從施工合同條款分析企業(yè)不合理負(fù)擔(dān)

摘 要:在建筑市場(chǎng)中，由于買方的強(qiáng)勢(shì)，加上市場(chǎng)缺乏有效的監(jiān)管，使得甲方在合同上能夠?qū)σ曳阶鞒鲆恍┎焕臈l款。為此，施工企業(yè)承擔(dān)了額外的信貸利息，增大了財(cái)務(wù)成本。從投標(biāo)保證金、進(jìn)度款支付、履約保證金等幾方面對(duì)此做了一些分析。

關(guān)鍵詞:建筑企業(yè);合同條款;額外成本

中圖分類號(hào):F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)08-0252-02

由于調(diào)研的需要，筆者針對(duì)某企業(yè)在建工程隨機(jī)抽樣了9個(gè)施工合同，分析其中的一些條款，從中反映出建筑施工企業(yè)承受的負(fù)擔(dān)，以及市場(chǎng)監(jiān)管需要改進(jìn)的地方。

統(tǒng)計(jì):

9個(gè)樣本項(xiàng)目中，有3個(gè)為市重點(diǎn)工程。最大的建筑面積13萬(wàn)平方米、造價(jià)1.6億元，最小的2.1萬(wàn)平方米、造價(jià)0.46億元。9個(gè)工程的總建筑面積54.52萬(wàn)平方米，合同總造價(jià)10.02億元。目前進(jìn)入地下室施工的1個(gè)，進(jìn)入主體施工的3個(gè)，結(jié)構(gòu)完成開(kāi)始粉刷的4個(gè)，進(jìn)入掃尾的1個(gè)。住宅工程3個(gè)，商務(wù)樓4個(gè)，學(xué)校1個(gè)，圖書(shū)城1個(gè)。

1 工程付款

樣本合同中，6個(gè)沒(méi)有預(yù)付款，3個(gè)有預(yù)付款。有預(yù)付款的，2個(gè)為預(yù)付造價(jià)的10%，分別在開(kāi)工4個(gè)月后分4次扣回和首次支付工程款后分12個(gè)月扣回;1個(gè)為預(yù)付5%，在地下室完成后首次付款時(shí)全部扣回。獲得預(yù)付款的同時(shí)乙方均要向甲方交納預(yù)付款保證金。

在日常進(jìn)度款支付的方式上，7個(gè)合同為月度支付，2個(gè)合同是按照結(jié)構(gòu)樓層的間隔支付的，其中1個(gè)為每隔四層支付一次，另1個(gè)為每隔六層支付一次。

即便如此，甲方對(duì)于地下室工程付款往往還另作規(guī)定。其中有3個(gè)合同規(guī)定地下室全部完成后開(kāi)始付款，這三個(gè)地下室面積，1個(gè)為23640平方米，1個(gè)為11300平方米，分別占工程總面積18%和19%，另1個(gè)為34700平方米，占工程總面積32%。此外還有1個(gè)工程的地下室面積占總面積28%，采用的是包括樁基和地下室在內(nèi)的兩次付款方式，即第一次支付時(shí)間在地下室二層底板完成后，付70%，第二次在主體結(jié)構(gòu)完成三分之二后再支付到80%。

在月度進(jìn)度款支付上，支付已完工程70%的有4個(gè)，其中1個(gè)還是按照每六層支付一次;支付75%的1個(gè);支付80%的3個(gè);支付85%的1個(gè)，是按照每四層支付一次。剩余的尾款一般都是在工程竣工結(jié)算完成審計(jì)后，或者兩輪審計(jì)完成后，才支付到95%或97%。有2個(gè)是在竣工驗(yàn)收后先支付10%或15%的尾款，剩余的留到審計(jì)結(jié)束后支付。

從合同書(shū)與招標(biāo)書(shū)對(duì)照，有的甲方在招標(biāo)書(shū)上明確提出按照80%支付進(jìn)度款，乙方在投標(biāo)書(shū)上也給予了響應(yīng)，但是最終在合同書(shū)上變成了按照70%支付進(jìn)度款。

2 工程質(zhì)量保修金

按照總造價(jià)5%收取質(zhì)量保證金的6個(gè)，3%收取的3個(gè)。其中5%和3%兩類中各有1個(gè)還要扣除1%作為物業(yè)維修基金不予返還，涉及具體金額150萬(wàn)元和160萬(wàn)元。至于保修金返還上，各個(gè)合同也不相同，有兩年退還的，三年退還的，五年退還的，有的分年分次退還，最早的一年后退還，也有的分批退還長(zhǎng)達(dá)八年。

所有的保修金都不計(jì)息。由于當(dāng)?shù)厥邢M(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)房產(chǎn)商規(guī)定出售的住宅要防水保修八年，于是一些業(yè)主開(kāi)始把這個(gè)規(guī)定傳遞到施工合同上，要求承包商把房屋防水質(zhì)量保修從原來(lái)規(guī)定的五年延長(zhǎng)到八年。

令人詫異的是有的甲方在招標(biāo)書(shū)上明確保修金按照3%收取，乙方在投標(biāo)書(shū)上也給予了響應(yīng)，但是到最終到合同書(shū)上變成了5%。

3 履約保證金

6個(gè)樣本合同采用銀行保函方式，在合同簽訂前由乙方提交甲方。2個(gè)沒(méi)有采用保函，而是在地下室完成后甲方首次付款中扣除，即直接把工程款轉(zhuǎn)為履約保證金。這2個(gè)工程的保證金額度分別為1500萬(wàn)元和1000萬(wàn)元。還有1個(gè)是一半保函一半支票，支票部分達(dá)到700多萬(wàn)元。保證金均為無(wú)息收取，其額度都是總造價(jià)的10%。這類保證金主要由質(zhì)量、工期、設(shè)備與人員到位和安全文明施工幾方面組成。

比較特別的是有1個(gè)合同還增加2%的廉潔合作保證金，并在竣工結(jié)算后歸還。

相反的情況是，甲方不提供履約保函的有8個(gè)，只有1個(gè)合同甲方提供履約保函。可是在對(duì)照招標(biāo)書(shū)發(fā)現(xiàn)，有3個(gè)甲方在招標(biāo)文件中明確提出雙方提供對(duì)等履約保函，乙方在投標(biāo)書(shū)上也給予了響應(yīng)，但是最終到合同上變成乙方單方面提供履約保函。

4 其他

工期獎(jiǎng)罰，有的采用對(duì)等的獎(jiǎng)罰辦法，有的采用不對(duì)等做法，即提前不獎(jiǎng)延遲要罰。而工期處罰每天按2000～10000元不等。有1個(gè)合同規(guī)定，乙方在交付了10%履約保函外，還要再交納質(zhì)量、工期和設(shè)備人員保證金30萬(wàn)元。有2個(gè)對(duì)創(chuàng)市文明標(biāo)化作出規(guī)定，未創(chuàng)出的要罰，創(chuàng)出的不獎(jiǎng)。

分析:

(1)工程款支付不足。

從樣本合同條款看，工程款的支付不足是造成施工企業(yè)資金壓力的重要原因。如今的工程建設(shè)，大多都是先干后付款的模式，施工企業(yè)要依靠自身流動(dòng)資金甚至信貸投入，把工程實(shí)物一點(diǎn)一點(diǎn)地建筑起來(lái)，但是付款的不足，甚至嚴(yán)重不足(更為苛刻的工程進(jìn)度付款僅為40%或50%的)，讓施工企業(yè)入不敷出，背負(fù)沉重的經(jīng)濟(jì)包袱。

地下室封頂后才支付款項(xiàng)的做法，是讓施工企業(yè)苦不堪言又一招數(shù)。特別是一些工程量巨大的地下室要在頂板做完后才能獲得支付，以及按照若干樓層的數(shù)量完成后付款，都是甲方在回避按月付款的做法，于是讓乙方通過(guò)巨額信貸來(lái)為甲方支付本來(lái)應(yīng)該由甲方承擔(dān)的信貸以及相應(yīng)利息。以樣本中的工程為例，光一個(gè)2萬(wàn)多平米的地下室，從挖土到地下室頂板完成，大約需要半年左右時(shí)間，資金達(dá)到四五千萬(wàn)。而這些資金除了公司自有資金外，大部分是需要靠信貸來(lái)解決的，如果信貸不予支持的話，則必然產(chǎn)生對(duì)分包方或供應(yīng)商的拖欠，否則施工企業(yè)難以為繼。

以上述樣本合同統(tǒng)計(jì)，加權(quán)平均后的甲方進(jìn)度款支付比例為75.5%?？偣?0.02億元總造價(jià)中，陸陸續(xù)續(xù)累計(jì)有2億多元的資金缺口需要乙方去填補(bǔ)。造成除了銀行信貸以外，施工方大多只能通過(guò)拖欠供應(yīng)商和分包方的款項(xiàng)來(lái)化解資金的壓力。這樣的結(jié)果形成了工程建設(shè)更長(zhǎng)的債務(wù)鏈，單位之間債務(wù)糾紛由此增多，各類經(jīng)濟(jì)矛盾迭出。

至于工程大量尾款要在結(jié)算審計(jì)后才能獲得，則對(duì)施工企業(yè)又是一個(gè)資金上的打擊。由于工程結(jié)算的問(wèn)題很復(fù)雜，有的甲方出于種種原因，拖延結(jié)算時(shí)間，乙方只能被動(dòng)應(yīng)對(duì)。很多公建項(xiàng)目甲方要在規(guī)定的兩審?fù)瓿珊蟛拍苤Ц段部睿鴥蓪彽拈g隔時(shí)間又是能長(zhǎng)能短，主動(dòng)權(quán)完全控制在甲方手中，結(jié)果大量尾款無(wú)法及時(shí)歸位，施工企業(yè)的資金如何不捉襟見(jiàn)肘?

(2)樣本合同的質(zhì)量保證金的歸還時(shí)間短則二三年，長(zhǎng)則四五年，多的交納總造價(jià)的5%，少的也要3%。其實(shí)很多時(shí)候施工企業(yè)的利潤(rùn)可能還到不了這個(gè)比例，然而就是這么一點(diǎn)微利都被作為質(zhì)保金押了出去，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)實(shí)在是勉為其難。加上每個(gè)工程的累加，企業(yè)在這方面也是很大的一筆費(fèi)用。若以年度施工完成產(chǎn)值10億元計(jì)算，取中值4%的質(zhì)保金計(jì)算，就是4000萬(wàn)元。如果施工規(guī)模更大，則這筆資金的抵押數(shù)量更大。

對(duì)于樣本中個(gè)別甲方1%物業(yè)維修維修基金的收取，不僅不可思議，而且是明擺著的對(duì)施工企業(yè)巧取豪奪。如不加以制止，不排除別的甲方完全可以在以后借其他理由，巧立名目扣押甚至侵占乙方的施工款項(xiàng)。

(3)履約保證金作為甲乙雙方向?qū)Ψ降囊环N保證承諾，理應(yīng)雙方對(duì)應(yīng)性交納?？墒钱?dāng)今市場(chǎng)幾乎都是乙方單方面的承諾保證。至于在交納形式上大都采用銀行保函，比較可行。可是也有甲方要求以支票或銀行匯票形式支付，這對(duì)施工企業(yè)構(gòu)成了致命的壓力。從樣本合同中可見(jiàn)，光三個(gè)工程上就抵押現(xiàn)金達(dá)3200多萬(wàn)元，平均周期長(zhǎng)達(dá)630天。假設(shè)所有的甲方都要求采用支票或匯票抵押的話，整個(gè)行業(yè)將沒(méi)有一個(gè)施工企業(yè)能夠承受。

至于個(gè)別甲方提出的以支票形式交納廉潔合作保證金這類怪招，真是把施工企業(yè)當(dāng)作唐僧肉來(lái)對(duì)待了。但愿這樣的條款能夠早日得到制止。

綜上所述，由于買方市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)，加上市場(chǎng)缺乏有效的監(jiān)管力度，使得甲方在合同上能夠?qū)σ曳阶鞒鲆恍┎焕臈l款。為此，施工企業(yè)承擔(dān)了巨額的信貸利息，增大了財(cái)務(wù)成本。而這些成本中相當(dāng)部分理應(yīng)是由投資方來(lái)承擔(dān)的。如今投資方通過(guò)他們的強(qiáng)勢(shì)地位，轉(zhuǎn)嫁到了承包商一方。盡管從理論上說(shuō)，合同的成立是雙方本著平等自愿的原則訂立的，但是在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)充分甚至過(guò)度的市場(chǎng)里，施工企業(yè)作為賣方為了求生存，往往會(huì)接受若干對(duì)自身過(guò)分不利的條款。在這樣的環(huán)境下，需要市場(chǎng)的管理者來(lái)維持游戲規(guī)則，來(lái)保障交易雙方的基本利益。如是，才能讓市場(chǎng)運(yùn)行健康有序。

參考文獻(xiàn)

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[2]江蘇省工商行政管理局編著.反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)典型案例評(píng)析[M].北京:中國(guó)工商出版社，2003.