濟南“限購令”成效幾何?

　　1月21日，濟南市政府發(fā)出《關(guān)于進一步貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控政策促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的通知》，實行限定居民家庭購房套數(shù)政策：“從21日起22011年12月31日，本市及非本市戶籍居民家庭，只能在本市市區(qū)范圍內(nèi)新購一套新建商品住房。”
　　其實，實行限購令的不僅是濟南。據(jù)悉，今年元旦前，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部向此前未出臺樓市“限購令”的省會城市(拉薩除外)和副省級城市，共18個城市發(fā)出了建議，建議各市盡快采取樓市限購措施。這樣，加上去年出臺“限購令”的16個城市，限購令擴大至34個城市。
　　很快，在1月26日，國務(wù)院再次祭出“國八條”，將二套房首付提高到60％，持續(xù)嚴厲調(diào)控房地產(chǎn)。濟南出臺限購令后，濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委有關(guān)負責(zé)人也表示，房地產(chǎn)調(diào)控將是一套“組合拳”，除了“限購令”，還會有金融信貸、保障房建設(shè)等措施。
　　由此，分析人士認為，隨著這些措施逐一落實，今年樓市調(diào)控效果將好于去年。但成效究竟幾何?還需市場來證明。
　　
　　二三線軍團里的濟南
　　
　　中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大網(wǎng)越收越緊，但市場反應(yīng)卻屢屢；中頂。
　　歷史上的12月大多是樓市銷售的低谷期，多年來的平均銷售面積約為5000萬至6000萬平方米，2009年的高增長中12月的銷售業(yè)績也遠低于其他月份，更不用說“金九銀十”了。但去年的12月，樓市卻成了瘋狂的年末，銷售了2.1808萬平方米，翻了數(shù)倍，一個月占了全年交易量的20％多。
　　國家統(tǒng)計局公布的一份數(shù)據(jù)也顯示，2010年全國商品房銷售面積、銷售額分別比2009年增長了10.1％和18.5％，全國商品房銷售均價也較2009年上漲7.2％。
　　其中，二三線城市在12月的“瘋狂”中扮演著主要角色。2010年的銷售面積及銷售額度增速上，中部地區(qū)為19.9％及39.7％，西部地區(qū)為13.5％及32.2％，均遠高于東部地區(qū)的4.1％及10.1％。而中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)報告上，位列去年12月份房價漲幅榜前列的均為二三線城市。
　　有報告顯示，由于2010年一線城市調(diào)控更緊，房價上漲空間較二三線城市也相對較小，大量的樓市資金轉(zhuǎn)向了被視為“價值洼地”的二三線城市，導(dǎo)致部分二三線城市房價直追一線城市。因此此次擴大限購令范圍主要涉及二三線城市。
　　這讓調(diào)控頗感壓力。于是，住建部要求2010年年末房價上漲幅度較大的一些城市出臺限購令細則，并表示“不限購，就約談”。于是，去年“新國十條”出臺后北京率先實施的樓市“限購令”在二、三線城市全面鋪開。
　　1月21日，濟南房產(chǎn)“限購令”正式出臺。由此，濟南正式成為全國第23個施行限購的城市。
　　根據(jù)各地公布的信息統(tǒng)計，全國出臺“限購令”的城市已達到23個，分別是北京、上海，深圳、廣州，三亞、?？?、天津，杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、大連、蘭州、太原、濟南，武漢，昆明、南昌、金華、鄭州。而今年年初，浙江金華的永康縣成為全國第一個直接干預(yù)房地產(chǎn)市場的縣級政府。
　　2011年開年后頒布“限購令”的7個城市分別為太原、濟南，武漢、昆明，南昌、金華和鄭州。由此可見，內(nèi)地二、三線城市已成為第三波限購的主要對象。
　　　濟南版限購令
　　
　　　去年10月中旬，當(dāng)國內(nèi)13個城市陸續(xù)出臺“限購令”后，濟南市一家房地產(chǎn)網(wǎng)站的調(diào)查顯示，超過八成的網(wǎng)友認為濟南需要出臺“限購令”。但當(dāng)時，明確主張濟南應(yīng)該出臺“限購令”的業(yè)界人士和專家并不太多，理由是濟南房價雖然上漲較多，但屬于補漲性質(zhì)，房價在統(tǒng)計的70個大中城市中并不算高。
　　不過，經(jīng)歷去年一年的調(diào)控之后，濟南樓市并沒有出現(xiàn)大家預(yù)期的結(jié)果，成交逐漸回暖，房價也穩(wěn)步上升。一位地產(chǎn)評論人士指出，盡管濟南房價總體并不算高，但濟南這兩年房價上漲過快、幅度過大，已成為各方共識，在國務(wù)院和有關(guān)部委多次要求繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控，并明確建議18個省會城市出臺“限購令”后，濟南出臺“限購令”顯然有現(xiàn)實的考慮。
　　濟南版的限購令除了限購新房，還出臺
　　系列舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，包括進一步加強商品住房銷售管理。
　　濟南市政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴格執(zhí)行商品房預(yù)售許可管理規(guī)定，嚴格按照申報價格明碼標價、一房一價對外銷售。銷售價格調(diào)整幅度超過10％的，必須重新申報預(yù)售方案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開全部準售房源，嚴禁捂盤惜售、虛假銷售、哄抬房價等違規(guī)行為。
　　同時，要求各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，對貸款購買商品住房的家庭(包括購房人，配偶及未成年子女)，首付款比例調(diào)整到30％及以上；貸款購買第二套住房的，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50％貸款利率不低于基準利率11倍的規(guī)定，購買第三套及以上住房的，暫停發(fā)放貸款。
　　濟南市政府出臺的文件表示，濟南將嚴格落實住房公積金個人購房貸款政策。家庭首次使用住房公積金個人購房貸款購買自住普通住房的，首付款比例不得低于30％：第二次使用住房公積金個人購房貸款購買自住普通住房的，首付款比例不得低于50％，貸款利率按同期住房公積金個人購房貸款利率的1.1倍執(zhí)行，購買第三套及以上住房的停止發(fā)放貸款。
　　市城鄉(xiāng)建設(shè)委此前發(fā)布“禁炒令”后，還表示會出臺政策把好網(wǎng)簽關(guān)，杜絕炒賣房號行為。
　　
　　成效幾何
　　
　　對于”限購令”到底會帶來怎樣的影響，業(yè)內(nèi)人士和專家認為，限購的直接影響是短期內(nèi)樓市成交量可能會出現(xiàn)下降。
　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為，限購首先會對投機投資性購房這樣的過度需求產(chǎn)生抑制作用，其次是對購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，加重剛性和改善性購房者的觀望情緒，進而形成良好的市場預(yù)期。短期購房需求被抑制，表現(xiàn)在市場上就是交易量下降，進而對房價繼續(xù)上漲產(chǎn)生影響。
　　世聯(lián)怡高濟南公司總經(jīng)理朱江認為，從樓市產(chǎn)品類別看，普通住宅銷售可能不會受到太大影響，高端住宅受影響會比較大。某房地產(chǎn)公司的營銷經(jīng)理則表示，“限購令“實施后，原本炒住宅的民間資金很可能轉(zhuǎn)移到商鋪、辦公寫字樓、公寓等投資性商品房上，濟南商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷去年底以來的投資熱后，今年很可能進一步趨熱。天發(fā)房產(chǎn)總經(jīng)理助理董法文認為，“限購令”對銷售會有一定影響，卻無法左右市場，“購房者不要對房價下降期望值太高”。
　　李鐵崗表示，按目前已了解的情況，濟南版“限購令”對存量房不予考慮，只會對增量有所影響，因此政策力度相對較弱，需要進一步結(jié)合此前的差別化信貸政策，才能發(fā)揮比較好的作用。
　　地產(chǎn)評論人于清則認為，目前還無法了解“限購一套”這個“一套”的衡量標準是什么，是以購房合同為準還是以房產(chǎn)證為準。“如果以房產(chǎn)證為準，因為新建樓盤大多是賣期房，不會受到實質(zhì)性影響，短期內(nèi)只會影響二手房市場j如果以購房合同為準，則必須把好網(wǎng)簽關(guān)，杜絕炒賣房號的行為?！?br/>　　也有房產(chǎn)評論人擔(dān)心，限購抑制了今年的消費需求，到明年“限購令”一旦解除，很可能會有更多需求和資金進入市場，“補償性需求和投資”很可能引發(fā)房價新一輪快速上漲，導(dǎo)致報復(fù)性反彈。
　　在限購令出臺前一天，濟南商品房購房合同網(wǎng)簽數(shù)量創(chuàng)下歷史新高。1月20日，仝市商品房成交量1307套，不僅創(chuàng)出今年日成交量的新高，也是多年來濟南房地產(chǎn)歷史上首次“破千”。
　　對于限購前一天出現(xiàn)的網(wǎng)簽數(shù)量暴增現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士表示，這與開發(fā)商將此前積累的成交量集中辦理網(wǎng)簽有關(guān)。
　　般網(wǎng)簽都比簽紙質(zhì)合同滯后，很多開發(fā)商習(xí)慣攢上一陣再集中錄入政府的商品房預(yù)售合同錄入系統(tǒng)?，F(xiàn)在限購令頒布在即，開發(fā)商怕耽誤客戶買房才集中辦理網(wǎng)