關(guān)于推動(dòng)鐵路保障性住房建設(shè)的實(shí)踐與啟示

方 義

（鄭州鐵路局 鄭州鐵路扶輪建設(shè)工程發(fā)展有限公司，河南 鄭州 450052）

1 推動(dòng)鐵路職工保障性住房建設(shè)的有效途徑

1.1 爭(zhēng)取政策支持

鐵路保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)十分艱巨、龐大復(fù)雜的系統(tǒng)工程，政策性極強(qiáng)，由于各地政府和政府各部門(mén)對(duì)鐵路保障性住房建設(shè)管理嚴(yán)格，理解和態(tài)度不盡相同，為鐵路保障性住房建設(shè)帶來(lái)極大難度。因此，通過(guò)積極爭(zhēng)取各級(jí)政府支持，使鐵路保障性住房建設(shè)取得了實(shí)質(zhì)性的突破。以鄭州鐵路局為例，近年來(lái)通過(guò)與鄭州、洛陽(yáng)、三門(mén)峽、長(zhǎng)治、安陽(yáng)、新鄉(xiāng)、開(kāi)封、焦作、南陽(yáng)等地方政府的多次溝通協(xié)調(diào)，主動(dòng)邀請(qǐng)鄭州、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、長(zhǎng)治、晉城等地方領(lǐng)導(dǎo)到鐵路現(xiàn)場(chǎng)辦公，在住房政策、指標(biāo)下達(dá)、規(guī)劃審批、配套費(fèi)用減免等方面爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，解決具體問(wèn)題，為鐵路保障性住房建設(shè)工作順利實(shí)施打開(kāi)了“綠色通道”。

1.2 盤(pán)活空置土地

鐵路土地資源的不可再生性決定了其稀缺性和異常寶貴性。隨著鐵路管理水平和生產(chǎn)效率的提高，很多土地資源從運(yùn)營(yíng)一線被釋放出來(lái)。特別是隨著我國(guó)城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和舊城改造的快速推進(jìn)，很多閑置鐵路用地的重要性日益顯現(xiàn)。如果能夠最大限度地利用好土地，盤(pán)活土地資源，將極大地推進(jìn)鐵路保障性住房建設(shè)。一是靈活運(yùn)用鐵道部關(guān)于鐵路用地資產(chǎn)處置的相關(guān)政策，積極爭(zhēng)取運(yùn)輸主業(yè)的支持，調(diào)動(dòng)供地單位積極性，盤(pán)活空置土地，解決鐵路保障性住房建設(shè)中的土地供應(yīng)問(wèn)題。規(guī)定提供土地單位可以享有 70% 所建住房的分配權(quán)，有效調(diào)動(dòng)各站段提供土地、支持保障性住房建設(shè)的積極性和主動(dòng)性。近年來(lái)，鄭州鐵路局有 18 個(gè)站段提供土地約 43萬(wàn) m2。二是在提高土地利用率方面利用鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)力布局調(diào)整后出現(xiàn)的空置生產(chǎn)辦公用地“見(jiàn)縫插針”，在不影響鐵路建設(shè)發(fā)展和運(yùn)輸生產(chǎn)的前提下，通過(guò)整合、置換等方式，形成可利用土地資源；有計(jì)劃地推動(dòng)陳舊落后小區(qū)改造；在新線建設(shè)和新建項(xiàng)目中，爭(zhēng)取生產(chǎn)辦公用地規(guī)劃，增加土地資源儲(chǔ)備。三是在用地審批方面，嚴(yán)格執(zhí)行鐵道部《鐵路用地資產(chǎn)處置規(guī)定》(鐵運(yùn)〔2006〕49號(hào))，不辦理土地出讓?zhuān)瑘?jiān)持劃撥使用權(quán)類(lèi)型不變，保留劃撥土地的性質(zhì)。

1.3 科學(xué)規(guī)劃實(shí)施

（1）合理規(guī)劃職工新房建設(shè)。認(rèn)真分析土地資源、審批條件及周邊環(huán)境等因素，考慮職工工作、生活便利，科學(xué)制定職工住房建設(shè)規(guī)劃。按照鐵道部《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)鐵路職工住房建設(shè)的若干意見(jiàn)》要求，合理安排保障性住房建設(shè)比例，滿足職工多樣化需求。充分利用鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)力布局調(diào)整后空置土地，對(duì)具備條件的小區(qū)進(jìn)行危舊住房改造，多渠道推動(dòng)職工住房建設(shè)的思路。

（2）統(tǒng)籌安排既有小區(qū)整治。按照盡力而為、量力而行的原則，區(qū)分輕重緩急、分批進(jìn)行整治，制訂既有住宅小區(qū)整治規(guī)劃，逐步實(shí)現(xiàn)“三季有花、四季常綠、全年有景”的目標(biāo)。

（3）努力破解各項(xiàng)難點(diǎn)問(wèn)題。職工保障性住房建設(shè)涉及土地、設(shè)計(jì)、審批、拆遷、配售、施工等多環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)處理不好，都可能延緩進(jìn)度甚至造成不良影響。通過(guò)運(yùn)用法律手段、采取土地置換、給予一定補(bǔ)償?shù)仁侄?，妥善處理各?lèi)問(wèn)題，有效化解了影響進(jìn)度的不利因素。

1.4 規(guī)范建設(shè)管理

（1）強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)。緊盯質(zhì)量、成本和進(jìn)度等關(guān)鍵，努力建設(shè)精品工程。引入工程質(zhì)量保修、責(zé)任追究、事故賠償?shù)葯C(jī)制，強(qiáng)化項(xiàng)目管理；嚴(yán)格質(zhì)量考核評(píng)價(jià)，對(duì)各施工項(xiàng)目實(shí)行月考季評(píng)、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣；把建房質(zhì)量納入鐵路局建房辦、各房建單位領(lǐng)導(dǎo)班子考核，促使其切實(shí)履行項(xiàng)目管理、施工組織、安全質(zhì)量監(jiān)管等職責(zé)。鐵路局與承建單位、鐵路局建房辦與指揮 (項(xiàng)目) 部簽訂《職工集資建房責(zé)任書(shū)》、《建房委托承建協(xié)議書(shū)》，并制定《現(xiàn)場(chǎng)文明施工及安全生產(chǎn)管理制度》、《工程質(zhì)量評(píng)比考核標(biāo)準(zhǔn)》等，加大約束力度。

（2）加強(qiáng)施工管理。①擇優(yōu)建房方案。按照標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的原則，組織相關(guān)部門(mén)及專(zhuān)家對(duì)方案進(jìn)行反復(fù)論證，并主動(dòng)征求集資建房職工代表意見(jiàn)，選用最佳設(shè)計(jì)方案。②嚴(yán)把用材質(zhì)量。堅(jiān)持局標(biāo)高于行標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)材料檢驗(yàn)制度，不合格的堅(jiān)決退場(chǎng)，以建筑材料的高質(zhì)量確保建房工程的高質(zhì)量。③嚴(yán)格工程招標(biāo)。所有項(xiàng)目一律進(jìn)入政府建設(shè)工程招投標(biāo)市場(chǎng)公開(kāi)招標(biāo)，配套項(xiàng)目嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定和程序辦理，并邀請(qǐng)部分集資建房職工代表全程參與電梯中標(biāo)候選單位實(shí)名推薦投票。④集中進(jìn)行采購(gòu)。堅(jiān)持貨比三家、集中采購(gòu)，多次召集房地產(chǎn)、計(jì)統(tǒng)、財(cái)務(wù)、審計(jì)、物資、監(jiān)察等部門(mén)專(zhuān)題研究物資采購(gòu)工作，并組織考察組前往廠家實(shí)地考察，最大程度地降低了建房成本。

（3）加強(qiáng)資金管理。制定《集資建房資金使用管理辦法》、《集資建房工程預(yù)付款及工程進(jìn)度款撥付暫行辦法》和《關(guān)于加強(qiáng)鄭州局集資建房資金管理工作紀(jì)律的規(guī)定》等一系列制度，確保了資金安全和專(zhuān)款專(zhuān)用。

1.5 加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)

明晰公共設(shè)施設(shè)備權(quán)屬關(guān)系、維修基金使用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，不斷提高物業(yè)服務(wù)透明度。建立房屋維修回訪制度，明確維修時(shí)限和入戶行為規(guī)范，跟蹤掌握維修效果，接受用戶監(jiān)督。主動(dòng)協(xié)調(diào)有關(guān)方面，在指定銀行集中辦理建房款收繳、公積金貸款、購(gòu)房政策咨詢(xún)和相關(guān)公證工作，實(shí)施“一站式”服務(wù)。同步推進(jìn)新售住房和已售住房辦證工作，消除職工后顧之憂。按照整治病害、改善環(huán)境、完善功能、打造精品的思路，推進(jìn)既有住宅小區(qū)整治，消除設(shè)施病害，改善居住環(huán)境。

2 關(guān)于鐵路保障性住房建設(shè)的幾點(diǎn)啟示

2007—2009 年，鄭州鐵路局建設(shè)職工保障性住房共計(jì) 14 320戶，覆蓋鄭州、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、南陽(yáng)等 12 個(gè)地市。2010 年取得突破性進(jìn)展：鄭州鐵路局 65 個(gè)職工保障性住房建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目中，已竣工 11個(gè)項(xiàng)目 4 390 戶 52.14萬(wàn) m2；已開(kāi)工在建 20 個(gè)項(xiàng)目 8 704 戶 97.302萬(wàn) m2；正在辦理前期手續(xù)的項(xiàng)目 21 個(gè) 17 447 戶 184.79萬(wàn) m2。2011 年計(jì)劃啟動(dòng)項(xiàng)目 13 個(gè)，規(guī)劃建設(shè) 12 520 戶 119萬(wàn) m2。截至目前，涉及鐵路棚戶區(qū)改造的 44 個(gè)項(xiàng)目中 12 個(gè)項(xiàng)目 6 265戶 72.28 萬(wàn) m2已開(kāi)工建設(shè)，其余 32 個(gè)棚戶正辦理前期手續(xù)。

（1）強(qiáng)化民生意識(shí)、發(fā)展意識(shí)。借助鐵路土地開(kāi)發(fā)，提升土地使用效益，加快鐵路職工保障性住房建設(shè)，不僅能夠使鐵路職工的居住條件、居住環(huán)境發(fā)生顯著變化，轉(zhuǎn)化為工作積極性，而且能夠推動(dòng)鐵路房建企業(yè)在整體納入多元經(jīng)營(yíng)的環(huán)境下，通過(guò)承擔(dān)鐵路職工保障性住房建設(shè)，積累經(jīng)驗(yàn)、鍛煉隊(duì)伍、發(fā)展壯大，逐步實(shí)現(xiàn)獨(dú)立核算、市場(chǎng)化運(yùn)作。

（2）充分挖掘、利用鐵路土地資源。應(yīng)綜合考慮鐵路企業(yè)和鐵路職工的利益，不斷創(chuàng)新土地資源利用形式，積極探索土地開(kāi)發(fā)途徑，最大限度利用鐵路土地資源，加快鐵路職工保障性住房建設(shè)，迅速改變鐵路職工的居住條件和生活面貌，為運(yùn)輸主業(yè)提供后勤保障，促進(jìn)鐵路企業(yè)和諧發(fā)展。

（3）用足用好國(guó)家保障性住房建設(shè)政策。廣泛宣傳當(dāng)前國(guó)家和鐵路有關(guān)棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)的相關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定，不斷增強(qiáng)法律法規(guī)意識(shí)，在資金補(bǔ)助、土地處置、規(guī)劃審批、貸款貼息、規(guī)費(fèi)減免、產(chǎn)權(quán)登記等方面積極爭(zhēng)取政策的有力支持，推動(dòng)鐵路職工保障性住房建設(shè)工作快速有序發(fā)展。

（4）科學(xué)規(guī)劃組織實(shí)施。牢固樹(shù)立科學(xué)發(fā)展的理念，科學(xué)編制鐵路土地利用規(guī)劃，加快規(guī)劃設(shè)計(jì)步伐，推進(jìn)鐵路土地深度開(kāi)發(fā)和鐵路職工保障性住房規(guī)模建設(shè)，引導(dǎo)具備土地利用條件的單位，因地制宜，有序利用土地，確保土地科學(xué)開(kāi)發(fā)、合理使用，實(shí)現(xiàn)鐵路經(jīng)濟(jì)發(fā)展和職工生活改善的有效結(jié)合，共享鐵路和諧發(fā)展成果。

（5）優(yōu)質(zhì)高效建設(shè)。鐵路職工保障性住房建設(shè)，從前期準(zhǔn)備到工程建設(shè)、再到住房配售，特別是工程實(shí)施中的質(zhì)量管理、安全管理、物資和主要設(shè)備采購(gòu)等方面都要步步相接、環(huán)環(huán)相扣、項(xiàng)項(xiàng)相連，制定制度管理辦法，從而形成鐵路職工保障性住房建設(shè)的制度化和規(guī)范化，真正確保工程安全、質(zhì)量可靠、進(jìn)度順利，防止腐敗問(wèn)題發(fā)生，將保障性住房建成優(yōu)質(zhì)放心工程。