拍賣行“淘房”攻略

■ 王志成

（江蘇淮安 223225）

拍賣行“淘房”攻略

■ 王志成

（江蘇淮安 223225）

隨著法律執(zhí)行令狀和不良金融資產(chǎn)處置速度的加快，越來(lái)越多的房產(chǎn)以拍賣方式進(jìn)入流通領(lǐng)域，對(duì)于房產(chǎn)投資人來(lái)說(shuō)這無(wú)疑是一重大利好。

拍賣行中的房產(chǎn)標(biāo)的物主要包括二手房、商住公寓、沿街商鋪和普通住宅等。令人欣喜的是，現(xiàn)在有越來(lái)越多的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將新開(kāi)樓盤的尾房也交給了拍賣公司，使得房產(chǎn)投資人有了更多、更優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會(huì)與資源。

投資機(jī)會(huì)和獲利空間

房地產(chǎn)拍賣作為一種房地產(chǎn)市場(chǎng)的新型流通方式，已經(jīng)受到廣大房產(chǎn)投資人的極大關(guān)注和廣泛認(rèn)可，而每一個(gè)試圖涉足以拍賣方式進(jìn)行房產(chǎn)投資的人最為關(guān)心的問(wèn)題是，與傳統(tǒng)流通方式相比，房地產(chǎn)拍賣能為投資人提供怎樣的投資機(jī)會(huì)和多大的獲利空間。

1 價(jià)格低廉且具可操作性。價(jià)格是房產(chǎn)投資中最敏感的部分，一處房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值，投資的收益率和潛在升值能力有多大，這些全與買進(jìn)時(shí)的價(jià)格息息相關(guān)。由于一般拍賣房產(chǎn)的起拍價(jià)往往只有原值的70%甚至更低，依靠競(jìng)買人的多對(duì)一的競(jìng)價(jià)來(lái)達(dá)到提升銷售價(jià)格的目的，這樣就有得到價(jià)格低廉的房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的可能。一般說(shuō)來(lái)，如果能以市場(chǎng)價(jià)格的75%左右買進(jìn)房產(chǎn)，那么獲利是必然的，至于獲利空間則取決于投資人的投資技巧。而且這種公開(kāi)、公正、公平的交易方式把一部分定價(jià)權(quán)交給投資人，超出心里底線時(shí)即可以不再出價(jià)，從而獲得更多的自主權(quán)。

2. 質(zhì)量有保障并能心中有數(shù)。以拍賣方式進(jìn)行交易的房產(chǎn)大多以法院執(zhí)行的房地產(chǎn)、銀行抵押的房地產(chǎn)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的尾房為主體，而不是因質(zhì)量原因被送到拍賣公司來(lái)的。而且，依據(jù)法律規(guī)定，拍賣公司都會(huì)對(duì)房屋的質(zhì)量進(jìn)行審查并將瑕疵記錄在案：他們對(duì)拍賣會(huì)上所出售的物品負(fù)有質(zhì)量瑕疵說(shuō)明義務(wù)。只要投資人仔細(xì)閱讀拍品說(shuō)明書(shū)，認(rèn)真聽(tīng)取有關(guān)人員的介紹就可對(duì)質(zhì)量做到心中有數(shù)。所以，除非拍賣公司有特別的聲明，其他情況下房屋的質(zhì)量是有保障的。

3 產(chǎn)權(quán)較清晰可知權(quán)屬類型。提到房產(chǎn)拍賣，人們總有一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為進(jìn)行拍賣的房產(chǎn)背景復(fù)雜，總是與經(jīng)濟(jì)糾紛、債權(quán)債務(wù)相聯(lián)系。其實(shí)不然，雖然被拍賣房產(chǎn)大多來(lái)源于金融資產(chǎn)管理公司或是法院的執(zhí)行程序，但房產(chǎn)所有的歷史在其進(jìn)入公共拍賣領(lǐng)域后就宣告結(jié)束。而且，對(duì)于所拍房產(chǎn)的權(quán)屬狀況拍賣公司也會(huì)進(jìn)行必要的審查，對(duì)有瑕疵的拍品拍賣公司負(fù)有說(shuō)明的義務(wù)。與投資普通的二手房相比，投資人不必承擔(dān)因房產(chǎn)的權(quán)屬不清、拖欠相關(guān)費(fèi)用而帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。投資人只需要注意競(jìng)拍房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)類型即可。

4 后續(xù)服務(wù)完善輕松理財(cái)。投資房產(chǎn)，特別是二手房繁雜的過(guò)戶交易和相關(guān)手續(xù)是最令投資人手足無(wú)措的問(wèn)題，一旦出現(xiàn)差錯(cuò)，投資人將面臨巨大的損失并極有可能導(dǎo)致投資失敗。然而在房產(chǎn)拍賣過(guò)程中許多專業(yè)的房產(chǎn)拍賣公司都提供完整的全程代辦交易過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)登記和法律咨詢服務(wù)，通過(guò)合理運(yùn)用這些服務(wù)，投資人可有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，省去許多不必要的麻煩，真正實(shí)現(xiàn)輕松理財(cái)。

投資注意與實(shí)用指南

以上種種優(yōu)勢(shì)，是否令翹首已久的您心動(dòng)呢？投資拍賣房產(chǎn)巨大的利潤(rùn)空間背后難道沒(méi)有蘊(yùn)藏任何的風(fēng)險(xiǎn)？當(dāng)然不是。投資總是與風(fēng)險(xiǎn)并存，利潤(rùn)越大，風(fēng)險(xiǎn)越高——投資拍賣房產(chǎn)當(dāng)然也逃不出這個(gè)規(guī)律。

那么，在投資拍賣房產(chǎn)時(shí)投資人應(yīng)該注意哪些問(wèn)題呢？

1 熟悉競(jìng)拍流程。要想?yún)⒓佣址颗馁u，必須了解《拍賣法》、傭金政策、房產(chǎn)類別等。按照拍賣公告宣布的日期、地點(diǎn)，提前進(jìn)入拍賣現(xiàn)場(chǎng)。在拍賣會(huì)前仔細(xì)閱讀拍賣公司對(duì)該次拍賣會(huì)所作的具體規(guī)定及須知。辦理競(jìng)買登記手續(xù)應(yīng)向拍賣公司提交個(gè)人身份證，交納參加競(jìng)拍保證金，領(lǐng)取競(jìng)拍號(hào)牌。注意一份定金只能拍一套房子，不成交拍賣公司將退還定金。按照規(guī)定，小筆金額的定金退款應(yīng)在拍賣結(jié)束后一周內(nèi)完成，因此如果沒(méi)有違規(guī)，對(duì)方卻扣留保證金，可持該文件提起訴訟。需要特別提醒的是，相關(guān)文件上一定要加蓋公章。

2 進(jìn)行實(shí)地考察。拍賣行在拍賣會(huì)開(kāi)始前20天左右的時(shí)間會(huì)在媒體上刊登拍賣公告，注明即將參加拍賣的房產(chǎn)名稱和位置，開(kāi)放拍賣房產(chǎn)供投資者實(shí)地考察。投資人在閱讀拍賣公告獲取感興趣的投資信息后，及時(shí)在拍賣公告規(guī)定的日期內(nèi)實(shí)地對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行考察，如房產(chǎn)的地理位置、交通環(huán)境、質(zhì)量狀況、新舊程度、使用年限、權(quán)證情況，在掌握了房屋本身基本情況的基礎(chǔ)上，以自己進(jìn)行房產(chǎn)投資的標(biāo)準(zhǔn)和用途衡量該房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值，并向有關(guān)部門咨詢辦理過(guò)戶手續(xù)及費(fèi)用問(wèn)題，便于測(cè)算競(jìng)買成本，確定合適的競(jìng)拍心理價(jià)位，這是參加拍賣會(huì)最關(guān)鍵的一步。

3 明確拍賣人法律資格。在競(jìng)拍之前，仔細(xì)了解拍賣人法律資格，避免發(fā)生所有權(quán)不清的情況。目前只有市區(qū)公管房屋、系統(tǒng)自管房屋和人民法院依法拍賣的房屋可以以拍賣的方式出售。產(chǎn)權(quán)不清的房屋和經(jīng)批準(zhǔn)拆遷并控制戶口遷入地區(qū)的房屋是不能拍賣的。同時(shí)，拍賣的房屋必須是委托人所有或者依法可以處分的。如在買下房屋后發(fā)現(xiàn)因該房屋不能拍賣而無(wú)法取得該房屋的合法產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)司法途徑及時(shí)追究委托人和拍賣人的責(zé)任，維護(hù)自己的合法權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)拍賣法》的規(guī)定，委托拍賣其沒(méi)有所有權(quán)或者依法不得處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。拍賣人明知委托人對(duì)拍賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利沒(méi)有所有權(quán)或者依法不得處分的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

4 理智把握損害賠償。參與競(jìng)拍的競(jìng)買人有權(quán)了解拍賣房屋的有關(guān)資料，特別是房屋是否存在質(zhì)量等方面的瑕疵?！杜馁u法》規(guī)定：“拍賣人、委托人未說(shuō)明拍賣標(biāo)的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償；因拍賣標(biāo)的存在瑕疵未聲明的，請(qǐng)求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期間為一年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害之日起計(jì)算?！币坏┩顿Y人在買下房屋后發(fā)現(xiàn)所買房屋有拍賣人和委托人未說(shuō)明的瑕疵的，務(wù)必在發(fā)現(xiàn)受到損害起一年內(nèi)提出損害賠償。

5 明確房產(chǎn)是否負(fù)債及共有。投資人要確定標(biāo)的房產(chǎn)是否有其他負(fù)債，如稅費(fèi)、土地出讓費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等有沒(méi)有交清，這些情況可以直接去相關(guān)管理部門查詢，也可委托拍賣行確認(rèn)。還要確定標(biāo)的是否屬于共有財(cái)產(chǎn)，如果是，共有人是否同意拍賣。因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)法律，房屋所有人拍賣共有房產(chǎn)時(shí)，需有其他共有人的書(shū)面同意，否則，即使你拍到了也屬無(wú)效拍賣。

6 了解付款方式及相關(guān)費(fèi)用。房產(chǎn)拍賣一般情況下是需要一次性付款的，對(duì)于參加競(jìng)拍的投資人來(lái)說(shuō)，這就要求其具有充足的資金實(shí)力，無(wú)形之中就將那些資金不夠雄厚的投資人擋在了門外。但隨著銀行信貸業(yè)務(wù)介入房產(chǎn)拍賣，投資人能夠從那里獲得投資所需的資金支持，以貸款按揭的方式完成房產(chǎn)投資。另外，以拍賣方式進(jìn)行的房產(chǎn)交易，拍賣公司在成交后會(huì)收取成交金額5%的傭金，還有契稅、交易費(fèi)等。所以，投資人在投資時(shí)應(yīng)及時(shí)充分地了解這方面的信息和拍賣行的有關(guān)說(shuō)明，合理運(yùn)用手中的”籌碼”實(shí)現(xiàn)收益的最大化。

7 冷靜面對(duì)競(jìng)價(jià)舉牌。投資人舉牌出價(jià)之前，根據(jù)先期了解的資訊結(jié)合必須支付的費(fèi)用給目標(biāo)房產(chǎn)作一個(gè)合理的定價(jià)。據(jù)此，再設(shè)定一個(gè)上浮區(qū)間作為自己出價(jià)的底線，一旦超出這個(gè)底線應(yīng)立即放棄參加競(jìng)價(jià)。因?yàn)槊總€(gè)人的投資習(xí)慣和類型不同，以自己的投資眼光得出標(biāo)的物的投資價(jià)值往往是最適合自己的投資方式和心理預(yù)期的。突破了這個(gè)底線有可能會(huì)導(dǎo)致投資收益的減少，甚至投資的混亂。專場(chǎng)房產(chǎn)拍賣會(huì)上一般會(huì)提供大量的投資機(jī)會(huì)供大家選擇，不計(jì)較一城一地的得失是投資拍賣房產(chǎn)的“武功心法”，以理智的心態(tài)參與拍賣才會(huì)獲得最佳的投資機(jī)會(huì)。

8 及時(shí)辦理成交手續(xù)。根據(jù)《拍賣法》，競(jìng)買一旦成功，需與委托人簽署《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》，持“確認(rèn)書(shū)”于當(dāng)日繳納成交價(jià)款；所支付的保證金即可轉(zhuǎn)為房款或定金；并在十個(gè)工作日內(nèi)付清其余款額。如果該房產(chǎn)可提供按揭，則可按照拍賣行所聯(lián)系的相關(guān)銀行辦理按揭貸款手續(xù)。如果有特殊情況不能如上全部付清房款，一定要事先與拍賣公司協(xié)商好，以免日后產(chǎn)生糾紛。

總之，相對(duì)而言，通過(guò)“拍賣淘房”的門檻比較高，要求買家非常熟悉房產(chǎn)交易的專業(yè)知識(shí)，介入這一市場(chǎng)必須慎重，但拍賣行“淘房”不失為優(yōu)越多多的購(gòu)房渠道。

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