等待與出手的糾結(jié)

市場(chǎng)回暖，引發(fā)諸多的猜想和不安，樓市是否又會(huì)陷入“越調(diào)越漲”的怪圈?新一輪的調(diào)控是否再度出臺(tái)?投資客該何去何從?剛性需求者又該如何擇機(jī)入市?……

聽(tīng)聽(tīng)專家怎么說(shuō)

“全國(guó)的回暖現(xiàn)象必會(huì)遭到政府的關(guān)注，估計(jì)國(guó)家將會(huì)重?cái)M政策，打壓樓市回暖房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象。一旦開(kāi)發(fā)商認(rèn)為成交量回調(diào)到可以大幅提價(jià)的程度，并付諸行動(dòng)，那么很可能等來(lái)第二輪的調(diào)控?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，近兩個(gè)月以來(lái)，政策處于觀察期，房?jī)r(jià)走向是決策層觀察的重點(diǎn)，如果在未來(lái)兩個(gè)月價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，國(guó)家極有可能出臺(tái)新政。

北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，最近的市場(chǎng)回暖明顯根基不牢，宏觀調(diào)控政策不僅沒(méi)有放松，更有收緊的跡象。3月“兩會(huì)”后的上漲導(dǎo)致了4月的系列調(diào)控，而最近成交量的回暖如果導(dǎo)致價(jià)格上漲趨勢(shì)的重現(xiàn)，很可能導(dǎo)致力度更嚴(yán)重的第二輪調(diào)控。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授更明確表示房?jī)r(jià)再漲，二輪調(diào)控必至?！叭绻?jī)r(jià)再次上漲，我認(rèn)為中央政府肯定會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行今年的第二輪調(diào)控。2009年的樓市因?yàn)椤仁小拇龠M(jìn)作用，市場(chǎng)出現(xiàn)了快速、大幅上漲行情，如上海市場(chǎng)普遍出現(xiàn)50%的漲幅，少數(shù)樓盤漲幅甚至翻倍，市場(chǎng)存在回調(diào)需求。但今年調(diào)控政策實(shí)施近半年來(lái)，大多數(shù)地方政府的態(tài)度并不是很堅(jiān)決，因此等待已久的剛性需求因害怕房?jī)r(jià)再次反彈，紛紛入市，導(dǎo)致近期交易量大增?！?/p>

“其實(shí)中央政府對(duì)樓市調(diào)控力度并未放松。過(guò)去幾次調(diào)控，基本是上中央有政策，地方下有對(duì)策，所以導(dǎo)致調(diào)控政策難以完全貫徹執(zhí)行，執(zhí)行效果自然可想而知，房?jī)r(jià)越調(diào)越漲也就不是什么稀奇事了。”上海衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民表示。

但這次中央、地方還是基本上能夠做到步調(diào)一致了。此次樓市回暖，在很大程度上與市場(chǎng)吸收消化調(diào)控政策作用有關(guān)。他認(rèn)為，中央政府其實(shí)早已準(zhǔn)備了后手，之前雖然沒(méi)有任何動(dòng)作，主要是考慮到市場(chǎng)處在調(diào)整過(guò)程中，最為主要的是房?jī)r(jià)并未回調(diào)，如果繼續(xù)調(diào)控，可能會(huì)矯枉過(guò)正，還會(huì)引發(fā)諸多猜疑。但此次樓市回暖，交易量放大的同時(shí)還伴隨著房?jī)r(jià)的微漲，此時(shí)出手肯定是理所當(dāng)然，師出有名。

如果你是投資客

順勢(shì)而為，伺機(jī)而動(dòng)是投資客不敗的法寶。面對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的諸多不確定性，此時(shí)的投資客選擇觀望不失為一種明智的策略。

由于政策指向非常明確，即抑制投資，而與此同時(shí)，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本大增，以及未來(lái)有可能在持有環(huán)節(jié)也會(huì)開(kāi)始征稅，各種不確定因素導(dǎo)致投資房產(chǎn)不再合乎市場(chǎng)實(shí)情，因此建議投資者觀望等待下一個(gè)機(jī)會(huì)。還有另外一個(gè)原因，當(dāng)樓市處于調(diào)控期，房?jī)r(jià)上行阻力大增，但投資的終極目標(biāo)是追求價(jià)差收益，或者獲取更好的投資回報(bào)。如果房?jī)r(jià)難以上漲，則無(wú)法產(chǎn)生價(jià)差收益，投資注定失敗。

現(xiàn)在這個(gè)時(shí)段，很多投資者就已經(jīng)陷入了深深的苦惱之中。因?yàn)樗麄儾恢赖降踪I不買房。出手買房吧，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)如此高位，國(guó)家也還在進(jìn)行調(diào)控，房?jī)r(jià)向下的可能性依然存在，買房有虧本的危險(xiǎn);現(xiàn)在不買房吧，又沒(méi)有什么好的投資渠道，放在銀行利息比通貨膨脹率還要低，不投資就意味著貶值。

“從來(lái)沒(méi)有如此難以判斷樓市走勢(shì)的時(shí)刻?！庇型顿Y客如此感慨。就目前情況來(lái)看，市場(chǎng)面存在諸多不確定因素，如中央政府可能會(huì)加大對(duì)樓市調(diào)控力度，或者持有、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)稅負(fù)有可能增加等，都會(huì)引發(fā)恐慌性拋售，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)回調(diào)，這對(duì)投資來(lái)說(shuō)是極為不利的。

專家建議，目前要做的就是采取規(guī)避觀望策略，等待政策進(jìn)一步明朗之后再做決定。當(dāng)然，在此建議投資者觀望，并非從此遠(yuǎn)離樓市，消極觀望，而是在觀望中重新尋找新的機(jī)會(huì)。

由于一線城市的住宅價(jià)位已經(jīng)漲到階段性的高位，對(duì)于一般的投資者來(lái)說(shuō)，已是力不從心。但對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)在這之前并未出現(xiàn)大幅上漲行情，在未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)漲行情，投資者不妨將目光投向這些城市。不少地區(qū)出臺(tái)了區(qū)域振興規(guī)劃，如重慶的兩江新區(qū)、福建的海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)等，隨著規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，自然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。因此目前就應(yīng)該開(kāi)始關(guān)注這些區(qū)域，一旦市場(chǎng)趨于好轉(zhuǎn)并出現(xiàn)機(jī)會(huì)，可考慮出手。

商業(yè)地產(chǎn)也是投資者可以關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域。目前商住價(jià)格倒掛現(xiàn)象仍然存在，商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)低于同板塊的住宅，這種反常的現(xiàn)象在未來(lái)會(huì)反轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，因此現(xiàn)在選擇有潛力的項(xiàng)目進(jìn)行投資，無(wú)疑能夠獲得不錯(cuò)的回報(bào)。

在此值得一提的是，目前有來(lái)自二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，不乏一些投資回報(bào)率可達(dá)6%以上的項(xiàng)目，這相當(dāng)于北京、上海等城市中心區(qū)域高檔住宅的兩倍，無(wú)疑值得投資。

如果你是需求者

樓市調(diào)控不會(huì)放松，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，何時(shí)才會(huì)迎來(lái)最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)呢?是否還需要等待觀望?不同的人應(yīng)該根據(jù)自身的情況作出合適的判斷。

對(duì)于剛需自住購(gòu)房者而言，現(xiàn)階段講究的是擇機(jī)入市。剛需購(gòu)房者需要關(guān)心的是自身，如經(jīng)濟(jì)實(shí)力是否達(dá)到了置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是否能夠買到合適的住房，滿足自身居住需求，因此建議剛性購(gòu)房者不要糾纏于房?jī)r(jià)的輕微變化。當(dāng)然，如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面尚有欠缺，建議不要“打腫臉充胖子”，以免因買房而讓自己背上沉重的債務(wù)。

根據(jù)此前的經(jīng)驗(yàn)，大凡市場(chǎng)出現(xiàn)大面積促銷時(shí)，即對(duì)資金需求不是很大的開(kāi)發(fā)商如果也加入到促銷大軍，說(shuō)明市場(chǎng)觀望氣氛已到最濃時(shí)。但考慮到今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，剛性需求真實(shí)存在，因此經(jīng)過(guò)一段時(shí)間觀望之后，剛性需求會(huì)重新釋放，進(jìn)而到時(shí)市場(chǎng)回暖。由此可見(jiàn)，剛需購(gòu)房者可根據(jù)這個(gè)現(xiàn)象，來(lái)判斷買房時(shí)機(jī)。

由于目前國(guó)家仍然鼓勵(lì)自住消費(fèi)，因此對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首先，一定要盡可能用足優(yōu)惠政策，以降低購(gòu)房成本。據(jù)了解，能否享受優(yōu)惠政策，其差別不小。比如貸款，如果是購(gòu)買90平方米的普通住宅，仍能享受到較大折扣的優(yōu)惠房貸利率。雖然目前已經(jīng)不太可能申請(qǐng)到最低7折的優(yōu)惠幅度，但對(duì)于首次購(gòu)買普通住宅的，仍可申請(qǐng)到7.5-8折的優(yōu)惠利率。此外，未來(lái)會(huì)否加息目前還不得而知，如果加息，購(gòu)房成本將會(huì)上升。因此專家建議購(gòu)房者應(yīng)盡量多用公積金貸款。公積金貸款稅率相對(duì)較低，即使其利率標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)隨著加息而提高，但相對(duì)商業(yè)貸款來(lái)說(shuō)，還是要實(shí)惠得多。

其次，剛需購(gòu)房者要仔細(xì)挑選房源，不論是新房還是二手房，都要細(xì)細(xì)的斟酌一番。從價(jià)格方面考量，選擇低于市場(chǎng)平均水平的住宅無(wú)疑是最佳方式。有兩個(gè)途徑可以挑到這種住宅。其一是真正打折促銷的樓盤，可以跟前期銷售價(jià)格做對(duì)比，或者跟周邊相同品質(zhì)在售樓盤的前期價(jià)格進(jìn)行比較。另外就是選擇二手房市場(chǎng)上的“急拋房”。由于各種各樣的原因，比如急需周轉(zhuǎn)資金、移民海外等，有少數(shù)房東為了讓房子盡快脫手，從而以低于市場(chǎng)價(jià)10%的水平掛牌急售。不可否認(rèn)，如果碰到這種二手房，可謂是買到就賺。

最后一點(diǎn)建議，當(dāng)心虛假優(yōu)惠。在調(diào)控期，開(kāi)發(fā)商為了加快銷售節(jié)奏，往往會(huì)采取各種各樣手段進(jìn)行促銷。需要提醒的是，在這之前曾出現(xiàn)過(guò)花樣百出的促銷活動(dòng)，這種促銷手段雖然看起來(lái)非常誘人，但實(shí)際上并無(wú)多少實(shí)惠。

比較常見(jiàn)的有首付分期支付、“保價(jià)”促銷，以及提價(jià)之后再降價(jià)等。因此建議購(gòu)房者看到各種促銷廣告之后，應(yīng)認(rèn)真研究促銷活動(dòng)究竟給自己到底能夠帶來(lái)多少好處。比較常見(jiàn)的是一些小恩小惠，如買房送物業(yè)費(fèi)、送裝修基金等，相比房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)少之又少;而諸如前面提到的首付分期支付等促銷活動(dòng)，則毫無(wú)實(shí)惠可言。最實(shí)用的促銷是在原價(jià)基礎(chǔ)上給予相應(yīng)的折扣，確實(shí)能讓購(gòu)房者減少購(gòu)房開(kāi)支。