拐點或春節(jié)前后出現(xiàn)

無論房價是否真的回暖，決定房價最終走勢的依然是供需情況，近兩個月以來，由于房地產(chǎn)市場剛需和投資需求爆發(fā)，市場供給卻未有效放大，致使房價繼續(xù)高位“滯漲”。

而未來供應量有逐步放大的趨勢，業(yè)內(nèi)專家認為不僅房價的快速上漲難以出現(xiàn)，甚至可能迎來下降。不過，由于消費者期盼中的房價向下“拐點”則要等到市場供需逆轉(zhuǎn)之時，估計將在春節(jié)前后出現(xiàn)。

北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出，現(xiàn)在判斷房地產(chǎn)市場已回暖為時尚早，目前成交量的大幅反彈只是短期行為，主要是部分新開樓盤、遠郊樓盤等新入市項目以價換量所帶來的，而部分項目的熱銷則與同多數(shù)樓盤的滯銷并存，未來量價齊升的趨勢是否能夠持續(xù)還面臨不確定性。

隨著負利率格局進一步明確，對房價報復性反彈擔憂升溫，大量剛需倉皇入市，投資客又卷土重來，多個城市商品房成交量大幅增長，部分城市房價重新抬頭。而“史上最嚴厲調(diào)控政策”遭遇執(zhí)行難，銀行悄然放水，投資客曲線貸款入市，導致樓市驟然回暖。

對此，專家普遍認為，新一輪調(diào)控政策出臺為時尚早，嚴格監(jiān)管、強化執(zhí)行才是上策。在投資需求抑制、開工面積增長、供應量日趨放大情況下，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系極有可能在未來兩個季度出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，屆時房價尷尬僵局終將打破。

眾所周知，2008年至2009年上半年房屋新開工面積一直維持低位，導致市場回暖后出現(xiàn)供不應求。去年下半年新開工面積才開始增加，按照一年多的開發(fā)周期計算，大量新開工項目到今年第四季度才能轉(zhuǎn)為市場供應。

世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計顯示，樓市未來供應量或?qū)⒋蠓黾樱?010年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成住宅投資同比增長33.9%，相對于去年同期10.9%的增幅，足足高出20個百分點，其中北京更是高達70.6%。正因為如此，8月北京樓市量價的同比增幅均要低于滬深穗三個城市。

根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2010年8月末，全國商品房住宅銷售面積同比上升4.1%，商品房住宅竣工面積上升8.8%，盡管各方所期盼的竣工面積大幅上升尚未到來，但從目前不足60%的銷售面積與新開工面積之比來看，明后年的供給量會顯著增加。

與此同時，未來保障性住房的供應量也將持續(xù)增長。保障性住房的大量開工是從2009年開始的，根據(jù)工程進度預計，大量項目將在今年年終竣工投入使用。僅以廉租房為例，2009年我國新開工的廉租房有200多萬套，超過了計劃新開工的183萬套。不僅如此，今年還將建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，增加未來保障房供應量。

面對即將出現(xiàn)的供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，業(yè)內(nèi)普遍認為，隨著未來兩個季度新建商品房大量上市，保障房投入使用，房地產(chǎn)市場供給壓力將得到極大緩解，恐慌性剛需和投資需求或?qū)⑼顺薄?/p>

更有業(yè)內(nèi)人士指出，結(jié)合開發(fā)商新開工增長走勢和半年報中對下半年的供貨預期，新增供應將在未來兩個月間大量入市，供應將逐步從偏緊轉(zhuǎn)為寬松，甚至逐步進入供過于求，導致房價從中期看具有漲幅回落甚至下跌的可能性。

另外，對于開發(fā)商而言，臨很多壓力:年底供應量上升所帶來的去庫存壓力、年底沖業(yè)績壓力、資金回籠壓力，因此未來出現(xiàn)降價、讓利的可能性很大。