淺析物業(yè)稅

　　摘　要：我國目前房價過快上漲對民眾的日常生活有較大的影響，這引起了中央高層及菲體的注意，如何抑制高房價，各方學(xué)者紛紛提出建議措施。其中關(guān)于物業(yè)稅的征收問題，即房產(chǎn)稅的稅收政策調(diào)整問題，也成為矚目的焦點。文章從物業(yè)稅的起源談起，將物業(yè)稅的作用逯一列舉，結(jié)合目前房地產(chǎn)稅收政策。提出了建議，指出物業(yè)稅的征收應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)信息市場化和政府公共財政透明化的必然結(jié)果。僅僅通過物業(yè)稅是解決不了房價過快上漲問題的。
　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅　稅收政策　相關(guān)問題
　　中圖分類號：F810.42　文獻標(biāo)識碼：A
　　文章編號：1004-4914(2010)09-189-02
　　
　　一、物業(yè)稅的概念
　　
　　物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價格就會隨之提高，相應(yīng)地物業(yè)稅也要提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。物業(yè)稅是政府以政權(quán)強制力，對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用。
　　目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財政穩(wěn)定而重要的來源。
　　一般來講，“物業(yè)”是指房地產(chǎn)及其附屬物。物業(yè)稅是對房地產(chǎn)征收的一種稅，此概念主要在我國香港特區(qū)和東南亞一些國家使用，類似于西方國家普遍開征的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，屬于財產(chǎn)稅，但在香港特區(qū)僅僅對有租金收入的經(jīng)營性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。目前。在我國內(nèi)地，對出租房地產(chǎn)的租金收入也是要征收房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅的，因此，物業(yè)稅并非新鮮事物。目前，我國房地產(chǎn)稅制相對完整，分布于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和保有的各個環(huán)節(jié)。從廣義上講，房地產(chǎn)稅收包括耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護建設(shè)稅，共10個稅種。從狹義上講，房地產(chǎn)稅收僅包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。與國際上所稱的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅相對應(yīng)，我國物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)屬于上述房地產(chǎn)稅收的狹義概念。
　　從稅種屬性和國際實踐來看，物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅本無太大的區(qū)別，國外的不動產(chǎn)稅囊括了各類經(jīng)營性和非經(jīng)營性房地產(chǎn)，更類似于我國內(nèi)地的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。我國財稅部門在對房地產(chǎn)稅制的研究中，大多采用房地產(chǎn)稅這一概念。因此，采用房地產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的概念，更加符合我國國情，也更易于被人們接受。
　　
　　二、物業(yè)稅的作用
　　
　　首先，征收物業(yè)稅可以穩(wěn)定地方財政收入。簡單地說，物業(yè)稅是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，我國現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導(dǎo)致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分攤予未來40年或70年內(nèi)收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發(fā)商為了征收物業(yè)稅，也有動力創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，提供充足的公共產(chǎn)品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業(yè)價值。其次，征收物業(yè)稅可以縮小貧富差距。借鑒國外征收物業(yè)稅的一節(jié)做法。例如：有的按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數(shù)分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用于經(jīng)營的，稅負較重，個人住房用于自住的，稅負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。這樣總體來說體現(xiàn)了對富人征稅，對窮人免稅或補貼。
　　最重要的是，物業(yè)稅可以促進地方政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，提高城市的經(jīng)營管理水平。作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。
　　
　　三、目前房地產(chǎn)出售及轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收政策分析
　　
　　目前房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所涉及的稅金包括如下一些稅種。
　　土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象。增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
　　2010年5月25日國稅發(fā)[2010153號關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知的規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2％，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5％。西部地區(qū)省份不得低于1％，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)‘以核定為主、一核了之’、‘求快圖省’的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5％，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率?！奔{稅人銷售不動產(chǎn)按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算繳納營業(yè)稅。稅率為5.5％左右(其中城建稅根據(jù)房地產(chǎn)所在地的不同，納稅人所在地市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％)。
　　目前個人轉(zhuǎn)讓或購買住房所涉及的稅金包括如下一些稅種。
　　契稅1％～4％(首次置業(yè)在90平方米以下征收契稅1％，首次購買90平方米以上的普通住房或非首次購買的普通住房征收契稅1.5％，而購買非普通住房征收契稅4％)由承受方承擔(dān)。
　　營業(yè)稅及其附加5，5％左右(由出售方承擔(dān))；自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。(根據(jù)財稅[2009]157號財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知的規(guī)定)。
　　個人所得稅20％(由出售方承擔(dān))；在無原始購房手續(xù)要件的情況下，個人所得稅按全額的1％收取。關(guān)于一年之內(nèi)買賣房屋退還個人所得稅規(guī)定：在一年之內(nèi)，房屋所有人購買一套房屋，并且出賣了一套房屋(買賣不分先后)，且所購買房屋面積大于出售房屋，個人所得稅可返還。且名下多套房產(chǎn)不影響退稅?！耙荒曛畠?nèi)”的時限范圍是指交易人買房房屋簽訂合同在12個月之內(nèi)。在房屋已滿五年，且是房屋所有人家庭唯一用房的情況下才免征個人所得稅。
　　財稅[20081137號財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知自2008年11月1日起對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
　　目前個人出租住房所涉及的稅金包括如下一些稅種。
　　《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(則稅[2008]24號)，明確了支持住房租賃市場發(fā)展的一系列稅收優(yōu)惠政策。其中，對個人出租住房，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅。
　　根據(jù)財稅[2008]24號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定：對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。
　　通過上述稅收政策闡述可以看出，我國目前對個人住房的相關(guān)稅收主要是在房地產(chǎn)開房、出售、交易環(huán)節(jié)。目前持有環(huán)節(jié)的稅收政策僅限于出租住房，對居民個人的非營業(yè)用房免稅，即持有的非營業(yè)用住房免稅的政策。及購買環(huán)節(jié)相關(guān)稅負較重，持有還擊稅負相對較輕或免稅。這樣造成房屋所有者的持有成本低，而購買成本高。
　　
　　四、物業(yè)稅開征的相關(guān)問題
　　
　　物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經(jīng)濟行為產(chǎn)生不小的沖擊。
　　物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房價居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對于房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對于不動產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對于建立地方公共財政體制的努力與期待?！膰H上房地產(chǎn)稅收實踐以及近十多年來我國對房地產(chǎn)稅的研究成果看，對個人自有自住房征稅，既是多數(shù)國家的普遍做法，也是我國物業(yè)稅的改革方向，是大勢所趨。同時，個人住房的商品化、住房條件的不斷改善以及住房在個人和家庭財產(chǎn)中主體地位的確立，也為對個人住房征稅提供了現(xiàn)實基礎(chǔ)。
　　中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第五條第四款規(guī)定個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：即我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收對個人自有自住房免稅，但是對個人住房用于出租或其他經(jīng)營目的的，要征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。目前房地產(chǎn)過快上漲導(dǎo)致了社會各界對房產(chǎn)稅改革的關(guān)注，但僅靠房產(chǎn)稅是不能解決房地產(chǎn)價格過快上漲的，正如火車票倒票的根本解決辦法在于修建鐵路擴大運能而不是實名制一樣，包括保障性住房在內(nèi)的房屋供給的增加才是最終解決房地產(chǎn)價格過快上漲的根本措施。房產(chǎn)稅的改革只能是在政府公共財政與市政建設(shè)透明和房地產(chǎn)信息化、估值市場化等多種因素成熟以后開征才是比較穩(wěn)妥的。
　　如果上述條件成熟，我們應(yīng)本著循序漸進的原則，結(jié)合我國個人房地產(chǎn)的歷史政策較多、房地產(chǎn)登記資料不完善、信息化建設(shè)相對落后，以及各地房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡的實際情況，考慮減輕地方政府對開征物業(yè)稅會影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和財政收入的顧慮等因素，嘗試征稅范圍廣(包括農(nóng)村地區(qū))、免稅房產(chǎn)多(普通住宅)、重點對少數(shù)高價值房產(chǎn)征稅。并且給各級地方政府較大的授權(quán)，結(jié)合本地方的實際情況進行相關(guān)具體政策的制定。從而提高地方政府的主動性和積極性。
　　(責(zé)編：若