房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價探討

摘 要:根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點，對房地產(chǎn)項目施工期環(huán)境影響評價、營運期環(huán)境影響評價、外環(huán)境對項目的環(huán)境影響評價、生態(tài)環(huán)境影響評價和景觀生態(tài)評價進行了探討，并分析了房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價過程中容易忽視的一些問題。

關鍵詞:房地產(chǎn)項目;環(huán)境影響評價 

中圖分類號:F2

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)08-0149-02

1 引言

房地產(chǎn)項目已經(jīng)成為我國目前經(jīng)濟發(fā)展中的一個熱點。隨著房地產(chǎn)建設的突飛猛進而帶來的環(huán)境問題也越來越引起人們的關注。因此做好房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價非常重要。

2 施工期環(huán)境影響評價

房地產(chǎn)項目的施工期一般較長，施工期的環(huán)境影響持續(xù)時間也較長，隨著基建工程活動結束，其影響消失。施工期的環(huán)境影響主要包括施工揚塵、施工廢水和生活污水、噪聲、固體廢物、廢氣等。

施工揚塵對周圍環(huán)境的影響較大，浮于空氣中的粉塵被施工人員和周圍居民吸入，不但會引起各種呼吸道疾病，而且粉塵還夾帶大量的病原菌，傳染各種疾病，嚴重影響施工人員及周圍居民的身體健康。此外，粉塵飄揚，降低能見度，易引發(fā)交通事故。粉塵飄落在各種建筑物和樹木枝葉上，影響景觀。對于大項目(按確定環(huán)評的形式，\"報告書\"為大項目，\"報告表\"為小項目)應根據(jù)挖、填土方量采用面源模式定量預測揚塵對大氣環(huán)境的影響，或利用現(xiàn)有的施工場地實測資料進行類比分析，小項目可簡化只作一般分析。環(huán)評單位應提出切實可行的減輕揚塵污染的措施。

施工廢水(如泥漿水、沖洗水、地下滲透水等)應集中收集，經(jīng)沉淀澄清后盡可能回用。生活污水可根據(jù)施工場地情況分析，如位于城區(qū)應盡可能接入城市污水管網(wǎng)進入污水處理廠處理。若無接管條件，可設置新型地埋式污水生化處理設施，處理達標后排放。

施工噪聲污染是個焦點問題，污染糾紛和矛盾較多，對于大項目應根據(jù)施工機械的種類和數(shù)量分析聲源強度，定量預測對場界和敏感點的影響，小項目從簡只作一般性分析。施工噪聲影響評價中還要提出有效的措施。

施工產(chǎn)生的固體廢物主要有建筑垃圾、生活垃圾和施工棄土，要求妥善處置，不產(chǎn)生二次污染，施工棄土必須回填。對于施工廢氣，主要是對施工機械廢氣提出排放要求。

3 營運期環(huán)境影響評價

營運期環(huán)境污染問題主要包括生活污水、廢氣、生活垃圾和噪聲。

位于城區(qū)內的房地產(chǎn)項目， 一般生活污水進入城市污水管道， 可不進行定量的環(huán)境影響預測， 如果廢水直接排入地表水， 對于大項目， 則應進行定量環(huán)境影響預測， 小項目作一般性分析。

4 外環(huán)境對項目的環(huán)境影響評價

作為環(huán)境保護目標的房地產(chǎn)項目，其外部污染源對項目的環(huán)境影響應重點評價，也是評判擬建項目選址合理性的重要依據(jù)之一。

4.1 外環(huán)境污染源調查

一般應對擬建項目周圍500米范圍內的各類已有和在建污染源(包括危險源)進行詳細調查，弄清污染源的類型、數(shù)量、位置、排放的主要污染物及排放量，可查閱相關歷史資料，必要時應進行實地監(jiān)測。

主要調查的污染源有:交通噪聲和設備噪聲;微波發(fā)射塔、高壓線、變電站等電磁污染;周邊一些影響較大的工業(yè)污染源;餐飲業(yè)油煙等異味污染。

4.2 環(huán)境影響評價

在污染源調查的基礎上，確定污染源的影響范圍和影響程度，并預測污染源在非正常排放和不利氣象條件下可能對擬建小區(qū)的環(huán)境影響。若周邊污染源未能達標排放，則應根據(jù)\"誰污染，誰治理\"原則，對污染源提出有效治理措施和對策使其達標排放，并要求當?shù)丨h(huán)保行政主管部門予以監(jiān)督執(zhí)行。對于無法治理達標的污染源及存在安全隱患的危險源，須提出搬遷要求。由于噪聲污染具有直接感受性特點，且污染來源較多，對居民的生活影響較大，應予以重點評價。對于隱性環(huán)境污染，如電磁輻射、放射性污染對居民的影響也不能忽視。小區(qū)的選址要遠離生產(chǎn)和儲存易燃、易爆和劇毒化學品的工業(yè)企業(yè)和倉庫，對一些實在不能避開的環(huán)境污染源或危險源，在項目規(guī)劃設計和環(huán)評時應考慮采取有效的處理措施，并設置一定的安全和衛(wèi)生防護距離。項目附近若有危險源，還應進行環(huán)境風險評價。

5 生態(tài)環(huán)境影響評價

對于生態(tài)環(huán)境影響問題分析，主要遵循《非污染生態(tài)環(huán)境影響評價導則》(HJ/T1.9-1997)的原則進行。由于導則涉及面較寬，內容較復雜，而一般房地產(chǎn)項目較簡單，因此本文提出從以下三個方面進行評價:

5.1 植被覆蓋率、生物量和生物多樣性的變化

通過調查，掌握評價區(qū)植被情況，特別是項目占用場地目前是農(nóng)田、林地、草地、濕地、園林綠化用地等生態(tài)用地時，分析項目建成后對生態(tài)環(huán)境的影響，并提出相應的生態(tài)補償措施。

5.2 水土流失

房地產(chǎn)項目在建設期間，大面積的土壤較長時間裸露，降雨時就可能導致水土流失。水土流失會使大量泥沙擁入附近河道，影響河道的水質。水土流失強度一般在平原地區(qū)較小，丘陵及山區(qū)較大，應根據(jù)項目規(guī)模大小和所在地區(qū)的具體情況，進行詳細或簡略的評價。大項目或特別敏感項目(涉及特殊環(huán)境功能區(qū))應根據(jù)氣象和地理條件進行定量預測，提出較詳細的水土保持措施，小項目可不進行定量分析。

5.3 移民搬遷問題

房地產(chǎn)項目涉及的移民搬遷問題通常是由地方政府和開發(fā)商共同協(xié)商解決。環(huán)評應核實移民的數(shù)量、構成及生活質量，分析移民安置區(qū)的環(huán)境容量，以及移民安置區(qū)的建設和移民搬遷對當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境可能造成的影響。本著不降低移民生活質量的原則，提出具體的移民安置措施，核實移民安置經(jīng)費，列入項目環(huán)保資金。

6 景觀生態(tài)評價

陸雍森在《環(huán)境評價》一書中對景觀的解釋是:“構成視覺圖案的地貌和土地覆蓋物。土地覆蓋物由山水體、植被和人工開發(fā)的景物(包括城市外表等)組成。景觀也是人眼從一個角度看到延伸著的自然景色。”

評價作為生活、工作環(huán)境的房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響，不但要評價生活、工作的安全性、方便性、舒適性，同時還要考慮自身的建筑效果和與周邊環(huán)境的協(xié)調性。通常人們把建筑景觀的可接受性、陽光的適度性、生態(tài)環(huán)境的適宜性三項作為景觀生態(tài)環(huán)境影響的評價指標。

6.1 景觀環(huán)境可接受性分析

項目的景觀環(huán)境可接受性分析，應從項目布局與周圍環(huán)境的協(xié)調性入手。對于大項目或特殊敏感項目，應從開發(fā)、設計的風格為出發(fā)點，結合城市及項目周邊地帶歷史、文化傳統(tǒng)和整體建筑風貌，分析項目設計、布局和建筑、設施的美學價值。

首先對評價區(qū)域的現(xiàn)狀景觀進行描述(包括文字和圖片)，在此基礎上評述開發(fā)項目設計風格與當?shù)孛袼?、歷史文化和區(qū)域功能的相符性，評價開發(fā)項目建筑外觀造型、色調搭配等與擬建項目使用功能的相適性，并從建筑高度、建筑造型、建筑色彩等諸方面分析與周邊建筑的協(xié)調性，分析評價項目建設對城市景觀的有利和不利影響。6.2 陽光照射適度性分析

房地產(chǎn)項目在規(guī)劃設計和環(huán)境影響評價時均要考慮光遮擋的影響，并選用《城市居住規(guī)劃設計規(guī)范》(GB50180-93)中居住建筑日照最低標準進行評價。

光在人的生活中不能少，但照射強度如果越過了接受能力也會產(chǎn)生污染，即光污染。一般房地產(chǎn)項目可能產(chǎn)生的光污染一是白亮污染，即建筑物的玻璃幕墻、釉面磚墻、磨光大理石和各種涂料等裝飾反射光線產(chǎn)生的污染，二是人工白晝，即廣告燈、霓紅燈等夜間照明設備產(chǎn)生的污染。

由于環(huán)境影響評價階段大多不可能清楚的了解建筑物光源的布置情況，一般重點的評價是玻璃幕墻。環(huán)境影響評價解決這一問題的辦法，主要是提出一些限制措施，合理布置玻璃幕墻:

(1)在城市主干道、立交橋、高架路兩側的建筑物20m以下，其余路段10m以下不設置玻璃幕墻。

(2)使用玻璃幕墻時，玻璃反射比應≤0.16; 若反射比>0.16， 應控制玻璃幕墻的面積或采取其他材料對建筑立面加以分隔。

(3)居住區(qū)內原則不應設置玻璃幕墻。

(4)在十字路口、丁字路口不宜設置玻璃幕墻。

(5)道路兩側幕墻設計成凹形弧面時，應避免反射光進入行人或駕駛員視野。

(6)在建筑物南、東立面容易造成光污染的方向一般不得使用玻璃幕墻。

6.3 生態(tài)環(huán)境適宜性分析

生態(tài)環(huán)境適宜性分析涉及到區(qū)域的舒適、方便、高效節(jié)能、健康環(huán)保和景觀美化等多方面，需要建立一個綜合指標體系進行評價。一般可選擇的評價指標有:舒適性指標(包括建筑容積率和綠地率)、方便性指標(交通出入口設計和停車位)、環(huán)保健康(包括環(huán)境質量和污染物排放)、高效節(jié)能(資源、能源合理利用和市政化)、景觀和諧度。7 容易忽視的幾個問題

7.1 項目選址必須符合城市規(guī)劃

隨著城市的發(fā)展，一方面，原有的城市建設用地已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求，許多房地產(chǎn)項目已經(jīng)向原有的老工業(yè)區(qū)、鐵路沿線發(fā)展;另一方面，一些城市的布局比較凌亂，規(guī)劃滯后，居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)混雜現(xiàn)象比較突出。

根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，一切建設項目選址必須符合城市規(guī)劃，房地產(chǎn)項目也不例外。因此，環(huán)評報告中必須提供項目選址的相關依據(jù)。特別是對于城市規(guī)劃區(qū)以外的項目和涉及風景名勝區(qū)等特殊功能區(qū)的項目，還應符合相應功能區(qū)規(guī)劃(如風景名勝區(qū)規(guī)劃等)，并提供規(guī)劃審批部門的意見。

7.2 與周邊企業(yè)衛(wèi)生防護距離相協(xié)調

衛(wèi)生防護距離系指產(chǎn)生有害因素的部門(車間或工段)的邊界至居住區(qū)邊界最小距離。目前，國內已經(jīng)制定了水泥廠、煉鐵廠、焦化廠、氯堿廠、石化企業(yè)、以噪聲污染為主的工業(yè)企業(yè)及電視塔電磁輻射等30 多項衛(wèi)生防護距離標準。這些污染源原有衛(wèi)生防護距離內可能沒有居住區(qū)，但由于城市土地資源十分寶貴，致使許多房地產(chǎn)建設項目也在向工業(yè)企業(yè)周邊靠近，房地產(chǎn)建設項目即使符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，其選址也可能進入到衛(wèi)生防護距離之內，從而給居民生活帶來了環(huán)境污染。因此，在進行房地產(chǎn)建設項目的環(huán)評時一定要了解清楚項目選址周邊工業(yè)企業(yè)的基本情況，并詳細核實其衛(wèi)生防護距離，避免將房地產(chǎn)項目建設到污染企業(yè)的衛(wèi)生防護距離內，避免對運營過程中的居民身體健康產(chǎn)生影響和引起污染糾紛。

7.3 土地置換過程的土壤環(huán)境影響評價

隨著經(jīng)濟、社會的發(fā)展，場地性質的變更越來越頻繁。一些原有工業(yè)用地將逐漸轉變?yōu)榫幼』蚱渌玫亍Ｓ捎跉v史的原因，過去我國工業(yè)企業(yè)在工業(yè)生產(chǎn)過程中長期存在的\"跑、冒、滴、漏\"等問題，使土壤可能存在不同程度的污染，房地產(chǎn)項目開發(fā)后，有可能對居民健康尤其是兒童的發(fā)育造成危害。環(huán)評中應作出土壤環(huán)境影響評價。7.4 與市政基礎設施相協(xié)調

房地產(chǎn)建設項目中生活廢水污染防治問題主要在于能否將其排入到城市排水管網(wǎng)，并進入到城市污水處理廠進行處理。在一些房地產(chǎn)建設項目中，特別是別墅區(qū)，遠離市政排水管網(wǎng)，沒有配套污水收集系統(tǒng)，污水不能納入集中式污水處理廠處理范疇，這類項目應嚴格要求生活污水不得直排入地表水體，必須自行建設污水處理設施或建設排水管網(wǎng)進入城市排水系統(tǒng)。

7.5 附屬商業(yè)網(wǎng)點對居民的影響

在住宅區(qū)內，為了節(jié)約用地，增加綠化面積和公共活動場地面積，方便居民生活等，往往在住宅建筑底層或適當部位布置商店及其它公共服務設施。隨著經(jīng)濟改革和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由集體或個人經(jīng)營的服務項目往往也布置在住宅樓內。

參考文獻

[1]陸雍森.環(huán)境評價(第二版)[M].上海:同濟大學出版社，1999.

[2]彭琦，劉紹仁.房地產(chǎn)類建設項目環(huán)境影響評價的幾點思考[J].江西化工，2006，3，(1):99-102.