房價(jià)持續(xù)上漲的原因及治理

　　關(guān)于住宅類房價(jià)高漲的問題，已有很多的觀點(diǎn)和論述。較一致的觀點(diǎn)是存在泡沫。不然政府也不會(huì)一直進(jìn)行政策調(diào)控。問題是，分析了、建議了、出政策了，但結(jié)果“依然故我”。為什么？本文希望能從規(guī)律和本質(zhì)的層面做些分析和思考。
　　一、全國住宅類房屋價(jià)格的現(xiàn)狀
　?。ㄒ唬﹪?yán)厲的調(diào)控政策
　　針對(duì)高房價(jià)，2010年是調(diào)控政策頻出的一年。第一個(gè)階段是4月15日系列新政，主要是較猛烈的抑制購房信貸政策；第二個(gè)階段是10月份的系列新政，主要是全方位，多角度的調(diào)控。雖然大批的新政條條都是重磅級(jí)的，比如說限購，第三套限貸、停貸等，但無論是購房者還是開發(fā)商，似乎預(yù)期就是一個(gè)字——漲。
　　（二）調(diào)控政策頒布后的實(shí)證數(shù)據(jù)說明
　　從國家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)看，不但房價(jià)的上漲勢(shì)頭沒有降下來，商品房銷售面積、銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅投資也都是上升的勢(shì)態(tài)。
　?。ㄈ┈F(xiàn)狀告訴我們
　　第一、第一階段政策出臺(tái)半年后，調(diào)控并沒有達(dá)到房價(jià)穩(wěn)中趨降的預(yù)期目標(biāo)；第二、第二階段政策出臺(tái)后，當(dāng)月的各類房屋價(jià)格銷售價(jià)格依然上漲，至少到現(xiàn)在還看不出兩個(gè)階段嚴(yán)厲調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)；第三、房地產(chǎn)開發(fā)熱情依然不減；第四、簡單的數(shù)據(jù)反映了市場(chǎng)參與者的心理預(yù)期；
　　二、房價(jià)上漲的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋
　　基于市場(chǎng)均衡模型的房價(jià)上漲原因分析
　　（一）基于供給因素的分析
　　第一，住宅供給的壟斷性質(zhì)。我們都知道，完全競(jìng)爭的市場(chǎng)是資源配置最佳的市場(chǎng)。壟斷因素會(huì)降低市場(chǎng)的效率。但在中國，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰存在壟斷。
　　土地供給是政府壟斷供給，政府為了自身的利益，推高地價(jià)；資金提供是銀行壟斷提供，銀行為了自身利益，寬松放貸；最終產(chǎn)品是開發(fā)商壟斷供給，開發(fā)商為了自身利益，囤地、捂盤惜售。
　　產(chǎn)品生產(chǎn)鏈的終點(diǎn)，即形成了住宅供給的“人為”減少。他們?nèi)呃娴母叨纫恢滦?，最終成為高房價(jià)的推手。
　　第二，住宅本身的屬性決定了住宅的供給必須有政府的介入。衣、食、住、行是人類最基本的生存需求。這個(gè)特點(diǎn)告訴我們，城鎮(zhèn)居民若沒有住房保障，會(huì)產(chǎn)生城市的負(fù)外部性，從而給城市的整體協(xié)調(diào)發(fā)展帶來不利的影響。因此，住宅既不能完全由市場(chǎng)提供，也不能完全由政府提供。住宅供給要具有結(jié)構(gòu)性。可以從市場(chǎng)取得的部分由市場(chǎng)提供，如商品住宅；無法從市場(chǎng)取得又必須滿足居住需求的部分，要政府介入，如廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房。
　　而中國目前，大部分城市住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一，基本是商品房占主要比重，廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房供給雖有但嚴(yán)重不足。同時(shí)政府介入力度不夠，使得各種層次收入的人及其各種需求層次的人“千軍萬馬爭過獨(dú)木橋”，都涌向了商品住宅市場(chǎng)，也造成了住宅供給的相對(duì)減少。
　?。ǘ┗谛枨笠蛩氐姆治?br/>　　第一，寬松的貨幣政策環(huán)境使住宅購買需求增加。微觀市場(chǎng)一定是受宏觀經(jīng)濟(jì)政策和國際市場(chǎng)大循環(huán)的影響。首先，2008年國際金融危機(jī)之后，為了應(yīng)對(duì)可能的經(jīng)濟(jì)衰退，央行實(shí)行了寬松的貨幣政策。其次，2005年匯改以來人民幣對(duì)美元已累計(jì)升值24.85%，2010年以來則累計(jì)升值3.08%。人民幣的升值，使“熱錢”加速流入。再次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益使一些中小企業(yè)“停產(chǎn)炒房”。三者合力致使貨幣流動(dòng)性過剩。由此，自住需求、改善需求和投資需求一起涌向市場(chǎng)。
　　 第二，流動(dòng)性過剩使住宅更多地成為投資品，從而推高房價(jià)且不斷上漲。如前所述，流動(dòng)性的過剩使得資本必須尋找逐利的方向和載體，并追逐利益最大化。近幾年在中國的市場(chǎng)上，投資渠道相對(duì)狹窄，而1998年全面市場(chǎng)化的房地產(chǎn)領(lǐng)域恰與宏觀經(jīng)濟(jì)增長的態(tài)勢(shì)一致，住宅市場(chǎng)的財(cái)富積累功能與投資者的期望相一致，使得“全民炒股”轉(zhuǎn)向“全民炒房”。深圳、北京、上海等城市的案例充分說明了這個(gè)特點(diǎn)。
　　第三，需求預(yù)期影響著人們——現(xiàn)時(shí)購買。首先，通貨膨脹的預(yù)期使人們要投資保值，因此人們一定會(huì)買一樣保值的產(chǎn)品；其次，房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)不明確，雖然政策出來了，但老百姓的解讀是：中央不會(huì)讓房價(jià)降，只不過是防止?jié)q得太快；再次，數(shù)次調(diào)控之后未見房價(jià)明顯下行，民眾心理預(yù)期未轉(zhuǎn)向，購買沖動(dòng)強(qiáng)烈。民眾定勢(shì)性的認(rèn)為隨便什么時(shí)候購房都是對(duì)的，不然都是要后悔的。正是這樣的判斷，使人們選擇“現(xiàn)在購買”。
　?。ㄈ┗谑袌?chǎng)機(jī)制因素的分析
　　第一，地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)設(shè)定與上級(jí)的考核機(jī)制緊密相聯(lián)，目前的政績考核機(jī)制，使地方政府為了完成目標(biāo)，緊緊依靠土地財(cái)政，通過“粗放型”的城市化，增加財(cái)政以達(dá)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。
　　第二，當(dāng)市場(chǎng)存在壟斷，無法進(jìn)行資源最有效率的配置時(shí)，法律法規(guī)和政府的“一只看得見的手”要發(fā)揮作用。正是由于上一個(gè)原因，政府成為了市場(chǎng)利益分配的一部分，是壟斷的一個(gè)主體。所以，政府不可能主動(dòng)地抑制壟斷。當(dāng)游戲規(guī)則制定者和游戲的參與一方是同一個(gè)主體時(shí)，游戲的另一方的利益是無法得到保障的。
　　三、高房價(jià)治理的思考
　　從上面高房價(jià)形成的原因出發(fā)，治理的思路自然而就。
　　（一）增加供給，降低價(jià)格
　　要增加供給，不是簡單地增加住宅土地，要從根本解決問題。首先，要改變對(duì)地方政府的考核機(jī)制和考核指標(biāo)，扭轉(zhuǎn)政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴；其次，對(duì)地方政府進(jìn)行多層次指標(biāo)的考核，使其不需要或不能夠只依賴“土地財(cái)政”提升政績和達(dá)成目標(biāo)，地方政府退出與土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)捆綁的利益集團(tuán)后就可對(duì)市場(chǎng)壟斷行為，如：銀行的“寬松信貸”、開發(fā)商的“囤地、囤房”等進(jìn)行公正的管理、監(jiān)督和制裁，從而使市場(chǎng)資源提高利用效率；再次，針對(duì)住宅供給不足帶來的負(fù)外部性，政府要承擔(dān)起自己的責(zé)任，足量、保質(zhì)地加快廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給，通過住宅結(jié)構(gòu)的多樣化，滿足不同收入層次的要求。
　?。ǘ┮种仆顿Y需求，滿足消費(fèi)需求，以達(dá)到降低價(jià)格的目的
　　抑制住宅的投資需求，首要做的是控制流動(dòng)性過剩帶來的把住宅當(dāng)做投資品的需求。如：加大房屋交易成本、緊縮房地產(chǎn)買賣信貸、“限購”等。這些政策前面的兩次“嚴(yán)厲調(diào)控”雖都有出臺(tái)，但由于時(shí)滯和執(zhí)行力的原因，作用力度和結(jié)果還沒有顯現(xiàn)。在今后的政策調(diào)控過程中，最關(guān)鍵的是出臺(tái)增加住宅持有成本的政策，使住宅的投資利潤下降。對(duì)于滿足消費(fèi)需求，只要住宅產(chǎn)品供給形成結(jié)構(gòu)，投資需求量讓位給消費(fèi)需求量，這個(gè)問題自然迎刃而解。其次，政府抑制高房價(jià)的目標(biāo)和方向要明確，給市場(chǎng)買賣雙方一個(gè)明朗的預(yù)期。讓市場(chǎng)的各博弈方都知道自己決策的方向和風(fēng)險(xiǎn)。
　　總之，從中國調(diào)控房價(jià)的歷程看，非常艱難和復(fù)雜，要達(dá)成目標(biāo)，是系統(tǒng)化的改進(jìn)過程，也是博弈多方的利益均衡過程。希望通過市場(chǎng)規(guī)律的內(nèi)因作用和宏觀調(diào)控的外因改善終能還我們一個(gè)健康、理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　
　?。ǜ邩s，1963年生，蘇州科技大學(xué)土木工程學(xué)院工程管理系講師。研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)理論及其應(yīng)用）