也談商品房成本構(gòu)成與房價(jià)調(diào)控對(duì)策

　　摘　要：房價(jià)是漲是跌，成本是商品房協(xié)格的基礎(chǔ)，商品房價(jià)格隨成本的漲跌，市場(chǎng)需求變化而變化。調(diào)控房價(jià)，應(yīng)從商品房成本構(gòu)成要素去研究，有效運(yùn)用土地、稅收、金融調(diào)節(jié)杠桿，實(shí)行市場(chǎng)機(jī)制為主體，政府機(jī)制為保障，規(guī)范和完善商品房市場(chǎng)，建立和培育保障性住房市場(chǎng)，配置適度份額的廉租房，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)市場(chǎng)機(jī)制”運(yùn)行互補(bǔ)，是當(dāng)前有效解決住房社會(huì)供需矛盾，解決“居者有其所”的必然出路。
　　關(guān)鍵詞：房價(jià)漲跌成本構(gòu)成市場(chǎng)機(jī)制雙軌運(yùn)行
　　中圖分類號(hào)：F293.30　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　文章編號(hào)：1004-4914(2010)09-222-03
　　
　　近年來，房價(jià)過快上漲已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。2006年房價(jià)一路飚升；2008年的世界金融海嘯和汶川地震后，房市一度低迷，中央和地方旋即出臺(tái)救市政策，房市迅速復(fù)蘇，到了2009年，部分城市卻出現(xiàn)房價(jià)過快上漲。今年“兩會(huì)”結(jié)束后，國務(wù)院于4月又出臺(tái)了調(diào)控政策，目前已經(jīng)顯現(xiàn)房價(jià)穩(wěn)而不升，買方市場(chǎng)與賣方市場(chǎng)膠著博弈，部分城市穩(wěn)中有降，二、三線城市再度出現(xiàn)低迷。房價(jià)是否會(huì)反彈，仍然倍受關(guān)注。
　　房價(jià)是漲是跌，是否合理，我們應(yīng)從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成要素入手，根據(jù)商品房本身的成本構(gòu)成去探究房價(jià)是否違背市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，方能找出房價(jià)調(diào)節(jié)的治本方略。
　　
　　一、從房產(chǎn)成本構(gòu)成要素剖析房價(jià)上漲的內(nèi)在因素
　　
　　在市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的條件下，房產(chǎn)的成本、價(jià)格、價(jià)值是相互作用，相互制約。成本是價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格是價(jià)值的反映，價(jià)格是否違背價(jià)值規(guī)律，我們首先要從房產(chǎn)成本構(gòu)成要素進(jìn)行探究，房產(chǎn)成本由哪些要素構(gòu)成?筆者從涉及面廣人多的三線城市著手，對(duì)頗具代表性的中小高層建筑進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查區(qū)間為2005年、2007年、2009年、2010年，調(diào)查對(duì)象為房產(chǎn)成本構(gòu)成要素在調(diào)查區(qū)間中的變化情況，包括三大類16個(gè)成本要素，即：政府稅費(fèi)成本、_工程造價(jià)成本、經(jīng)營管理成本。
　　調(diào)查顯示(1)：稅費(fèi)、造價(jià)成本、經(jīng)營管理成本年均增長率分別為41.37％、18.34％、32.56％。綜合成本年均增長28.52％，房價(jià)年均增長22.23％，成本增長高于房價(jià)增長，可見成本增長成為推動(dòng)房價(jià)增長的重要因素之一。，
　　調(diào)查顯示(2)：政府稅費(fèi)成本在各調(diào)查年度房產(chǎn)成本中所占比重分別為30.45％、38.49％、37>47％、40.53％；造價(jià)成本在各年度房產(chǎn)成本中所占的比重分別為53.24％、45.58％、45.21％、41.58％；經(jīng)營管理成本在各年度房產(chǎn)成本中所占比重分別為16.31％、15.93％、17.32％、17>90％?？梢?，三大類成本中，政府稅費(fèi)成本略低于造價(jià)成本。所占比重較大。
　　調(diào)查顯示(3)：土地成本上漲過快，2007年比2005年上漲139.07％；2009年比2007阜上漲25.1％；2010年比2009年上漲32.19％；年均增長率為58.12％。
　　調(diào)查顯示(4)：企業(yè)利潤率在2005年、2007年、2009年、2010年分別為16.51％、21.72％、2.81％、0.23％，從2005年后已呈下降趨勢(shì)，今年調(diào)控政策致使樓市低迷，部份城市部分樓盤已出現(xiàn)價(jià)格與成本倒掛現(xiàn)象?？梢姡績r(jià)上漲并非開發(fā)商的高利潤所致。
　　為了進(jìn)一步弄清房產(chǎn)成本構(gòu)成上漲原因。我們查詢了2005年、2007年、2009年、2010年的建筑造價(jià)信息和造價(jià)定額。
　　調(diào)查顯示，各調(diào)查年度建材與2005年相比增長率分別為119.17％、129.45％、135.34％，年均增長率為27.99％；人工費(fèi)增長分別為194.70％、223.50％、232.70％，年均增長率116.97％。與2000年相比定額人工費(fèi)增長2.5倍。除建筑材料和人工費(fèi)上漲外，建筑強(qiáng)制性規(guī)范提高，建筑防震等級(jí)提高，建筑品質(zhì)提高。新材料、新能源、新工藝的運(yùn)用等因素共同作用導(dǎo)致商品房的造價(jià)成本必然逐年增加。
　　房產(chǎn)成本構(gòu)成要素顯示，管理成本年均增長為32.56％，造價(jià)成本年均增長18.34％，政府稅費(fèi)(土地)成本年均增長41.37％，在三大成本構(gòu)成中政府稅費(fèi)成本增長最快。商品房各成本構(gòu)成因素逐年增加，商品房價(jià)格必然增長。而商品房隨著價(jià)格的增加，利潤率2005年、2007年、2009年、2010年分別顯示為16.51％、21.72％、2.81％、0.23％，呈下降趨勢(shì)。房產(chǎn)成本是商品房價(jià)格的基礎(chǔ)，商品房價(jià)格隨成本的漲跌，市場(chǎng)需求變化而變化。
　　
　　二、從房價(jià)上漲的外部動(dòng)因研究房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題
　　
　　房產(chǎn)成本逐年上漲是房價(jià)上漲的內(nèi)在因素。房價(jià)上漲的外在動(dòng)因在哪里?我們還得認(rèn)真去探究，方能找到問題的本質(zhì)。
　　1.土地價(jià)格誘惑的動(dòng)因。首先是地方政府利益的驅(qū)動(dòng)。調(diào)查反映，土地價(jià)格在2005年、2007年、2009年、2010年均有上漲，四年平均上漲5812％，其收益占了地方財(cái)政50％。作為地方政府，為促進(jìn)其區(qū)域性城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市化進(jìn)程加快的需要，不得不在城市經(jīng)營上下功夫，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)布城市拓展規(guī)劃方案，實(shí)施交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，透露城市經(jīng)濟(jì)政治中心轉(zhuǎn)移信息，想盡辦法大力拉動(dòng)土地價(jià)格，增加地方財(cái)政收入，再將土地收益投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)行城市資源再配置，以彰顯地方政府政績。故此，地方政府不得不竭盡全力拉動(dòng)土地價(jià)格。其次是企業(yè)看漲土地圜地。任何企業(yè)都有追求利潤最大化的動(dòng)機(jī)，把寶押在城市資源有限性的土地上，表現(xiàn)在一是囤積土地，價(jià)漲開發(fā)；二是以投資工業(yè)、商業(yè)、旅游為名，進(jìn)行廉價(jià)圈地，廠不冒煙，游不見客，等待時(shí)機(jī)，土地變性，改變用途進(jìn)行開發(fā)；三是在土地拍賣市場(chǎng)中買標(biāo)圍標(biāo)低價(jià)中標(biāo)“競買”土地也再所難免。在相同區(qū)域同期開發(fā)項(xiàng)目房價(jià)相差不大但土地差價(jià)卻較大，低地價(jià)扭曲的房價(jià)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
　　2.土地供需動(dòng)因。土地是房產(chǎn)的載體，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的依載性較強(qiáng)，土地市場(chǎng)的供需矛盾較為突出。一是近幾年房產(chǎn)價(jià)格走好。價(jià)格逐年上漲，不少行業(yè)和個(gè)人紛紛投入房地產(chǎn)行業(yè)，初生牛犢不怕虎，在土地拍賣市場(chǎng)中，不加思考不計(jì)房價(jià)成本奮勇舉牌。二是個(gè)別大企業(yè)為其業(yè)績不懼地價(jià)高低，在土地竟拍中一路爭先，抱著土地?fù)p失在股民中撈回，墻內(nèi)損失墻外補(bǔ)的消極心理，致使樓王地價(jià)頻頻出現(xiàn)。競爭加劇土地價(jià)格飚升，已經(jīng)出現(xiàn)“面粉高于面包”的價(jià)格怪象。
　　3.財(cái)稅依賴動(dòng)因。據(jù)調(diào)查，在2005年、2007年、2009年、2010年的房產(chǎn)稅費(fèi)年增長率達(dá)到了45.23％。房產(chǎn)稅費(fèi)占據(jù)了地方稅收的60％，如果房價(jià)下跌，也會(huì)影響地方財(cái)政收入。
　　4.企業(yè)追求利潤的動(dòng)因。近年來，房產(chǎn)市場(chǎng)基本是賣方市場(chǎng)。賣期房較為普遍，2008年世界金融風(fēng)暴危及到的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“市場(chǎng)低迷”，在2009年中央和地方紛紛出臺(tái)救市政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速復(fù)蘇更為活躍。部分開發(fā)企業(yè)在商品房銷售價(jià)格上利潤空間留置較大，這也是房價(jià)上漲的市場(chǎng)動(dòng)因。
　　今年已出現(xiàn)全國性樓市低迷，銷售遲緩。相應(yīng)增加的財(cái)務(wù)成本、管理成本必然轉(zhuǎn)嫁消費(fèi)者，可能出現(xiàn)房價(jià)反彈。
　　
　　三、從完善市場(chǎng)機(jī)制著眼研究房產(chǎn)調(diào)控對(duì)策
　　
　　1.有效運(yùn)用土地調(diào)節(jié)杠桿。土地是房產(chǎn)的載體，商品房市場(chǎng)供應(yīng)是否滿足市場(chǎng)需求，直接關(guān)系到商品房的價(jià)格泡沫大小。根本的問題在于決策者要善于調(diào)查研究，不能閉門造車，要在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上弄清商品房市場(chǎng)的需求量，弄清具備保障性住房條件的需求量而有的放矢，有計(jì)劃地時(shí)市場(chǎng)釋放土地，促進(jìn)商品房市場(chǎng)供需平衡；有計(jì)劃安排用地建設(shè)保障性住房，解決貧困家庭的住房問題。政府不僅要對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)適度釋放土地，更重要的是對(duì)釋放市場(chǎng)的土地必須嚴(yán)格監(jiān)管限期開發(fā)，以保障市場(chǎng)屠源，調(diào)節(jié)供需矛盾，穩(wěn)定市場(chǎng)房價(jià)。
　　2.完善土地市場(chǎng)“招、拍、掛”方式。一是土地“招”和“掛”弊端重重，應(yīng)于取消。對(duì)于招掛的工業(yè)用地、旅游服務(wù)業(yè)用地變更土地用途都必須進(jìn)入市場(chǎng)拍賣，拍賣土地價(jià)格減變性前招掛價(jià)格為政府收益，禁止以評(píng)估價(jià)暗箱操作，還土地市場(chǎng)的平等主體地位。二是土地“拍賣”方式應(yīng)于完善。單純以土地價(jià)格拍賣已成為了地方政府非理性抬高地價(jià)的主要手段。在c9210bd4af94bbd6f97f3d144eb93317103771a9667a24b1559eb09a11e4500b短期經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，不斷刷新的“地王”，必然帶動(dòng)一個(gè)城市或一個(gè)地區(qū)的房價(jià)上漲。完善土地拍賣方式，改變單純的以土地面積競價(jià)，實(shí)行以建筑樓地面價(jià)格和房產(chǎn)銷售價(jià)格的多元競價(jià)方式。在土地拍賣中設(shè)定最高房價(jià)，地價(jià)與房價(jià)同時(shí)納入競價(jià)，房價(jià)超額土地拍賣限價(jià)部分用稅收杠桿調(diào)節(jié)。三是要統(tǒng)一賣地標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置土地拍賣剛性條件，以具備開發(fā)條件土地供給市場(chǎng)，避免以土地拆遷、市政設(shè)施不具備造成土地閑置和滋生土地市場(chǎng)腐敗。
　　3.地方政府要從土地財(cái)政解脫出來。GDP增長關(guān)系到地方政府的政績，更關(guān)系到地方行政官員的升遷。所以各地政府官員，除了地方穩(wěn)定之外，就不惜一切代價(jià)抓GDP的增長。怎樣以最快的速度提高GDP，什么項(xiàng)目才能快速提高GDP?從各方面來分析，那就是房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)除了稅費(fèi)歸地方政府，土地出讓金也歸地方政府使用。政府從農(nóng)民或居民手中幾千幾萬元一畝征來土地，幾十萬，一百多萬，幾百萬一畝的價(jià)格賣出去。近年來，地方財(cái)政已經(jīng)形成了土地財(cái)政。土地收益占地方財(cái)政收入五成左右。依賴土地發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)也成了地方財(cái)政依賴的財(cái)源，為此而成了政府追求高地價(jià)的動(dòng)力。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，近幾年來，房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的稅收占地方財(cái)政收入的近六成，由此可見，地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)收益的依賴程度之大。政府如何從土地財(cái)政中解脫出來，筆者認(rèn)為，土地的有限性必然另辟財(cái)源，適時(shí)適度合理征收房產(chǎn)稅也應(yīng)該是一個(gè)長遠(yuǎn)的方略。
　　4.規(guī)范行政行為，禁止以企代政收費(fèi)。行政收費(fèi)或搭車收費(fèi)近年頻頻增加，從而加重房產(chǎn)開發(fā)成本也是房價(jià)上漲的因素。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位利用(借用)行政權(quán)力或壟斷地位向企業(yè)提供服務(wù)的收費(fèi)的現(xiàn)象依然存在。根據(jù)國家發(fā)改委近日出臺(tái)的《關(guān)于治理規(guī)范經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)的通知》精神，違反法律法規(guī)規(guī)定，強(qiáng)制企業(yè)到指定機(jī)構(gòu)接受檢測(cè)、代理、咨詢等服務(wù)和借用行政權(quán)力和壟斷地位強(qiáng)制收費(fèi)的各種“亂收費(fèi)”行為，應(yīng)堅(jiān)決取締。
　　5.有效發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)作用。經(jīng)濟(jì)杠桿是宏觀調(diào)控的重要手段。正確運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，對(duì)優(yōu)化資源配置，調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有十分重要的作用。面對(duì)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央和地方各級(jí)政府必須從宏觀經(jīng)濟(jì)著眼，遵循市場(chǎng)規(guī)律有效運(yùn)用金融、稅收經(jīng)濟(jì)杠桿。調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格。
　　(1)稅收杠桿。稅收是房產(chǎn)開發(fā)成本的組成部分，房價(jià)也必然隨稅收成本高低而變化。一說房價(jià)過快增長，就一味加大稅收比例。如不分土地購進(jìn)價(jià)格高低進(jìn)行一刀切確定和增加土地增值稅。對(duì)增加的稅收成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將其轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者，必然造成房價(jià)上漲。土地增值稅的核定本身是一個(gè)簡單的問題，以一個(gè)城區(qū)房價(jià)基本相同的條件下，就土地購置價(jià)差部分核定比例征收應(yīng)較為合理，也較為簡便易行。營業(yè)稅及附加目前是按房屋銷售價(jià)征收，其房價(jià)所包含的造價(jià)及造價(jià)構(gòu)成的材料已進(jìn)行多環(huán)節(jié)征稅。筆者認(rèn)為，應(yīng)扣除房產(chǎn)造價(jià)成本征稅較為合理，也是調(diào)控房價(jià)的有效辦法。在我國的稅制上，一個(gè)產(chǎn)業(yè)存在稅種太多，房地產(chǎn)業(yè)迭25種，有些稅種征收比例極不合理，如房產(chǎn)租賃稅率和附加達(dá)到了20.15％，嚴(yán)重影響了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)及就業(yè)。由于多稅種的稅制，企業(yè)花去很大精力研究稅務(wù)，接待檢查。運(yùn)行成本增加。這也是增加開發(fā)成本，造成房價(jià)上漲的一個(gè)因素。稅收是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的杠桿，就是要發(fā)揮它的積極作用，從影響房價(jià)過快上漲因素中去研究分析并相應(yīng)調(diào)節(jié)稅收政策，方能收到事半功倍的效果。目前涉及房地產(chǎn)稅種太多，如何公平稅負(fù)，合理設(shè)計(jì)稅制，適時(shí)調(diào)整稅收需要相關(guān)部門在深入調(diào)查的基礎(chǔ)上盡快完善。
　　(2)金融杠桿。在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中，居然也有開發(fā)商以低價(jià)圈地，土地抵押貸款建設(shè)，“借雞下蛋”擾亂市場(chǎng)。筆者認(rèn)為，緊縮開發(fā)貸款關(guān)閉土地抵押貸款是目前房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該實(shí)施的調(diào)節(jié)手段，但對(duì)購房者限制：套房貸，提高首付、提高利率，筆者認(rèn)為有失偏頗。剛參加工作買小房，工齡長了換大房；剛進(jìn)城打工買小房，掙了錢買大房這是一個(gè)比較客觀的現(xiàn)實(shí)需求，這種換房實(shí)質(zhì)是需求購房，不應(yīng)該在首付和利率上提高門檻。故應(yīng)依據(jù)我國不同城市房地產(chǎn)業(yè)的不同類型，因地制宜區(qū)別對(duì)待，實(shí)行有差異的金融調(diào)控措施。
　　6.建立商品房市場(chǎng)和政府保障性住房市場(chǎng)的雙軌運(yùn)行機(jī)制。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題是住房保障體系還不完善。建立和健全住房保障體系是進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià)、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控的首要問題，應(yīng)深入研究。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需要市場(chǎng)機(jī)制與政府機(jī)制配套，兩個(gè)“市場(chǎng)”并駕齊驅(qū)。完善兩個(gè)市場(chǎng)。一是發(fā)展商品房市場(chǎng)，二是培育保障性住房市場(chǎng)，筆者在2007年發(fā)表文章提出“走新加坡模式”，這是解決我國住房問題的根本出路。政府應(yīng)將從商品房市場(chǎng)獲得的收益部分投資于保障性住房市場(chǎng)，實(shí)行限房價(jià)、限居住面積、限準(zhǔn)購條件進(jìn)行。市場(chǎng)交易，新加坡這種保障性住房就是修建政府組屋，以低于商品房公寓樓幾倍的限價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)銷售，降低首付標(biāo)準(zhǔn)，而不是分配。對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入無法滿足最低收入標(biāo)準(zhǔn)的，采用廉租房解決。如若我們把保障性住房不分地區(qū)，不分城市一味地強(qiáng)調(diào)作為政績，盲目建設(shè)，不論條件進(jìn)行變相分配，這就與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代福利分房沒有什么兩樣，必然滋生惰性、依賴和腐敗，也可能萌發(fā)新的社會(huì)矛盾。為此實(shí)行市場(chǎng)機(jī)制為主體，政府機(jī)制為保障，規(guī)范和完善商品房市場(chǎng)，建立保障性住房市場(chǎng)，配置適度份額廉租房，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行”互補(bǔ)，是當(dāng)前有效解決住房社會(huì)供需矛盾，解決居者有其所的必然出路。
　　(責(zé)編：呂