析結(jié)論的可靠性降低,見余華義和陳東[8]的分析.另外,在國內(nèi)此方面的實(shí)證研究中,對(duì)有明顯季節(jié)性波動(dòng)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)很多都沒進(jìn)行季節(jié)性調(diào)整.例如,房屋租賃價(jià)格指數(shù)在每年的一季度幾乎都是全年最低的,其內(nèi)在原因是一季度正值春節(jié)、元宵節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)假日期間,很多租住人都返家過節(jié),房屋租賃市場進(jìn)入淡季,這本是房屋租賃市場自身的特征,并不是房屋銷售市場引起的,所以,在研究租金和房價(jià)關(guān)系時(shí),有必要用去除季節(jié)性波動(dòng)因素后的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,由此得到的結(jié)論才能真正反映兩者間的關(guān)系.本文擬運(yùn)用季節(jié)調(diào)整、協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)、建立VAR模型(vector autoregression model)、脈沖分析及方差分解等方法對(duì)房價(jià)與租金的關(guān)系進(jìn)行研究.

1 指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)處理

本文選取國家統(tǒng)計(jì)局編制的全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)1999～2009年的季度數(shù)據(jù)作為樣本,數(shù)據(jù)來源于高校財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫和中宏教研支持系統(tǒng),并利用國家統(tǒng)計(jì)局和中國人民銀行網(wǎng)站上公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行了補(bǔ)充.由于全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)季度數(shù)據(jù)采用同比數(shù)據(jù),將其調(diào)整成以1999年1季度為基期的定基數(shù)據(jù),分別用HP和RP表示,它們的時(shí)間序列圖如圖1所示,橫軸表示時(shí)間t,計(jì)算過程使用Eview 5.0等軟件.

圖1 HP和RP時(shí)間序列圖Fig.1 HP and RP time series

2 實(shí)證研究

2.1 房價(jià)與租賃價(jià)格指數(shù)的季節(jié)調(diào)整

經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中的月度和季度數(shù)據(jù)或多或少都含有季節(jié)變動(dòng)因素,以月份或季度作為時(shí)間觀測單位的經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列通常具有一年一度的周期性變化,這種周期變化是由于季節(jié)因素的影響造成的,在經(jīng)濟(jì)分析中稱為季節(jié)性波動(dòng).經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列的季節(jié)性波動(dòng)往往遮蓋或混淆經(jīng)濟(jì)發(fā)展中其他客觀變化規(guī)律,必須去掉季節(jié)波動(dòng)的影響,將季節(jié)要素從原序列中剔除,這就是“季節(jié)調(diào)整”(seasonal adjustment).

圖1顯示HP和RP具有季節(jié)性波動(dòng)特征,先對(duì)序列進(jìn)行季節(jié)性調(diào)整,再對(duì)它們進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,以消除不同變量量綱不同的影響,調(diào)整后的HP和RP分別用HP′和RP′表示.

2.2 單位根檢驗(yàn)

首先進(jìn)行序列的平穩(wěn)性檢驗(yàn).本文采用ADF檢驗(yàn)(augmented dickey-fuller test)方法,結(jié)果如表1所示.從單位根檢驗(yàn)結(jié)果可以看出,在5%的顯著性水平下序列HP′和RP′都是1階單整序列,即I (1)序列.

表1 HP′和RP′序列的單位根檢驗(yàn)結(jié)果Tab.1 HP′and RP′series unit root test results

2.3 理想滯后階數(shù)的確定

在進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)和建立VAR模型過程中一個(gè)重要問題就是滯后階數(shù)的確定.在選擇滯后階數(shù)時(shí),一方面要使滯后階數(shù)足夠大,便于反映模型的動(dòng)態(tài)特征;另一方面滯后階數(shù)越大,模型的自由度就越小,通常要兼顧兩者來得到理想的滯后階數(shù).本文使用似然比檢驗(yàn)、FPE準(zhǔn)則、AIC準(zhǔn)則、SC準(zhǔn)則和HQ準(zhǔn)則來選擇理想滯后階數(shù),結(jié)果如表2所示,可以看出,5種方法都選擇滯后2階為理想滯后階數(shù).

表2 理想滯后階數(shù)選擇結(jié)果Tab.2 Choice results of ideal lag order

2.4 Johansen協(xié)整檢驗(yàn)

通過單位根檢驗(yàn),可知HP′和RP′是同階單整序列,滿足協(xié)整檢驗(yàn)前提.采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)來判斷HP′和RP′是否存在協(xié)整關(guān)系,檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示.由表3的數(shù)據(jù)可以看出,在0.05顯著性水平下,不能拒絕原假設(shè),即HP′和RP′不存在協(xié)整關(guān)系,這就是說房屋銷售價(jià)格與租賃價(jià)格不存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系.

表3 HP′和RP′序列的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果Tab.3 HP′and RP′series cointegration test results

2.5 向量自回歸模型(VAR模型)

VAR模型方法是用系統(tǒng)中每一個(gè)內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型,從而將單變量自回歸模型推廣到由多元時(shí)間序列變量組成的向量自回歸模型.

由于一階差分序列D(HP′)和D(RP′)都是平穩(wěn)的,建立VAR(1)模型

擬合優(yōu)度

式中,R2為R2統(tǒng)計(jì)量;F為F統(tǒng)計(jì)量;AIC為AIC統(tǒng)計(jì)量.

租賃價(jià)格變動(dòng)的向量自回歸方程(2)的擬合優(yōu)度非常小,只有0.047 5,所以,該方程不成立,即短期內(nèi)房價(jià)的變動(dòng)對(duì)租賃價(jià)格的變動(dòng)無影響;房價(jià)變動(dòng)的向量自回歸方程(1)的擬合優(yōu)度為0.364 3,與租賃價(jià)格變動(dòng)方程的擬合優(yōu)度相比可近似認(rèn)為該方程成立,即短期內(nèi)租賃價(jià)格的變動(dòng)對(duì)房價(jià)變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生一定影響.

2.6 Granger因果檢驗(yàn)

Granger解決了變量 x是否引起變量y的問題,主要看現(xiàn)在的y能夠在多大程度上被過去的x解釋,加入x的滯后值是否使解釋程度提高.如果x在y的預(yù)測中有幫助,就說“x是y的Granger原因”.

現(xiàn)對(duì)上面估計(jì)出的VAR模型進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn),結(jié)果如表4所示,得出在0.1的顯著性水平下,租賃價(jià)格變動(dòng)是房價(jià)變動(dòng)的Granger原因,而房價(jià)變動(dòng)不是租賃價(jià)格變動(dòng)的Granger原因.

表4 D(HP′)與D(RP′)的Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果Tab.4 Granger causality test results of D(HP′)and D(RP′)

2.7 基于VAR模型的脈沖響應(yīng)分析

脈沖響應(yīng)函數(shù)方法是分析當(dāng)一個(gè)誤差項(xiàng)發(fā)生變化,或者說模型受到某種沖擊時(shí),該沖擊對(duì)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)影響.對(duì)D(HP′)和D(RP′)序列建立的VAR模型進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析,結(jié)果如圖2所示,p表示響應(yīng)函數(shù)的追蹤期數(shù),r表示被解釋變量對(duì)解釋變量沖擊的響應(yīng)程度.房價(jià)變動(dòng)對(duì)內(nèi)生變量的1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差新息沖擊的動(dòng)態(tài)響應(yīng)為:房價(jià)變動(dòng)對(duì)其自身的1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差新息沖擊在第1期立即響應(yīng),之后緩慢下降直至沖擊帶來的影響徹底消除;房價(jià)變動(dòng)對(duì)來自租賃價(jià)格變動(dòng)的1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差新息沖擊會(huì)產(chǎn)生響應(yīng),但響應(yīng)強(qiáng)度不大,并且沖擊影響漸趨消失.房價(jià)變動(dòng)對(duì)于自身沖擊的響應(yīng)強(qiáng)度遠(yuǎn)大于房價(jià)變動(dòng)對(duì)于租賃價(jià)格沖擊的響應(yīng)強(qiáng)度.

圖2 房價(jià)變動(dòng)對(duì)1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差新息的脈沖響應(yīng)圖Fig.2 Impulse response of price changes on a standard deviation innovation

2.8 基于VAR模型的方差分解

方差分解是通過分析每一個(gè)結(jié)構(gòu)沖擊對(duì)內(nèi)生變量變化(通常用方差來度量)的貢獻(xiàn)度,進(jìn)一步評(píng)價(jià)不同結(jié)構(gòu)沖擊的重要性.因此,方差分解給出對(duì)VAR模型中變量產(chǎn)生影響的每個(gè)隨機(jī)擾動(dòng)相對(duì)重要性的信息.

運(yùn)用方差分解對(duì)引起房價(jià)變動(dòng)的房價(jià)變動(dòng)自身的隨機(jī)沖擊和租賃價(jià)格變動(dòng)的隨機(jī)沖擊進(jìn)行分析,結(jié)果如圖3所示,e表示解釋變量沖擊對(duì)被解釋變量變動(dòng)的貢獻(xiàn)率.從房價(jià)變動(dòng)的方差分解來看,兩內(nèi)生變量沖擊對(duì)于房價(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度在第2期后趨于穩(wěn)定,其中,約94.6%來自房價(jià)變動(dòng)自身的沖擊,約5.4%來自租賃價(jià)格變動(dòng)的沖擊.

圖3 房價(jià)變動(dòng)沖擊和租賃價(jià)格變動(dòng)沖擊對(duì)房價(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)率Fig.3 Contribution percent of housing prices and rental prices shock on housing prices

3 結(jié) 論

本文利用中國1999～2009年全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)季度數(shù)據(jù),運(yùn)用季節(jié)調(diào)整、協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)、脈沖分析及方差分解等方法,對(duì)房價(jià)與租金間的關(guān)系進(jìn)行了研究.結(jié)果表明,房價(jià)與租金不存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系,短期內(nèi)房價(jià)變動(dòng)對(duì)租金變動(dòng)無影響,而租金變動(dòng)則會(huì)影響房價(jià)變動(dòng),但影響力有限.根據(jù)房價(jià)變動(dòng)對(duì)租金變動(dòng)無影響的實(shí)證結(jié)論,本文認(rèn)為從房屋交易的需求面看,中國房價(jià)變動(dòng)絕大部分是由房屋的投機(jī)和投資需求而非自住需求引起;否則房價(jià)變動(dòng),例如,房價(jià)上漲,就會(huì)存在相當(dāng)數(shù)量有自住需求的潛在購買者轉(zhuǎn)向房屋租賃從而導(dǎo)致租金上漲.既然如此,一方面,中國房屋買賣市場的主導(dǎo)者是投資和投機(jī)者,根據(jù)行為金融的相關(guān)研究結(jié)論,投資和投機(jī)者往往存在追漲殺跌的非理性行為,房價(jià)的上漲帶動(dòng)非理性投資和投機(jī)購房者增加房屋的購買,就有更多的潛在余房可供出租,從而增加租賃市場的房屋供給;另一方面,房價(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致有自住需求的部分潛在購房者轉(zhuǎn)向房屋租賃,從而增加租賃市場的租房需求.這樣租賃市場的供給和需求同時(shí)增加,最終租賃價(jià)格的變動(dòng)方向取決于租賃市場增加的供給和需求哪方勢力更強(qiáng),于是,由于房價(jià)的變動(dòng)引起的租賃價(jià)格變動(dòng)方向不確定.根據(jù)租金變動(dòng)會(huì)影響到房價(jià)變動(dòng)但影響力有限的實(shí)證結(jié)論,本文認(rèn)為租賃價(jià)格變動(dòng),例如,租賃價(jià)格上漲會(huì)使一部分有自住需求的人轉(zhuǎn)向房屋購買,從而引起房價(jià)上漲,但由于這部分人不是房屋買賣市場的主導(dǎo)者,所以,影響力有限.根據(jù)房價(jià)與租金不存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系的實(shí)證結(jié)論,本文認(rèn)為由于中國的房屋買賣市場和房屋租賃市場相對(duì)獨(dú)立,前者的主導(dǎo)者是投資和投機(jī)者,而后者的主導(dǎo)者則是收入相對(duì)有限的中低收入人群,兩個(gè)市場的主導(dǎo)者不同,導(dǎo)致兩個(gè)市場的價(jià)格決定機(jī)制不同,從而相關(guān)性不強(qiáng),所以,兩者不存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系.

從圖1可以看出,1999～2009年房屋銷售價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)間的差距越來越大,本文認(rèn)為,當(dāng)房屋成為一種投資品,由于投資者和投機(jī)者的炒作,房價(jià)就可能較大地偏離由真實(shí)住房需求和住房供給決定的均衡價(jià)格.例如,近些年中國實(shí)行較為寬松的貨幣政策導(dǎo)致貨幣供給量大幅增加,更多資金游離出實(shí)體經(jīng)濟(jì)而進(jìn)入房地產(chǎn)市場,從而拉高房價(jià).而房屋租賃市場更多是滿足一些中低收入居民的剛性住房需求,這部分群體收入有限,不可能負(fù)擔(dān)得起太高的房屋租賃價(jià)格,該市場炒作的空間有限,所以,租賃價(jià)格上漲幅度有限,這是房價(jià)和租賃價(jià)格指數(shù)差距越拉越大的重要原因.

穩(wěn)定中國的房屋買賣市場和房屋租賃市場,切實(shí)滿足人民群眾的住房需求,本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面入手:

a.改變當(dāng)前中央和地方財(cái)政收入分配的比例.中央應(yīng)該更多地讓利于地方,從而地方政府就不需要靠高價(jià)賣地來維持地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展所需的資金.如果地價(jià)得到了有效控制,就會(huì)在一定程度上抑制房價(jià)的快速上漲.

b.切實(shí)增加我國居民收入,提高居民消費(fèi)水平,從而擴(kuò)大內(nèi)需,減少中國經(jīng)濟(jì)增長對(duì)凈出口的過度依賴.于是凈出口導(dǎo)致的外匯儲(chǔ)備就不會(huì)持續(xù)增長,貨幣供給量就不會(huì)大量被動(dòng)增加,房地產(chǎn)市場投資和投機(jī)資金的數(shù)量就會(huì)得到一定程度的控制.

c.改變中國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈中的地位,提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的利潤率,增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)資金的吸引力,減少盲目流入房地產(chǎn)市場的投資和投機(jī)資金.

d.政府切實(shí)履行提供公共產(chǎn)品的職責(zé).為居民提供更多廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房,從供給層面抑制房價(jià)的快速上漲.

e.住房租賃市場是與中低收入居民剛性住房需求息息相關(guān)的一個(gè)市場,它不僅解決了這部分群體的住房基本生存需求,也對(duì)整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定起到至關(guān)重要的作用.中國應(yīng)該借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn),利用法律規(guī)范住房租賃市場,依法保護(hù)租房者的利益.

[1] 周永宏.當(dāng)前我國房價(jià)與租金關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析——一個(gè)市場區(qū)隔理論的解釋[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng),2005(10): 13-16.

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