京滬穗深又見(jiàn)“退房潮”

“9#8226;29”二次調(diào)控出臺(tái)至今，深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、三亞、海口、溫州、天津、南京、廣州和大連相繼出臺(tái)了“限購(gòu)令”，加上4月30日最早推出“限購(gòu)令”的北京，目前全國(guó)已經(jīng)有14座城市限購(gòu)，這也使得本來(lái)是非常規(guī)的“限購(gòu)令”已成為常見(jiàn)的調(diào)控手段。

而14座城市的“限購(gòu)令”細(xì)則寬嚴(yán)程度則有所不同。其中，深圳、南京直接對(duì)第三套房“限購(gòu)”，被稱為“嚴(yán)厲版”的限購(gòu)令;而上海、杭州、廈門等其他城市對(duì)原有住房既往不咎，每個(gè)居民家庭仍可再購(gòu)一套新房，由此被稱為“溫柔版”限購(gòu)令?！皣?yán)厲版”和“溫柔版”限購(gòu)令目前產(chǎn)生的調(diào)控效果已開始出現(xiàn)分化，深圳、南京成交量銳減，退房潮涌動(dòng)，投資客幾乎銷聲匿跡;而上海、杭州等地仍波瀾不驚，偶有退房現(xiàn)象但未必成“潮”。

北京:一朝成風(fēng)

國(guó)慶后的北京引發(fā)退房潮，這源于“9#8226;29新政”。今年國(guó)慶前，國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的五項(xiàng)措施，其中包括“政策落實(shí)不到位、工作不得力的地方將被約談直至追究責(zé)任”這一條。來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶以后的16天住宅交易總量為9986套，相比9月前16天下降了近32%。值得注意的是，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，從十一長(zhǎng)假后的第一個(gè)工作日10月8日到10月20日，北京共計(jì)退掉了1181套二手房，退房量環(huán)比新政前增加了20%，平均每天退房近150套。

北京附近的燕郊、香河，因?yàn)橥顿Y投機(jī)盛行，針對(duì)外地購(gòu)房者的限貸政策出臺(tái)后，已經(jīng)出現(xiàn)退房糾紛。10月15日，北京著名的豪宅項(xiàng)目——盤古大觀更是涌現(xiàn)出十多套退房，成為新政后退房最多的項(xiàng)目。

國(guó)慶前實(shí)行半年限購(gòu)令的北京房?jī)r(jià)仍然上漲過(guò)快，而且沒(méi)有明顯退房現(xiàn)象，意味著北京之前的限購(gòu)令執(zhí)行并不到位。事實(shí)上，規(guī)避限購(gòu)的方式很多。北京多家中介機(jī)構(gòu)透露，租借他人身份證規(guī)避限購(gòu)令，如借用親戚朋友或者企業(yè)員工的身份證買房，作為回報(bào)會(huì)給予提供證件者一次性5000-10000元的報(bào)酬;或者，補(bǔ)社保證明或稅款規(guī)避“限外條款”，甚至辦理假離婚，對(duì)中介來(lái)說(shuō)都是可以輕車熟路操作的路徑。另一方面，“9#8226;29新政”中“全國(guó)暫停三套房貸款用于購(gòu)房”這一條款，比4月的首輪調(diào)控更為嚴(yán)厲。這些都讓國(guó)慶后的北京退房成風(fēng)。

此外，因?yàn)樯唐贩颗J時(shí)間與預(yù)售時(shí)間相比要晚很多，一般期房能夠獲得貸款最少需要2個(gè)月左右，最長(zhǎng)的甚至需要半年。因此北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉估計(jì)，按照最近3個(gè)月合計(jì)2萬(wàn)套商品房期房成交中50%為首套房計(jì)算，最少有5000套以上購(gòu)房者需要補(bǔ)交一成首付，中小套型需要補(bǔ)交接近20萬(wàn)。對(duì)房?jī)r(jià)總額偏高的北京而言，壓力將使不少買房者作出退房決定，所以市場(chǎng)很可能在四季度出現(xiàn)商品房期房的退房潮。

即使豪宅也未能幸免，數(shù)據(jù)顯示，9月29日-10月16日，北京在三季度銷售價(jià)格最高的30個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)零簽約，部分項(xiàng)目出現(xiàn)退訂。而在三季度，北京豪宅累計(jì)簽約352套。

深圳:退房潮涌

深圳是繼北京之后，今年第二個(gè)實(shí)行限購(gòu)令的城市。雖然深圳在今年9月30日才出臺(tái)限購(gòu)令，但這座移民城市在今年4月樓市新政后就曾出現(xiàn)過(guò)一陣退房潮，當(dāng)時(shí)由于樓市調(diào)控導(dǎo)致購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)下降而出現(xiàn)的恐慌性退房現(xiàn)象。而國(guó)慶后的新一波退房糾紛主要是因?yàn)樾姓噶畈粶?zhǔn)買房造成的。一方面，套數(shù)限購(gòu)政策讓一部分有能力購(gòu)房的人群也無(wú)法再購(gòu)置新房，退房成為唯一選擇。另一方面，目前按揭貸款門檻提高，迫使不少購(gòu)房者因?yàn)橘Y金壓力而考慮退房。

新政對(duì)深圳豪宅市場(chǎng)影響很大，以前深圳購(gòu)買第三套、四套的豪宅，也依然可以獲得銀行貸款。而現(xiàn)在各家銀行開始嚴(yán)格執(zhí)行三套房停貸，以及完全禁止購(gòu)買第三套房，原來(lái)計(jì)劃買豪宅投資的人就放棄了定購(gòu)。

深圳細(xì)則出臺(tái)后的樓市成交數(shù)據(jù)更直觀地體現(xiàn)出政策效果。世聯(lián)地產(chǎn)10月18日發(fā)布的10月11日至17日成交數(shù)據(jù)顯示，深圳一手房市場(chǎng)共成交507套，與前周相比繼續(xù)大幅下滑，環(huán)比大跌63.8%;成交均價(jià)為19275元/平方米，結(jié)束了連續(xù)4周的上漲步伐，環(huán)比下跌13.9%;二手房市場(chǎng)共成交1399套，是近26周來(lái)成交的最低值。

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)王世界的推算，因限購(gòu)令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成，9月深圳二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量約為2000套，按兩成計(jì)算，深圳一、二手被限房產(chǎn)總量將超過(guò)3000套，約占年度成交總量的1/10。

雖然此次深圳限購(gòu)令完全沒(méi)有給市場(chǎng)留出緩沖空間，但是退房潮在深圳曾多次上演。早在幾年前，深圳就發(fā)生過(guò)購(gòu)房團(tuán)退房事件和小產(chǎn)權(quán)房事件，當(dāng)時(shí)在全國(guó)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。此次有多少退房糾紛會(huì)訴諸法律還不得而知，但深圳已經(jīng)開始做準(zhǔn)備。據(jù)悉，深圳市中級(jí)人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》已于近日開始征求意見(jiàn)。這一舉措值得其他實(shí)行限購(gòu)令的城市學(xué)習(xí)。

廣州:逐漸顯現(xiàn)

廣州的退房現(xiàn)象也在逐漸體現(xiàn)。據(jù)廣州陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，“9#8226;29”樓市新政出臺(tái)的近三周時(shí)間以來(lái)，廣州已經(jīng)有69次退房記錄。而限購(gòu)令10月15日“橫空出世”，導(dǎo)致出現(xiàn)一批“半拉子”房地產(chǎn)交易。由于房產(chǎn)交易要經(jīng)歷交定金、贖樓、貸款等環(huán)節(jié)，有的是買方已交納定金，并簽訂認(rèn)購(gòu)合同，但尚未在10月15日之前完成網(wǎng)簽，也有的是買二手房但還沒(méi)有到房地產(chǎn)登記部門登記。在“限購(gòu)令”出臺(tái)的當(dāng)天，廣州退房就有12起，而此后每天都有20多起。

10月15日至今，廣州房地產(chǎn)整體成交量下降三成左右，部分地區(qū)跌幅達(dá)50%;業(yè)主惜售趨勢(shì)嚴(yán)重，買家入市遲疑，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間成交量會(huì)有所下滑。而當(dāng)?shù)芈蓭熥罱拥阶疃嗟碾娫挾己湍芊裢朔客硕ㄓ嘘P(guān)。

為此，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)檎咴蚨硕ǎ_發(fā)商扣除購(gòu)房者繳納的訂金是不合理的。大部分房地產(chǎn)律師也認(rèn)為，因限購(gòu)令導(dǎo)致失去購(gòu)房資格的退房糾紛，賣家應(yīng)該退還訂金。也有律師指出，政府出臺(tái)住房“限購(gòu)令”，雖具有一定強(qiáng)制性，但對(duì)買賣雙方履行合同來(lái)說(shuō)，只能起到參考作用，不能成為雙方撕毀合約的理由。所以，若雙方未約定此項(xiàng)內(nèi)容，雙方仍按合同約定來(lái)辦，總體來(lái)說(shuō)對(duì)買家較為不利。建議雙方協(xié)商解決此糾紛，可考慮退部分訂金等“中間方案”。

上海:波瀾不驚

和北京、深圳和廣州相比，上海的退房現(xiàn)象暫不明顯。

中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，上海10月1日到12日的住房成交量大概有7000套，其中大部分是在10月1日-7日認(rèn)購(gòu)的，但并未簽約。這些交易中，有約5%屬于二套及以上購(gòu)房。他推斷目前上海可能發(fā)生的退房比例大概在5%左右，退房可能會(huì)有400套。

但美聯(lián)物業(yè)的分析并不樂(lè)觀。美聯(lián)物業(yè)的分析人士對(duì)《金融理財(cái)》表示，上海的退房數(shù)大致占同期簽約數(shù)的三成以上，并有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。投資客退房主要是因?yàn)槭艿较拶?gòu)令及部分人對(duì)市場(chǎng)后市的觀望形成的，而改善型及剛性購(gòu)房者退房則多是因?yàn)樾抡凹酉⒁幌盗姓{(diào)控政策的疊加作用下的影響。二手市場(chǎng)退房率估計(jì)會(huì)增加到20%左右。

此前一度高調(diào)表示“開盤熱銷”的豪宅中，不少項(xiàng)目簽約率僅50%左右，許多原本預(yù)訂的客戶最終選擇了放棄簽約。除了豪宅和高端項(xiàng)目，普通公寓的合同撤銷率也在逐步走高。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部在跟蹤一、二手多個(gè)交易案例后發(fā)現(xiàn)，“限購(gòu)令”在局部市場(chǎng)上加劇了惜售心態(tài)。部分業(yè)主因未來(lái)可能無(wú)法購(gòu)入更多房源而珍惜交易機(jī)會(huì)，提出更高的掛牌報(bào)價(jià)。因此，在上海新政出臺(tái)后二手房市場(chǎng)不但沒(méi)有出現(xiàn)業(yè)主恐慌性拋盤的現(xiàn)象，甚至不少業(yè)主撤牌惜售或者調(diào)高售價(jià)。

同樣是觀望與僵持，當(dāng)前的情況與4月份“新國(guó)十條”剛出臺(tái)時(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同。據(jù)上海各大二手房中介反映，此次新政出臺(tái)后，交易中的業(yè)主很少取消交易談判，而是拖延談判，靜觀市場(chǎng)變化。一旦整體市場(chǎng)動(dòng)向明朗，交易仍會(huì)迅速達(dá)成。這將縮短眼下調(diào)控風(fēng)潮持續(xù)的時(shí)間，交易熱潮的余波可能不久就會(huì)釋放出來(lái)。

資深地產(chǎn)評(píng)論人顧海波認(rèn)為，因?yàn)槭袌?chǎng)和一些民眾對(duì)政府的調(diào)控已經(jīng)不相信，同時(shí)對(duì)政府的“托市”又“很相信”，或者不如說(shuō)是恐懼和無(wú)奈，因此限購(gòu)令的執(zhí)行力度還很難說(shuō)，那些已經(jīng)買房的人就更沒(méi)有必要退房了。