地產(chǎn)類股票投資的戰(zhàn)略思考

　　摘 要：文章從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律、房地產(chǎn)股票與房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，以及房地產(chǎn)股票與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)指標(biāo)、數(shù)據(jù)之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行分析，從而使投資者能從宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，貨幣、財(cái)政政策，匯率等主要幾個(gè)方面把握地產(chǎn)類股票的中長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)（囿于篇幅，僅從行業(yè)的層面上探討房地產(chǎn)類股票的投資戰(zhàn)略，并不對(duì)個(gè)股進(jìn)行展開(kāi)分析）。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 股票 投資 策略
　　中圖分類號(hào)：F830.91 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　文章編號(hào)：1004-4914（2011）01-013-04
　　
　　2007年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破碎，爆發(fā)了全球性的金融危機(jī)，中國(guó)股市也隨即大跌，地產(chǎn)指數(shù)（000006）從8165.36（2007年9月3日）高點(diǎn)跌至谷底1582.8點(diǎn)（2008年11月6日）。其后世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，而中國(guó)房地產(chǎn)股在2008年底出現(xiàn)“V型”反轉(zhuǎn)，領(lǐng)漲股市，率先走出陰霾。全國(guó)房?jī)r(jià)自2008年底經(jīng)歷了持續(xù)半年的回落后，于2009年6月再次大幅上漲，越來(lái)越多的人開(kāi)始擔(dān)心起中國(guó)樓市泡沫。2010年以來(lái)，國(guó)家制定的地產(chǎn)調(diào)控政策幾乎是“眼花繚亂”，意在阻止房?jī)r(jià)泡沫進(jìn)一步膨脹。然而房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，2010年年初全國(guó)各地樓市仍然量?jī)r(jià)齊漲。那么，地產(chǎn)股與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)行業(yè)，以及宏觀經(jīng)濟(jì)之間有沒(méi)有一定的相關(guān)性，作為投資者又該如何去把握地產(chǎn)股的投資時(shí)點(diǎn)？怎樣才能抄底、逃頂？……
　　回答這樣的問(wèn)題需要考慮的因素較多，但對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)使其易于掌握、具有較強(qiáng)的可操作性為佳。據(jù)此，本文擬從戰(zhàn)略的高度，撥冗存簡(jiǎn)，力圖僅從把握幾個(gè)核心因素便能掌握地產(chǎn)類股票的投資策略。
　　一、房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的周期性
　　地產(chǎn)類股票作為金融資產(chǎn)，它依附于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，投資房地產(chǎn)股票理應(yīng)深入了解這個(gè)行業(yè)。由于當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還未完全市場(chǎng)化，因此投資者要關(guān)注的不僅僅是行業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等情況，還需要結(jié)合我國(guó)特定的國(guó)情和政策等。
　　首先，其行業(yè)本身存在周期性。如果中國(guó)房地產(chǎn)存在周期性變化，并且知道目前市場(chǎng)正處于周期的哪一階段，那么也就能預(yù)知房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的變化發(fā)展趨勢(shì)；如果再進(jìn)一步了解地產(chǎn)股與地產(chǎn)行業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，即可正確把握地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，其受到市場(chǎng)供求狀況、消費(fèi)者預(yù)期、宏觀經(jīng)濟(jì)、相關(guān)政策等多方面因素的影響，但就其產(chǎn)業(yè)本身來(lái)說(shuō)，也與其他產(chǎn)業(yè)一樣，同樣存在著周期性波動(dòng)，即成長(zhǎng)、繁榮、衰退和蕭條。
　　其次，用什么指標(biāo)來(lái)考量其周期性。房地產(chǎn)周期可以參考不同房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，例如房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋銷售面積、房屋新開(kāi)工面積、房地產(chǎn)投資完成額以及國(guó)房景氣情況等。在正常情況下，這些指標(biāo)值隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也在逐步增長(zhǎng)，因此利用其增長(zhǎng)率可以更加直觀地觀察到其周期性波動(dòng)情況。但由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的局限性，有些指標(biāo)僅從近年來(lái)才開(kāi)始統(tǒng)計(jì)，無(wú)法全面地分析房地產(chǎn)行業(yè)的周期性情況。從諸多的指標(biāo)中我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額從1987年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)，時(shí)間跨度最廣；而房屋銷售價(jià)格指數(shù)（尤其是二手房銷售價(jià)格指數(shù)）更加靈敏，能夠更加準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況。因此，本文將以房地產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)率和房屋銷售價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率這兩項(xiàng)指標(biāo)，結(jié)合所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)綜合分析我國(guó)房地產(chǎn)的周期性情況。
　　從上圖并結(jié)合我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、調(diào)控政策等可以初步得出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1985年來(lái)呈現(xiàn)出四個(gè)周期：
　　第一周期：1985—1991年。1985年中國(guó)推行城市經(jīng)濟(jì)體制改革，1985年，我國(guó)在全國(guó)開(kāi)展城市經(jīng)濟(jì)體制，改單一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為以公有制經(jīng)濟(jì)為主體、多種經(jīng)濟(jì)成分共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局，高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理體制變?yōu)橐允袌?chǎng)調(diào)節(jié)為主的政府宏觀調(diào)控管理體制。房地產(chǎn)業(yè)從此開(kāi)始真正發(fā)展，1987年和1988年兩年中國(guó)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，1988年房地產(chǎn)投資額增加71.58%，隨后的一年政府開(kāi)始宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資逐漸冷卻，1990年投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（-7.11%）。
　　第二周期：1992—1998年。1992年在相關(guān)因素的影響下，促進(jìn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)外開(kāi)放和市場(chǎng)化的發(fā)展，房地產(chǎn)投資再一次迅猛增長(zhǎng)，一時(shí)間在全國(guó)范圍內(nèi)形成房地產(chǎn)業(yè)的“迅速膨脹”，全國(guó)盛行開(kāi)發(fā)區(qū)熱、圈地?zé)?，商業(yè)銀行通過(guò)規(guī)模貸款、違規(guī)拆借和自辦公司等用于圈地、炒地①。1993年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年投資額增長(zhǎng)幅度達(dá)到了空前的164.98%。然而，發(fā)展過(guò)快也造成了一系列諸如土地供求失衡、決策缺乏投資分析、投資結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，國(guó)內(nèi)（以海南地區(qū)為例）出現(xiàn)大量的“爛尾樓”，造成極大損失。國(guó)家再次進(jìn)行宏觀調(diào)控，收緊銀根，限制房地產(chǎn)企業(yè)融資等。這一系列調(diào)控措施取得了顯著的成效，房地產(chǎn)投資放緩且逐漸理性化，在1997年再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（-1.18%）。
　　第三周期：1998—2008年。1998年7月3日國(guó)務(wù)院頒發(fā)“國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)”文件，要求進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。首次提出建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。
　　這段時(shí)期房地產(chǎn)的發(fā)展較之前兩周期平穩(wěn)，1998年中國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)改革，開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)業(yè)逐步市場(chǎng)化。自此房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，2000年后，房地產(chǎn)年開(kāi)發(fā)投資額增幅均維持在20%~30%的水平。2003年達(dá)到30.33%，局部地區(qū)出現(xiàn)投資過(guò)熱，引發(fā)國(guó)家新一輪調(diào)控。此次房地產(chǎn)調(diào)控并沒(méi)有形成投資增幅的直線下降，而是逐漸放緩（見(jiàn)圖2），2005年降低至20.91%，2006年起又出現(xiàn)小幅回升，2007年再度達(dá)到30.2%的高點(diǎn)，國(guó)家再次進(jìn)行宏觀調(diào)控。另外，2008年爆發(fā)的金融危機(jī)也對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了很大影響，年底中國(guó)政府出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行刺激經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。從圖2中可看出，2007年12月，房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)11.3%，隨后逐漸下落，至2009年2月達(dá)到負(fù)增長(zhǎng)(-1.3%)。
　　第四周期：2009年至今。受金融危機(jī)影響，2009年各國(guó)經(jīng)濟(jì)均受到嚴(yán)重沖擊，當(dāng)局政府紛紛出臺(tái)救市措施，中國(guó)也推出了“4萬(wàn)億投資計(jì)劃”，房地產(chǎn)市場(chǎng)率先擺脫了經(jīng)濟(jì)下行的陰霾。從2009年3月起房地產(chǎn)投資完成額和房屋銷售價(jià)格指數(shù)增幅迅速回升，5月房地產(chǎn)銷售價(jià)格便恢復(fù)正增長(zhǎng)，2009年底初再次出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)過(guò)熱情況。這期間土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)，市場(chǎng)供求失衡等問(wèn)題也充分暴露出來(lái)。2010年4月，房地產(chǎn)投資累計(jì)完成額同比增幅高達(dá)36.24%，而房屋銷售價(jià)格同比增幅達(dá)12.8%。中央政府連續(xù)出臺(tái)了系列調(diào)控政策，從“國(guó)四條”到“國(guó)十一條”，地方政府問(wèn)責(zé)制、房產(chǎn)稅改革、二套房認(rèn)定等，調(diào)控力度空前，5月房屋銷售價(jià)格增幅在部分地區(qū)有所回落，但同比仍然增長(zhǎng)12.4%，較3月回落0.4%。
　　由圖1及行業(yè)周期的分析來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)由以前的大起大落，逐步向正在逐漸放緩。1998年后投資完成額開(kāi)始趨于平穩(wěn)，2003年后至2008年初（全球金融危機(jī)波及中國(guó)），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額及房屋銷售價(jià)格基本處于高位運(yùn)行。2008年下半年至2009年初，受全球金融危機(jī)的影響，跌至低谷后，重新回到高位。當(dāng)前基本是處于投資、投機(jī)、自住需求的膨脹與調(diào)控政策的相持階段。
　　同時(shí)，通過(guò)上述分析，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)變化周期在很大程度上產(chǎn)生于經(jīng)濟(jì)體制變化和政府政策調(diào)整，并非完全的市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)。如此產(chǎn)生的現(xiàn)象就是房地產(chǎn)行業(yè)周期發(fā)展隨著宏觀政策的變化而變化，分析周期也勢(shì)必結(jié)合國(guó)家政策導(dǎo)向。
　　
　　二、我國(guó)股市與房市的關(guān)系
　　西方發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)表明，股票市場(chǎng)存在財(cái)富效應(yīng)，即股票市值的上漲會(huì)刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)②。在有效市場(chǎng)中，股價(jià)在應(yīng)對(duì)新的有效信息后會(huì)迅速變化，新的價(jià)格總是體現(xiàn)了市場(chǎng)所有的公開(kāi)信息。房地產(chǎn)股的價(jià)格體現(xiàn)了投資者對(duì)該行業(yè)的未來(lái)現(xiàn)金流的預(yù)期，因此任何會(huì)影響未來(lái)現(xiàn)金流的變化都會(huì)提前在股價(jià)中得到反應(yīng)。房?jī)r(jià)與股價(jià)有顯著的正相關(guān)關(guān)系，但房?jī)r(jià)的變化往往滯后于股價(jià)的變化，中間存在著數(shù)月的時(shí)滯。這種相關(guān)關(guān)系是由市場(chǎng)間的邏輯關(guān)系所支撐的：當(dāng)經(jīng)濟(jì)上行時(shí)，人們的收入增加、消費(fèi)需求和投資水平也隨之增加，從而帶動(dòng)股價(jià)的上漲，而投資股市獲得的收益又刺激了房?jī)r(jià)的上漲；反之亦然。但從歷史數(shù)據(jù)看，中國(guó)的房市與股市關(guān)系更加復(fù)雜。
　　結(jié)合圖3和圖4中的地產(chǎn)指數(shù)，2001年至2005年，房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比一直保持著正增長(zhǎng)，而地產(chǎn)股指數(shù)卻持續(xù)下跌，這種反差可能是由于當(dāng)時(shí)的資本短缺和投資渠道匱乏造成的，在資金約束下，兩種投資方式互相替代，形成此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。
　　由圖4可見(jiàn)，2006年11月后這種關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)隨著股價(jià)的波動(dòng)而波動(dòng)，并且明顯滯后于股價(jià)變化，滯后期大約為3個(gè)月左右。當(dāng)2007年10月地產(chǎn)指數(shù)站上3173點(diǎn)的高峰時(shí)，房?jī)r(jià)的增幅是在次年的1月才達(dá)到波峰；2008年10月股指降至波谷時(shí)，房?jī)r(jià)的增幅也是于次年1月達(dá)到谷底。然而，房?jī)r(jià)和股價(jià)在2009年再次出現(xiàn)反方向變化，地產(chǎn)股市值暴跌，而房?jī)r(jià)則大幅上漲，在2010年5月增幅才有所下降。
　　總的來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊時(shí)期，房市和股市出現(xiàn)短暫的互相背離的反?，F(xiàn)象，但長(zhǎng)期來(lái)看，房市與股市“共進(jìn)退”的趨勢(shì)應(yīng)該是不變的，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向市場(chǎng)化的趨勢(shì)也是不變的。
　　三、貨幣政策與地產(chǎn)股的關(guān)系
　　寬松的貨幣政策表現(xiàn)為低利率、低存款準(zhǔn)備金率、高貨幣投放量等，刺激消費(fèi)和投資需求，股價(jià)、房?jī)r(jià)也隨之上漲；而緊縮的貨幣政策表現(xiàn)為高利率、高存款準(zhǔn)備金率、回籠貨幣等，控制通貨膨脹或經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，抑制消費(fèi)和投資需求，而股價(jià)、房?jī)r(jià)也會(huì)回落。
　　由于中國(guó)1998年實(shí)行“房改”后才有房屋價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，為了貨幣政策與房?jī)r(jià)的關(guān)系，本文結(jié)合了國(guó)內(nèi)的物價(jià)水平加以分析。圖5顯示了央行的貨幣投放量（M2）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）、房屋銷售指數(shù)和地產(chǎn)指數(shù)的相關(guān)關(guān)系。
　　貨幣投放一段時(shí)間后CPI開(kāi)始隨之升高，減少貨幣投放一段時(shí)間后CPI開(kāi)始下降，這種CPI略滯后于貨幣投放變化（或貨幣投放引致CPI變化）相關(guān)關(guān)系與我們的經(jīng)濟(jì)理論和現(xiàn)實(shí)相一致。例如，1991年至1993年，M2持續(xù)增加之后的一年左右，CPI大幅上漲，；993年開(kāi)始減少M(fèi)2投放的一年左右時(shí)間后，CPI增速也逐漸下降。另外我們從有了房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的1998年之后可以看出，房?jī)r(jià)的波動(dòng)方向和CPI的波動(dòng)方向基本一致，兩者都受M2的調(diào)整而變化。因此，我們要看房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)上漲或下降，只要看M2投放的增加或減少、或CPI的走高或走低即可。當(dāng)然房?jī)r(jià)的高漲也是影響CPI的主要因素之一。
　　而對(duì)于地產(chǎn)股投資來(lái)說(shuō)，則考慮到地產(chǎn)股的波動(dòng)快于實(shí)體的房?jī)r(jià)的波動(dòng)3個(gè)月左右，M2的波動(dòng)快于房?jī)r(jià)約1年左右，故在M2變動(dòng)的6個(gè)月之后地產(chǎn)股股價(jià)會(huì)隨之變動(dòng)，即M2增加的6個(gè)月左右后地產(chǎn)股股價(jià)開(kāi)始上升；M2減少的6個(gè)月左右后地產(chǎn)股股價(jià)開(kāi)始下降。
　　四、匯率政策與地產(chǎn)股的關(guān)系
　　上面曾提及按揭貸款為房地產(chǎn)這種缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)提供了充足的流動(dòng)性，其中流動(dòng)性的主要來(lái)源和2005年的人民幣匯改有著密切關(guān)系，匯改后中國(guó)市場(chǎng)出現(xiàn)的流動(dòng)性過(guò)剩也是造成地產(chǎn)股價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的主要原因。
　　2005年以前，人民幣實(shí)行盯住美元的固定匯率制度。2005年7月21日起，中國(guó)開(kāi)始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一攬子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度。人民幣的升值使大量國(guó)際資金流入中國(guó)市場(chǎng)，涌入股市與房市，解決了2005年以前投資市場(chǎng)資金匱乏的問(wèn)題，房?jī)r(jià)、股價(jià)一路飆升到2007年。
　　從上圖不難看出：從2005年7月21日匯改以來(lái)至2010年9月30日人民幣對(duì)美元從8.108升至6.701，升值17.35%，同期地產(chǎn)股從696.61點(diǎn)漲到3364.19，上漲了近5倍。其中：地產(chǎn)股在2007年9月3日達(dá)到8165.36點(diǎn)，是匯改時(shí)的11.72倍。
　　2007年9月3日之后直至2008年7月間，盡管人民幣快速升值，但地產(chǎn)股價(jià)卻一路下行，其原因是：（1）2007年9月3日從高點(diǎn)開(kāi)始回落，主要原因在于2007年房地產(chǎn)政策的連續(xù)出臺(tái)，并且在8月份的國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)文件后，變得更加急促和力度更加加大，而之前出臺(tái)的調(diào)控政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)與之疊加（見(jiàn)表1），導(dǎo)致地產(chǎn)股指數(shù)開(kāi)始下滑。2007年8月7日的國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)陸續(xù)在全國(guó)各省的貫徹以及央行加息等政策的配合，是此輪地產(chǎn)及地產(chǎn)股開(kāi)始走弱的主要因素。（2）隨著全球金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的波及，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊，在2008年10月至2009年2月的4~5個(gè)月間，經(jīng)歷了最艱難的時(shí)期，地產(chǎn)同樣不能幸免。當(dāng)然，金融危機(jī)后，在4萬(wàn)億刺激計(jì)劃和全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇的影響下，以及人民銀行在2010年6月19日再次宣布“進(jìn)一步推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革，增強(qiáng)人民幣匯率彈性”，吸引了國(guó)際熱錢(qián)的再次涌入，使得地產(chǎn)股在2009年7月28日再次創(chuàng)6136高點(diǎn)。
　　因此，從以上分析我們不難做出判斷，人民幣的升值吸引了國(guó)際游資的進(jìn)入、激發(fā)了投資需求的膨脹，導(dǎo)致熱錢(qián)的流入③，從而推高了房?jī)r(jià)、股價(jià)等投資品價(jià)格的上漲。這種邏輯關(guān)系可以作為長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資時(shí)所借鑒，當(dāng)然，遇國(guó)家政策調(diào)控力度過(guò)大、整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化等時(shí)，可短暫逃頂并把握抄底機(jī)會(huì)。
　　五、地產(chǎn)股估值與地產(chǎn)股的關(guān)系
　　對(duì)房地產(chǎn)股票進(jìn)行估值，這可以幫助投資者了解股票的內(nèi)在價(jià)值。當(dāng)前的股票價(jià)格反映市場(chǎng)對(duì)行業(yè)整體的未來(lái)預(yù)期，根據(jù)投資者對(duì)行業(yè)的預(yù)期，可以估算出一個(gè)“合適”的價(jià)格，而利用該價(jià)格和當(dāng)前股價(jià)相比較，便可知何時(shí)是合適的投資時(shí)機(jī)。若市價(jià)高于估值，意味著股價(jià)高于預(yù)期，可作為拋出的時(shí)機(jī)；若市價(jià)低于估值，意味這股價(jià)低于預(yù)期，可作為買(mǎi)入的時(shí)機(jī)。
　　對(duì)股票進(jìn)行估值有多種方法，不妨從橫向和縱向兩個(gè)維度分別進(jìn)行比較。橫向比較，對(duì)于上市公司來(lái)講，市場(chǎng)中比較多用的是利用行業(yè)平均的企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算公允價(jià)格；縱向比較。由于歷史的估值水平是已存在的事實(shí)，將之與現(xiàn)在估值水平相比有一定借鑒意義。
　　從市盈率（PE）來(lái)看，根據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)，截至2010年5月19日，A股地產(chǎn)股的平均PE為18.99倍，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大波動(dòng)的2008年為17.73倍。近期股價(jià)雖然已經(jīng)大幅下降，但仍然高于歷史低點(diǎn)，不排除地產(chǎn)股的股價(jià)仍然有下跌的可能。不過(guò)僅憑PE估值說(shuō)服力較差，因?yàn)樵谡{(diào)控風(fēng)暴下，房市成交量下滑，EPS隨之下滑，PE反而會(huì)上升。而由于市凈率（PB）中采用的賬面價(jià)值（B）較為穩(wěn)定，以此作為房地產(chǎn)股票的估值方法更為合適。
　　從19家經(jīng)營(yíng)較好的地產(chǎn)企業(yè)股票的市凈率(PB)來(lái)看，5月平均PB為2.1倍，而低點(diǎn)2005年和2008年均為1.2倍，也能看出地產(chǎn)股的股價(jià)離底部仍有距離。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，地產(chǎn)股PB一般在2~4間浮動(dòng)。分析地產(chǎn)龍頭公司的萬(wàn)科，萬(wàn)科A的PB估值最低點(diǎn)是1996年的0.71倍，從1997年到2006年，萬(wàn)科A的PB估值在2~4倍間波動(dòng)持續(xù)了9年。因此，在PB高于2倍的時(shí)候，股價(jià)并未被低估，而當(dāng)PB小于2倍時(shí)，可以認(rèn)為股價(jià)處于相對(duì)較低的水平，不失為地產(chǎn)股“買(mǎi)入”或增持的時(shí)機(jī)。
　　六、地產(chǎn)股未來(lái)投資機(jī)會(huì)分析
　　通過(guò)上述分析，可知地產(chǎn)類股股價(jià)對(duì)政策反應(yīng)極為靈敏，從較長(zhǎng)的周期去把握國(guó)際、國(guó)內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，洞悉我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，特別是對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控政策，對(duì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)股票價(jià)格走勢(shì)極為重要。擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)政策推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，房?jī)r(jià)、地產(chǎn)股價(jià)隨之上漲。而緊縮性的經(jīng)濟(jì)政策抑制投資和消費(fèi)，緩解物價(jià)過(guò)快上漲。以美國(guó)為首的量化寬松貨幣政策，倒逼各國(guó)實(shí)施松的貨幣政策，全球流動(dòng)性泛濫、通脹預(yù)期加劇，熱錢(qián)為了追逐高額的利潤(rùn)，流入發(fā)達(dá)國(guó)家自身實(shí)體經(jīng)濟(jì)的數(shù)量有限，而更多的將從發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)始流向新興市場(chǎng)國(guó)家，中國(guó)理所當(dāng)然成為熱錢(qián)流入的重要輸入對(duì)象。由于我國(guó)投資渠道較少，熱錢(qián)流入只能在“非樓即股”的投資渠道中做出選擇，但由于近年來(lái)房地產(chǎn)的“持續(xù)、快速上漲”為千夫所指，使得地產(chǎn)行業(yè)成為調(diào)控政策的重災(zāi)區(qū)，熱錢(qián)往年流入地產(chǎn)業(yè)賺取更大利潤(rùn)的空間越來(lái)越小，股市便成了熱錢(qián)流入途徑的霍伯森選擇。因此，在全球通脹壓力快速加大，全球股市將迎來(lái)一段牛市行情的大背景下，中國(guó)股市自然會(huì)有更強(qiáng)勁的表現(xiàn)，地產(chǎn)股在A股整體行情的帶動(dòng)下會(huì)有所表現(xiàn)，但受制于國(guó)家對(duì)實(shí)體的地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控的負(fù)面影響，最終表現(xiàn)為：近期，A股整體行情將好于地產(chǎn)股，地產(chǎn)股好于實(shí)體的地產(chǎn)業(yè)；中長(zhǎng)期則順序顛倒，即實(shí)體的地產(chǎn)業(yè)好于地產(chǎn)股，地產(chǎn)股將好于A股整體行情。
　　主要因?yàn)槿嗣駧诺纳?、貨幣政策的放松（通脹壓力的增大）、地產(chǎn)股估值的偏低，使得近期被壓制的地產(chǎn)股，在未來(lái)一段時(shí)間被間隙性釋放，而從中長(zhǎng)期來(lái)看卻存在很大的上升空間。而這種間隙性則表現(xiàn)為對(duì)地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策出臺(tái)前后的回調(diào)與政策消化后的修復(fù)、新高的攀升。
　　
　　注釋：
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