從根本上解決房產(chǎn)調(diào)控之困

　　高房?jī)r(jià)如今成了中國(guó)大多數(shù)中產(chǎn)階層的夢(mèng)魘。在房?jī)r(jià)越調(diào)控越漲的背景下，中央最近又開(kāi)始了新一輪調(diào)控，內(nèi)容包括提高二套房首付比例，改革招拍掛制度，保障土地供應(yīng)，研究出臺(tái)房地產(chǎn)稅等。不少分析人士稱，這是近10年來(lái)最嚴(yán)厲的一次，輿論紛紛冠之以新一輪“房產(chǎn)新政”。
　　從實(shí)際內(nèi)容看，此輪調(diào)整措施更為細(xì)致，程度更為密集。但是調(diào)控政策的累積效應(yīng)是否能將過(guò)高的房?jī)r(jià)打壓下去，實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，還有待觀察。但值得我們深思的是，從2003年以來(lái)，一直到2010年3月，其間除了2008年下半年和2009年一季度因金融危機(jī)的肆虐和深化房?jī)r(jià)有過(guò)短暫的下跌外，在長(zhǎng)達(dá)五六年時(shí)間里，房?jī)r(jià)均在一只無(wú)形的手的頻繁干預(yù)中直線上升。為什么房產(chǎn)闊控頻頻失靈?
　　
　　房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的經(jīng)濟(jì)解讀
　　
　　從經(jīng)濟(jì)角度看，本輪長(zhǎng)周期的房?jī)r(jià)上漲，有某種客觀性和必然性。比較一下房?jī)r(jià)上漲的走勢(shì)和這一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的周期，會(huì)發(fā)現(xiàn)兩者有著很大的相關(guān)性。從2003年開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)克服了此前的通縮，而進(jìn)入了一輪新的景氣增長(zhǎng)期，投資需求一直以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)。鑒于房地產(chǎn)投資在投資總額中所占比重超過(guò)1／4，這是帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)基本背景。
　　此輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也恰好是城市化加速推進(jìn)的時(shí)候，或者可以說(shuō)，城市化的加速推進(jìn)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。最近10年來(lái)，中國(guó)的城市化每年以1％的速度推進(jìn)，城市化率總體增加了10％左右，至2009年達(dá)到45％。城市化會(huì)帶來(lái)人口的市民化，更多的農(nóng)民成為市民。盡管由于戶籍的因素，中國(guó)的農(nóng)民大部分以流動(dòng)的方式在城市和農(nóng)村之間生活，還不能完全融入城市，但也有一部分農(nóng)民以各種方式成為事實(shí)上的市民，在城市安家樂(lè)業(yè)。城市化也帶動(dòng)和激活了現(xiàn)有市民的住房需求，隨著收入的提高，多數(shù)市民產(chǎn)生了改善居住條件的愿望。
　　再者，投資渠道的狹窄，也刺激了對(duì)樓市的投機(jī)需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的投資意識(shí)被激活起來(lái)，但由于制度和技術(shù)的限制，現(xiàn)有的投資渠道不多，于是只能從股市和樓市中獲取財(cái)產(chǎn)性收入。在前幾年股市火暴的時(shí)候，流行著全民炒股。房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣，吸引了來(lái)自四面八方的剩余資金。在這樣一種氣氛中，難免會(huì)刺激投機(jī)行為。
　　最后，還與國(guó)際資本的大量流入有關(guān)。金融危機(jī)前的幾年，全球大宗商品暴漲，流動(dòng)性泛濫，各類海外基金大舉進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市“淘金”。外資投資房地產(chǎn)，完全是投機(jī)，只有把房?jī)r(jià)炒高，他們才能獲益。
　　上述幾個(gè)因素共同作用，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。
　　但2009年的房?jī)r(jià)在遭遇金融危機(jī)后先降后升，大幅反彈并創(chuàng)新高，有另外兩個(gè)重要原因。一是政府為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的沖擊而在信貸、土地、稅收等方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及投資者放松了監(jiān)管和要求，致使投機(jī)性需求增長(zhǎng)，造成市場(chǎng)供求失衡；二是國(guó)家的“4萬(wàn)億刺激計(jì)劃”和近10萬(wàn)億的信貸很大部分進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。天量信貸使得開(kāi)發(fā)商們能夠輕易獲得貸款，從而沒(méi)有資金壓力。房地產(chǎn)作為一個(gè)靠銀行信貸吃飯的行業(yè)，若沒(méi)有資金壓力，開(kāi)發(fā)商根本不可能降價(jià)銷售。而手握大量現(xiàn)金的央企，因?yàn)槲C(jī)時(shí)期沒(méi)有好的投資項(xiàng)目，也紛紛殺進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)，2009年和2010年為什么涌現(xiàn)出了很多央企地王，原因就在于此。
　　
　　為何地方調(diào)控房市“三心二意”
　　
　　但是，從經(jīng)濟(jì)角度只能解釋房?jī)r(jià)存在長(zhǎng)期上漲的動(dòng)力，而不能解釋目前過(guò)高的房?jī)r(jià)。像京、滬、深等一線城市最近幾年房?jī)r(jià)普遍上漲了4～5倍，無(wú)論用房?jī)r(jià)收入比還是租售比衡量，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常的水平。所以，必須從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度——而且也只能從這個(gè)角度——才能合理解釋目前的高房?jī)r(jià)不正?，F(xiàn)象，并找出解決的辦法。
　　嚴(yán)格地說(shuō)，房?jī)r(jià)問(wèn)題本就是一個(gè)政治問(wèn)題，而非單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會(huì)中每一個(gè)人基本的生存和生活權(quán)利。保障這種權(quán)利，滿足民眾的居住需求，也是一個(gè)現(xiàn)代政府的基本責(zé)任。政府有責(zé)任為國(guó)民提供合格的、安全的、能負(fù)擔(dān)得起的住房。此乃房地產(chǎn)市場(chǎng)的政治性。
　　然而，從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)考察中國(guó)的房地產(chǎn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)其悖謬之處。比如，土地公有和某些地方政府私利而導(dǎo)致的“土地財(cái)政”助推了房?jī)r(jià)的上漲，并使地方在執(zhí)行國(guó)家的調(diào)控政策時(shí)“三心二意”甚至“假心假意”。
　　政府控制土地本意是為了減少土地出讓的交易成本，但前提必須是政府乃大公無(wú)私的?，F(xiàn)實(shí)中的政府當(dāng)然不是這樣，作為一個(gè)理性經(jīng)濟(jì)人，不僅組成政府的具體人員有最大化自身利益的沖動(dòng)，就是作為一個(gè)抽象的政府本身，它的決策和出臺(tái)的政策也總是從方便自己的管理出發(fā)。當(dāng)一個(gè)政府存在自利傾向而且具有客觀條件時(shí)，那么，它手中掌握的公權(quán)力和資源越多，就越有可能為自己及屬下的集團(tuán)謀利。
　　目前的情況是地方缺少其他的財(cái)政來(lái)源。因此，土地的公有性質(zhì)正好被地方拿來(lái)作為生財(cái)?shù)墓ぞ撸辉僮鳛闇p少交易成本的一種方式。要使土地升值，房?jī)r(jià)就必須不斷上漲。只有房?jī)r(jià)不斷上漲，土地才能水漲船高。為了推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，地方一方面努力控制居民用地；另一方面，采用所謂“招拍掛”的土地競(jìng)價(jià)方式。從形式上看，“招拍掛”制度是一種市場(chǎng)化的土地出讓方式，但這種制度有效的前提，必須是土地市場(chǎng)不能被壟斷。政府壟斷土地市場(chǎng)，“招拍掛”的結(jié)果就必然是價(jià)高者得。而政府之樂(lè)于采用這一制度，是因?yàn)樗雌饋?lái)比過(guò)去的“協(xié)議”方式更市場(chǎng)化，一旦“招拍掛”導(dǎo)致地王出現(xiàn)并推高房?jī)r(jià)，地方可以有理由卸責(zé)，因?yàn)檫@是市場(chǎng)競(jìng)價(jià)的結(jié)果，政府并沒(méi)有干預(yù)。
　　如此做的目的只有一個(gè)一一維持對(duì)土地供應(yīng)的壟斷，制造土地稀缺的假象，從而最大化謀取收益。只有從這一角度，才能解釋為何不許居民自建房，不準(zhǔn)小產(chǎn)權(quán)房入市。
　　如上所述，地方之所以要抬高地價(jià)，一個(gè)原因是缺少其他的財(cái)源。分稅制改革后，能夠增大地方財(cái)力的主要稅種都被上收，導(dǎo)致地方財(cái)權(quán)急劇萎縮，但與此同時(shí)，事權(quán)并沒(méi)有上收，甚至還在下放。特別是現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)要建設(shè)和諧社會(huì)，打造公共服務(wù)型政府。建設(shè)公共服務(wù)型政府是要錢做后盾的。在主要公共產(chǎn)品和服務(wù)基本還由地方來(lái)提供的情況下，這勢(shì)必會(huì)惡化地方的收支狀況，尤其對(duì)一些貧窮地方的政府來(lái)說(shuō)，財(cái)政收入本來(lái)就捉襟見(jiàn)肘，若缺乏其他的籌資手段，也就只能打土地的主意。這決定了地方不可能認(rèn)真執(zhí)行任何會(huì)導(dǎo)致其財(cái)力下降的調(diào)控措施。
　　
　　宏觀政策上更需迫切調(diào)整
　　
　　理想狀態(tài)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠自動(dòng)帶來(lái)民眾收入的提高和福利的改善，從而增強(qiáng)民眾對(duì)政府的認(rèn)同感。從一個(gè)長(zhǎng)時(shí)段來(lái)看，大多數(shù)民眾的生活的確都能從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中程度不等地得到改善。因此，追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成了許多國(guó)家在現(xiàn)代化過(guò)程中幾乎唯一的使命。
　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在現(xiàn)實(shí)中一般被簡(jiǎn)化成GDP增長(zhǎng)。因而但凡有助于GDP的增長(zhǎng)，基本上可以使用眾多手段。房地產(chǎn)作為一個(gè)對(duì)GDP增長(zhǎng)有著巨大影響力的行業(yè)，自然會(huì)被政府重視。由于房地產(chǎn)投資占全部固定資產(chǎn)投資的比重很高，與50多個(gè)行業(yè)有著密切的聯(lián)系，搞好了房地產(chǎn)行業(yè)，就等于GDP的增長(zhǎng)有了保證。所以，在這個(gè)巨大的“誘惑”面前，各級(jí)政府基本上無(wú)法遏制利潤(rùn)的沖動(dòng)。只有一種情況例外，即房?jī)r(jià)高到已影響執(zhí)政的威信和基礎(chǔ)，政府才會(huì)全力以赴擠泡沫。
　　從目前態(tài)勢(shì)看，連續(xù)攀升的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了非動(dòng)不可的臨界點(diǎn)了，它直接影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大局，阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步改革的大局，其中最為關(guān)鍵是導(dǎo)致富者愈富，窮者愈窮。
　　所以，要解決高房?jī)r(jià)，中央必下定決心，壯士斷腕。除了目前陸續(xù)推出的細(xì)則措施之外，宏觀政策上更需迫切調(diào)整，從根本上解決調(diào)控之困。
　　一是盡快出臺(tái)物業(yè)稅；二是改革土地制度，允許居民自建住房，放開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房入市等；三是在法治的基礎(chǔ)上合理配置中央和地方的財(cái)權(quán)和事權(quán)結(jié)