政府應(yīng)主導(dǎo)房貸市場

　　近日我去了華盛頓財政部。我們往往被視為對華府有影響力人士，但我在PIMCO(太平洋投資管理公司)超過35年，這還是第一次正式到訪華府。我倒有點(diǎn)覺得自己是現(xiàn)代版的詹姆斯史都華(Jangles Stewart)，只不過這次是比爾格羅斯，而不是某位史密斯先生到華盛頓去[譯注：詹姆斯，史都華曾主演1939年的美國電影《史密斯先生到華盛頓》(Mr.Smith Goes to Washington)]，但帶著同樣的平民精神，沒有任何冗長演說或其他花招，只不過是貢獻(xiàn)一兩個想法，告訴當(dāng)局如何在當(dāng)前這場房地產(chǎn)市場危機(jī)中，讓一般民眾而非華爾街從業(yè)員受益。
　　那天早上，在我最喜歡的電視臺有線衛(wèi)星公共事務(wù)網(wǎng)絡(luò)[譯注：C-SPAN，該網(wǎng)絡(luò)的電視頻道直播美國參眾兩院的議事過程]鏡頭前，我履行自己的職責(zé)，就如何處理房利美和房地美，以及美國房屋融資體系的演變發(fā)展，提出了建議。
　　我的建議方案是，承認(rèn)政府介入房屋融資的必要性，而不是可取性；我建議將房利美、房地美及其他房市機(jī)構(gòu)，并入一個巨型機(jī)構(gòu)中[因?yàn)檎也坏礁玫拿Q，姑且稱之為政府國民抵押貸款協(xié)會(Government National MortgageAssoc{ation GNMA)]，為大部分既有及未來的房貸提供擔(dān)保。為保護(hù)納稅人，當(dāng)局將嚴(yán)格監(jiān)管、要求足夠的首期，并通過向每一筆房貸收取50至70個基點(diǎn)的費(fèi)用，建立一個保險基金。
　　在我看來，這是符合常理的安排。畢竟，“兩房”出事C8MW2EZguw3AvwidmP82to62Kox5GjCwyQAW5jewvYY=，是由于其組織混合私營與公共特性，促使兩個機(jī)構(gòu)的管理層與股東勇于孤注一擲，因?yàn)樗麄兗俣ǔ鲥e時，還有美國政府當(dāng)靠山。
　　只要剔除這種私利誘因，然后嚴(yán)加監(jiān)管，我們就不會再有“騙子貸款”(liar loans)或“不需要證明文件的貸款”(no docs)；如此一來，置業(yè)者與投資者也將有一個更為健全的基礎(chǔ)。就房貸而言，私營市場已完全無法自稱是最有效率及明斷的仲裁者。在21世紀(jì)，市場與私利誘因缺乏適當(dāng)?shù)墓芾頇C(jī)制，其對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健運(yùn)作之成功，就有如上世紀(jì)70年代的過度監(jiān)管與國營體制。
　　在過去的12個月中，95％的房貸是由政府擔(dān)保的，私營市場不見蹤影，因?yàn)闃I(yè)者的收費(fèi)太貴了。私營業(yè)者發(fā)放房貸與房貸證券化的成本過高，這正是支持政府介入房貸融資最重要的理據(jù)。如果你相信私營市場的支配地位與優(yōu)越性，又怎么能否認(rèn)市場發(fā)出的訊號，那就是近年的嚴(yán)重虧損己令風(fēng)險太高了?
　　美國人如今已體會到，房價并非只漲不趺，事實(shí)上，短短數(shù)年就可以下滑30％至50％。受此經(jīng)驗(yàn)影響，私營房貸放款機(jī)構(gòu)將要求非常高的首期、無懈可擊的信用記錄，以及顯著高于數(shù)十年來市場習(xí)以為常利率水平的利率。
　　公正的觀察者真的能相信，在私營市場經(jīng)營下，每年可有200萬戶，或甚至只有100萬戶的新屋動工嗎?在財長蓋特納及現(xiàn)場其他人士面前，我說這是不切實(shí)際的?，F(xiàn)在請容我改口說，這是“荒謬的”。
　　目前美國11萬億美元的房貸余額中，“兩房”擁有或擔(dān)保的高達(dá)4.5萬億美元，在財政部考慮將“兩房”從政府手上轉(zhuǎn)交公眾或私人股東之際，私營化的倡導(dǎo)者如何能合理地假設(shè)，包括退休基金、保險業(yè)者、銀行以及像PIMCO這樣的機(jī)構(gòu)，愿意將接近5萬億美元的無擔(dān)保、多數(shù)屬垃圾級別的房貸資產(chǎn)放進(jìn)投資組合中?它們不會愿意的。
　　我們目前正陷于困境中，美國人已習(xí)慣政府大力支持房地產(chǎn)市場的狀態(tài)，政府驟然退出，讓私營市場擔(dān)起房市融資的重責(zé)，是改變不了這種習(xí)慣的。這么做的成本非常大，利率將比目前水平高300至400個基點(diǎn)，如此一來，房市帶動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的希望將徹底破滅。
　　那么，為何我和PIMCO要提出這樣的建議呢?這是一種自私的計謀，為了讓我們支配債市嗎?當(dāng)然不是。所有投資人都知道，6％至7％的回報率優(yōu)于3％至4％，因此對PIMCO來說，最好是政府讓私營市場充斥著無擔(dān)保的私營房貸，這樣我們就能擇肥而噬。其實(shí)，計算私利者，集中在所謂的“Que”。如果政府繼續(xù)支配房貸融資市場，那么發(fā)放房貸的利潤、私營保險收入將驟然消失。
　　因此，既得利益者是華爾街，而不是新港海灘或商業(yè)大街，有些評論者熱衷于恢復(fù)自由市場意識形態(tài)，好讓體制按他們習(xí)慣的方式繼續(xù)對那些逐利者慷慨。這些評論者否定房貸市場能以一種更符合常理、受較嚴(yán)格監(jiān)管、政府主導(dǎo)的模式運(yùn)作，盡管這對數(shù)以百萬計的既有及未來的美國購屋者很可能較為有