房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題分析與管理措施探析

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國民經(jīng)濟的重要部門，為我國的現(xiàn)代化和城市化提供巨大動力。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，工程質(zhì)量問題也逐漸成為人們關(guān)心的話題，從貴州的“樓脆脆”到上海的“樓歪歪”，越來越凸顯的房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題成為房產(chǎn)行業(yè)無可回避的問題。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理也成為房地產(chǎn)項目管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項目決策階段和實施階段的全過程，一個房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的成功與否，直接關(guān)系著項目建設(shè)的成敗，要提高房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，就必須狠抓房地產(chǎn)項目各個階段的質(zhì)量管理。

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題

房地產(chǎn)項目的全過程主要包括四個階段:從項目構(gòu)思到批準立項定義為項目構(gòu)思目標設(shè)計、可行性研究階段;從批準立項到開始施工定義為設(shè)計、計劃招標、施工準備階段，從開始施工到交付使用定義為實施階段(預(yù)售活動)。從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗收和交付使用階段(物業(yè)管理)，各個階段在實施的過程中都存在一系列問題。

(一)工程項目構(gòu)思目標設(shè)計、可行性研究階段存在的主要問題。

這一階段是影響整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項目構(gòu)思目標設(shè)計階段的質(zhì)量要求和標準往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標相背離，直接影響到項目的決策質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量。項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計文件等，沒有嚴格按照國家規(guī)定標準，方針、政策進行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進行定量分析(包括財務(wù)分析)，分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

(二)工程設(shè)計、規(guī)劃階段存在的主要問題。

現(xiàn)今的工程項目的初步設(shè)計過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計質(zhì)量低、設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象。施工圖設(shè)計是對質(zhì)量標準的進一步細化，是具體施工過程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標準強制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進行施工圖設(shè)計。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計規(guī)劃階段，目前，我國的建設(shè)監(jiān)理主要是對項目施工階段的監(jiān)理，設(shè)計監(jiān)理做的較少，這一問題已嚴重影響了項目的產(chǎn)品質(zhì)量。

(三)工程實施階段存在的主要問題。

該階段主要包括施工招標及施工建設(shè)，我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個問題，其一，招標投標活動沒有嚴格按國家有關(guān)規(guī)定進行，有些業(yè)主對設(shè)計單位和人員的選擇不是很嚴格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件，把關(guān)檢驗不嚴格，不合格品投入使用，另外施工的機械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求進行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進行嚴格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進行項目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題，留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前，沒有進行項目的預(yù)驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計圖紙的要求，使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會，對項且質(zhì)量管理過程進行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認真對待，服務(wù)態(tài)度差等問題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的建議和對策

(一)工程項目構(gòu)思目標設(shè)計、可行性研究階段的質(zhì)量控制。

提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學(xué)性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。進行可行性研究報告的審查，應(yīng)借鑒發(fā)達國家的專家審查制度，由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會，專家委員會直接對國家負責(zé)，對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。

(二)工程設(shè)計、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制。

在選擇規(guī)劃設(shè)計單位過程中應(yīng)該嚴格把關(guān)，業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會，由該委員會進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試。負責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計單位，在幾家設(shè)計單位都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案。

(三)建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制

嚴格按照工程建設(shè)標準進行設(shè)計，樹立“嚴格沒計質(zhì)量管理”的思想。負責(zé)設(shè)計間的協(xié)調(diào)工作，對施工圖設(shè)計進行跟蹤質(zhì)量檢查和評審，確保設(shè)計圖紙能按工程建設(shè)標準強制性條文進行設(shè)計，滿足工程實體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。效仿國外加強對項目設(shè)計方案本身質(zhì)量的監(jiān)督，建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督。

(四)工程實施階段的質(zhì)量控制。

招標投標活動必須嚴格按國家有美規(guī)定進行，聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計招標文件的編寫，咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖，按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計招標文件，明確設(shè)計項目的技術(shù)標準和詳細要求，并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標工作。在招標方法的選擇上可以效仿國外招標時采用的最低價中標法。嚴格控制投入品的質(zhì)量，對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應(yīng)進行全面控制，從組織貨源，優(yōu)選供貨廠家，直到使用認證，做到層層把關(guān)。

在落實人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上，加強對施工人員的動態(tài)管理，把握人員進場的考核，監(jiān)督與評定等，施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想，提高認識，嚴格執(zhí)行IS09000體系標準?？⒐を炇蘸徒桓妒褂秒A段的質(zhì)量控制。項目收尾階段是項目生命周期的最后階段，其主要確認項目實施的結(jié)果是否達到了預(yù)期的要求，實現(xiàn)項口的移交與清算。該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收，依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求，遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質(zhì)量進行質(zhì)量認可評定和辦理驗收交接手續(xù)，并對不合格項目提出處理辦法，以保證項目產(chǎn)品符合設(shè)計質(zhì)量要求。項目后評價是對建設(shè)完成后的項目的實際效果與預(yù)期目標的信息追蹤和信息反饋，是實現(xiàn)項目運行管理科學(xué)化的手段，建議在每個項目結(jié)束前都要做一個項目的總結(jié)。

結(jié) 論

本論文主要按照項目的生命周期，從項目的構(gòu)思、規(guī)劃設(shè)計，工程實施等幾個階段就工程建設(shè)中存在的主要問題進行了總結(jié)分析，并依次提出了相應(yīng)的解決方法，其中有很多方法具有創(chuàng)新的地方，值得探討研究。然而值得深思的是我國的房地產(chǎn)行業(yè)在項目質(zhì)量管理方面仍有著非常的多不足之處，最典型的例子一國外盛行的最低中標法目前在我國也還不能有效地執(zhí)行，可見，我國的房地產(chǎn)相關(guān)配套制度還需要進一步完善。