重慶公租房鳴鑼

　　在外界略顯懷疑的目光中，重慶市公租房管理局近日發(fā)布消息稱(chēng)，9月初兩江新區(qū)首個(gè)公租房項(xiàng)目正式啟動(dòng)，該項(xiàng)目面積達(dá)46萬(wàn)平方米。
　　據(jù)兩江新區(qū)管委會(huì)副主任李新明向《財(cái)經(jīng)》記者透露，按照規(guī)劃，重慶市21個(gè)公租房項(xiàng)目中有八處布局在兩江新區(qū)，將最大程度地解決進(jìn)城農(nóng)民工和外地來(lái)渝工作人員住房難的問(wèn)題。
　　此前重慶市政府已宣布，未來(lái)兩年半時(shí)間內(nèi)將建設(shè)3000萬(wàn)平方米公租房。如此大規(guī)模興建計(jì)劃能否落實(shí)，備受各界關(guān)注。
　　近期，由住建部等七部委聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái)，被視做是在全國(guó)范圍內(nèi)拉開(kāi)新一輪住房制度變革的序幕。而《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》(下稱(chēng)《辦法》)的發(fā)布，則進(jìn)一步明確了公共租賃住房的建設(shè)資金來(lái)源，給出了申請(qǐng)重慶市公共租賃住房的各項(xiàng)條件，并規(guī)范了公共租賃住房的后期管理。
　　
　　全覆蓋雄心
　　
　　1998年實(shí)行的住房制度改革，將中國(guó)人的住房主要分成了兩個(gè)板塊：一個(gè)是以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性住房；另一個(gè)是面對(duì)中等以上收入家庭為主的商品房。
　　符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的人群在全國(guó)范圍來(lái)看比例平均不到5％。經(jīng)濟(jì)適用房原本規(guī)定租售并舉，“但是當(dāng)時(shí)中國(guó)正值亞洲金融危機(jī)后的通縮時(shí)期，為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，政策最終把‘租’砍掉了，變成只能‘售’，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房全部出售?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)，這樣一來(lái)，堵死了“租售并舉”大門(mén)，幾乎把大多數(shù)人都推到了通過(guò)市場(chǎng)化途徑解決住房司題的路上，進(jìn)一步強(qiáng)化了“居有其屋”而非“居有其所”的理念。
　　國(guó)土資源部原副部長(zhǎng)李元向《財(cái)經(jīng)》記者指出，解決當(dāng)前房?jī)r(jià)高企問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急就是要解決租賃性住房供給這個(gè)“原來(lái)制度上沒(méi)有考慮”的問(wèn)題。中國(guó)人民大學(xué)區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)陳秀山也認(rèn)為，住房制度改革某種程度上是一個(gè)“不成功的嘗試”，現(xiàn)在大力發(fā)展保障性住房，是在“補(bǔ)課”和“糾偏”。
　　據(jù)重慶市國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng)張定宇向《財(cái)經(jīng)》記者介紹，重慶市從2003年開(kāi)始啟動(dòng)廉租房建設(shè)，至今總共投入數(shù)百億元資金，建設(shè)規(guī)模達(dá)到六七百萬(wàn)平方米，但僅解決了占全市總?cè)丝?％的、符合廉租房條件人群的住房問(wèn)題。為了解決既不能享受廉租房、又買(mǎi)不起商品房的“夾心層”的住房問(wèn)題，公租房應(yīng)運(yùn)而生，“按照城市化進(jìn)程來(lái)推算，從今年開(kāi)始三年內(nèi)，總共需要建設(shè)3000萬(wàn)平方米公租房來(lái)解決30％人群的住房保障問(wèn)題，也就是每年1000萬(wàn)平方米的任務(wù)。到目前為止，今年主城區(qū)已開(kāi)工建設(shè)750萬(wàn)平米公租房?！?br/>　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重慶調(diào)查總隊(duì)的入戶抽樣調(diào)查顯示，“重慶主城區(qū)約220萬(wàn)戶常住人口家庭中，住房私有化率約為78％，22％的家庭租房居住。因此我們推算，將近30％的人群需要政府提供保障性住房?！敝貞c市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)孫力向《財(cái)經(jīng)》記者介紹說(shuō)。
　　孫力表示，今后不再單獨(dú)新建廉租房，而是包含在公共租賃住房體系中，實(shí)現(xiàn)公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的一體化。廉租房居民與公租房居民住同一小區(qū)、同一品質(zhì)的房屋，只是租金有所區(qū)別，廉租房租金一般只是公租房租金的10％左右。另一方面，公租房租滿五年之后，可通過(guò)成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，轉(zhuǎn)換成有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房。
　　在重慶市政府的規(guī)劃中，其余60％　70％的中高收入群體住房需求將由市場(chǎng)提供的商品房解決，并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施。比如準(zhǔn)備對(duì)高檔別墅和商品房征收特別房產(chǎn)稅，最終形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。
　　除了考慮人口結(jié)構(gòu)的現(xiàn)有情況，重慶還考慮了將來(lái)發(fā)展外向型開(kāi)放城市人口擴(kuò)張的需要。
　　重慶市市長(zhǎng)黃奇帆此前曾表示，兩江新區(qū)在承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，將吸納大量產(chǎn)業(yè)工人，而過(guò)去沿海地區(qū)由企業(yè)建職工宿舍的模式已經(jīng)暴露出很多問(wèn)題。兩江新區(qū)要把產(chǎn)業(yè)工人的住宿問(wèn)題交回給社區(qū)，“實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)與城市的無(wú)縫銜接，讓進(jìn)城務(wù)工人員走出工廠就能進(jìn)入社區(qū)，融入城市?！?br/>　　
　　雙“根”求解
　　
　　如此巨量的建設(shè)規(guī)模，地根、銀根是待解的難題。
　　據(jù)張定宇透露，該局同時(shí)負(fù)責(zé)土地資源管理和房屋建設(shè)規(guī)劃，可根據(jù)土地使用的具體情況，為公租房進(jìn)行最佳選址。重慶市財(cái)政局經(jīng)濟(jì)建設(shè)處處長(zhǎng)蘇宏偉向《財(cái)經(jīng)》記者介紹說(shuō)，用于公租房建設(shè)的建筑用地全部由政府劃撥，其中包含新征用地。
　　任志強(qiáng)認(rèn)為，重慶作為一個(gè)新建直轄市，其城區(qū)周?chē)写罅空兀⒂姓剞D(zhuǎn)換的特殊政策：農(nóng)民在城市中有了固定工作后，通過(guò)租住公租房變成城市人，而政府再將其宅基地進(jìn)行轉(zhuǎn)換開(kāi)發(fā)。
　　“其實(shí)可以采取直接在宅基地上建設(shè)公租房的方式，沒(méi)有必要轉(zhuǎn)換宅基地的性質(zhì)。北京市把唐家?guī)X等集體土地用于建租賃房，目前的改造都是拆掉原來(lái)的房子，政府重新規(guī)劃，按照正式的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)租賃房?！比沃緩?qiáng)說(shuō)。
　　李元也表示，法律規(guī)定農(nóng)村不能搞商品房，但沒(méi)有禁止房屋出租、抵押，或把企業(yè)用地再出租。城市周邊地區(qū)有大量農(nóng)村出租屋，可以按城市規(guī)劃把這些房源改造成租賃性住房，增加城市租賃住房供應(yīng)，但只租不賣(mài)，這樣也能保證農(nóng)民有穩(wěn)定的收入來(lái)源。
　　如何籌集公租房建設(shè)資金?蘇宏偉介紹說(shuō)，根據(jù)測(cè)算，主城區(qū)公租房的預(yù)計(jì)造價(jià)為每平方米2500元。財(cái)政資金投入至少達(dá)到公租房建設(shè)總投入的20％，直接投入總數(shù)約為130億元，并將根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度分步注入?！敖刂聊壳柏?cái)政已經(jīng)注入資金10億元，下半年根據(jù)建設(shè)進(jìn)度還會(huì)陸續(xù)注入10億元以上?！?br/>　　除了中央安排的專(zhuān)項(xiàng)資金和財(cái)政年度預(yù)算安排資金，公租房建設(shè)資金來(lái)源渠道還包括土地出讓收益的5％，銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和公積金貸款，以及發(fā)行債券。
　　貸款方面，蘇宏偉說(shuō)，目前以重慶市地產(chǎn)集團(tuán)和城投公司為主體申請(qǐng)貸款，“銀行積極性很高，覺(jué)得公租房資產(chǎn)優(yōu)良，還款有保證，現(xiàn)階段意向投資為160億元左右?！?br/>　　據(jù)介紹，目前地產(chǎn)集團(tuán)已與工商銀行、交通銀行和華夏銀行簽訂53.8億元的10年期協(xié)議貸款，貸款利率比國(guó)家規(guī)定的貸款基準(zhǔn)利率下浮了10％。
　　對(duì)于占總體建設(shè)資金80％的貸款，償還本息的來(lái)源有兩個(gè)，租金和出售收入?！巴ㄟ^(guò)測(cè)算，租金收入基本能夠支付貸款利息，償還5％的貸款利率應(yīng)該不成問(wèn)題；對(duì)于貸款本金，公租房管理辦法中有‘出售’這個(gè)環(huán)節(jié)。另外，在能力許可的范圍內(nèi)，還會(huì)由財(cái)政安排還款資金?！碧K宏偉說(shuō)。
　　所謂出售有兩層涵義，除了對(duì)公租房住宅的出售，還有對(duì)商業(yè)用房的出售。按照規(guī)劃，每個(gè)公租房小區(qū)設(shè)有10％的商業(yè)用房。商業(yè)用房建成后馬上就可以出售，投資回收率可達(dá)到1：6。銷(xiāo)售收入可作為本金還款的一部分。
　　蘇宏偉表示，除銀行貸款，公租房項(xiàng)目也受社?；鸷腿藟刍鸬那嗖A。蘇宏偉認(rèn)為，財(cái)政在項(xiàng)目前期啟動(dòng)時(shí)壓力稍大，啟動(dòng)后會(huì)用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”方法，減少資金壓力。
　　據(jù)悉，全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)已和重慶初步接觸。但任志強(qiáng)表示，從法律意義上來(lái)說(shuō)，政府動(dòng)用公積金是違法的。政府是從保險(xiǎn)的角度出發(fā)，強(qiáng)制要求個(gè)人擁有的公積金必須存在政府指定機(jī)構(gòu)的賬戶內(nèi)，但賬戶內(nèi)公積金所有權(quán)應(yīng)歸個(gè)人。政府委托公積金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，但管理機(jī)構(gòu)沒(méi)有權(quán)力動(dòng)用它。
　　發(fā)行債券也被列入籌資渠道之一。“考慮以市政府旗下的‘地產(chǎn)集團(tuán)’和‘城投公司’為主體發(fā)行企業(yè)債券”，不過(guò)蘇宏偉表示，現(xiàn)階段靠財(cái)政注入和貸款就能基本解決資金來(lái)源，暫無(wú)發(fā)債計(jì)劃。
　　房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)也曾被考慮作為融資渠道，但香港方面的基金和重慶初步接觸后無(wú)果而終。蘇宏偉說(shuō)，類(lèi)似的金融產(chǎn)品有一個(gè)前提，即把房屋產(chǎn)權(quán)作為貸品，而這種產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換不符合公租房姓“公”的原則，“首先，公租房產(chǎn)權(quán)本身不能轉(zhuǎn)讓。其次，擁有公租房產(chǎn)權(quán)后，房屋也不允許上市出售，只能出租。而如果擁有公租房產(chǎn)權(quán)的出資方，出租的對(duì)象不是政府要求的群體，就不能達(dá)到公租房的住房保障目的。所以類(lèi)似的金融產(chǎn)品在現(xiàn)階段還不可行?！?br/>　　公租房是不是一定要姓“公”呢?任志強(qiáng)表示，應(yīng)該發(fā)展社會(huì)租賃性住房，由社會(huì)基金組合信托提供融資，這種社會(huì)辦的租賃性住房可以強(qiáng)制收入提高又不想退租者離開(kāi)，而這點(diǎn)政府很難做到。英國(guó)就曾因此導(dǎo)致對(duì)公租房的需求不斷擴(kuò)大，在撒切爾時(shí)期，把公租房全部轉(zhuǎn)為私有。另一方面，房地產(chǎn)信托還讓富裕人群多了一個(gè)回報(bào)穩(wěn)定的投資產(chǎn)品。
　　因?yàn)樽赓U住房回收期太長(zhǎng)，沒(méi)有開(kāi)放性的住房金融市場(chǎng)，很難實(shí)現(xiàn)租貨性住房的發(fā)展?！啊?zhàn)’后英、德、法都對(duì)租賃住房提供40年　70年的無(wú)息或低息貸款，然后開(kāi)發(fā)商建設(shè)運(yùn)營(yíng)，用租金提供貼息。而在美國(guó)，1990年租賃性房屋的融資比重中，商業(yè)銀行所占比例僅為3％4％，政府機(jī)構(gòu)占19％，社會(huì)基金占60％以上；到2001年，政府機(jī)構(gòu)剩9％，十年時(shí)間降低了10％?！?br/>　　社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者指出，放開(kāi)租賃性住房的準(zhǔn)入能吸引民營(yíng)資本大規(guī)模介入，這里面的關(guān)鍵是政府要提供土地。具體方式可以是政府劃定土地對(duì)外招商，也可以是由社會(huì)資本通過(guò)與工業(yè)用地等其他類(lèi)型土地使用方協(xié)商或向政府報(bào)批，由社會(huì)資本出資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，政府提供地塊和政策指導(dǎo)，并由政府確定租金價(jià)格，不得把租賃性住房當(dāng)成商業(yè)地產(chǎn)。
　　
　　管理與配套難題
　　
　　建立科學(xué)合理的公租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制，是公租房制度設(shè)計(jì)的關(guān)鍵一環(huán)。張定宇表示，即將成立的住房保障局將承擔(dān)準(zhǔn)入審核任務(wù)，建立和社保、稅務(wù)、銀行聯(lián)網(wǎng)的一整套信息化系統(tǒng)，該系統(tǒng)預(yù)計(jì)今年10月試運(yùn)行。目前數(shù)據(jù)庫(kù)還需要銜接和技術(shù)處理，“這也是《辦法》公布后操作細(xì)則遲遲未出的原因?！?br/>　　有質(zhì)疑者稱(chēng)，在保障范圍上，《辦法》規(guī)定，市、區(qū)政府引進(jìn)的特殊專(zhuān)業(yè)人才和在重慶工作的全國(guó)、省部級(jí)勞模、全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人住房困難家庭不受收入限制。這樣一來(lái)，地方政府會(huì)不會(huì)借招商引資、引進(jìn)人才為名將公租房假以他用，導(dǎo)致真正需要的人并未受益，重蹈經(jīng)濟(jì)適用房覆轍?
　　在退出機(jī)制上，如何防止租客的“賴租”行為?《辦法》規(guī)定，公租房的租金以每平方米價(jià)格為基礎(chǔ)，按照租房面積計(jì)算，若承租人在租賃期內(nèi)超過(guò)政府規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)退出公租房，或以一定比例上調(diào)租金。
　　任志強(qiáng)認(rèn)為，按租房面積計(jì)算租金并不科學(xué)，不能很好地起到租金調(diào)節(jié)作用，也不利于監(jiān)測(cè)承租人收入變動(dòng)情況。而美國(guó)現(xiàn)行做法是按工資收入的一定比例收租金，與房屋面積無(wú)關(guān)，這樣一旦收入提高，所需繳納的租金也相應(yīng)提高，承租人不會(huì)“賴租”。
　　公租房的管理是該制度能成功運(yùn)轉(zhuǎn)的一個(gè)重要方面。從國(guó)外情況看，公租房運(yùn)行多年后，出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率低、維修跟不上，甚至演變?yōu)樨毭窨咭l(fā)社會(huì)矛盾的情況并不鮮見(jiàn)，英國(guó)公屋就在當(dāng)?shù)刈兂蓡?wèn)題高發(fā)區(qū)。為了避免類(lèi)似情況，重慶公租房分散建設(shè)在21個(gè)人口集聚區(qū)中，每一片區(qū)公租房面積占整個(gè)集聚區(qū)住宅面積的比例均在20％以內(nèi)，其余部分為商業(yè)樓盤(pán)，以這種“大分散、小集中”的規(guī)劃方式避免形成“貧民窟”。
　　中國(guó)人民大學(xué)區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)陳秀山分析說(shuō)，低收入和中高收入群體能夠相互融合，國(guó)外成功的先例并不多。因這兩種人群對(duì)醫(yī)療、文化、教育等資源的需求客觀上存在較大差別，“往往容易造成這種情況，原本一個(gè)很好的社區(qū)，由于建了公租房，整體上受低收入群體教育水平、思維方式、文明程度等影響，有可能導(dǎo)致這個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降?！?br/>　　此外，公租房聚居區(qū)如何與本區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局協(xié)調(diào)匹配，避免出現(xiàn)無(wú)人租住、房屋閑置情況?任志強(qiáng)提醒說(shuō)，由于公租房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)和升值價(jià)值，因而很容易出現(xiàn)大量公租房無(wú)人人住現(xiàn)象，“拿北京市為例，廉租房政策很寬松，但由于房子區(qū)位偏僻，很多人寧愿擠在胡同里，也不愿意去郊區(qū)住廉租房?！?br/>　　張定宇表示，布局公租房規(guī)模時(shí)充分考慮了區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)規(guī)模情況，與產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)和工業(yè)國(guó)區(qū)配套結(jié)合在一起來(lái)規(guī)劃?！氨热鐚?duì)整個(gè)西永電子園區(qū)做個(gè)測(cè)算，看看哪些人要買(mǎi)房、哪些人要租房，然后公租房建設(shè)就是根據(jù)這個(gè)測(cè)算規(guī)模來(lái)建，并盡可能使公租房租住人群出行方便，優(yōu)先在輕軌附近選址