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    房地產(chǎn)市場的“命門”

    2011-01-01 00:00:00徐康寧
    董事會 2011年2期


      徐康寧
      作者現(xiàn)任東南大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院院長,全國MBA教育指導(dǎo)委員會委員,經(jīng)濟學(xué)博士,東南大學(xué)特聘教授
      
      當(dāng)下中國,政府、學(xué)者和百姓最為關(guān)注的莫過于房地產(chǎn)市場。房價過高,百姓意見很大,政府幾番調(diào)控,但價格依然高居不下,普通百姓還是買不起房。以至于一種說法很流行:市場每調(diào)控一次,房價上漲一輪。政府真的沒有殺手锏了?真的就沒有辦法控制房價了?
      其實,辦法還是有的。如果政府立即啟動房產(chǎn)稅政策,把住宅作為一種財產(chǎn)加以課稅,誰擁有這種財產(chǎn),誰就必須交稅,房價還是會應(yīng)聲而落的。我不相信,在堅決征財產(chǎn)稅的情況下,誰還愿意大量持有需要繳稅的財產(chǎn)。那種說房產(chǎn)稅只會使房價更高的說法實際上是不成立的。只有在交易環(huán)節(jié)課征,才有可能因轉(zhuǎn)移稅賦而推高房價。
      但問題是,現(xiàn)階段我們該不該對住宅以財產(chǎn)稅的名義進(jìn)行征稅?如此征稅是否具有很好的可操作性?按照國際上的慣例,對房屋的保有進(jìn)行征稅,其前提是對房屋進(jìn)行財產(chǎn)評估,然后依照一定的比例進(jìn)行征稅。這就帶來一個復(fù)雜的問題:誰來評估財產(chǎn)?如何保證財產(chǎn)評估的公正性?怎樣使房產(chǎn)擁有者認(rèn)可評估結(jié)果?在目前中國的信用環(huán)境與秩序范式下,解決這個問題幾乎是不可能的。上海已被確定為房產(chǎn)稅的試點城市,據(jù)說把全上?,F(xiàn)有的民用房屋都評估一遍的話,依照現(xiàn)有的評估力量,需要耗時一萬多天。
      對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲的調(diào)控,緣由還是在于房價太高,如果房價不高,也就無所謂調(diào)控了。25915d743827fff2396cdc538af35b63但是,我們現(xiàn)在知道房價太高的真正原因嗎?是需求過于旺盛,還是供給不足,還是投機所致?如果有投機因素的話,占有多少成分?說實話,現(xiàn)在沒有哪個城市的政府知道自己城市里到底有多少人擁有住房,多少人擁有多套住房。至于房屋的空置率究竟是多少,更是一個模糊又模糊的數(shù)字。在缺乏詳盡真實數(shù)據(jù)的情況下做出的決策,自然缺乏可靠的依據(jù),何況征稅這樣一個本應(yīng)極其準(zhǔn)確對待的問題。如果用一種簡單化的辦法,一定難以保證稅收的三個基本原則(公平、準(zhǔn)確和經(jīng)濟),甚至?xí)霈F(xiàn)啼笑皆非的結(jié)果。歐洲一些國家歷史上曾依據(jù)房屋窗戶的多少或門的大小對業(yè)主進(jìn)行征稅,結(jié)果出現(xiàn)了大量沒有窗戶的房子。荷蘭阿姆斯特丹市中心現(xiàn)在還有大量18、19世紀(jì)留下來的房子,古色古香,很有韻味,但門之小讓人驚奇,記錄了一段荒唐的征稅歷史。
      政府每次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時,總是從控制需求入手,好像管住需求就能解決問題了。實踐證明,在一般的情況下,需求是控制不住的。要知道,中國人對房子、汽車這類最能體現(xiàn)財富的需求渴望是極其驚人的,甚至是一般的經(jīng)濟學(xué)原理難以解釋的。在外國,絕不會出現(xiàn)徹夜排隊買房的情況,但在中國,不僅排隊買房已經(jīng)見慣不怪,而且還有排隊買車的,甚至為買一個車位而通宵排隊。北京交通已經(jīng)很堵了,但要買車的人卻越來越多,最后不得已采用搖號購車的辦法,似乎又回到了憑票供應(yīng)的從前。這就是中國人的需求,在特殊發(fā)展階段和特殊財富觀的驅(qū)使下的需求。
      其實,房地產(chǎn)市場的癥結(jié)還是在于供給不足,尤其是中低價房的供給嚴(yán)重不足。地方政府總是希望把地賣個好價錢,往往根據(jù)地價的高低來掌握拍地的節(jié)奏,始終保持土地供給緊張的氣氛,所以地價總是在創(chuàng)新高。有證據(jù)表明一些地方政府在普通住宅供給方面積極性不高,2009年和2010年的上半年,大部分的省份保障房建設(shè)的任務(wù)都沒有完成,而且缺口很大。
      任何再寶貴的資源,只要供給迅速增加了,價格就一定能穩(wěn)住。石油、糧食是如此,住宅也本應(yīng)如此。實際上,房地產(chǎn)市場的“命門”在于擴大供給,應(yīng)該通過政府手段和市場機制讓更多的住宅出現(xiàn)在市場上,讓價格漲不起來。如果普通住宅供應(yīng)充足,多數(shù)人能夠買上房,非普通住宅即便價格再高,政府也不用操那份心了。因此,解決房地產(chǎn)問題的主要立足點應(yīng)該從控制需求轉(zhuǎn)向增加供給,尤其是中低價房的供給。對住宅征財產(chǎn)稅是長期方向,但近期應(yīng)著眼于增加供給。地方政府只要下決心像追求GDP那樣保證普通住宅供應(yīng),問題是可以得到解決的。

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