基于PCA評(píng)價(jià)體系的海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析

羅劍宏

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基于PCA評(píng)價(jià)體系的海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析

羅劍宏1,2

（1.華僑大學(xué) 工商管理學(xué)院，福建 泉州 362021；2.漳州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 圖書館，福建 漳州 363000）

基于城市宜居環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度六個(gè)方面，予以衡量城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力水平，構(gòu)建海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系。運(yùn)用PCA對(duì)海西各地級(jí)市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力做出實(shí)證分析，對(duì)海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行排名，以資參考。

海西城市；房地產(chǎn)；PCA；綜合競(jìng)爭(zhēng)力

自福建省提出海峽西岸（海西）經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略后，支持海西發(fā)展得到充分認(rèn)可，最終上升為國(guó)家戰(zhàn)略。海西經(jīng)濟(jì)區(qū)是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新興規(guī)劃區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)變化日益明顯。福建省作為海西主體，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力不斷攀升，城市建設(shè)進(jìn)一步發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市建設(shè)抑或地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起著舉足輕重的作用。研究海西城市（僅指福建省地級(jí)市）房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力具有現(xiàn)實(shí)意義。

本研究運(yùn)用主成分分析法（Principal Component Analysis，簡(jiǎn)稱PCA），以海西城市房地產(chǎn)業(yè)為研究對(duì)象，構(gòu)建海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，得到海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名。

1 構(gòu)建海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系

1.1 城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)的選擇

一般而言，城市房地產(chǎn)研究主要有三個(gè)重要組成部分：城市環(huán)境（包括自然、社會(huì)、政策環(huán)境）、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況。國(guó)內(nèi)對(duì)于城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的研究，大體上都包含兩個(gè)層面：城市層面和房地產(chǎn)行業(yè)層面，與上面所述的城市房地產(chǎn)研究重要組成部分一致。本文從城市宜居環(huán)境、城市社會(huì)環(huán)境、城市政策環(huán)境、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度六個(gè)方面建立城市房地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)體系，能有效地衡量不同城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力水平。然而影響房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力的具體因素很多，為準(zhǔn)確、客觀地評(píng)價(jià)各城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，盡可能地將影響因素都考慮進(jìn)來(lái)，本文采用定性與定量相結(jié)合的方法，從不同的角度設(shè)置不同的指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力狀況做出全面、綜合的判斷。

（1）城市宜居環(huán)境

自然環(huán)境優(yōu)越與否直接影響一個(gè)城市的宜居程度，這是現(xiàn)階段人們比較關(guān)注的城市核心價(jià)值之一。一個(gè)城市是否具有良好的宜居環(huán)境，氣候、自然條件是否優(yōu)越，是許多人遷徙移居的一大注重點(diǎn)；宜居環(huán)境也是當(dāng)前城市建設(shè)的重要考量點(diǎn)，是體現(xiàn)城市價(jià)值的根本[1]。因此，選取城市綠化率、氣候、旅游資源作為該部分的評(píng)價(jià)指標(biāo)。

（2）城市社會(huì)環(huán)境

社會(huì)環(huán)境方面，包括城市的經(jīng)濟(jì)區(qū)位環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、人文環(huán)境等。通過(guò)城市所處經(jīng)濟(jì)區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施投資額、交通運(yùn)輸情況、人口總量、人口學(xué)歷層次五個(gè)指標(biāo)來(lái)反映一個(gè)城市的社會(huì)環(huán)境。

（3）城市政策環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，與城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展休戚相關(guān)。因此，相關(guān)政策環(huán)境在城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系構(gòu)建中顯得格外重要。因此，設(shè)定政策環(huán)境類指標(biāo)如下：城市規(guī)劃、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、土地供應(yīng)政策、城市稅收制度和城市金融政策等。

（4）城市經(jīng)濟(jì)狀況

城市經(jīng)濟(jì)狀況這一大類指標(biāo)層包括城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)能力、投資能力等，因此將城市GDP、社會(huì)消費(fèi)品零售額、固定資產(chǎn)投資額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額五項(xiàng)代表性指標(biāo)表示城市經(jīng)濟(jì)狀況[2]。

（5）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況是城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的內(nèi)核指標(biāo)層，內(nèi)部的指標(biāo)均可量化，最能反映房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力水平的10項(xiàng)指標(biāo)如下：企業(yè)個(gè)數(shù)、年末從業(yè)人員、待開(kāi)發(fā)土地面積、年度購(gòu)置土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度完成投資額、竣工房屋面積、房屋銷售面積、商品房銷售額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)收資本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總收入[3]。

（6）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度

要構(gòu)建能反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)性、體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展能力的指標(biāo)體系，需加入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度具體指標(biāo)，本文以開(kāi)發(fā)商投資杠桿率、空置率和房?jī)r(jià)收入比這三個(gè)較能衡量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度。

1.2 海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系的確定

原定的城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力六大指標(biāo)準(zhǔn)則之一城市政策環(huán)境，專家學(xué)者普遍認(rèn)為海西各地市皆在福建省內(nèi)，雖在海西戰(zhàn)略職能上有所不同，但房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境基本類似，且該準(zhǔn)則層指標(biāo)不易量化，故本部分指標(biāo)不計(jì)入海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。最終依據(jù)科學(xué)性、客觀性、系統(tǒng)性原則，對(duì)其它五大類準(zhǔn)則層選取出23項(xiàng)指標(biāo)，結(jié)合層次分析(AHP)法構(gòu)建海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)遞階層次模型，見(jiàn)下表1。

表1 海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系遞階層次表

2 基于PCA構(gòu)建海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)模型

2.1 PCA基本原理

隨著數(shù)學(xué)方法的引入和數(shù)據(jù)分析方法的應(yīng)用，越來(lái)越多專家學(xué)者采用結(jié)合模糊數(shù)學(xué)、層次分析、主成分分析和因子分析等評(píng)價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行分析和實(shí)證研究。

PCA是多元統(tǒng)計(jì)中的一種重要分析方法，就是利用降維的思想將原來(lái)多變量或指標(biāo)重新組合成一組新的、互不相關(guān)的少數(shù)幾個(gè)綜合變量或指標(biāo)（即主成分），根據(jù)實(shí)際需要從中選取盡可能少的綜合變量或指標(biāo)盡可能多地反映原變量或指標(biāo)的信息，同時(shí)確定其變量中新建指標(biāo)的權(quán)重并建立新的評(píng)價(jià)模型。其主要過(guò)程是把主成分X1，X2，?，Xm進(jìn)行線性組合，線性組合中各主成分的權(quán)重取相應(yīng)主成分的方差貢獻(xiàn)率，得出如下綜合評(píng)價(jià)函數(shù)：

為保留數(shù)據(jù)的真實(shí)性，本文運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，采用PCA方法對(duì)原始統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)和量化后的主觀性指標(biāo)進(jìn)行分析。

2.2 海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的PCA分析

2.2.1 海西城市數(shù)據(jù)來(lái)源

通過(guò)查閱福建第二次經(jīng)濟(jì)普查年鑒（2008）及福建省各地級(jí)市2009統(tǒng)計(jì)年鑒，獲得2008年年末的客觀性評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)及根據(jù)客觀實(shí)際反映出的量化后的主觀性指標(biāo)數(shù)據(jù)。需要說(shuō)明的是，城市在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)所處區(qū)位和氣候條件屬于主觀性指標(biāo)，本文依據(jù)客觀情況將其量化成五個(gè)不同的等級(jí)：“差”、“較差”、“一般”、“較好”和“好”，并賦予相應(yīng)的分值，分別用0、0.25、0.5、0.75 和1 表示。各指標(biāo)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表2。

表2 海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)數(shù)據(jù)表

2.2.2 指標(biāo)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化

⑴指標(biāo)數(shù)據(jù)處理

①適度指標(biāo)的正向化處理

處理公式為：

表2中，開(kāi)發(fā)商投資杠桿率(X51)和房?jī)r(jià)收入比(X52)為適度指標(biāo)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，因而就房市未炒作過(guò)度的狀況而言，一般房企的資產(chǎn)負(fù)債比例大致在60～70%比較合理，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商投資杠桿率較為合理的區(qū)間為[2.5,3.3]，取中間適度值2.9；國(guó)內(nèi)流行的房?jī)r(jià)收入比4至6倍的說(shuō)法，據(jù)考證是世界銀行專家黑馬先生(Andrew Hamer)在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例，取中間適度值5。

②逆指標(biāo)的正向化處理

逆指標(biāo)的正向化處理方法一般有兩種：將逆向指標(biāo)數(shù)據(jù)加負(fù)號(hào)或取倒數(shù)。本文采用倒數(shù)變換法進(jìn)行正向化處理。房屋的空置率與城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力負(fù)相關(guān)?？罩寐试降偷某鞘?，競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)；競(jìng)爭(zhēng)力比較弱的城市，其空置率一般也比較高。

結(jié)合以上兩點(diǎn)描述，表2中的適度指標(biāo)X51和X52、逆指標(biāo)X53進(jìn)行正向化處理，結(jié)果詳見(jiàn)表3。

表3 指標(biāo)正向處理后結(jié)果表

⑵去量綱處理

各指標(biāo)正向化后，為去除各指標(biāo)之間的不同量綱、不同數(shù)量級(jí)，使數(shù)據(jù)在統(tǒng)一條件下進(jìn)行分析，可直接進(jìn)行指標(biāo)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。使用Z-score標(biāo)準(zhǔn)化公式來(lái)消除數(shù)據(jù)的量綱，公式如下：

2.2.3 運(yùn)用SPSS軟件對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)PCA分析

運(yùn)用SPSS軟件對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化后的各指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行PCA分析, 得出相關(guān)系數(shù)矩陣的特征根及方差貢獻(xiàn)率見(jiàn)表4，由于前3個(gè)主成分貢獻(xiàn)率≥85%、且表5“主成分分析矩陣”滿足原指標(biāo)變量不丟失，所以提取的主成分個(gè)數(shù)m=3。

表4 主成分的特征值及其方差貢獻(xiàn)率

表5 主成分分析矩陣

3 海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名

得到各城市的三個(gè)主成分值后，根據(jù)公式（4），得出各城市的綜合主成分值；并對(duì)綜合主成分分值排序，即可得各海西城市房地產(chǎn)業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名，如表6。

表6 海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名

從得到的主成分分值來(lái)看，海西各城市房地產(chǎn)總體發(fā)展良好，發(fā)展?jié)摿薮?評(píng)價(jià)結(jié)果呈現(xiàn)層級(jí)分布：福建省西北部?jī)?nèi)陸地區(qū)（三明、龍巖、南平、寧德）房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力弱于沿海地區(qū)；廈門、福州作為海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭，其房地產(chǎn)發(fā)展明顯優(yōu)于其他地級(jí)市，處于福建領(lǐng)先地位；泉州、漳州的房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力也明顯優(yōu)于西北部?jī)?nèi)陸地級(jí)市，其余地級(jí)市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱對(duì)比較不明顯。海西城市房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力水平呈現(xiàn)不均衡的態(tài)勢(shì)。福建正通過(guò)構(gòu)建大都市區(qū)輻射內(nèi)陸競(jìng)爭(zhēng)力較弱的地級(jí)市，以點(diǎn)帶面推動(dòng)海西全面發(fā)展。

[1] 張文忠.宜居城市的內(nèi)涵和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系探討[J].城市規(guī)劃學(xué)刊,2007(3):30-34.

[2] 盛穎敏,岳媛媛.基于因子分析的東部房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究[J].山東財(cái)政學(xué)院學(xué)報(bào),2009(2):59-62.

[3] 馬智利,劉勇.中國(guó)西部房地產(chǎn)業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)[J].重慶工商大學(xué)學(xué)報(bào)(西部論壇),2004(3):74-75.

[4] 徐琍.安徽省房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)[J].宿州學(xué)院學(xué)報(bào),2010(10):26-31.

The Analysis of Real Estate Synthetical Competition Ability for City of Hercynian Economic Zone Based on PCA

LUO Jian－h(huán)ong1,2

（1.Huaqiao University,Quanzhou,362021；2.Zhangzhou Institute of Technology,Zhangzhou,363000,China）

The real estate synthetical competition ability in different cities was measured under urban livability，industrial policy，economic condition, real estate market condition and real estate market health level. In addition, an index system of synthetical competition ability for City of Hercynian Economic Zone was constructed in this paper. The ranking list of urban real estate synthetical competition ability was achieved by positivism analysis, according to Principal Component Analysis. The conclusion provides a reference for management and development of real estate.

the cites of Hercynian Economic Zone; real estate; PCA; synthetical competition ability

F293.30

A

1673-1417（2011）04-0019-06

2011－09－22

羅劍宏（1983－），女，福建長(zhǎng)汀人，助教，在職研究生，從事房地產(chǎn)管理與營(yíng)銷研究。

（責(zé)任編輯：季平）