特殊背景下成都市房地產(chǎn)業(yè)的SWOT分析

　　摘 要：隨著第三個國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)獲得國家批準(zhǔn)，地震災(zāi)后重建政策的進(jìn)一步落實(shí)以及金融危機(jī)背景下擴(kuò)大內(nèi)需政策的出臺，成都房地產(chǎn)市場迎來了前所未有的發(fā)展良機(jī)。文章用SWOT方法分析了這個特殊背景下成都房地產(chǎn)市場存在的優(yōu)勢和劣勢、機(jī)會和威脅，并據(jù)此提出幾點(diǎn)成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略。
　　關(guān)鍵詞：綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 災(zāi)后重建 擴(kuò)大內(nèi)需 成都市房地產(chǎn)業(yè)
　　中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
　　文章編號：1004-4914（2011）01-273-02
　　
　　一、成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程
　　成都是一個神秘的東方之都，建城至今城名未改，城址未遷，這在今天的中國再也找不到第二個這樣的城市。2008年“5.12”地震，成都離震中汶川僅92公里，但城市中心城區(qū)有驚無險、安然無恙，足見古人選擇成都城址多么得當(dāng)。
　　成都?xì)v代都是中國西南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和長江流域的重要城市，近年來成都市區(qū)西面金沙遺址的發(fā)現(xiàn)和發(fā)掘，更改寫了成都的歷史，證明3000多年前，以成都為中心的長江上游地區(qū)也是中華文明的發(fā)祥地之一。杜甫詩句“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”生動描繪了古代成都商賈如云、車水馬龍的繁榮景象，成都不僅過去如此，而且城市不斷發(fā)展，長期繁榮。
　　成都建筑歷史同建城歷史一樣悠久，房地產(chǎn)業(yè)自建城以來，從無到有，從弱到強(qiáng)，經(jīng)歷了翻天覆地的變化和飛速的發(fā)展，尤其是近代以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展跌宕起伏，是傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化、中國文化與西方文化相互碰撞又相互交融的過程，成都房地產(chǎn)業(yè)從古至今，大體經(jīng)歷了六個發(fā)展階段。
　　 二、對當(dāng)前背景下成都市房地產(chǎn)業(yè)的SWOT分析
　　改革開放以來，中央先后重點(diǎn)發(fā)展珠三角、長三角、京津唐及渤海灣，上世紀(jì)90年代末中央實(shí)施西部大開發(fā)，成都終于搭上發(fā)展的快車道，城市快速發(fā)展，但處于西部的成都與東部沿海城市仍有較大差距。中央審時度勢，從“局部發(fā)展、以點(diǎn)帶面發(fā)展步入兼顧大勢、總體平衡、協(xié)調(diào)發(fā)展”的中國經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展思路出發(fā)，批準(zhǔn)成都成為“國家綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)”，“新特區(qū)”的設(shè)立是中央加快推進(jìn)西部大開發(fā)的重大戰(zhàn)略部署，通過成渝經(jīng)濟(jì)圈帶動中西部地區(qū)的發(fā)展，盡快打造中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新的重要增長極，這是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局謀篇的必然選擇。
　　1.優(yōu)勢（S）分析。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，發(fā)展?jié)摿薮?。近年來，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，從1998年到2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù)十年均保持高增長的趨勢，增長幅度雖經(jīng)多次調(diào)整，但到2008年以前增幅均超過17%，其中2005年-2007年，增幅均創(chuàng)新高，分別達(dá)到53．0%、37、4%和47%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期全國平均水平19.8%、21.8%、30.2%。數(shù)據(jù)說明，從2005開始我國房地產(chǎn)投資正在向成都等西部城市轉(zhuǎn)移。加之成都擁有“三中心、兩樞紐”特殊區(qū)位優(yōu)勢，是四川全省、整個大西南，甚至遠(yuǎn)達(dá)大西北廣大區(qū)域眾多購房者的理想居家城市。同時，我國西南地區(qū)腹地豐富的資源，相當(dāng)一部分不是通過廣州、上海、珠三角、長三角和國際社會接軌，日益增多的是通過以成都為核心的城市窗口，直接和世界對接。諸多優(yōu)勢的集合，使成都房地產(chǎn)市場擁有深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿?，成都已漸漸成為國內(nèi)最熱門的投資城市之一。（2）良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭使成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有比較優(yōu)勢。自1991年以來成都市經(jīng)濟(jì)一直保持兩位數(shù)增長，1995年至2000年經(jīng)濟(jì)增長速度在10.7%至11.8%區(qū)間，2003年至2006年經(jīng)濟(jì)增長速度在13%至14%區(qū)間，到2007年，經(jīng)濟(jì)增長速度達(dá)到了15.3%的高峰值。2008年成都GDP達(dá)到3901.0億元，比上年同期增長12.1%，高于全國9.0％的增長水平。據(jù)測算，地震對成都經(jīng)濟(jì)增速的影響約2.3個百分點(diǎn)，如果不是金融危機(jī)，2008年的增長應(yīng)該高于2007年水平，2009年成都GDP同比增長14.7%，高于全國8.7%的水平?？梢姡鹑谖C(jī)對成都經(jīng)濟(jì)的影響較小，加上居民非常高的儲蓄率，消費(fèi)需求的釋放必然激發(fā)對房地產(chǎn)的投資熱情，給成都房地產(chǎn)業(yè)帶來機(jī)遇。事實(shí)上，以成都為核心的成都平原經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)成為外商投資中國內(nèi)陸的首選地區(qū)，成都的投資環(huán)境已接近長江三角洲和珠江三角洲的水平。
　　同時，成都在城市化水平、軟實(shí)力、綜合房地產(chǎn)潛力以及房地產(chǎn)土地成本等方面均具有比較優(yōu)勢。不久前，《中國新型城市化報告》統(tǒng)計分析顯示，成都的新型城市化總水平排名第六，超過天津、杭州、寧波等人均GDP總量，大大高于成都的東部城市。在50個“中國最具軟實(shí)力城市”大型抽樣調(diào)查中，成都名列榜首。在最新研究報告《中國新興城市40強(qiáng)》中，成都成為最強(qiáng)綜合房地產(chǎn)潛力城市之一，在辦公樓市場、商鋪市場、產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場三大領(lǐng)域，成都都進(jìn)入了最具潛力城市的前列。在土地成本方面的優(yōu)勢也很突出。據(jù)成都市國土局的數(shù)據(jù)顯示，成都土地相對北京、上海、廣州這些一線城市供應(yīng)量充裕、價格低廉，這足以令投資者對成都地產(chǎn)趨之若鶩。而且成都的基礎(chǔ)設(shè)施一直在改進(jìn)提高，成灌鐵路、地鐵1號線已建成通車，這些都將推動房地產(chǎn)更加活躍。
　　2.劣勢（W）分析。（1）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。2006年以來，成都市政府專門發(fā)文明確要求調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，基本思路是“保障低端、調(diào)控中端、引導(dǎo)高端”。但近年來的實(shí)際情況是高檔住宅、別墅、商業(yè)建筑等非普通商品房反而越建越多。據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查顯示，2008年，成都一手住宅市場主要在售樓盤高層占59%，超高層占15%，低密度的多層及小高層物業(yè)的市場比率日趨減少。中原地產(chǎn)預(yù)測，在未來的5～10年內(nèi)，最適合成都白領(lǐng)階層居住的“小三房”等產(chǎn)品將成為稀缺產(chǎn)品。與此同時，成都的經(jīng)濟(jì)適用房存在不適用、位置偏遠(yuǎn)、房屋本身條件欠佳、價格不經(jīng)濟(jì)以及市場監(jiān)管力度不夠等諸多弊端。（2）成都房價攀升風(fēng)險加快。隨著樓市的升溫，開盤頻率增加，成都樓市價格也是一批高過一批。價格的上漲是當(dāng)前特殊背景下各種綜合因素作用的結(jié)果，但主要還是內(nèi)在合理性因素的作用，比如城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；城市人居環(huán)境改善；樓盤外觀、功能設(shè)計、建材使用、環(huán)境配套等方面的品質(zhì)提升；地價、開發(fā)成本上升、新房建造質(zhì)量提升都會促進(jìn)有效需求的增加，促使房價上漲。另一方面，“新經(jīng)濟(jì)特區(qū)”效應(yīng)，引起了省內(nèi)、國內(nèi)乃至國外的廣泛關(guān)注，導(dǎo)致大批投資者涌向成都，正如當(dāng)年的深圳、浦東一樣，也起到了推波助瀾的作用。當(dāng)然成都新特區(qū)與浦東、濱海的“綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”提法略有不同，其側(cè)重點(diǎn)是加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程和新農(nóng)村建設(shè)，縮小城鄉(xiāng)差距。所以，成都的房價絕不會向浦東或?yàn)I海看齊。但東南亞金融風(fēng)波后的新加坡房價、日本泡沫破滅后連續(xù)十年的房地產(chǎn)狀況應(yīng)引以為戒。
　　3.機(jī)會（O）分析。2009年以來，成都房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)較大幅度的回升，其程度高于全國城市水平，不可否認(rèn)，未來成都房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)面臨種種發(fā)展契機(jī)。（1）大批知名房企入駐。成都目前共有130余家世界500強(qiáng)企業(yè)、數(shù)十家中國100強(qiáng)企業(yè)、上百家全球研發(fā)中心在這里投資興業(yè)，境內(nèi)外知名房企紛紛入住。隨著深圳、上海、北京等一線城市房地產(chǎn)市場的日益飽和及土地供應(yīng)的日趨貧乏，實(shí)力雄厚的中外房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向西部市場展開角逐，成都是他們首當(dāng)其沖的選擇。萬科、中海、雅居樂、恒大、和記黃埔、九龍倉、新世紀(jì)、新鴻基等大批知名房企的入駐，不僅能帶來大量的資金，提供戶型更新、質(zhì)量更高的產(chǎn)品，有利于成都與國內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市接軌，還有利于帶動一批本地房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，從企業(yè)管理、融資模式、開發(fā)模式等方面都提供了更新的經(jīng)驗(yàn)。（2）成都有絕好的優(yōu)惠政策。地震和金融危機(jī)后，成都市政府迅速出臺了比全國任何一個地方都更優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策，能給成都房地產(chǎn)市場以巨大信心。一方面有災(zāi)后重建的優(yōu)惠政策，“5.12”地震后，國家迅速加大了對四川（包括成都）地區(qū)的財政補(bǔ)貼和政策傾斜力度，成都政府對穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)出臺的補(bǔ)貼、減稅等政策的做法也是率先執(zhí)行，這無疑增強(qiáng)了開發(fā)商對成都投資的信心，蘊(yùn)藏著無限商機(jī)。震后不久，企業(yè)對震后重建的很多項目都很感興趣，像GE要加大對成都基礎(chǔ)設(shè)施的投入，廣東珠江投資公司、第一太平戴維斯成都公司、仲量聯(lián)行領(lǐng)盛投資管理公司等眾多外來有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)都認(rèn)為成都房地產(chǎn)市場機(jī)會無限。另一方面有應(yīng)對金融危機(jī)的優(yōu)惠政策，國家有4萬億元投資、2009年1~5月份5.8萬億元新增信貸、貨幣政策繼續(xù)從寬等政策，成都投資150億元改造中心城區(qū)“兩軸四片”，城中村、棚戶區(qū)、東郊企業(yè)生活區(qū)危舊房改造項目的推進(jìn)及鼓勵安置拆遷戶等措施的執(zhí)行等政策促使樓市回暖。（3）城市化進(jìn)程將帶動房地產(chǎn)業(yè)需求的增長。房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性。支持成都城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不僅僅是重建，而是城市本身的發(fā)展和建設(shè)。當(dāng)前，成渝地區(qū)是我國房地產(chǎn)四個熱點(diǎn)地區(qū)之一，“十二五”期間，國家將加大對中西部地區(qū)的政策傾斜力度，一方面，“城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程”將有實(shí)質(zhì)性的改革深化。農(nóng)村土地將被放寬限制，近郊農(nóng)村的土地能名正言順地進(jìn)行整體規(guī)劃，大規(guī)模用于城市整體的擴(kuò)展建設(shè)。通過近郊、遠(yuǎn)郊土地的置換，對小塊、分散的土地資源的整合，達(dá)到為中心城市提供土地資源的目的，優(yōu)化了房地產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境；新特區(qū)政策會吸引更多外資進(jìn)來，尤其是囊括金融、開發(fā)、代理等房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)的更多房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)將對成都樓市形成強(qiáng)有力的支撐。另一方面，隨著“新特區(qū)”建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)，農(nóng)村土地進(jìn)入城市規(guī)劃建設(shè)的同時，郊區(qū)的農(nóng)民將逐漸變成城市市民，成為房地產(chǎn)市場新的消費(fèi)者，各行業(yè)投資者和求職者也將成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的終端消費(fèi)者，他們將改變成都房地產(chǎn)需求以剛性的居住需求為主的局面。
　　
　　4.威脅（T）分析。（1）地震和金融危機(jī)對成都房地產(chǎn)市場的影響并未消除。盡管地震對成都房地產(chǎn)市場的影響有限，但對購房者的心理影響是長遠(yuǎn)的，并非暫時的優(yōu)惠政策出臺能夠完全化解，成都區(qū)域房地產(chǎn)市場的恢復(fù)將是一個較長的過程。同時，地震后對建筑物品質(zhì)提出了更高要求，對開發(fā)商在土地規(guī)劃運(yùn)作方面要求也更高，客戶更會選擇建筑質(zhì)量好、抗震度高、疏散性更強(qiáng)的物業(yè)產(chǎn)品。這必然引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的兩極分化，品牌房地產(chǎn)企業(yè)在管理和質(zhì)量控制上的優(yōu)勢將吸引更多購房者，從而增大中小企業(yè)的生存壓力。
　　金融危機(jī)造成資金短缺是很多開發(fā)商前所未有的頭疼事，成都多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，“比例很少的自由資金+銀行貸款+預(yù)售款”是他們“囊中”羞澀的現(xiàn)實(shí)境況，大多自有資金不足五成，實(shí)力弱小的開發(fā)商則幾乎是依賴銀行度日。金融危機(jī)以后，成都房地產(chǎn)行業(yè)投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現(xiàn)同比下降的態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長的直接貢獻(xiàn)度也在降低，這些是成都近年少有的現(xiàn)象。
　?。?）行業(yè)競爭加劇。成都房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眾多，但銷售額超過10億元以上的并不多，這部分企業(yè)中多以外來開發(fā)商為主，他們的到來極大地提升了成都房地產(chǎn)行業(yè)的競爭水平。2006年底是外資大量進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場的標(biāo)志，即使在經(jīng)濟(jì)不景氣的2008年，地產(chǎn)“百億軍團(tuán)”的13家企業(yè)中來到成都的就有8家，萬科、綠地、中海、恒大、保利、富力、龍湖、雅居樂都各有一片天地，各有一番作為，2009年都加大了在成都的投入力度。同時與一般城市相比，成都的房地產(chǎn)市場的集中度要高得多，藍(lán)光、萬科、中海、龍湖和華潤等市場份額前五名的開發(fā)商總共占據(jù)了市場30%的份額。
　　當(dāng)成都房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展進(jìn)入到目前的深度調(diào)整期時，開發(fā)商經(jīng)歷了融資渠道單一、終端銷售市場不暢、資本的瓶頸等困境之后，開始沉下心來研究產(chǎn)品、深入挖掘市場定位，不少品牌開發(fā)商也認(rèn)為放棄中低端，轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端可能是企業(yè)將面臨的戰(zhàn)略性調(diào)整。在2008年樓市一片低迷的時候，成都的開發(fā)商仿佛在一夜之間都紛紛將目光瞄準(zhǔn)了高檔住宅市場；而進(jìn)入2010年，這樣的市場態(tài)勢并沒有改變，依然有眾多開發(fā)商打出“高端牌”，當(dāng)然這樣一來高端市場的競爭又會日趨激烈。
　　三、抓住機(jī)遇，促進(jìn)成都市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展
　　通過以上分析可見，成都房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出，有擴(kuò)大內(nèi)需、災(zāi)后恢復(fù)重建和“新特區(qū)”建設(shè)的多重機(jī)遇，也有金融危機(jī)和地震的雙重壓力，在發(fā)展過程中，筆者認(rèn)為應(yīng)該采取以下策略抓住機(jī)遇，擴(kuò)大優(yōu)勢，迎接挑戰(zhàn)。
　　1.認(rèn)清形勢，練好內(nèi)功，壯大開發(fā)企業(yè)自身。成都房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)發(fā)展到一個相對高峰期，正是市場的過度繁榮造成了房地產(chǎn)企業(yè)的魚龍混雜局面，遭遇金融危機(jī)，正是進(jìn)行行業(yè)整合的好時機(jī)，淘汰一些企業(yè)，讓大型房企規(guī)范化和規(guī)?；\(yùn)營已是大勢所趨。2008年以后，成都房地產(chǎn)市場雖有明顯回暖跡象，但眾多中小房企激進(jìn)發(fā)展、缺少風(fēng)險防范措施，這使得房地產(chǎn)企業(yè)采用多元融資渠道顯得尤其重要。除此之外，成都的本土企業(yè)要想在競爭激烈的市場中謀求出路，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合作戰(zhàn)是條必由之路。
　　2.優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步完善住房保障制度。從2006年4月開始至今，成都市政府創(chuàng)新性地在全國率先提出了“保障低端、調(diào)控中端、引導(dǎo)高端”的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)思路，將公共住房保障制度的外延不斷延伸，將住房保障與市場接軌，通過市場手段，強(qiáng)化產(chǎn)品供應(yīng)，著手建立健全以政府為主導(dǎo)并與市場有機(jī)結(jié)合的公共住房供應(yīng)、分配和管理模式，從“零租金”廉租房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房，到“農(nóng)民工宿舍”、“高級員工公寓”、“大學(xué)畢業(yè)生公寓”，推出了不同“品種”的公共住房。但近年來的實(shí)際供應(yīng)情況并不理想，低端保障、中端調(diào)控方面嚴(yán)重不到位，必須充分發(fā)揮政府調(diào)控和市場配置兩方面的功能，嚴(yán)格按規(guī)劃要求供應(yīng)土地，盤活存量土地，強(qiáng)化產(chǎn)品供應(yīng)，才能有效保證住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與平衡。
　　3.進(jìn)一步穩(wěn)定成都房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。成都一手住宅成交價格，經(jīng)歷了2004年-2006年上漲幅度相對穩(wěn)定，2007年成交均價達(dá)到最高，2008年的回落，2009年進(jìn)入顯著的調(diào)整階段。房價繼續(xù)上漲顯然不是好事，房價走出低谷以后，應(yīng)該讓它慢慢進(jìn)入勻速運(yùn)動，回落到合理的區(qū)間，而不是暴漲或暴跌。為此，要落實(shí)好政府有關(guān)宏觀調(diào)控政策，合理確定土地供應(yīng)總量，加大公共住房建設(shè)用地規(guī)模，實(shí)行有計劃的供地，同時進(jìn)一步將“保障低端、調(diào)控中端、引導(dǎo)高端”的住房供應(yīng)創(chuàng)新政策落到實(shí)處，讓老百姓買得起房，住得上房，住得好房。
　　4.抓住“新特區(qū)”城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)的契機(jī)，推進(jìn)城鄉(xiāng)住宅市場一體化。國務(wù)院批復(fù)的《成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案》明確：10年以后，成都市城市化率將達(dá)到70%，土地規(guī)?；?jīng)營流轉(zhuǎn)達(dá)到75%?，F(xiàn)代城市和現(xiàn)代化農(nóng)村和諧交融的新型城鄉(xiāng)形態(tài)將初步形成。成都應(yīng)抓住“新特區(qū)”城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)的契機(jī)，把城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一打造，建立城鄉(xiāng)一體化的房地產(chǎn)市場。但美好的藍(lán)圖貴在落實(shí)，今后要抓住“新特區(qū)”建設(shè)、災(zāi)后重建的契機(jī)，推進(jìn)城鄉(xiāng)住宅市場一體化。在這方面，成都目前已經(jīng)邁出了實(shí)質(zhì)性的步伐，但要達(dá)到總目標(biāo)要求，還需有序有效推進(jìn)。
　　
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