房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價

楊 波，楊亞西

（重慶郵電大學(xué) 經(jīng)濟管理學(xué)院，重慶 400065）

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否健康，已經(jīng)成為社會廣泛關(guān)注并且爭論最多的焦點問題。房地產(chǎn)業(yè)具有區(qū)域性極強的特點，其天生就是為區(qū)域發(fā)展提供輔助配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，因此，評判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否健康，主要應(yīng)看房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展是否協(xié)調(diào)。

近幾年，國內(nèi)外學(xué)者研究房地產(chǎn)業(yè)問題，或是從金融角度研究房地產(chǎn)泡沫問題［1］，或是從宏觀層面研究房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)問題［2］，或是單純研究房地產(chǎn)市場均衡問題［3］，鮮見研究房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展關(guān)系的文獻，更沒有專門評價房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)度的論文。因此，本文研究具有重要的意義。

一、評價模型

區(qū)域本身可以看成是一個由諸多個子系統(tǒng)組成的大系統(tǒng)，房地產(chǎn)業(yè)就是其中的一個子系統(tǒng)，而房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)則是用來衡量房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域其他子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)程度的。設(shè)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)變量為ui(i=1，2，3，…，n)，其值為xi(i=1，2，3，…，n)，ai、bi為系統(tǒng)穩(wěn)定臨界點上指標(biāo)的上下限，即分別為評價指標(biāo)的目標(biāo)值和低值。根據(jù)協(xié)同論可知：①系統(tǒng)處于穩(wěn)定狀態(tài)時，狀態(tài)方程為線性；②勢函數(shù)的極值點是系統(tǒng)穩(wěn)定區(qū)域的臨界點；③慢馳豫變量在系統(tǒng)穩(wěn)定狀態(tài)時也有量的變化，這種量的變化對系統(tǒng)有序度有兩種功效：一種是正功效，即慢馳豫變量的增大，系統(tǒng)有序趨勢增加；另一種是負功效，即慢馳豫變量增大，系統(tǒng)有序度趨勢減少。因而，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)變量對系統(tǒng)有序的功效可表示為：

式中，UH(ui)為指標(biāo)ui對系統(tǒng)有序的功效，H為系統(tǒng)的穩(wěn)定區(qū)域。

可用線性加權(quán)法對每一項指標(biāo)功效配以權(quán)系數(shù)Wi，則協(xié)調(diào)度函數(shù)表示為:

協(xié)調(diào)度C介于0～1之間。

該模型合理的關(guān)鍵在于評價指標(biāo)的選取，以及評價指標(biāo)變量上下限值的確定。

二、評價指標(biāo)體系構(gòu)建

（一）評價指標(biāo)及其上下限值的確定

區(qū)域系統(tǒng)是由區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)、區(qū)域社會系統(tǒng)和區(qū)域環(huán)境系統(tǒng)組成的，因此可以房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)（第一層次），可以分解成三類指標(biāo)（第二層次）：第一類是房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)，第二類是房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域社會發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)，第三類是房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域環(huán)境發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)。第二層次評價指標(biāo)可以進一步分解成若干第三層次的具體評價指標(biāo)，本文按照相關(guān)性原則、可代表性原則、數(shù)據(jù)的可獲得性原則選取第三層次指標(biāo)，并根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定其上下限值。同時為了分析簡便起見，假設(shè)第三層次指標(biāo)只與該指標(biāo)所屬第二層次指標(biāo)有關(guān)系，與第二層次其它指標(biāo)沒有聯(lián)系。

1.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)可分解成以下3項具體評價指標(biāo)：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資占區(qū)域固定資產(chǎn)投資比重，記為C1。該指標(biāo)從投資方面反映了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)程度。房地產(chǎn)開發(fā)投資與區(qū)域固定資產(chǎn)投資應(yīng)保持一個合理的比例，過高和過低均有害區(qū)域經(jīng)濟的的發(fā)展。根據(jù)國外發(fā)展經(jīng)驗，在城市化中期階段，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占區(qū)域固定資產(chǎn)投資比重為30%較合適。因此，取30%為該指標(biāo)的目標(biāo)值,即 a1＝30%。當(dāng) x1＜30%時，取 b1＝0,當(dāng) x1＞30%時,取b1＝60%。如此取值是假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占區(qū)域固定資產(chǎn)投資比重超過60%時，會擠占其他方面的投資，與其值為0時給區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶來的負面影響是一樣的。

（2）房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重，記為C2。該指標(biāo)反映了房地產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的直接貢獻率，也從產(chǎn)出方面反映了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)程度。根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，在城市化加速時期，房地產(chǎn)業(yè)增加值一般占到GDP的10%左右［4］，因此，我們?nèi)?0%作為該指標(biāo)的目標(biāo)值，即a2＝10%。其低值為0，即b2＝0。

（3）房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積比，記為C3。該指標(biāo)反映房地產(chǎn)供給與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求之間的協(xié)調(diào)性。我們?nèi)?00%作為該指標(biāo)的目標(biāo)值，即a3＝100%，表示房地產(chǎn)供給與房地產(chǎn)需求剛好相等，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)完全出清，不存在資源的閑置。取0和200%作為該指標(biāo)的低值，即b3＝0，表示房地產(chǎn)供給與房地產(chǎn)需求完全不符，房地產(chǎn)市場存在極其嚴重的資源閑置現(xiàn)象，當(dāng)b3＝200%時，房地產(chǎn)市場存在嚴重的供不應(yīng)求，現(xiàn)房極其短缺，一半是靠期房支撐，這是難以持久的。

2.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域社會發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域社會發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)可分解成以下3項具體評價指標(biāo)：

（1）人均居住建筑面積，記為C4。區(qū)域人口的增長必然要求住房建設(shè)總量同步增長，人均住房建筑面積為區(qū)域住宅建筑面積總量與區(qū)域人口之比，可以反映區(qū)域住宅建設(shè)速度與區(qū)域人口變化速度的協(xié)調(diào)程度。我們以人均居住建筑面積35平方米的小康水平標(biāo)準(zhǔn)作為該指標(biāo)的目標(biāo)值，即a4＝35 m2，取0作為該指標(biāo)的低值，即b4＝0。

（2）商品住房價格收入比，記為C5。商品住房價格收入比為平均一套住房的總價格與一個家庭的全年平均可支配收入之比，該指標(biāo)反映了區(qū)域居民對商品住房價格的承受程度。發(fā)達國家的房價收入比一般為3～6，發(fā)展中國家一般為4～7［5］，綜合發(fā)達國家和發(fā)展中國家的數(shù)據(jù)，以及考慮到中國的國情，取4作為該指標(biāo)的目標(biāo)值，即a5＝4。我們認為房價收入比12已經(jīng)達到了人們的最高承受能力，因為房價收入比12意味著平均每個家庭需要用30年的時間才能買得起一套住房（假設(shè)用收入的40%購房），這相當(dāng)于一個人工作一輩子才能買得起一套住房，因此，我們以12作為商品住房價格收入比的低值，即b5＝12。

（3）經(jīng)濟適用房竣工面積占住宅竣工面積比重，記為C6。該指標(biāo)反映了區(qū)域住宅保障的強度，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域社會公平發(fā)展要求的協(xié)調(diào)程度。經(jīng)測算，西方國家的高、中、低收入之比一般都穩(wěn)定在20∶60∶20［6］，以后我國的情況也會與西方國家相似，按照高收入家庭購買高檔住房、中等收入家庭購買普通商品住房、低收入家庭購買經(jīng)濟適用房的原則，經(jīng)濟適用房竣工面積占到住宅竣工面積的20%比較適當(dāng)，因此取該指標(biāo)的目標(biāo)值為20%，即a6＝20%，該指標(biāo)的低值為0，即b6＝0。

3.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域環(huán)境發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)

（1）人均綠地面積，記為C7。該指標(biāo)是指區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口平均每人擁有的園林綠地面積，體現(xiàn)了城鎮(zhèn)居住環(huán)境的舒適程度，也從人口方面反映了房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境發(fā)展的協(xié)調(diào)程度。據(jù)統(tǒng)計，世界“綠都”波蘭華沙和澳大利亞的堪培拉人均綠地面積均達到70m2，因此我們?nèi)≡撝笜?biāo)的目標(biāo)值為70 m2/人，即a7＝70m2/人，同時取該指標(biāo)的低值為0，即b7＝0。

（2）建成區(qū)綠化覆蓋率，記為C8。該指標(biāo)是指建成區(qū)內(nèi)綠化覆蓋面積與建成區(qū)面積之比，其數(shù)值高低是衡量城市環(huán)境質(zhì)量及居民生活福利水平的重要指標(biāo)之一，也從空間方面反映了房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境發(fā)展的協(xié)調(diào)程度。國外學(xué)者認為城市綠化覆蓋率達50%時，可保持良好的城市環(huán)境，因此我們?nèi)≡撝笜?biāo)的目標(biāo)值為50%，a8＝50%，同時取該指標(biāo)的低值為0，即b8＝0。

這樣就構(gòu)建了整個房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)體系，如表1所示。

表1 房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)體系

（二）評價指標(biāo)權(quán)值的計算

由于層次分析法具有將主觀性和客觀性進行有機結(jié)合的優(yōu)點，本文運用層次分析法計算評價指標(biāo)的權(quán)值。

首先，運用德爾斐法（專家調(diào)查法）建立判斷矩陣。本文請專家采用1－9標(biāo)度方法進行每兩元素間的相對比較。本文共向來24位專家發(fā)放了調(diào)查問卷，這些專家分別來自高校教師、政府機關(guān)、房地產(chǎn)公司三個領(lǐng)域，其比例為1∶1∶1，共獲得19份有效答卷，整理結(jié)果如表2、表3、表4和表5所示。

表2 A-B判斷矩陣及單排序權(quán)值

表3 B1-C判斷矩陣及單排序權(quán)值

表4 B2-C判斷矩陣及單排序權(quán)值

表5 B3-C判斷矩陣及單排序權(quán)值

其次，對B層和C層的判斷矩陣進行歸一化處理，可以獲得該層次指標(biāo)相對于上一層次指標(biāo)的排序權(quán)值，即為該層次的單排序權(quán)值。

然后，對判斷矩陣進行一致性檢驗。A-B判斷矩陣的一致性檢驗：λ0＝3.0185，CI0＝(λ0－n)/(n-1)=0.00925，CR0=CI0/RI=0.00925/0.52=0.018＜0.1，判斷矩陣的一致性是可以接受的。同理，B1-C判斷矩陣的CR1=0＜0.1，判斷矩陣的一致性是可以接受的。B2-C判斷矩陣的CR2=0.008＜0.1，判斷矩陣的一致性也是可以接受的。

最后，進行層次總排序及一致性檢驗。C層總排序權(quán)值見表6，可以計算出CR=0.015＜0.1，可以認為C層總排序結(jié)果具有較滿意的一致性并接受該分析結(jié)果。

表6 C層總排序權(quán)值

三、評價模型的應(yīng)用

分別在我國東、中、西部地區(qū)隨機地選取4個省市作為評價的對象，來考察房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)度。東部地區(qū)抽取了上海、北京、廣東和山東4個省市，中部地區(qū)抽取了安徽、河南、吉林和湖北4個省，西部地區(qū)則抽取了重慶、廣西、陜西和新疆4個省市。

樣本省市每項評價指標(biāo)的現(xiàn)狀值，均從該省市2006年至2008年統(tǒng)計年鑒的相關(guān)數(shù)據(jù)計算整理得出，除“房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積比”外的所有指標(biāo)現(xiàn)狀值數(shù)據(jù)為2007年數(shù)據(jù)?？紤]到房地產(chǎn)項目建設(shè)周期一般為2～3年，“房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積比”指標(biāo)的現(xiàn)狀值以2005—2007年三年的平均值表示。將相關(guān)數(shù)據(jù)代入評價模型中的（1）式，可以得到表7中的樣本省市每項指標(biāo)的功效值。將表7中樣本省市每項指標(biāo)功效值乘以C層指標(biāo)相對于B層的單排序權(quán)值并加總，可以得到樣本省市的B層指標(biāo)值（見表8）。將表7中樣本省市每項指標(biāo)功效值乘以C層總排序權(quán)值并加總，可以得到樣本省市的A層指標(biāo)值（見表8）。

表7 樣本省市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)取值及功效值

表8 樣本省市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價值

四、評價結(jié)果分析

由評價模型可知，協(xié)調(diào)度C介于0～1之間，協(xié)調(diào)度評價值越大，則反映房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展越協(xié)調(diào)。根據(jù)協(xié)調(diào)度的取值范圍，可以將房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)程度分為5個檔次：當(dāng)C≥0.85時,房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展很協(xié)調(diào)；當(dāng)0.7≤C＜0.85時,房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展比較協(xié)調(diào)；當(dāng)0.55≤C＜0.70時,房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展基本協(xié)調(diào)；當(dāng)0.3≤C＜0.55時,房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展較不協(xié)調(diào)；當(dāng)C＜0.3時，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展處于很不協(xié)調(diào)狀態(tài)。

根據(jù)上述協(xié)調(diào)度分檔標(biāo)準(zhǔn)，對表7和表8的數(shù)據(jù)進行分析，可以得到以下結(jié)果：

(1)從第一層評價指標(biāo)來看，只有一半樣本省市的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展基本協(xié)調(diào)，其余6個省市的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展較不協(xié)調(diào)。從地區(qū)來看，中部地區(qū)有3個省市的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展基本協(xié)調(diào)，西部地區(qū)有2個省市的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展基本協(xié)調(diào)，東部地區(qū)則只有1個省市的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展基本協(xié)調(diào)。也就是說，中部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)度要高于西部地區(qū)，而西部地區(qū)則要高于東部地區(qū)。

(2)從第二層評價指標(biāo)來看，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)度指標(biāo)平均值最高，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域社會發(fā)展的協(xié)調(diào)度指標(biāo)平均值最低。從房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)來看，有3個省市達到比較協(xié)調(diào)水平，有7個省市處于基本協(xié)調(diào)狀態(tài)。從房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域環(huán)境發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)來看，有4個省市達到了比較協(xié)調(diào)或基本協(xié)調(diào)水平。從房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域社會發(fā)展的協(xié)調(diào)度評價指標(biāo)來看，只有2個省市達到基本協(xié)調(diào)水平，有7個省市為較不協(xié)調(diào)，有3個省市甚至為很不協(xié)調(diào)。從地區(qū)來看，東部地區(qū)的第一個評價指標(biāo)和第三個評價指標(biāo)的數(shù)值與其他兩個地區(qū)相差無幾，甚至稍高，但第二個評價指標(biāo)的數(shù)值平均遠遠低于中部和西部，反映出東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域社會發(fā)展普遍處于較不協(xié)調(diào)狀態(tài)，比其他兩個地區(qū)的問題更為嚴重。

(3)從第三層評價指標(biāo)來看，各個省市房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積比、人均居住建筑面積以及建成區(qū)綠化覆蓋率3個指標(biāo)的平均功效值超過了0.7,反映出我國大部分省市房地產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量與區(qū)域發(fā)展對房地產(chǎn)的需求數(shù)量較為匹配、住宅建設(shè)速度與城市化進程比較協(xié)調(diào)、房地產(chǎn)開發(fā)中的空間綠化水平較高。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重指標(biāo)的平均功效值也達到了0.623,說明我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模基本合適。商品住房價格收入比指標(biāo)、房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重指標(biāo)的平均功效值均稍大于0.4而小于0.45，反映出我國大部分省市的商品住房價格偏高，超出了人們的承受能力，也反映出我國很多省市的房地產(chǎn)業(yè)仍處于粗放型發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟增長的直接貢獻率遠未達到其應(yīng)有的水平。經(jīng)濟適用房竣工面積占住宅竣工面積比重以及人均綠地面積指標(biāo)平均功效值僅為0.332和0.367，說明我國大部分省市的保障性住房建設(shè)與區(qū)域社會發(fā)展處于較不協(xié)調(diào)狀態(tài)，城市人口密度過大，居住環(huán)境欠佳。

五、結(jié)論及建議

通過以上分析可以得出結(jié)論：我國只有一半樣本省市的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展基本協(xié)調(diào)，這些省市基本上處于中西部地區(qū)，另一半樣本省市的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展較不協(xié)調(diào)，其中主要為房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域社會發(fā)展不協(xié)調(diào)。具體表現(xiàn)為：經(jīng)濟適用房建設(shè)數(shù)量過少，遠遠不能滿足低收入階層的需求；普通商品住房價格偏高，已超出了人們的承受能力；另外，也存在房地產(chǎn)業(yè)增加值偏低以及人均綠地面積偏少的問題。從地區(qū)來看，東部地區(qū)問題的嚴重性要超過中西部地區(qū)。

針對問題，建議采取以下對策：

第一，高度重視房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性。區(qū)域住宅既具有商品屬性，也具有保障品屬性，因此，在重視房地產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展作用的同時，也應(yīng)重視房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域社會發(fā)展的關(guān)系，保證房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域社會協(xié)同發(fā)展。

第二，擴大經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模。目前，我國大部分省市均存在經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模過小，低收入家庭購買經(jīng)濟適用房十分困難的問題。要解決這個問題，需要中央政府制訂統(tǒng)一的經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，例如，規(guī)定每年經(jīng)濟適用房建設(shè)數(shù)量要達到當(dāng)年住宅建設(shè)數(shù)量的20%，并監(jiān)督地方政府具體實施。

第三，抑制普通商品住房價格快速上漲。近幾年，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲，其動力有成本推動和需求拉動兩個方面。在成本方面，政府應(yīng)該適當(dāng)擴大土地供給，避免因土地成本上漲過快而推動房地產(chǎn)價格上漲，在需求方面，應(yīng)該綜合運用經(jīng)濟、法律和行政手段重點打擊房地產(chǎn)投機需求，防止房地產(chǎn)泡沫越來越大。

第四，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走集約型發(fā)展道路。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要以數(shù)量擴張為主，房地產(chǎn)業(yè)增加值不高，這是一條不可持續(xù)的發(fā)展道路。政府應(yīng)該出臺政策，鼓勵房地產(chǎn)業(yè)走集約型可持續(xù)發(fā)展道路。

第五，適度控制城市人口居住密度。當(dāng)前，城市建成區(qū)綠化覆蓋率并不低，但人均綠地面積卻偏少，這主要是由于我國城市人口居住密度過大引起的。因此，要防止人口城市居住過度集中，適當(dāng)鼓勵城市人口居住郊區(qū)化。

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