樓市回暖孰之過?

“金九銀十”本是對樓市銷售旺季的一個戲謔稱呼，每年的這個時候，樓市總會出現(xiàn)一輪高供應量、高成交量、價格高速上揚的“三高現(xiàn)象”。今年的“金九銀十”因為是在歷時5個月的調控之后，因而備受的矚目!

“北京樓市成交量暴漲”、“廣州驚現(xiàn)‘日光盤’”……種種消息不絕于耳。作為全國風向標的京滬穗深等四地樓市首次出現(xiàn)了自調控以來的集體飆升，部分二線城市亦跟風上漲。

那么，到底是何種原因促使房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)與宏觀調控政策背道而馳，下一步會否有更加嚴厲的調控政策出臺呢?

集體逆市回暖

京穗滬深等一線城市樓市“量價齊升”已是不爭的事實。

在8月成交量大幅反彈的基礎上，9月北京樓市再次出現(xiàn)成交量的井噴。不僅如此，在成交量異軍突起的同時，成交價格也隨之水漲船高，個別樓市甚至出現(xiàn)了需要托關系“走后門”才能買到房子的現(xiàn)象。

據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月6日至12日，北京商品房一周總成交期房為4191套，環(huán)比前一周上漲了75.9%。而同比上漲更是高達266.7%。

而就在中秋假的最后一天，北京樓市再次上演瘋狂的一幕，地鐵大興線高米店北站旁的保利茉莉再次開盤，1000余套房源吸引了5000人排隊，此次開盤相比之前已經(jīng)上漲近千元。位于望京的東湖灣，最近開盤的預售價達到35000元/平方米，比之前的預期價格上調了3000元/平方米。

在上海，有統(tǒng)計顯示9月上半月上海一手房成交套數(shù)為4963套，環(huán)比(8月上半月)成交的2875套，回升72.6%。9月上半月一手房平均成交單價為20841元/平方米，與8月上半月的21128元/平方米大體持平。9月上半月，取得商品住宅預售許可證的樓盤有23個，供應面積49.29萬平方米，與8月同期相比，供應量增加近兩倍。

在廣州，號稱“中國第一大盤”的廣州亞運城9月26日開盤即遭火爆搶購，首批房源均價在12000元至13000元/平方米，雖然定價高于之前市場預期，仍獲得購房者追捧。在亞運城的一個銷售點富力盈信大廈，早上8點鐘現(xiàn)場已聚集了約2000多人。另一個銷售點廣州花園酒店11點前就停止了所有的認購，有幸進入現(xiàn)場的認購者表示，早上7點多就到現(xiàn)場排隊。

深圳樓市亦是如此。在8月份開始反彈之后，9月份成交量持續(xù)走高，尤其是中秋假期期間，成交十分活躍，三天成交量達482套，部分樓盤也重現(xiàn)排隊買房情況。雖然9月份以來樓市供應大增，但價格不降反升，在售樓盤普遍缺乏優(yōu)惠力度，多數(shù)樓盤只象征性推出一兩個點優(yōu)惠折扣。

作為樓市風向標的京穗滬深等一線城市樓市集體回暖，使得抵抗力微弱的部分二線城也跟風上漲，尤其是類似大連、南京、杭州等二線富裕城市。

數(shù)據(jù)顯示，9月20日-26日這一周南京的商品住宅成交量環(huán)比上漲19.76%;杭州的成交均價環(huán)比上漲28.04%;蘇州商品住宅成交面積環(huán)比上漲6.86%。中西部各重鎮(zhèn)亦是如此。成都這一周的商品住宅成交1840套，成交面積16.79萬平方米，環(huán)比上漲3.81%;武漢商品房成交面積環(huán)比上漲6.21%，成交均價6182元/平方米，環(huán)比上漲1.66%;長沙商品住宅成交量環(huán)比上漲17.61%。在記者對比8月份數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，除成都出現(xiàn)了環(huán)比1.16%的小幅回落，以上二線城市皆可用“大漲”一詞概括。其中，8月份的南京出現(xiàn)了環(huán)比90.76%的劇烈漲幅，杭州亦是有53.39%的環(huán)比增幅。

開發(fā)商“變戲法”

所謂上有政策，下有對策。面對嚴厲房產(chǎn)政策，開發(fā)商為保障自己的利益最大化，亦絞盡腦汁來“變戲法”，意欲逃脫政策的“緊箍咒”。

房產(chǎn)商的伎倆，不外乎以下幾種:拿到預售證卻不開賣，或者只拿少量單位出來賣;明明剛開盤，大堆房子未出貨，卻宣稱“已賣完”;又或者是開發(fā)商聯(lián)手中介，自己先買下房子，再拿出來高價出售。

這種典型的捂盤惜售現(xiàn)象非常常見，由于6、7月份正值傳統(tǒng)銷售淡季，大多數(shù)開發(fā)商都有意將推盤日期延后至9、10月份，希望抓住“金九銀十”在年底前取得一波資金回籠。

此現(xiàn)象在豪宅項目上表現(xiàn)得更為明顯。戴德梁行綜合住宅服務華東區(qū)董事伍惠敏表示，目前市場上單價在5萬元以上的豪宅項目在售的幾乎都是前期推出的尾盤，以境外開發(fā)商或有境外上市背景的內資開發(fā)商為主。

為何房產(chǎn)商對“捂盤”這一方式樂此不疲呢?究其原因，便發(fā)現(xiàn)“捂盤”一個月，開發(fā)商僅需要付出幾萬元的利息，而得到的卻是數(shù)百萬元甚至上億元的利潤收益。只要樓價平均每平方米漲價10元，6萬平方米的項目利潤就多出600萬元，比銀行利息也是高出一大截，而一平方米漲價10元買家?guī)缀鯖]有感覺。

因此，以往僅少數(shù)開發(fā)商對不超過整個樓盤5%的房子進行“假銷售”;而現(xiàn)在，大多數(shù)房企都在進行這一手法，而且很可能是六七成房源都會被拿來操作。

有房產(chǎn)專家表示，不管開發(fā)商采取怎樣的“捂盤惜售”措施，最終的目的就是為了促升成交量、提高樓價。比如開發(fā)商每次只拿出一小部分房源進行銷售，造成消費者“爭食”的現(xiàn)象，從而加快了消費者的決策速度，達到快速銷售的目的。同時，前期產(chǎn)品的熱銷，也為其下一次推貨的漲價營造了足夠的市場氛圍，給市場造成一種“熱銷”、“供不應求”的假象。

政策執(zhí)行不力

實際上，對樓市新政執(zhí)行力度的詬病，一直存在。經(jīng)濟學家馬光遠就表示，比如“國十條”中提出要完善房地產(chǎn)稅收政策，可實際執(zhí)行中卻一再拖延，不可避免地會影響到政策的預期效果;又比如“國十條”中提到要對調控不力的地方進行問責，可對于媒體曝光出來的上千宗閑置土地名單，一直沒有見到任何制裁措施;再如各地一些銀行對房貸政策悄然“松綁”，也沒有去深究……

嚴厲的政策軟執(zhí)行的確是此番樓市回暖的又一個主要原因?！皣畻l”大多數(shù)內容至今在一些地方被架空，不管是對房價暴漲失職的官員問責，還是對開發(fā)商土地增值稅的清算，以及對哄抬房價的打擊，還有對普通市民的住房保障，都只是“只聞樓梯響，不見人下來”。

天則經(jīng)濟研究所所長盛洪在接受記者采訪時也明確表示，政府的宏觀調控政策沒干政府該干的事兒，沒從財政政策和貨幣政策這些宏觀角度來進行調控，卻干了企業(yè)該干的事兒，干預銀行的貸款政策，干預消費者的消費決策，這注定了調控只是治標不治本的權宜之計。

剛需激增?

一位購房者接受記者采訪時說的話也許能解釋房價看漲的原因，他說，“宏觀調控政策出臺后，就一直盼望著房價快降，可等了4個多月也沒見大動靜。如今都說成交回暖了，反而害怕價格漲回去，想盡快出手，現(xiàn)在有不少人都抱有這樣的想法，這就把開發(fā)商給抬‘牛’了，擔心倒成了不得對面對的事實。”

目前，各地購房者對于調控后市房價的預期開始轉變，由下跌漸漸轉為上漲，諸多剛性需求者觀望態(tài)度開始松動，入市步伐開始加快。

“由于2008年宏觀調控后2009年房價的報復性反彈，使得當前購房者對后市房價預期發(fā)生變化，在當前還有購買力的情況下，盡快入市以免將來因房價上漲而失去買房的機會?！蹦硣猩虡I(yè)銀行相關部門負責人表示。

此外， 十一國慶節(jié)，一直都是中國的傳統(tǒng)婚期，傳統(tǒng)結婚先買房的觀念，更是深入人心，所以，婚房需求入市成為成交量回暖的動力之一。

業(yè)內人士分析認為，近期部分城市樓市“回暖”主要是因為新增供應量前期尚未大量釋放、前期積累的剛需、政策調控不信任、不相信房價真跌、通脹及預期加劇等多種因素造成的。特別在“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，開發(fā)商通過促銷等優(yōu)惠活動進行項目銷售，固然會對剛性需求的購房者產(chǎn)生求購欲望，而成交量也會相應提升。

而短期成交量上升的現(xiàn)象，使部分另有它求的開發(fā)商、專家借機鼓吹“開始新一輪的樓市反彈”，從而導致樓市出現(xiàn)了恐慌效應。

投資客現(xiàn)身

在房價維持在高位徘徊的情況下，市場的部分“剛需”就是再有決心買房，現(xiàn)實也沒有能力實現(xiàn)。而且，如果近期出現(xiàn)的這場成交量暴漲確實是由“剛需”所致，那么也一定會使銀行的房貸出現(xiàn)暴增。但目前不管是央行還是銀監(jiān)會，都沒有這樣的信息傳出。這說明，有投資客現(xiàn)身。

最近房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些“新買房人”，有不少都是“老面孔”，基本都屬于已有一兩套甚至更多住房的炒房客。他們有的已從以往的炒房投機中獲取了巨大的利益，根本無需貸款就可以從容炒房;有的想趁現(xiàn)在調控形勢曖昧之際再“賭”上一把。炒房客的卷土重來，也是最近各地房地產(chǎn)市場成交量猛增的原因之一。