樓市調(diào)控重在治本

樓市調(diào)控重在治本

在國人的生存字典里，“幸福=有房”成為一種約定俗成。近十年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“房子”成為中國人最大的消費(fèi)支出。對住房的狂熱“追棒”，似乎已將中國人帶入了一個高房價、低幸福的窘境，至今難以退燒。

“十二五”時期，中國房價調(diào)控的目標(biāo)是：逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局。本著這一調(diào)控基調(diào)，年后，“新國八條”要求之下的各城市房產(chǎn)“限購令”紛紛亮相；4月1日前，全國100多個城市公布了房價調(diào)控目標(biāo)。

然而，回顧過去一年來我國房地產(chǎn)調(diào)控的政策軌跡，從2010年1月的“國11條”、4月的“國10條”，到9月多部委聯(lián)合出手調(diào)控房價，再到今年年初“新國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推出……中央調(diào)控房地產(chǎn)力度正越來越大，但近期房價依然沒有松動的跡象，現(xiàn)實與社會期待顯現(xiàn)出背道而馳的態(tài)勢。

房價的高與低、漲與降無論是對于研究者、開發(fā)商還是消費(fèi)者，都呈現(xiàn)出一種不明朗的態(tài)勢。住房作為一種特殊的商品，與其他商品的最大不同，就是既可以用來消費(fèi)也可以投資，樓市調(diào)控不能僅僅依靠政府的政策驅(qū)動。從根本上消除房價的“不可承受”之重，還需要厘清和解決一些存在已久的障礙。

房價中的最大組成部分，就是土地出讓金。根據(jù)已公布的統(tǒng)計數(shù)字，從2003年到2010年，大中城市平均房價上漲了3倍左右，年度土地出讓金總額卻是增長了5倍以上。土地出讓金的高增長成為牽引房價上漲的重要因素。要從根本上改變高房價，掃清土地出讓金過高的障礙勢在必行。而解決這個問題，就必須涉及到解決目前分稅制中的地方財權(quán)和事權(quán)的不匹配問題，即地方事權(quán)大、財權(quán)小的問題。為此應(yīng)減少地方的事權(quán)，擴(kuò)大地方的分稅比例或者是財政稅收返還比例和轉(zhuǎn)移支付比例。只有解決了這一問題，才能為房價下降提供堅實的市場基礎(chǔ)。

盡管從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，中國人均收入在十年間增長了2-3倍，然而，在驚人的房價增速面前，收入增長數(shù)據(jù)顯然不值一提。盡管近期陸續(xù)出臺的各城市房價調(diào)控目標(biāo)中，不少城市都將“房價漲幅低于G D P和居民收入增幅”作為目標(biāo)，但十年來房價的高增長卻是不可否認(rèn)的事實。面對“身居高位”的房價，即便是增幅有所減緩，與緩慢增長的人均收入相比，仍不可同日而語。顯然，緩解高房價壓力還在于如何有效解決居民收入低問題。這既要通過推動居民直接收入的提高來實現(xiàn)，也要通過對企業(yè)和個人大幅度減稅加以實現(xiàn)。更重要的一點(diǎn)是解決財富和收入極端分化問題，是抑制推高房價的源頭。

當(dāng)下嚴(yán)重市場失靈的樓市，的確需要行政力量干預(yù)糾偏，但這只是權(quán)宜之計。長期而言，房價回歸理性仍需依靠市場的自發(fā)調(diào)節(jié)。地方政府加大保障房建設(shè)，其意義或許比直接遏制房價要深遠(yuǎn)得多。政府建造的保障房將是商品房的廉價替代，既能降低百姓購買商品房的必要性，同時也可降低剛需集中爆發(fā)推高房價的可能性。推動保障房建設(shè)速度，既是對政府部門調(diào)控房價的重要市場手段，同時也是讓房價回歸市場，進(jìn)入理性自發(fā)調(diào)節(jié)通道的重要推手。