房產(chǎn)新政需防六大變通術(shù)

　　此輪房地產(chǎn)調(diào)控，其精準(zhǔn)性、力度、出臺(tái)政策的密集程度都超過(guò)以往。一些人樂(lè)觀地認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)大獲全勝。
　　然而，筆者認(rèn)為不能盲目樂(lè)觀，過(guò)去五年一次次言之鑿鑿，其結(jié)果卻不盡如人意。原因在于，政策在落實(shí)中逐漸變通，繼而完全失去效用。因此，堵住變通在任何時(shí)候都極為關(guān)鍵，此次調(diào)控也同樣如此。
　　此次房產(chǎn)新政可能遇到哪些變通之策呢? 　第一，在房貸環(huán)節(jié)，政策說(shuō)二套房的貸款首付要提升到50％，但現(xiàn)實(shí)中明明是二套房，一些銀行卻有自己的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。比如有的銀行認(rèn)為已經(jīng)交清房貸的，購(gòu)房依然可以參照第一套房辦理貸款；其次，開(kāi)發(fā)商還可以幫助墊付首付款，這樣可以先把銀行的錢(qián)拿到手，實(shí)際是一紙借款合同完善了貸款條件。而對(duì)于房貸的審查更是離奇，從相關(guān)媒體的報(bào)道中可以看到，那些呼風(fēng)喚雨的大鱷能在一天內(nèi)把十?dāng)?shù)套住房的貸款辦成并到賬，審查形同虛設(shè)。
　　第二，新政要求開(kāi)發(fā)商不得囤房惜售，要求將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)。但開(kāi)發(fā)商既然有自主定價(jià)權(quán)，就可以通過(guò)高定房?jī)r(jià)達(dá)到囤房惜售的目標(biāo)。
　　而對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)商的處罰卻沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)。比如，對(duì)于捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)的行為，住建部發(fā)出的通知只是表示會(huì)“嚴(yán)肅查處”，“加大查處曝光的力度”，至于如何“嚴(yán)肅”，如何“曝光”，卻依舊語(yǔ)焉不詳。
　　第三，在土地供應(yīng)上，H向應(yīng)中央精神，一些地方政府此次推出一系列完善土地招拍掛制度的新舉措，表示商品住宅用地出讓將不再只是“價(jià)高者得”，而更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式。然而，所謂綜合評(píng)標(biāo)方式是誰(shuí)制訂的，由誰(shuí)來(lái)評(píng)標(biāo)?如果像本山大叔春節(jié)小品中量身打造的招投標(biāo)內(nèi)容那樣，要求姓趙，身高不低于一米七不高于一米七一，這樣的招拍掛就無(wú)法真正拒絕腐敗。 　第四，新政規(guī)定今后保障性住房供地不低于70％。2007年國(guó)務(wù)院24號(hào)文件就已提出70％的住房用地劃給保障性住房，但是最近幾年一直沒(méi)有完成。即使現(xiàn)在能做到這一點(diǎn)，我們要問(wèn)，如果加上過(guò)去的一起算，保障房總量究竟有多大?再就是有些地方限價(jià)房已經(jīng)與商品房接軌了，許多符合條件的購(gòu)房者寧愿放棄限價(jià)房而購(gòu)買(mǎi)商品房。那么，限價(jià)房的標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)在哪里?山西省忻州市剛剛被曝出大批限價(jià)房專(zhuān)供市直機(jī)關(guān)，且被公務(wù)員大肆高價(jià)倒賣(mài)，其反映出的問(wèn)題很沉重。
　　第五，此次新政的目標(biāo)是“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。然而，什么叫“過(guò)快上漲”，沒(méi)有定義。2007年朝陽(yáng)區(qū)平均房?jī)r(jià)漲42％，2009年漲60％多，那么合理的上漲幅度是多少?這里同樣存在許多模糊地帶，足以使地方政府繼續(xù)支持土地財(cái)政，為推高房?jī)r(jià)找到根據(jù)。
　　第六，調(diào)控還牽扯到很基礎(chǔ)的統(tǒng)計(jì)問(wèn)題。調(diào)控必須要有數(shù)據(jù)做依托，必須以真實(shí)情況為基礎(chǔ)?？上?，我們用五年的時(shí)間走了過(guò)場(chǎng)，至今整個(gè)房地產(chǎn)的基本數(shù)據(jù)依然一團(tuán)霧水。我們看得多的是各部委之間的數(shù)據(jù)打架一發(fā)改委、住建部、統(tǒng)計(jì)局各有各的數(shù)據(jù)。其中，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)是“沒(méi)有最雷人，只有更雷人”。以2009年房?jī)r(jià)漲幅為例。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2009年全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅1.5％；國(guó)土資源部則稱(chēng)，2009年全國(guó)住宅平均價(jià)格為4474元／平方米，漲幅達(dá)25.1％。兩者相差近20倍。
　　一些所謂專(zhuān)業(yè)人士，吃著人民提供的稅收，提供著令人生疑的數(shù)據(jù)，既無(wú)人去查證，更無(wú)人承擔(dān)責(zé)任，年復(fù)一年，依然故我?？窟@利，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)制訂政策，恐怕只能是緣木求魚(yú)。這也可以理解成是近六年來(lái)房?jī)r(jià)每調(diào)必漲的背景之一。
　　凡此種種，說(shuō)明一點(diǎn)：在地產(chǎn)調(diào)控中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在著空間和漏洞。圍繞著房地產(chǎn)業(yè)的既得利益集團(tuán)必然會(huì)抓住這些漏洞，使新政扭曲走樣。
　　因此，要有效落實(shí)房地產(chǎn)新政，核心在于堵住變通，拒絕變通。從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、招拍掛到信貸等各個(gè)環(huán)節(jié)，要堅(jiān)決查處弄虛作假和興風(fēng)作浪的任何單位與個(gè)人，讓造假的人身敗名裂，讓占小便宜的人顆粒無(wú)收，那時(shí)候房地產(chǎn)才能步人正