空置率“糊涂賬”

　　27歲的李杰短暫地成了今秋的互聯(lián)網(wǎng)明星。
　　這位北京的出租車司機(jī)利用自己的工作時(shí)司，拍攝了數(shù)十個(gè)小區(qū)、近百張樓盤黑燈的照片，然后把它公布在自己的新浪微博上，這些照片迅速改變了他的工作內(nèi)容——他頻頻被邀請(qǐng)參加網(wǎng)站電臺(tái)的訪談直播，央視的白巖松也采訪了他。
　　更重要的是，這些照片立刻成為中國樓市空置率大討論中正方的有力證據(jù)。在此之前，這場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)起的討論正席卷全國，各種身份的人士、機(jī)構(gòu)都被卷入其中。
　　隨著討論逐漸演變成一場(chǎng)曬黑燈照的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)動(dòng)，一些城市小區(qū)零電表、零水表的現(xiàn)象相繼曝光，各種民司自發(fā)的統(tǒng)計(jì)不斷涌現(xiàn)。長(zhǎng)期淤積的對(duì)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的懷疑、對(duì)高房?jī)r(jià)的憤懣，紛紛化作了投身空置率討論的滿腔熱情。
　　國際上通行的空置率，是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。但不同國家對(duì)分子、分母的界定仍存差異。這一指標(biāo)既能用于判斷市場(chǎng)冷熱及泡沫程度，也能用來分析財(cái)富分配的公平程度。通常而言，空置率超過10％15％，即屬危險(xiǎn)區(qū)間。
　　但在中國，由于定義和計(jì)算方法莫衷一是，空置率指標(biāo)一直流于空白。多年來，國家統(tǒng)計(jì)局僅公布空置房面積，今年更是用待售房面積取代了空置房面積。而民間期待已久的“空置率”版本則是指已銷售出去的房屋的空置情況。從數(shù)據(jù)意圖上看，前者主要反映中國各類住房的銷售情況，后者主要反映已銷售房屋的使用情況。
　　除了空置率，樓市的其他關(guān)鍵數(shù)據(jù)如成交量、價(jià)格等同樣萬眾矚目。但是，這些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)不充分，公布亦不透明，業(yè)界詬病多年，官方作為甚少?；A(chǔ)數(shù)據(jù)的欠缺或失真，不僅深度扭曲了市場(chǎng)的預(yù)期，而且令樓市調(diào)控政策難以對(duì)癥下藥。自2005年始，樓市新政一路磕磕絆絆，效果屢有折扣，數(shù)據(jù)迷失，當(dāng)是其中一個(gè)重要原因。
　　面對(duì)輿論的種種批評(píng)，9月初，國家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂正面回應(yīng)，國家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)初步制定出房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)改革方案，主要內(nèi)容涉及房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)來源、調(diào)查方式、匯總方式、計(jì)算方式等。在征求有關(guān)部門和地方意見后，國慶節(jié)前將在網(wǎng)上公布，征求公眾意見，爭(zhēng)取明年年初實(shí)施。
　　
　　空置率官民之爭(zhēng)
　　
　　從時(shí)司上看，國家電網(wǎng)是這一波空置率大討論的源頭。今年3月，有媒體報(bào)道稱，國家電網(wǎng)公司近期在全國660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)六個(gè)月讀數(shù)為零。此后，盡管國家電網(wǎng)明確否認(rèn)曾經(jīng)發(fā)布過此類消息，但是，這一數(shù)字仍迅速傳播，并成為互聯(lián)網(wǎng)上各方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。
　　7月31日，央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》播出《空城計(jì)——北京、天津》，根據(jù)對(duì)大量房屋長(zhǎng)期無人居住的直觀感受，節(jié)目得出的結(jié)論是：高漲的樓價(jià)并沒有反映出真實(shí)的住房需求，同時(shí)市場(chǎng)整體還處于深度博弈期，房?jī)r(jià)走勢(shì)前景不明，各種傳言四起。這種情況下，如果有關(guān)部門能切實(shí)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、發(fā)布房屋空置的數(shù)據(jù)，有助于人們看清房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況，更理性地決定自己的行為，從而為落實(shí)調(diào)控政策提供有效的支持。
　　8月3日，地產(chǎn)界的意見領(lǐng)袖任志強(qiáng)通過博客向央視發(fā)難，質(zhì)疑后者的結(jié)論。這反而激起了網(wǎng)民更大的熱情。8月5日，新浪樂居發(fā)起為期15天的有獎(jiǎng)“百城網(wǎng)友曬黑燈行動(dòng)”。在隨后的半個(gè)月中，這個(gè)曬黑燈調(diào)查成為近年來第一次試圖查明空置率究竟幾何的民間大規(guī)模自發(fā)行動(dòng)，涉及的樓盤遍及北京、杭州、南京、上海、?？诘榷鄠€(gè)城市。
　　在此期司，北京出租車司機(jī)李杰脫穎而出，幾乎成為曬黑燈行動(dòng)的形象代言人。而隨著輿情的發(fā)酵，更多的直觀統(tǒng)計(jì)辦法被引入大討論之中。
　　北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系主任張景秋，近來也成為媒體頻繁采訪的對(duì)象。
　　作為《北京市普通住宅空置率調(diào)查》的執(zhí)筆者之一，她在這份2009年4月發(fā)表的論文中得出了一個(gè)頗令外界共鳴的數(shù)字：2007年7月23日9月23日，課題組對(duì)北京市2003年　2006年已入住的44個(gè)統(tǒng)計(jì)小區(qū)中880戶的用電量做了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)北京市普通住宅的空置率為27.16％，具體到居住小區(qū)，多數(shù)居住區(qū)的空置率在20％～30％之間，只有少部分空置率在20％以下。
　　這份調(diào)查全部由張的學(xué)生實(shí)地登門完成。由于北京市居住小區(qū)電表普遍在戶外，因此，調(diào)查方法避免了和用戶面對(duì)面訪談可能出現(xiàn)的隱瞞和回避。
　　民間討論熱火朝天，國家統(tǒng)計(jì)局卻一度避談空置率。8月4日，國家統(tǒng)計(jì)局公布，截至今年6月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長(zhǎng)6.4％，其中，住宅待售面積為10646萬平方米，同比增長(zhǎng)0.2％，全國住宅待售面積占全部商品房待售面積55.5％。同時(shí)稱，“不便用商品房待售面積計(jì)算房屋空置率，空置率數(shù)據(jù)的獲取，有待于全國住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查?！?br/>　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心主任陳杰對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，民司的統(tǒng)計(jì)雖有誤差，但仍有參考價(jià)值。長(zhǎng)期以來，中國的樓市調(diào)控更多還是憑感覺、座談得出意見，需要數(shù)據(jù)說話的時(shí)候，數(shù)據(jù)滿天飛，令人無從判斷，由此出臺(tái)的政策自然缺乏針對(duì)性。
　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱向《財(cái)經(jīng)》記者稱，不管概念有多大分歧，統(tǒng)計(jì)辦法有何難度，政府都完全有能力把空置率調(diào)查出來。但是市場(chǎng)需要的不僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的空置率數(shù)字，還需要更細(xì)分的指標(biāo)，用來分析空置率背后的原因。
　　關(guān)心這一數(shù)據(jù)的還包括開發(fā)商。“空置率是重要的管控?cái)?shù)據(jù)，地產(chǎn)商用它來判斷市場(chǎng)有多少存量，空置部分流入市場(chǎng)后會(huì)不會(huì)影響在售樓盤價(jià)格。但是，現(xiàn)在很多數(shù)據(jù)似是而非，發(fā)布的部門很多，數(shù)據(jù)不一樣，造成市場(chǎng)困惑，決策部門可能也受到了這種困擾。”陽光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖說。
　　
　　呼喚職能部門履責(zé)
　　
　　多方接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪的人士均表示，這場(chǎng)大討論應(yīng)當(dāng)成為改善現(xiàn)狀的契機(jī)。事實(shí)上，圍繞空置率這一指標(biāo)上演的話語權(quán)之爭(zhēng)，在樓市的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，如成交量、房?jī)r(jià)等統(tǒng)計(jì)中也廣泛存在，而亂象之源，則是樓市的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)欠缺和公共信息披露不足。
　　首當(dāng)其沖的是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)、國家統(tǒng)計(jì)局。多年以來，他們?cè)跇鞘行畔⒌臄?shù)據(jù)制作、統(tǒng)計(jì)、發(fā)布與闡釋上難言盡職，這已是多數(shù)樓市參與者的共識(shí)。
　　以住建部為例，住建部下設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司，其主要職責(zé)是承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理；擬訂房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的政策、措施并監(jiān)督執(zhí)行；擬訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋中介的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督執(zhí)行；組織建設(shè)并管理全國房屋權(quán)屬信息系統(tǒng)。由此可見，住房產(chǎn)權(quán)交易的登記備案、過戶及后續(xù)的數(shù)據(jù)整理均在住建部的職責(zé)權(quán)限之內(nèi)。
　　一位北京市地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人向《財(cái)經(jīng)》記者稱，住建部在推動(dòng)交易數(shù)據(jù)公開化、透明化建設(shè)上做得很不到位，樓市的各類交易數(shù)據(jù)，本來應(yīng)該是公共信息，但多年來這類數(shù)據(jù)從來都是政出多門，“我們這些機(jī)構(gòu)其實(shí)很依賴于這些數(shù)據(jù)，它對(duì)市場(chǎng)決策及預(yù)期非常重要，但很多時(shí)候我們不得不使用其他渠道的二手?jǐn)?shù)據(jù)。”
　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松更是引用香港的經(jīng)驗(yàn)稱，在香港，一個(gè)人買了幾套房子，房子的價(jià)格、面積、產(chǎn)權(quán)人等信息，在繳納少許手續(xù)費(fèi)后，另一個(gè)人就可以查詢到。但是，“在內(nèi)地，許多數(shù)據(jù)是不公布的，這便成了一個(gè)政治問題?！?br/>　　丁祖昱表示，數(shù)據(jù)披露不佳主要有三類原因：
　　其一，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)本身做得不好，很多城市連存量住宅有多少都搞不清楚。其二，數(shù)據(jù)整理統(tǒng)計(jì)沒有問題，但是在發(fā)布環(huán)節(jié)卻做得不好。比如，重慶、沈陽這些城市就不公布區(qū)域內(nèi)房屋的成交均價(jià)，這又不是什么機(jī)密。其三，政府自身的組織管理有問題，導(dǎo)致無法對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，更談不上發(fā)布了。比如，很多城市的租賃都是自行去政府部門備案，這樣統(tǒng)計(jì)上來的房屋租金價(jià)格一定是失真的。
　　不僅如此，一些本應(yīng)免費(fèi)披露的數(shù)據(jù)卻被拿來牟利。北京地產(chǎn)界一位人士向《財(cái)經(jīng)》記者稱，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)是北京市發(fā)布權(quán)威房地產(chǎn)交易信息的平臺(tái)，人們可以在該網(wǎng)絡(luò)查詢到全局性的交易數(shù)據(jù)，但是，如果想獲得更細(xì)致的單套房屋的成交價(jià)格，及不同區(qū)域、類型的價(jià)格信息，就要每年付出15萬元左右的費(fèi)用，以獲得VIP查詢資格。而該人士表示，2007年后，連這一窗口也關(guān)閉了，更詳盡數(shù)據(jù)至今還無法查詢。
　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，中國相當(dāng)多二三線城市的二手房交易尚無法實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約。作為地產(chǎn)重鎮(zhèn)，廣州市也僅僅是從今年7月才試運(yùn)行二手房交易網(wǎng)簽。在此局面下，很多交易價(jià)格便處于無法監(jiān)管的狀態(tài)，買賣雙方私下變動(dòng)的可能性很大，統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)效果顯然存疑。事實(shí)上，即使進(jìn)行網(wǎng)簽，很多二手房交易的“陰陽合同”問題也很難避免。
　　陳杰直言，相比國土部近年來信息披露工作，住建部的表現(xiàn)顯然處于下風(fēng)。
　　住建部如此，國家統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也備受爭(zhēng)議。今年2月25日，國家統(tǒng)計(jì)局宣布2009年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲1.5％。這一數(shù)據(jù)與2009年人們對(duì)房?jī)r(jià)的直觀感受大相徑庭，一時(shí)輿論嘩然，許多人懷疑小數(shù)點(diǎn)放錯(cuò)了位置。
　　盡管國家統(tǒng)計(jì)局屢屢以統(tǒng)計(jì)方法為由進(jìn)行辯解，但并未得到專家們的普遍認(rèn)可。8月18日，中國數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、全國高等院校數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專業(yè)學(xué)術(shù)委員會(huì)委員任若恩表示，國家統(tǒng)計(jì)局出于節(jié)省資金考慮，更多使用自下而上填報(bào)報(bào)表的方法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。但是如此一來，統(tǒng)計(jì)結(jié)果的可信度便取決于填表人的道德操守，準(zhǔn)確性和嚴(yán)謹(jǐn)性都大有疑問。
　　陳杰則向《財(cái)經(jīng)》記者表示：“統(tǒng)計(jì)本身確實(shí)是一個(gè)花錢的事情，但中國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)是全球第二了，在這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的調(diào)研上不應(yīng)該如此吝嗇。”
　　他同時(shí)認(rèn)為，與先進(jìn)國家相比，中國在統(tǒng)計(jì)制度上的落后十分明顯。關(guān)鍵統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺失、統(tǒng)計(jì)能力的落后、信息披露的封閉，反過來又對(duì)其他制度建設(shè)乃至政府決策能力都形成了制約。
　　“就我所知，現(xiàn)在連很多中央政府部門都不太敢用國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)做決策依據(jù)了?！标惤茉谧约翰┛椭袑懙馈?br/>　　
　　統(tǒng)計(jì)局正面回應(yīng)
　　
　　面對(duì)種種批評(píng)，9月初，在出席第二期新聞媒體統(tǒng)計(jì)知識(shí)研討班閉幕式時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂對(duì)GDP、失業(yè)率、工資、環(huán)比數(shù)據(jù)等高關(guān)注度統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的改進(jìn)一一作了解釋。
　　提到空置率時(shí)，馬建堂承諾，將在部分城市抽選一批住宅小區(qū)，進(jìn)行空置房調(diào)查。同時(shí)，繼續(xù)統(tǒng)計(jì)和發(fā)布房地產(chǎn)待售率，并充分利用這次人口普查，獲取用于了解住房空置情況的相關(guān)信息?！敦?cái)經(jīng)》記者獲悉，入圍專項(xiàng)調(diào)查的城市分別為北京、天津、上海、廣州與深圳，均為房?jī)r(jià)上漲較快城市。
　　他還透露，住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)已經(jīng)有了初步方案，準(zhǔn)備在征求有關(guān)部門和地方意見后，公開征求社會(huì)意見，爭(zhēng)取明年年初正式實(shí)施。
　　國家統(tǒng)計(jì)局在空置率問題上的態(tài)度大轉(zhuǎn)變，或受到民意與高層的意見影響。一位北京開發(fā)商透露，前期空置率的討論影響甚大，但官方回應(yīng)并未服眾。國務(wù)院一位高層領(lǐng)導(dǎo)批示要求國家統(tǒng)計(jì)局查清空置率。
　　隨后，據(jù)接近國家統(tǒng)計(jì)局的人士透露，8月24日，國家統(tǒng)計(jì)局曾召集京津滬調(diào)查總隊(duì)與廣州、深圳調(diào)查隊(duì)負(fù)責(zé)人研討房屋空置情況典型調(diào)查方案。8月26日，下發(fā)通知決定在京津滬廣深開展存量住房使用情況專項(xiàng)調(diào)查。
　　但是，北京市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人于秀琴隨后表示，此次調(diào)查只是一個(gè)典型調(diào)查，并非抽樣調(diào)查，因此不具有推算總體的意義。這就是說，這一次五個(gè)城市的調(diào)查，會(huì)調(diào)查存量房空置的數(shù)字，但是不會(huì)據(jù)此推算空置率。
　　陳勁松則認(rèn)為，相比其他更重要的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，空置率只是一個(gè)小問題，要是國家想查清楚，是完全可以做到的，但是僅僅國家統(tǒng)計(jì)局就未必了。因?yàn)榭罩寐实慕y(tǒng)計(jì)牽扯到其他的部委，統(tǒng)計(jì)局無法協(xié)