構(gòu)建高校公用房產(chǎn)管理體系的基本原則與實(shí)施策略

□天津科技大學(xué) 李俊華

構(gòu)建高校公用房產(chǎn)管理體系的基本原則與實(shí)施策略

□天津科技大學(xué) 李俊華

本文通過對目前高校公用房產(chǎn)使用現(xiàn)狀的初步分析，闡明了新形勢下構(gòu)建高校公用房產(chǎn)管理體系的意義，提出了加強(qiáng)建設(shè)管理體系的思路和實(shí)施策略，以期促進(jìn)高校在科學(xué)測算的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)分配的合理、公平、透明。

高校；公用房產(chǎn)；管理體系；實(shí)施策略

高校房產(chǎn)作為國有資產(chǎn)的一部分，已成為我國教育資源的重要組成部分，是高校賴以生存和活動的基礎(chǔ)，關(guān)系到學(xué)校的可持續(xù)發(fā)展。近年來，各高校搶抓機(jī)遇，超常規(guī)發(fā)展，基本建設(shè)規(guī)模有了很大的發(fā)展，基本滿足了教學(xué)、科研、行政用房的需要。隨著高校公用房產(chǎn)數(shù)量與功能分類的大幅增加，公用房產(chǎn)的使用和管理也面臨一些新的問題，如公用房產(chǎn)的使用數(shù)量與承擔(dān)的教學(xué)、科研任務(wù)是否匹配？公用房產(chǎn)的超額使用采取何種手段限制？怎樣才能提高公用房產(chǎn)的使用效率等等。由于多數(shù)學(xué)校仍在沿襲過去的分配及監(jiān)管辦法，管理方法的滯后帶來管理效率低下，進(jìn)而容易導(dǎo)致浪費(fèi)或不公。因此，亟需構(gòu)建新形勢下的可操作的公用房產(chǎn)管理體系，并在實(shí)踐中不斷發(fā)展完善。

一、高校公用房產(chǎn)管理的現(xiàn)狀與問題分析

隨著招生數(shù)量逐年增加，辦學(xué)規(guī)模不斷擴(kuò)大，教育經(jīng)費(fèi)連年增長，高校的硬件建設(shè)得到了很大程度的改善，辦學(xué)資源也得到了快速補(bǔ)充。然而，隨著新校區(qū)、新房源的增加，似乎仍然不能滿足各方面對房源的需要，高校內(nèi)部爭房源、爭發(fā)展空間的矛盾從來沒有消失過。誠然，學(xué)校的發(fā)展，客觀上會增加對公共房源和用房種類的需求，但筆者認(rèn)為，造成高校公共房源供不應(yīng)求的原因，主要有以下幾方面。

1．公用房產(chǎn)數(shù)量和用途增加明顯

近十多年來，各高校普遍擴(kuò)大辦學(xué)規(guī)模，隨著招生數(shù)量的顯著增加，基礎(chǔ)建設(shè)的投入也在不斷增長。學(xué)生宿舍、教室及實(shí)驗(yàn)室、體育場館、活動中心、食堂商店等等，無論是整體數(shù)量還是面積都在成倍增長。此外，伴隨社會發(fā)展和辦學(xué)環(huán)境的變化，還出現(xiàn)了一些新的用房種類，比如，人才引進(jìn)用房、會議交流中心、涉外性質(zhì)的專有用房、酒店式招待所等，這無疑給房產(chǎn)管理帶來了新的挑戰(zhàn)。

2．缺乏統(tǒng)一管理協(xié)調(diào)

多頭管理及管理權(quán)限交叉重疊的問題嚴(yán)重，有其歷史的因素，同時(shí)，也必須看到有房產(chǎn)性質(zhì)、歸類、變更調(diào)整、大的政策環(huán)境等諸多客觀因素帶來的影響，由此也增加了清晰化管理的難度。比如，僅就房產(chǎn)分類而言，高校往往習(xí)慣上將公用房產(chǎn)分為教學(xué)用房、實(shí)驗(yàn)用房、行政辦公用房、服務(wù)保障用房四類，但多數(shù)教研室用房則歸入實(shí)驗(yàn)用房，而圖書館內(nèi)又有一些房屋劃歸了處室、學(xué)院辦公使用。又如，若將國際交流中心歸入服務(wù)保障用房又顯得與食堂、操場等性質(zhì)差別較大，特別是新、老校區(qū)中尚未明確將來用途的空房面積，更難以簡單劃入上述類別。

以某高校為例，2010年以前，公用房產(chǎn)分配的基本流程大多沿襲以往的分配方式。在當(dāng)時(shí)的歷史條件下，這樣的分配模式被普遍采用并取得了實(shí)際效果，而今，這樣的管理模式已不能完全適應(yīng)新形勢發(fā)展的需要，因?yàn)槠浔举|(zhì)上仍屬于多頭管理，繼而難以形成統(tǒng)一的管理體制，造成分配標(biāo)準(zhǔn)不一致，管理方式不一致，各房屋管理部門之間缺乏必要的協(xié)調(diào)和溝通，致使管理和責(zé)任不到位，甚至相互推諉。

3.高校公用房產(chǎn)科學(xué)化管理還未成熟

在房產(chǎn)分配中，應(yīng)使用哪些數(shù)據(jù)和指標(biāo)作為科學(xué)依據(jù)，如何評估資源配置的合理性，如何變更與交接等，均缺乏精確的辦法與流程。高校公有房產(chǎn)只局限于運(yùn)用行政手段進(jìn)行一次性分配，不能隨各部門所承擔(dān)的教學(xué)、科研及人員的變化而進(jìn)行動態(tài)管理，造成分配容易，回收困難，統(tǒng)一調(diào)配難度大，形成了公用房產(chǎn)使用苦樂不均，利用率不高，效益低下的被動局面。

總之，高校公共房源的管理和使用，還處于粗放式管理模式下，高校內(nèi)部各部門往往都從各自使用方便的角度出發(fā)，一味要求增加用房數(shù)量，而不管增加后使用效率的高低，更不會顧及其他部門的迫切需求，哪怕是可要可不要的房屋也要千方百計(jì)地爭取。

二、構(gòu)建高校公用房產(chǎn)科學(xué)管理體系的基本思路

符合客觀實(shí)際的管理策略是最有效的，在具體管理中，只考慮剛性的限制和約束，不重視人性化的管理辦法是難以實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的。因此，在構(gòu)建高校公用房產(chǎn)管理使用制度上，特別要注重以下幾方面。

1.公用房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)科學(xué)化管理的要素分析

要實(shí)現(xiàn)公用房產(chǎn)科學(xué)化管理，離不開一定的可用資源和有效的管理制度。具體說來，以下幾方面因素將對公用房產(chǎn)的管理使用產(chǎn)生影響。

假設(shè)學(xué)校擁有足夠的房源，只要使用部門有正當(dāng)?shù)男枨?，理由正?dāng)充分，大都能申請到必要的房子，這樣，自然就不會有部門想方設(shè)法儲存房屋，造成房屋的空置。

假設(shè)學(xué)校各部門使用房屋時(shí)，都必須要付出一定的代價(jià)，那么，當(dāng)這個部門必須用房時(shí)，就不會因?yàn)楦冻鲆欢ù鷥r(jià)而不要房子；同樣，不需要房屋時(shí)，就不會再付出代價(jià)去盲目申請房源。

假設(shè)某部門的某處房子并不需要，如果不交，則其必須要繼續(xù)付出相應(yīng)的代價(jià)，這樣就會促使其主動交出房子。

弄清楚以上三點(diǎn)，制定公共房源占用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就相對容易了。基于此，高?？梢愿鶕?jù)本校所在城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境和本校教學(xué)科研的狀況，按照有利于校內(nèi)房源自然有序流動的原則，制定剛性的調(diào)節(jié)政策和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2.注重高校公有房產(chǎn)管理中的人性化管理

高校在公用房產(chǎn)管理中，堅(jiān)持以人為本的人性化管理不能缺失，這一點(diǎn)主要應(yīng)該體現(xiàn)在個別案例的管理上。比如，對于一些新興學(xué)科建設(shè)和一些學(xué)校重點(diǎn)學(xué)科或品牌專業(yè)的支持性用房，以及一些重要人才的保護(hù)用房，需要學(xué)校啟動個例并經(jīng)集體討論的批準(zhǔn)程序。這種個例，必須要以一定權(quán)威和公信度的批準(zhǔn)程序?yàn)榍疤幔T如，通過學(xué)校的黨委常委會或校長辦公會等決策機(jī)構(gòu)來認(rèn)定，不能由哪個人或哪個管理部門可以拍板。當(dāng)然，這種支持性個例的房屋使用，在批準(zhǔn)使用的同時(shí)，也要有相應(yīng)配套的收回方案，明確在什么情況下該房屋劃轉(zhuǎn)為普通收費(fèi)用房，進(jìn)入流通范疇，這樣，才不會給管理職能部門日后收回房源留下后遺癥。

三、高校公用房產(chǎn)管理制度建設(shè)的內(nèi)容和實(shí)施策略

制度化管理和人性化管理是管理學(xué)中的辯證法，兩者不可偏廢。一方面，不能因?yàn)橛兄贫纫?guī)定，使該干的事不干，阻礙發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；也不能因?yàn)閺?qiáng)調(diào)人性化管理，把各種制度規(guī)定拋得一干二凈，變成隨意管理。管理中的制度化建設(shè)，需要管理理論的支撐和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的驗(yàn)證。

1.公用房產(chǎn)使用管理制度涵蓋的基本內(nèi)容

以筆者所在高校為例，學(xué)校制訂了“高校公有房產(chǎn)使用管理?xiàng)l例”，具體涵蓋了以下內(nèi)容。

（1）總則

即制定該條例的目的和達(dá)到的目標(biāo)，說明對提高辦學(xué)水準(zhǔn)的意義，特別指出了制定條例的政策依據(jù)，如，參照國家計(jì)委、國家教委和國家建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《普通高等學(xué)校建筑規(guī)劃面積指標(biāo)》（建標(biāo)[1992]245號文件）的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合學(xué)校的實(shí)際情況以及學(xué)校指定的《公用房產(chǎn)定額面積測算試行辦法》等。

（2）公用房產(chǎn)的定義、范圍與分類

雖然目前尚無權(quán)威統(tǒng)一的分類方案，各高校的分類也不盡相同，但綜合現(xiàn)有資料及多數(shù)高校的實(shí)際情況，根據(jù)公用房的不同用途，可大致分為八種類型，即：黨政辦公用房、教學(xué)用房、科研用房、公共服務(wù)用房、有償服務(wù)用房、產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)用房、后勤用房、待分配用房。每一類別用房均須精確界定，每一間房屋都必須能夠確切地歸入一種類別，分類務(wù)必全面細(xì)致，盡量從功能出發(fā)，可以忽略使用年限、既往用途、過去管理歸口單位等。

（3）公用房產(chǎn)的分配與使用原則

首先，必須有利于教學(xué)、科研的需要，有利于為學(xué)生服務(wù)及各項(xiàng)活動的開展。其次，應(yīng)該堅(jiān)持發(fā)展的原則，公用房產(chǎn)的安排和使用應(yīng)該著眼于發(fā)展，要留給學(xué)校發(fā)展的空間。另外，要遵循科學(xué)和公平的原則，科學(xué)制定公用住房定額管理分配指標(biāo)，公正公平地分配公用房屋。最后，還要堅(jiān)持公有房產(chǎn)管理的動態(tài)化，使分配給各部門的公有房屋伴隨著教學(xué)實(shí)驗(yàn)任務(wù)、學(xué)生人數(shù)的增減進(jìn)行必要的調(diào)整，從而保證公用房產(chǎn)的使用效益。也就是說，要做到收得上，放得下，調(diào)得動。

（4）統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置與組成

成立學(xué)校公用房產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，具體名稱可由各學(xué)校自行擬定，但總的架構(gòu)應(yīng)為：主管校長負(fù)總責(zé)，后勤集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)為具體責(zé)任人，相關(guān)職能部門各推舉一人兼職作為房產(chǎn)管理專員，房屋管理中心作為具體辦事部門。由以上人員組成的管理機(jī)構(gòu)，可根據(jù)情況選舉3-5人為常設(shè)監(jiān)管小組。房屋管理中心主任一般可作為該機(jī)構(gòu)的工作秘書。房產(chǎn)管理專員應(yīng)熟悉本部門的教學(xué)科研基本情況和房屋使用情況，并作為部門間的主要溝通人，做到上下溝通并能及時(shí)反饋相關(guān)情況。

（5）確定定額分配的依據(jù)及動態(tài)監(jiān)管的指標(biāo)

主要應(yīng)參考：用房部門的職能、職工編制及行政級別、學(xué)生人數(shù)、教學(xué)任務(wù)量、實(shí)驗(yàn)內(nèi)容及課時(shí)數(shù)、科研與課題需要、所服務(wù)人群的數(shù)量、既往使用效率、發(fā)展規(guī)劃的需要等。初次分配后，每年應(yīng)重新評估上述內(nèi)容，為修訂及再次分配提供依據(jù)。要把定額分配與動態(tài)再分配作為一種工作常態(tài)，根據(jù)需要適時(shí)變更。房產(chǎn)經(jīng)管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)變更后，由所在部門的管理專員進(jìn)行登記與交接，經(jīng)辦事部門核實(shí)后簽字存檔。

（6）補(bǔ)貼與獎勵措施

為確保物盡其用，拒絕浪費(fèi)，對各單位的公有房屋應(yīng)逐一核定配額及占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)給予相應(yīng)的補(bǔ)貼，納入財(cái)務(wù)預(yù)決算管理。凡對比定額節(jié)約了用房并交還學(xué)校的，按節(jié)約面積及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)給予獎勵；對超過定額用房的，則按超定額付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收“超額用房費(fèi)”。這種以經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)用房的辦法，有利于調(diào)動各單位、處室主動節(jié)約的積極性。

（7）堅(jiān)持定期審計(jì)并對條例適時(shí)修訂制度

對所有分配方案及依據(jù)、變更、使用效率、折舊及維修、補(bǔ)貼與獎勵等事項(xiàng)，應(yīng)定期公示并接受廣大師生監(jiān)督。根據(jù)政策需要和學(xué)校發(fā)展情況，在確有必要對條例進(jìn)行修訂時(shí)，應(yīng)當(dāng)由管理機(jī)構(gòu)提出新的修改事項(xiàng)并說明理由，報(bào)學(xué)校批準(zhǔn)后實(shí)施。每次修定均作為原條例的升級版本，并編號存檔備查。

2.提高高校公用房產(chǎn)使用管理效率的策略

高校可通過以下運(yùn)行模式加強(qiáng)對公共房產(chǎn)使用的管理。

（1）成立管理機(jī)構(gòu)，明確組織領(lǐng)導(dǎo)、管理責(zé)任人和具體工作人員

對各崗位的職責(zé)、分工與例會方式、會議決議形成及報(bào)批方式、工作內(nèi)容步驟及完成時(shí)限提出明確要求。要及時(shí)收集群眾反饋意見、建議和改革方案等，亦可在校園網(wǎng)或校報(bào)上設(shè)立專門園地。

（2）對公用房產(chǎn)進(jìn)行摸底核查，建立細(xì)化的房屋檔案

要對學(xué)校的房屋資源進(jìn)行全面徹底的清查，對房屋使用情況、房屋面積、房屋結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施配備等情況做到心中有數(shù)。房產(chǎn)管理中心可制訂專門的調(diào)查表格，整理核實(shí)已有房產(chǎn)資料，對缺失或模糊的數(shù)據(jù)，由相關(guān)部門的管理專員在其部門所掌握的資料中查找補(bǔ)充。數(shù)據(jù)匯總后必須與總數(shù)核對無誤，形成公用房產(chǎn)的詳細(xì)權(quán)威檔案。

（3）確定分配依據(jù)，制定與人才培養(yǎng)、科學(xué)研究和社會服務(wù)發(fā)展相適應(yīng)的房屋分配框架

此項(xiàng)工作任務(wù)繁雜，涉及部門眾多，信息量大。從現(xiàn)實(shí)可行性的角度考慮，對于行政和教學(xué)科研用房，依靠各學(xué)院、處室現(xiàn)有人員編制，學(xué)生分布情況，承擔(dān)的教學(xué)任務(wù)數(shù)量、課題及科研項(xiàng)目情況，落實(shí)每間房屋、每塊場地的用途，同時(shí)說明現(xiàn)有安排與布局的依據(jù)及必要性。對于大量服務(wù)性用房或場地，則需由使用者提供所服務(wù)學(xué)生的人數(shù)、使用的房屋數(shù)量，近3年的平均使用率和社會效益。對于經(jīng)營性用房需報(bào)告平均經(jīng)濟(jì)效益、上交學(xué)校的平均利潤。上報(bào)匯總后，學(xué)校房產(chǎn)統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)召開會議，重新分析歸類，經(jīng)過對各類用房的總房間數(shù)及總面積數(shù)與各類功能需求數(shù)據(jù)的比對，測算出各種類用房及各部門應(yīng)享有的基本面積數(shù)。

（4）條例公布暨初次分配方案

在前述準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上，經(jīng)對上述數(shù)據(jù)資料整理后，按照本文第二部分歸納的條例制定的基本原則，撰寫條例細(xì)目內(nèi)容，以此作為初始分配依據(jù)。為保證公平及促進(jìn)節(jié)約，制定“給予補(bǔ)貼、獎勵、部分面積有償使用、變更租用費(fèi)用”等辦法。

（5）公用房產(chǎn)使用應(yīng)通過簽署協(xié)議的方式，明確責(zé)權(quán)利

條例及初次分配方案公布實(shí)施后，學(xué)校分配給校內(nèi)各單位使用的公用房，由學(xué)校管理機(jī)構(gòu)與各用房單位簽訂“公用房使用協(xié)議”，憑使用權(quán)證取得房屋的合法使用權(quán)。協(xié)議須注明房屋的具體情況、費(fèi)用情況、維護(hù)及安全要求、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借的禁止、改擴(kuò)建及變更的申請、閑置時(shí)間的限制與收回等項(xiàng)目內(nèi)容。

（6）加強(qiáng)日常監(jiān)管，建立常態(tài)化的公用房產(chǎn)使用管理與流通機(jī)制

房屋管理中心對于每間公用房應(yīng)建立使用情況記錄，每半年對公用房的使用情況檢查一次；年底對《房屋使用權(quán)證》和《用房協(xié)議》進(jìn)行核定。各單位用房情況如需變更，需及時(shí)上報(bào)。為使學(xué)校公共教室內(nèi)設(shè)施保持良好的使用狀態(tài)，保證正常的教學(xué)秩序，需特別關(guān)注那些未經(jīng)學(xué)校批準(zhǔn)占用學(xué)校公共教室舉辦各類培訓(xùn)班、招聘會及各種變相挪作他用的情況。

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