加強(qiáng)農(nóng)信社房地產(chǎn)貸款管理之淺見

為切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號），同時(shí)，銀監(jiān)會辦公廳也印發(fā)了《關(guān)于通報(bào)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作進(jìn)展情況和要求的通知》，要求各地金融機(jī)構(gòu)要通過控制信貸投放，遏制房地產(chǎn)增長過快的不良局面。為貫徹落實(shí)好國務(wù)院和銀監(jiān)會有關(guān)房地產(chǎn)管理的文件精神，就如何加強(qiáng)農(nóng)村信用社房地產(chǎn)貸款的發(fā)放和管理，筆者提出幾點(diǎn)粗淺的看法。

一、要認(rèn)清形勢，調(diào)整思路。2009年以來，在多種經(jīng)濟(jì)刺激政策影響下，我國房地產(chǎn)市場急劇升溫，對實(shí)現(xiàn)保增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)發(fā)揮了重要作用。但房地產(chǎn)市場房價(jià)過快上漲等問題，已引起黨和政府的高度重視。為穩(wěn)定房價(jià)，抑制投資投機(jī)性購房，按照國務(wù)院常務(wù)會議提出“穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度”的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。按照有保有壓、區(qū)別對待的原則，把鼓勵(lì)首次置業(yè)需求，保護(hù)二次改善需求和抑制投資投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展作為2010年制定房地產(chǎn)金融政策的基本方針。農(nóng)村信用社要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)村信用社要從國家宏觀調(diào)控、擴(kuò)大內(nèi)需、防范資產(chǎn)泡沫、維護(hù)金融穩(wěn)定以及防范自身經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等角度審慎對待房地產(chǎn)貸款。

二、要嚴(yán)格條件，審慎發(fā)放。房地產(chǎn)貸款一般金款大、期限長，風(fēng)險(xiǎn)過于集中，管理難度大。農(nóng)村信用社在新放房地產(chǎn)貸款時(shí)，必須樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。一是要嚴(yán)格貸款準(zhǔn)入條件。與農(nóng)村信用社建立信貸關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備較強(qiáng)的資金實(shí)力和較規(guī)范的管理組織，在審查和發(fā)放時(shí)必須認(rèn)真核實(shí)借款人的自有資金來源及其真實(shí)性，嚴(yán)把自有資金不低于項(xiàng)目總投資35%的底線，要嚴(yán)格審查“四證一書”，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《資質(zhì)證書》的合法性和有效性，農(nóng)信社支持的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)達(dá)到三級（含）以上，嚴(yán)禁不符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)借用他人資質(zhì)套取信貸資金。二是要嚴(yán)肅信貸紀(jì)律。堅(jiān)決杜絕虛擬項(xiàng)目或以流動資金形式變相發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，嚴(yán)禁以公司、股東多個(gè)借款人名義為同一房地產(chǎn)項(xiàng)目“壘大戶”，嚴(yán)格執(zhí)行信貸管理有關(guān)規(guī)章制度和信貸發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。三是要遵守法規(guī)。農(nóng)村信用社對房地產(chǎn)貸款的準(zhǔn)入、調(diào)查、審查、審批、發(fā)放及貸后管理必須嚴(yán)格遵守銀監(jiān)會自2009年以來發(fā)布的《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》、《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》、《流動資金管理暫行辦法》和《個(gè)人貸款管理暫行辦法》，以風(fēng)險(xiǎn)管理為核心，進(jìn)一步規(guī)范操作行為，完善借款合同內(nèi)容，加強(qiáng)信貸資金支付管理，提高大額貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測和控制能力。

三、要調(diào)整結(jié)構(gòu)，區(qū)別對待。農(nóng)村信用社要始終堅(jiān)持為“三農(nóng)”服務(wù)的方針，信貸資金要向農(nóng)戶、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和涉農(nóng)企業(yè)傾斜，在最大限度滿足涉農(nóng)經(jīng)濟(jì)信貸需求的前提下，貸款重點(diǎn)投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策領(lǐng)域，嚴(yán)禁向“兩高”和產(chǎn)能過剩行業(yè)發(fā)放貸款。農(nóng)村信用社在向符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)貸款時(shí)必須堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)可控和區(qū)別對待原則，鼓勵(lì)信貸支持農(nóng)民自建房，鼓勵(lì)信貸支持保障性安居工程建設(shè)，切實(shí)解決低收入家庭住房困難等問題。嚴(yán)禁為房地產(chǎn)商囤積土地和投機(jī)、捂盤惜售以及個(gè)人炒房提供信貸支持。積極穩(wěn)妥地開展住房按揭貸款業(yè)務(wù)，在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自建自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求，規(guī)范按揭貸款管理，嚴(yán)格按揭貸款條件和手續(xù)，不折不扣地堅(jiān)持與借款人“面談、面簽”制度。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

四、要加強(qiáng)監(jiān)測，嚴(yán)肅紀(jì)律。農(nóng)村信用社要加強(qiáng)對已發(fā)放房地產(chǎn)貸款動態(tài)監(jiān)測，采取“回頭看”形式，按照房地產(chǎn)貸款發(fā)放條件和銀監(jiān)會發(fā)布的“三個(gè)辦法一個(gè)指引”規(guī)定進(jìn)行對照整改，建立臺賬，落實(shí)貸后管理責(zé)任，建立房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)制度，實(shí)時(shí)監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)組織變化、項(xiàng)目進(jìn)度、市場營銷及財(cái)務(wù)狀況等情況，掌握信貸資金內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)級別分別采取包括補(bǔ)充抵押物、提前收回、資產(chǎn)保全等有效措施，切實(shí)防止房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。要從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的合法合規(guī)性、抵押擔(dān)保性的有效性、信貸資金的安全性以及投資的可行性等多方面進(jìn)行監(jiān)測和風(fēng)險(xiǎn)評估，特別是利用基本結(jié)算賬戶和專用賬戶把好信貸資金使用關(guān)和銷售回款關(guān)，堅(jiān)持房屋預(yù)（銷）售收入優(yōu)先償還貸款原則，確保房地產(chǎn)開發(fā)貸款銷售80%時(shí)收回全部貸款。嚴(yán)禁信用社員工以工作之便入股房地產(chǎn)企業(yè)，不得通過降低貸款條件發(fā)放貸款，規(guī)范信用社內(nèi)部員工關(guān)聯(lián)交易行為，防止關(guān)聯(lián)企業(yè)通過不正當(dāng)交易將信貸資金非法流入房地產(chǎn)市場。對于違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款行為的，視情況按有關(guān)規(guī)定追究縣級聯(lián)社相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及責(zé)任人員的責(zé)任，并建議銀監(jiān)部門取消其高管人員和經(jīng)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人準(zhǔn)入資格。