西安市長安區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)研究分析

　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，一直備受關(guān)注。作為解決重要民生問題的特殊行業(yè)，其市場的運(yùn)行狀況一直受到社會(huì)各界的關(guān)注，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與否對(duì)我國構(gòu)建和諧社會(huì)具有重大的意義。長安區(qū)作為西安市最年輕的一個(gè)區(qū)，近年來房地產(chǎn)市場價(jià)格不斷攀升。文章分析了長安區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，并對(duì)今后一段時(shí)期市場發(fā)展趨勢(shì)給予研究性判斷。
　　關(guān)鍵詞：西安市　長安區(qū)　房地產(chǎn)　發(fā)展趨勢(shì)
　　中圖分類號(hào)：17293.30　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1004-4914(2011)05-181-02
　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)作為陜西省西安市長安區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)容的重要方面和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要評(píng)價(jià)指標(biāo)，必須走可持續(xù)發(fā)展之路，為構(gòu)建西安國際化大都市作出積極的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展必然要走構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)核心競爭力之路。
　　
　　一、西安市長安區(qū)房地產(chǎn)市場概況
　　
　　(一)西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)況
　　西安，古稱“長安”，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國古都之首。同時(shí)，西安作為中國西部最重要的中心城市之一，是中國西部的交通中心、文化中心、科教中心等，被國家確定為中國將要打造的第三個(gè)國際化大都市。
　　2009年以來，西安房地產(chǎn)市場無論是一級(jí)(土地)市場，還是二級(jí)(一手銷售)市場都出現(xiàn)了價(jià)格與成交齊漲的局面，從總成交量來看，二級(jí)市場已經(jīng)超過了2007年歷史最高點(diǎn)的同期水平。從當(dāng)前市場來看，西安房地產(chǎn)市場供應(yīng)項(xiàng)目明顯增多，其中尤其以城北和城西兩區(qū)域?yàn)橹?，住宅成交量、價(jià)均大幅上漲。2009年以來土地市場成交主要以住宅為主。區(qū)域浐灞和曲江成交最為活躍，曲江區(qū)域以地價(jià)260萬元，畝，樓板價(jià)格在1600元，平方米左右領(lǐng)漲全市，這預(yù)示著未來兩年內(nèi)住宅項(xiàng)目居多的浐灞區(qū)域和曲江區(qū)域?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)板塊的外擴(kuò)提供支持，而土地鮮有成交的城內(nèi)乃至二環(huán)以內(nèi)價(jià)格將會(huì)隨著供應(yīng)的減少而上升。從目前西安房地產(chǎn)市場成交狀況來看：戶型集中的50-90平方米戶型占市場成交的四成；從客戶成交面而言投資比例逐漸上升，客戶也有絕對(duì)占比的本地客戶到本省，甚至少部分外省投資客戶。
　　根據(jù)2008年西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心分析：2009年西安土地市場“第一季度處于低谷，第二季度回暖跡象顯現(xiàn)，三、四季度加速回暖，并在年末幾個(gè)月達(dá)到高峰期?！笔聦?shí)也證明，步入2009年，西安市土地成交面積和成交金額雙雙上升，其中土地成交面積同比增長47％，成交金額同比增長15％。2010年，西安市在70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)中同比漲幅一直位列前位，10月同比漲幅列70個(gè)大中城市第三位，僅次于之前全球熱炒的三亞和?？?。
　　
　　(二)長安區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
　　長安區(qū)位于西安市區(qū)南部和西部，面積1583平方千米，人口103萬。長安區(qū)北有西部大學(xué)城、西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地等，西部有周豐鎬城遺址、昆明池遺址，南依秦嶺有秦嶺野生動(dòng)物保護(hù)區(qū)、翠華山世界地質(zhì)公園等。2002年撤銷長安縣。設(shè)置長安區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。
　　長安區(qū)2009年商品房均價(jià)從年初的3500元，平米左右上升到年末的4500元，平米左右，漲幅更是超過20％。
　　2010年10月，由于長安區(qū)萬科城項(xiàng)目的“示范效應(yīng)”進(jìn)一步推高了區(qū)域房價(jià)走勢(shì)，其中普通住宅成交均
　　價(jià)6871元，平米，環(huán)比上漲10.56％?？梢哉f，長安區(qū)房地產(chǎn)市場自2009年以來步入了高速發(fā)展的快車道。
　　
　　
　　二、西安市長安區(qū)房地產(chǎn)市場繁榮成因分析
　　
　　概括地來講，導(dǎo)致近年來長安區(qū)房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升的因素主要有以下幾點(diǎn)
　　
　　(一)文化因素
　　1、傳統(tǒng)文化因素。孟子《梁惠王章句上》中首先就寫到了“居者有其屋”幾千年的文化思想讓人把購置房產(chǎn)放到了非常重要的位置。而宋代蘇軾在《于潛僧綠筠軒》中寫到“寧可食無肉，不可居無竹。無肉令人瘦，無竹令人俗”，歷史上較早地提出了居住小環(huán)境理念。陶淵明更在《飲酒》中描繪出“采菊東籬下，悠然見南山”的千古傳唱的佳句，讓人向往居住地大環(huán)境的品質(zhì)。西安市長安區(qū)在秦嶺南麓，環(huán)境優(yōu)美、風(fēng)景秀麗、文化底蘊(yùn)厚重，基本沒有工業(yè)污染，在環(huán)境日益惡化的今天卻依然可以在這里“悠然見南山”。
　　2、當(dāng)代文化因素。1990年1月，潘美辰個(gè)人創(chuàng)作歌曲《我想有個(gè)家》獲得我國臺(tái)灣地區(qū)第一屆金曲獎(jiǎng)，并在內(nèi)地傳唱。家喻戶曉、膾炙人口的“我想有個(gè)家，一個(gè)不需要華麗的地方，在我疲倦的時(shí)候。我會(huì)想到它”，這一方面說明了對(duì)美好家庭的渴望，也說明了有一間屬于自己的房子是人生莫大幸福的開始。著名的西安本土樂隊(duì)黑撒樂隊(duì)在《我的黃金時(shí)代》專輯收錄的《時(shí)髦的房奴》中這樣寫到：“媳婦說：別觀望了，心動(dòng)不如行動(dòng)，不然打死我都不跟你去領(lǐng)結(jié)婚證。金錢就是我的嫁妝，房子車子就是我的伴郎?！边@從一個(gè)方面說明在通往幸福、愛情、婚姻的道路上更多的現(xiàn)代年輕西安人不得不付出的“買房代價(jià)”。
　　
　　(二)城市發(fā)展因素
　　1、“大西安”建設(shè)因素。在2009年頒布的《關(guān)中一天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中，國務(wù)院明確了西安的定位，即建設(shè)成為“國際化大都市”，到2020年都市區(qū)人口將發(fā)展到1000萬人以上，主城區(qū)面積控制在800平方公里以內(nèi)。據(jù)悉，除西安之外，國家還明確了北京、上海國際化大都市的定位。西安市市委書記孫清云曾表示，如果要把西安打造成為紐約、倫敦、巴黎、東京這樣的綜合性的國際化大都市，難度很大，應(yīng)該根據(jù)西安現(xiàn)有的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行差異化發(fā)展。西安為此制定了時(shí)間表：到2020年，西安要建成國際化大都市的雛形；到2030年，西安要建成有特色的專業(yè)性國際化大都市；到2050年，西安要建成在全球有重要影響的國際化大都市；到22世紀(jì)初，將西安全面建設(shè)成為高度發(fā)達(dá)、高度文明，在世界上舉足輕重的文化中心和經(jīng)濟(jì)中心。
　　2、城市空心化因素。城市空心化是與城市化相對(duì)的概念，指城市中的富裕人群和中產(chǎn)階層中的大量城市居民選擇到城市的近郊或遠(yuǎn)郊居住，從而出現(xiàn)住宅郊區(qū)化和城市空心化的現(xiàn)象。特別是現(xiàn)在城市中心的房價(jià)太高，普通人無法負(fù)擔(dān)，因此得到市郊買相對(duì)便宜的房子。
　　如今，單一中心的城市格局已經(jīng)暴露出諸多弊端，如人口分布不均、資源調(diào)配困難等。國內(nèi)的一線城市近年來也開始了這方面的嘗試，比如廣州就在《2010—2020廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》中提到：未來10年，廣州將重點(diǎn)建設(shè)六個(gè)城市新中心。在西安，也逐步顯現(xiàn)出以長安區(qū)、未央?yún)^(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)等為核心的城市新中心。在西安人的心目中，這些區(qū)域儼然成為西安的新型宜居處所。
　　
　　(三)其它因素
　　1、投資渠道不暢。我國當(dāng)前廣義貨幣M2供給量超過71萬億元人民幣。一方面由于嚴(yán)重的流動(dòng)性過剩問題不斷推動(dòng)物價(jià)上漲，另一方面由于缺乏多元化的投資渠道而導(dǎo)致某些資產(chǎn)價(jià)格快速上漲。大量的社會(huì)資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金甚至熱錢，紛紛擠向房地產(chǎn)市場，成為推高房價(jià)的幕后推手。
　　2、社會(huì)投資環(huán)境惡化。自2005年人民幣匯改以來，人民幣已累計(jì)對(duì)美元升值近20％，使得推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的出口部門面臨前所未有挑戰(zhàn)。特別是金融危機(jī)爆發(fā)以來，“重商主義”思潮在全球大有蔓延趨勢(shì)，進(jìn)一步限制了出口部門的盈利能力。另一方面，國內(nèi)不斷高漲的勞動(dòng)力成本也增加了企業(yè)的運(yùn)營成本。在國內(nèi)外雙重壓力下，部分企業(yè)將生產(chǎn)資本投入資產(chǎn)領(lǐng)域，形成了推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格快速上漲的一個(gè)重要?jiǎng)恿Α?br/>　　
　　三、西安市長安區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)分析
　　
　　概括地來說，主導(dǎo)長安區(qū)房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的因素是：建設(shè)規(guī)劃總領(lǐng)大格局，剛性需求是重要?jiǎng)恿Α?br/>　　
　　(一)長安區(qū)大開發(fā)總領(lǐng)發(fā)展大格局
　　關(guān)天經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)的提速，把創(chuàng)建西安國際化大都市提升到國家級(jí)發(fā)展的快車道上。2009年11月30日，在提交專家討論的西安市“十二五”規(guī)劃《綱要》中，長安區(qū)被列入重點(diǎn)建設(shè)的西安市七大主城區(qū)之一。在長安區(qū)召開的“十二五”規(guī)劃座談會(huì)上，區(qū)委、區(qū)政府明確提出了“全市領(lǐng)先、全省進(jìn)位、西部爭優(yōu)”的新的發(fā)展目標(biāo)，要把長安區(qū)建設(shè)成為環(huán)境友好、生態(tài)宜人、特色鮮明、發(fā)展科學(xué)的國際化大都市新型城區(qū)。
　　未來10年，西安將加快國際化大都市的建設(shè)速度，其主城區(qū)規(guī)劃面積將由第四輪總體規(guī)劃確定的490平方公里增加到800平方公里，人口也將增加到1000萬。而作為西安城市南大門的長安區(qū)，因其西鄰國家級(jí)的西高新開發(fā)區(qū)，東靠航天經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，南依正在建設(shè)的國家中央公園秦嶺山脈，在西安的13個(gè)區(qū)縣中是環(huán)境最好、人氣最旺、歷史人文積淀最為深厚、綜合競爭實(shí)力最強(qiáng)的城區(qū)，在西安國際化大都市建設(shè)的規(guī)劃中，已完全具備了跨越發(fā)展、率先突破的條件。
　　從長期來說，因?yàn)橥恋氐南∪毙院蛥^(qū)域人口的不斷膨脹，長安區(qū)的住房土地需求大于市場供給能力，必然推高區(qū)域土地價(jià)格，成為推動(dòng)房價(jià)上漲的首要因素。
　　
　　(二)三大優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑長安區(qū)置業(yè)吸引力
　　1、地緣優(yōu)勢(shì)。長安地處西安正南方，城區(qū)距市中心僅8.7公里，距小寨10分鐘車程。目前區(qū)域有西萬路、子午大道、長鳴路、南三環(huán)、韋郭大道等6條已建成或正建主干道和西安“血脈相連”，交通優(yōu)勢(shì)明顯。長安是西安優(yōu)秀的生態(tài)區(qū)，秦嶺北麓是西安的生態(tài)屏障，橫跨周至、戶縣、長安、藍(lán)田、臨潼5區(qū)縣，終南山最美麗的地段就在長安，古“長安入水”，四水在長安。隨著“新長安戰(zhàn)略”的實(shí)施推進(jìn)，帶來了區(qū)域配套的全面升級(jí)，交通、配套、景觀設(shè)施的完善進(jìn)一步提升了長安區(qū)地緣優(yōu)勢(shì)。
　　2、價(jià)格優(yōu)勢(shì)。2002年西安住宅均價(jià)2749元，平方米，而長安區(qū)僅為1421元，平方米，西安市住宅均價(jià)平均高出長安區(qū)1300元，平方米；至2007年上半年，西安住宅均價(jià)為3412元／平方米，長安區(qū)均價(jià)為2643元，平方米，西安住宅均價(jià)高出長安區(qū)近800元，平方米。房價(jià)優(yōu)勢(shì)使長安區(qū)成為西安人特別是新西安人的置業(yè)首選區(qū)域。近年來隨著長安區(qū)綜合配套設(shè)施的不斷提升，長安區(qū)房價(jià)處于陜速增長過程，筆者認(rèn)為這種房價(jià)優(yōu)勢(shì)仍將持續(xù)5—lO年。
　　3、文化優(yōu)勢(shì)。目前長安區(qū)駐有國家504研究所、165研究院、206所等航空、航天科研單位，為國家航空、航天科研工業(yè)作出重要貢獻(xiàn)。目前長安官方統(tǒng)計(jì)的大學(xué)有32所，入駐大學(xué)城的大學(xué)生近40萬人，這也決定長安未來成為高素質(zhì)的智慧之城的必然條件。
　　地緣、房價(jià)、文化優(yōu)勢(shì)聚合而成長安置業(yè)吸引力，盡管目前區(qū)域配套設(shè)施相對(duì)于其它城區(qū)仍略顯遜色，區(qū)域面貌仍有較大提升空間，但隨著“新長安戰(zhàn)略”實(shí)施，區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，與西安都市區(qū)的不斷融入，長安區(qū)居住環(huán)境的三大優(yōu)勢(shì)必然吸引更多的西安人置業(yè)長安。
　　
　　(三)置業(yè)需求構(gòu)筑長安區(qū)房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)
　　1、剛性需求。剛性需求，相對(duì)于彈性需求，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求，這些商品包括日常生活用品、家用耐耗品等等。也可理解為人們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ姷纳唐泛捅匦杵贰７康禺a(chǎn)市場消費(fèi)性需求中的基本住房需求、改善性住房需求和被動(dòng)性住房需求(如拆遷帶來的需求)等需求均呈現(xiàn)出一定程度的剛性，住房需求的主體規(guī)模不能壓縮。
　　2、投資需求。截至2010年11月底，我國廣義貨幣供給數(shù)量超過71萬億元人民幣，通脹壓力空前。在成熟金融市場國家，通常通過金融交易手段來實(shí)現(xiàn)居民的財(cái)富保值需求。而我國金融市場發(fā)展相對(duì)滯后，債券市場或股票市場交易相對(duì)不夠穩(wěn)健。在這種情況下，眾多投資者選擇了房地產(chǎn)市場作為實(shí)現(xiàn)其財(cái)富保值的主要投資領(lǐng)域，而房價(jià)的不斷推高更在某種程度上激發(fā)了這種需求。由于長安區(qū)房地產(chǎn)市場當(dāng)前仍屬于西安市房價(jià)價(jià)格洼地，考慮到區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的因素，必然會(huì)吸引相當(dāng)投資者投資置業(yè)。
　　3、投資需求。眾所周知，人民幣已經(jīng)成為世界各國貨幣中最炙手可熱的投機(jī)對(duì)象。導(dǎo)致這種結(jié)果的原因主要有三個(gè)方面：一是自2005年人民幣匯改以來持續(xù)累加的人民幣升值壓力；二是境內(nèi)人民幣存款利率高于世界其他主要貨幣，特別是高于美元存款利率導(dǎo)致的套利壓力；三是我國資產(chǎn)市場較大的價(jià)格上漲壓力推動(dòng)的套購壓力。
　　通過房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)需求隨著經(jīng)濟(jì)升溫而進(jìn)一步體現(xiàn)出來，在這樣一個(gè)繁榮的房地產(chǎn)市場上，境內(nèi)外資金也要尋找收益渠道。因此，房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求也將保持旺盛勢(shì)頭。
　　4、金融需求。2010年中國農(nóng)業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)在資本市場上1PO，標(biāo)志著我國傳統(tǒng)四大國有商業(yè)銀行股改完成。充分暴露在投資者面前的股改后中國商業(yè)銀行體系，催生了銀行業(yè)的內(nèi)部競爭壓力。而投資環(huán)境的持續(xù)惡化在某種程度上擠壓了銀行的傳統(tǒng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利空間。持續(xù)上升的盈利需求推動(dòng)了大量金融資本向地產(chǎn)市場流動(dòng)，成為推高房價(jià)的貨幣基礎(chǔ)。
　　
　　四、結(jié)論
　　
　　最近幾年，尤其是2009年以來長安區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)井噴式增長，預(yù)計(jì)在今后較長時(shí)期內(nèi)也將繼續(xù)攀升。但目前長安區(qū)房地產(chǎn)業(yè)仍然存在一些矛盾和問題，如：商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理；住宅建筑品質(zhì)不高，物業(yè)管理亟待加強(qiáng)；保障性住房供應(yīng)量有待增加；住宅產(chǎn)業(yè)化程度仍需提高；房地產(chǎn)信息化管理起步晚、市場透明度較差；城區(qū)內(nèi)缺乏大型公共娛樂設(shè)施，排水、給水、供熱、天然氣等管網(wǎng)系統(tǒng)尚不完善。從長期來看，這些問題是長安區(qū)亟待解決的問題。隨著區(qū)域新建商品房品質(zhì)的不斷上升，當(dāng)?shù)刭Y產(chǎn)價(jià)格不斷攀升以及西安市人均可支配收入不斷提高和城市化進(jìn)程不斷加快，在同城化建設(shè)不斷加強(qiáng)和沒有巨大自然災(zāi)害、全球性金融危機(jī)、重大產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的前提下，筆者大膽預(yù)測(cè)在2013年底地鐵2號(hào)線開通之日，長安區(qū)新建商品房價(jià)還會(huì)有更大的上揚(yáng)空間。
　　
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